Tribunal judiciaire, 27 mai 2024. 24/00781

Du 27 mai 2024 72A SCI/LC PPP Contentieux général N° RG 24/00781 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5OG S.D.C. DE L’IMMEUBLE “RESIDENCE [7]” C/ [H] [Z] [S], [R] [I] [G] - Expéditions délivrées à Me DEL CORTE M. [S] Mme [G] - FE délivrée à Me DEL CORTE Le 27/05/2024 Avocats : Me Béatrice DEL CORTE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX Pôle protection et proximité [Adresse 3] JUGEMENT EN DATE DU 27 mai 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate GREFFIER : Madame Louisette CASSOU, DEMANDERESSE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “RESIDENCE [7]” représenté par son syndic la SARL AQUIGESTION RCS de Bordeaux n° 503463952 [Adresse 6] [Adresse 5] [Localité 4] Représentée par Me Béatrice DEL CORTE Avocat au barreau de BORDEAUX DEFENDEURS : 1 - Monsieur [H] [Z] [S] né le 21 Juillet 1982 à [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 2] - Madame [R] [I] [G] née le 21 Janvier 1982 à [Localité 9] [Adresse 1] [Localité 2] Absents DÉBATS : Audience publique en date du 25 mars 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Monsieur [H] [S] et Madame [R] [G] sont propriétaires d’un appartement et d’un cellier constituant les lots n° 166 et 195 du bâtiment D de l’ensemble immobilier, Résidence [7] situé au [Adresse 5]. Suivant acte introductif d’instance délivré le 6 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7], représenté par son syndic, la SARL AQUIGESTION, a fait assigner Monsieur [H] [S] et Madame [R] [G] devant le tribunal judicaire de ce siège aux fins de voir sur le fondement des dispositions des articles 10, 14-1 et 14-2, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 10-1, 35, 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, 1193, 1194, 1231-1, 1231-6, 1240 et 1343-2 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - condamner Monsieur [H] [S] et Madame [R] [G] à lui payer la somme de 4.312,20 €, comprenant les appels de fonds échus depuis le 1er avril 2022 jusqu’au 31 décembre 2024, conformément aux articles 19-2 de la loi du 10 juillet 165 et 35 du décret 67-223 du 17 mars 1967, majorée des intérêts au taux légal décomptés à partir du 12 octobre 2022, date de la mise en demeure et ce jusqu’à parfait paiement, - condamner Monsieur [H] [S] et Madame [R] [G] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts compte tenu de leur résistance abusive à payer les sommes dues ainsi que du déséquilibre important et durable de sa trésorerie, - condamner Monsieur [H] [S] et Madame [R] [G] aux entiers dépens comprenant notamment les frais de recouvrement et de privilège et de mise en demeure, ainsi que tous les frais nécessaires engagés dans le cadre de la présente procédure, outre ceux à intervenir dans le cadre de la procédure d’exécution conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - condamner Monsieur [H] [S] et Madame [R] [G] à lui payer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine. A l’audience du 25 mars 2024, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance qui s’élève à la somme de3.366,36€. En défense, Monsieur [H] [S] et Madame [R] [G] n’ont pas pu être localisés. Deux procés-verbaux de recherches infructueuses ont été dressés le 6 mars 2024 conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2024. Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire. MOTIFS : Il ressort des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé”. I - Sur la demande principale : Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges). Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n'ayant pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges. L’article 10-1 de cette même loi permet au syndicat d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”. A l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - le contrat de syndic conclu avec la SARL AQUI GESTION, le 4 juillet 2023, pour une durée de 12 mois et ayant pris effet le 20 octobre 2023, mentionnant, notamment, le montant des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires, - le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juillet 2021 approuvant le compte de l’exercice clos le 31 décembre 2020, modifiant le budget prévisionnel de l’exercice à clore au 31 décembre 2021, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice à clore au 31 décembre 2022 et adoptant la réalisation de divers travaux, - le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 8 juillet 2022 approuvant le compte de l’exercice clos le 31 décembre 2021, modifiant le budget prévisionnel de l’exercice à clore le 31 décembre 2022, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice à clore le 31 décembre 2023, et adoptant la réalisation de divers travaux, - le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 4 juilet 2023, approuvant le compte de l’exercice clos le 31 décembre 2022, modifiant le budget prévisionnel de l’exercice à clore au 31 décembre 2023, approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice à clore le 31 décembre 2024, adoptant la réalisation de divers travaux et mettant en oeuvre les dispositions de la loi Climat et résilience rendant obligatoire l’élaboration d’un projet de plan puriannuel de travaux, - le relevé de compte de Monsieur [H] [S] et de Madame [R] [G] pour la période du 1er avril 20223 au 1er janvier 2024, - les appels de fonds entre le 1er avril 2022 et le 1er janvier 2024 adressés à Monsieur [H] [S] et à Madame [R] [G], - les courriers de mise en demeure adressés à Monsieur [H] [S] et à Madame [R] [G] entre le 12 octobre 2022 et le 20 novembre 2023. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] justifie des sommes dues au titre des appels de provisions sur charges courantes et des régularisations de charges entre le 1er avril 2022 et le 1er janvier 2024 pour un montant de 3.301,56 €. Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] ne verse aux débats que le contrat de syndic signé le 4 juillet 2023 à effet au 20 octobre 2023, mentionnant le montant des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires. Il sollicite, toutefois, le remboursement de frais de mise en demeure d’un montant total de 64,80 € portés au débit du compte de Monsieur [H] [S] et de Madame [R] [G] entre le 12 octobre 2022 et le 7 avril 2023. Pour autant, il ne justifie pas le montant des frais réclamés en l’absence de production des contrats de syndic signés antérieurement au 20 octobre 2023. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [H] [S] et Madame [R] [G] seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] une somme totale de 3.301,56 € au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires exposés par le syndicat pour leur recouvrement suivant décompte arrêté au 1er janvier 2024. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, faute de preuve de la réception par Monsieur [H] [S] et par Madame [R] [G] des mises en demeure qui leur ont été adressées. II - Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires : L'article 1231-6 du code civil prévoit que «les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire». Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] sollicite une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts. Il soutient que Monsieur [H] [S] et Madame [R] [G] causent à l’ensemble de la copropriété un préjudice distinct puisqu’ils la privent de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble en raison du non paiement de l’intégralité des charges de copropriété. Il ajoute que ces manquements systématiques et répétés aux obligations de copropriétaires lui causent un préjudice financier important pouvant mettre en péril le fonctionnement de la copropriété. En l’espèce, le relevé de compte de charges de Monsieur [H] [S] et de Madame [R] [G] fonctionne en position débitrice depuis le 1er avril 2022, les copropriétaires n’ayant procédé à aucun versement depuis cette date. En dépit des appels de fonds et des courriers de mise en demeure qui leur ont été adressés entre le 12 octobre 2022 et le 20 novembre 2023, ils n’ont effectué aucun règlement. Par leur comportement, ils ont manqué à leurs obligations de copropriétaires. Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne demontre pas s’être heurté à des difficultés de trésorerie à la suite de la non perception des charges de copropriété dues par Monsieur [H] [S] et par Madame [R] [G]. Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir que le non paiement par Monsieur [H] [S] et Madame [R] [G] de leurs charges de copropriété résulte d’une volonté délibérée et abusive de leur part. Il peut, au contraire, résulter de difficultés financières qu’ils rencontrent. Aussi, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7], faute de preuve de la mauvaise foi de Monsieur [H] [S] et de Madame [R] [G]. III - Sur les demandes accessoires : Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [S] et Madame [R] [G], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens, en ce compris les frais engagés dans le cadre de la présente procédure outre ceux à intervenir dans le cadre de la procédure d’exécution, à l’exclusion des mises en demeure qui doivent demeurer à la charge du créancier, puisqu’ils ont été délivrés sans titre exécutoire. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles exposés pour la défense de ses intérêts, Monsieur [H] [S] et Madame [R] [G] seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : - CONDAMNE Monsieur [H] [S] et Madame [R] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] la somme de 3.301,56 € au titre des charges de copropriété et frais impayés suivant décompte arrêté au 1er janvier 2024 ; - DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement ; - DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] du surplus de ses demandes ; - CONDAMNE Monsieur [H] [S] et Madame [R] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE Monsieur [H] [S] et Madame [R] [G] aux entiers dépens en ce compris ceux à intervenir dans le cadre de la procédure d’exécution ; - RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Le présent jugement a été signé par Sandrine SAINSILY- PINEAU, Présidente, et la Greffière présente. LA GREFFIERE LE PRESIDENT