Tribunal judiciaire, 26 novembre 2025. 23/03494

Copie délivrée à Me Ludivine CAUVIN la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI la SCP SVA TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe DE [Localité 13] **** Le 26 Novembre 2025 Troisième Chambre Civile N° RG 23/03494 - N° Portalis DBX2-W-B7H-KCFF JUGEMENT Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant : M. [J] [U] né le 12 Mars 1965 à [Localité 18], demeurant [Adresse 9] représenté par la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant à : Syndicat des Copropriétaires LA MARSEILLAISE pris en la personne de son syndic FONCIA, dont le siège social est situé au [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Me Fanny DEETJEN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant, Me Ludivine CAUVIN, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant Société FONCIA [Localité 13] CASTELLUM (SAS COURDIL), prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 23 Octobre 2025 devant Chloé AGU, Juge, statuant comme juge unique, assistée de Corinne PEREZ, Greffier présent lors des débats, et Nathalie LABADIE, F.F. Greffier présent lors de sa mise à disposition, et qu'il en a été délibéré. N° RG 23/03494 - N° Portalis DBX2-W-B7H-KCFF EXPOSE DU LITIGE : EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Monsieur [J] [D] est propriétaire d’un appartement composant le lot n°244 de la copropriété [Adresse 11] à [Localité 13], donné à bail locatif à monsieur [Z]. La copropriété au sein de laquelle se situe ce logement est soumise au statut de la copropriété, issu de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Elle comprend un syndicat de copropriétaires, le S.D.C. LA MARSEILLAISE, et un syndic, la société FONCIA [Localité 13] CASTELLUM (SAS COURDIL). Le 24 mars 2023, à l’occasion de l’assemblée générale de la copropriété, une résolution portant le numéro 17 a été soumise au vote à la majorité des participants, et a été adoptée. Cette résolution est libellée de la manière suivante : « mise en place d’une solution collective d’installation de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables », et consiste à implanter un pré-équipement de recharge électrique au sein de la copropriété afin d’accueillir les bornes de recharge individuelle pour des véhicules électriques. Concomitamment, une fuite sur canalisation est apparue au mois de mars 2023, affectant les parties communes de l’immeuble. Le syndic a mandaté la société SERVIMO en recherche de fuites, puis a fait réaliser les travaux préconisés par cette société, en créant une canalisation apparente dans les parties privatives du lot de monsieur [J] [D]. Par acte signifié le 11 juillet 2023, monsieur [J] [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires LA MARSEILLAISE et la société FONCIA NÎMES CASTELLUM devant le tribunal judiciaire de Nîmes en annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 24 mars 2023, condamnation de la société FONCIA à réaliser sous astreinte de 300 euros par jour de retard des travaux relatifs aux canalisations dans son lot privatif et de reprises des embellissements de son lot privatif comme des parties communes impactées par la fuite sur canalisation, outre en indemnisation de ses préjudices. Suivant ordonnance en date du 20 juin 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nîmes, saisi à la requête de la société FONCIA par conclusions notifiées le 19 janvier 2024 d’un incident, a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de monsieur [J] [D] pour demander les travaux d’embellissement sur les parties communes de l’immeuble en copropriété [Adresse 11] situé à Nîmes, et déclaré cette demande recevable. La clôture de la procédure a été fixée au 09 octobre 2025 par ordonnance du 26 septembre 2025, et l’affaire a été renvoyée pour plaidoirie devant le tribunal judiciaire de Nîmes à l’audience du 23 octobre 2025. N° RG 23/03494 - N° Portalis DBX2-W-B7H-KCFF Lors de l’audience du 23 octobre 2025, la juridiction a fait droit à la demande de rabat de l’ordonnance de clôture et la clôture a donc été fixée à la date du 23 octobre 2025, avant l'ouverture des débats. L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2025. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, monsieur [J] [D] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : - ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture ; -annuler la résolution n°17 de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 11] en date du 24 mars 2023 ; - condamner la société FONCIA à lui verser la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamner la société FONCIA à réaliser les travaux suivants sous peine d’une astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter du prononcé du jugement à venir : * procéder à la dépose des canalisations apposées de manière apparente à l’intérieur du lot appartenant à Monsieur [U], * procéder à la pose de nouvelles canalisations en remplacement, de manière encastrée et non apparentes, * rétablir l’eau froide au sein du logement dans la cuisine, * procéder aux travaux de reprises des embellissements du lot de Monsieur [U], impactés par la réalisation des travaux ci-dessus décrits, * procéder aux travaux de reprises des embellissements des parties communes impactées par la fuite sur canalisation ; - condamner la société FONCIA à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamner solidairement la société FONCIA et le syndicat des copropriétaires LA MARSEILLAISE aux dépens ; - condamner solidairement la société FONCIA et le syndicat des copropriétaires LA MARSEILLAISE à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société FONCIA à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande en annulation de la résolution n°17, il fait valoir, en se fondant sur le règlement de copropriété, que l’installation litigieuse a eu lieu dans les parties communes spéciales et devait donc être soumise au vote des seuls propriétaires des lots concernés. Il affirme avoir contesté les modalités de vote en cours d’assemblée générale, rappelant qu’il s’agissait de parties communes spéciales et que le vote ne pouvait donc pas être soumis à l’ensemble des copropriétaires. En réponse aux défendeurs, il argue que les équipements installés ne sont pas destinés à l’usage de tous les copropriétaires car les travaux correspondent à des frais de raccordement pour des bornes de recharge individuelles, lesquelles recharges sont en tout état de cause installées dans les parkings du sous-sol donc dans les parties communes spéciales. Il soutient subir un préjudice du fait du vote de la résolution litigieuse, en ce qu’il a dû intenter la présente procédure, et ce peu important que l’installation de ces équipements litigieux génère ou non un coût aux copropriétaires, le moyen en défense tiré de cet argument étant donc selon lui impertinent. Il précise qu’en toute hypothèse, cette installation a bien généré un coût pour les copropriétaires car elle a engendré des honoraires pour le syndic. Il sollicite en outre la condamnation de la société FONCIA à réaliser les travaux susvisés sur le fondement de l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et au regard du règlement de la copropriété concernée, en affirmant d’une part, que la canalisation défectueuse était encastrée dans du béton branché et passait par la cage d’escalier et sous un autre lot privatif de sorte qu’il convient de considérer qu’il s’agit d’une partie commune et non d’une partie privative, et d’autre part, que malgré l’absence de fuite dans son lot qu’il a indiqué à plusieurs reprises au syndic de copropriété par l’intermédiaire de son conseil le 20 mars 2023 et par courrier du 27 mars 2023, la société a finalement effectué des travaux de reprise de la canalisation dans son lot dans le courant du mois de mai 2023 sans son consentement sans pour autant lui répondre. Il affirme que l’urgence ne justifiait pas une prise en charge rapide et sans notification préalable, dans la mesure où la fuite est apparue près de deux mois avant les travaux entrepris. En toute hypothèse, il indique en réponse aux conclusions de la société FONCIA qu’aucun locataire n’est fondé à s’opposer à des travaux, et que son locataire en place au moment des faits est âgé et vulnérable. Il soutient qu’en tout état de cause, rien n’empêchait cependant le syndic de le prévenir de la réalisation de travaux dans son lot. En outre, il affirme que les travaux ont été réalisés par le syndic, et que celui-ci aurait donc dû mandater à nouveau l’entreprise pour remédier aux difficultés qu’il rencontre et assumer les malfaçons de ces travaux. Il expose en outre que ces travaux lui ont occasionnés différents dommages, à savoir un préjudice esthétique puisque les canalisations sont désormais posées le long des cloisons à plusieurs centimètres du plafond de manière non-encastrée, et un préjudice de jouissance relatif à l’absence d’eau froide dans la cuisine et l’absence d’électricité dans la cave, le câble ayant été sectionné par l’intervenant. En outre, il déplore le fait que les travaux entrepris rendent les canalisations de son appartement privatives alors qu’elles étaient auparavant communes. Sur la preuve des préjudices qu’il allègue, il déclare fournir une nouvelle attestation datée de l’infirmière de son locataire attestant de l’absence d’eau froide dans la cuisine. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires LA MARSEILLAISE, demande au tribunal de : -DEBOUTER M. [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions -JUGER régulière la résolution n°17 votée à l’article 24 lors de l’assemblée générale du 24/03/2024 -JUGER mal fondées les demandes sous astreinte de M. [U] tendant à reposer de manière encastrée les canalisations intérieures ainsi que le rétablissement de l’eau froide dans sa cuisine -REJETER la demande de M. [U] tendant à la remise en état des parties communes à la suite du dégât des eaux intervenus en ce que ces travaux ont été réalisés N° RG 23/03494 - N° Portalis DBX2-W-B7H-KCFF A titre subsidiaire, en cas de condamnation du syndicat des copropriétaires LA MARSEILLAISE, -CONDAMNER la société FONCIA à garantir et relever indemne la copropriété de toutes éventuelles condamnations qui interviendraient en application des articles 1217 et suivants du Code civil -En toute hypothèse, CONDAMNER toute partie succombante à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du CPC -CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens de la présente instance Il sollicite tout d’abord le rejet de la demande d’annulation de la résolution n°17 votée lors de l’assemblée générale du 24 mars 2023 en soutenant, sur le fondement de l’article 24i) de la loi du 10 juillet 1965, que cette résolution concerne l’adoption du principe d’équiper la copropriété d’une solution collective de recharge de véhicules électriques et hybrides avec le choix d’un opérateur et bénéficie dès lors à l’ensemble des copropriétaires de sorte que ces équipements doivent être considérés comme des parties communes générales devant être soumises au vote de l’ensemble des copropriétaires en application de la disposition susvisée d’ordre public. Cette résolution n’a pas pour objectif de voter des travaux de raccordement à des bornes individuelles qui resteront des travaux privatifs à la charge de chaque copropriétaire. En outre, la création de cette infrastructure ne sera pas coûteuse pour les copropriétaires car sera financée par les aides et les primes, et que les coûts d’installation de l’infrastructure collective seront préfinancés par l’opérateur ou le gestionnaire puis répercutés uniquement sur les utilisateurs qui demanderont leur raccordement individuel. En cas de condamnation à son encontre de ce chef, il sollicite d’être garanti par la société FONCIA CASTELLUM en indiquant, sur le fondement de l’article 7 du décret du 10 mars 1976 et du contrat de mandat signé, que la responsabilité du choix des modalités de vote relève du seul syndic qui a un devoir de conseil en sa qualité de professionnel auprès du syndicat des copropriétaires. Il souligne l’absence de demande à son égard s’agissant des travaux effectués sur les canalisations de son appartement, mais conclut tout de même au rejet des demandes de condamnation de la société FONCIA [Localité 13] CASTELLUM à effectuer divers travaux de réparation en suite des travaux portant sur la canalisation litigieuse. Il soutient que le syndic a réalisé les travaux nécessaires pour éviter que les fuites n’impactent tout le bâtiment, et qu’aucun autre travaux ne pouvait être envisagé. Il affirme que les mêmes travaux auraient été entrepris s’il s’agissait d’une partie commune, mais qu’il s’agit en tout état de cause d’une partie privative comme le renseigne la lecture du règlement de copropriété. Sur ce point, il soutient que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 a un caractère supplétif dans le silence ou la contradiction des titres, et que le règlement étant en l’espèce précis, il convient de l’appliquer et de déclarer privatif le branchement particulier à l’appartement du demandeur. Il fait valoir que l’égalité de traitement entre les copropriétaires imposerait de faire les mêmes travaux si un nouveau sinistre se déclarait. Enfin, il expose que les travaux de raccordement sous l’évier de la cuisine sont purement privatifs et lui incombent donc. Il souligne en application des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil qu’il revient au propriétaire de donner à bail un logement décent à son locataire, pour en déduire que l’attestation de l’infirmière de son locataire ne peut être opposée à la copropriété. Il réfute par ailleurs l’existence de préjudices relatifs à la réalisation de ces travaux en affirmant que ces travaux ont permis de mettre un terme au sinistre en cours, et étaient donc nécessaires et dans l’intérêt collectif de la copropriété. Il conteste la valeur probante de l’attestation fournie par le demandeur déclarant que les travaux ont été désastreux, en ce que cette attestation lui paraît purement subjective, et est fournie par une société dont il n’est pas fourni de K-BIS ou de copie de la carte d’identité de son gérant, et est écrite sur un papier sans en-tête, de sorte qu’aucun élément n’est donné sur cette société. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 octobre 2025, la société FONCIA CASTELLUM demande au tribunal de : - débouter monsieur [J] [D] de l’intégralité de ses prétentions ; - condamner monsieur [J] [D] aux dépens ; - débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation en garantie à son encontre ; - condamner monsieur [J] [D] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - écarter l’exécution provisoire de la présente décision en cas de décision de condamnation à son encontre. Au soutien de sa demande visant à voir rejeter la demande d’annulation de la résolution litigieuse, elle soutient que les appareils et équipements concernés par le vote doivent être affectés au service général de l’immeuble et à l’usage de tous les copropriétaires et comprennent d’ailleurs un point de livraison d’électricité distinct et propre, ce qui justifie le vote par l’ensemble des copropriétaires, conformément au règlement de copropriété qui définit les « appareils et équipements affectés à l’ensemble immobilier » de parties communes générales, de même que les « canalisations d’électricité » et les « compteurs généraux ». En tout état de cause, elle conteste que le demandeur subisse un préjudice du fait de cette résolution en affirmant d’une part, que le préjudice tiré de la nécessité d’agir en justice est compensé par les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et d’autre part, que les travaux ne vont pas générer de coût pour les copropriétaires, étant financés par les aides et primes ADVENIR et la caisse des dépôts. Seul le coût de raccordement individuel sera à la charge de chaque propriétaire intéressé, et l’utilisation individuelle ne sera pas à la charge du syndicat des copropriétaires mais à celle de chaque propriétaire utilisateur. Elle s’oppose à la réalisation des travaux sollicités par le demandeurs en arguant, sur le fondement des articles 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, que les copropriétaires sont contraints de supporter certains travaux dans leur parties privatives sous certaines conditions remplies en l’espèce. Elle soutient que les canalisations à l’intérieur d’un local privatif et affectées à son usage exclusif et celles qui desservent uniquement le lot du demandeur sont de nature privatives et à sa charge, et que les travaux effectués présentaient un intérêt collectif justifiant par leur urgence qu’il soit dérogé à l’obligation de voter ces travaux en assemblée générale puisque la fuite qui résultait de ce désordre emportait un risque pour la sécurité du bâti. Elle indique que l’encastrement des canalisations dans le gros œuvre comme sollicité par le demandeur n’était pas envisageable car le coût aurait été trop important, et que cela aurait entraîné des problèmes structurels pour le bâtiment. La nécessité de conserver l’immeuble justifie selon elle l’absence de notification au copropriétaire 08 jours avant la réalisation des travaux, et en tout état de cause elle indique avoir pu considérer que le propriétaire était d’accord avec la réalisation de ces travaux qu’il avait lui-même sollicité au regard de l’absence d’opposition formulée par le locataire en place. Ces travaux n’ont enfin pas altéré durablement les parties privatives, puisque le demandeur ne rapporte pas la preuve d’une diminution définitive de la valeur de son lot ni celle d’un trouble de jouissance, étant précisé qu’elle conteste les moyens de preuve apportés à ce titre. Elle indique en effet que l’attestation de l’infirmière du locataire en place n’est pas datée, que les travaux n’ont pas pour incidence de supprimer l’eau froide chez le demandeur, rien ne permettant d’affirmer que ces travaux soient à l’origine des troubles jouissance évoqués, et qu’ils auraient de toute manière dû être réalisés par celui-ci car ils portent sur des canalisations privatives. Enfin, elle réfute avoir commis une faute personnelle ès qualité de syndic de copropriété. Elle conteste devoir garantir le syndicat de copropriété d’une condamnation prononcée à son encontre en indiquant que ce dernier ne démontre pas qu’elle a commis une faute. MOTIFS Sur la révocation de l’ordonnance de clôture Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. En l’espèce, il y a lieu de rappeler que lors de l’audience du 23 octobre 2025, l’ordonnance de clôture a fait l’objet d’un rabat et la clôture fixée au 23 octobre 2025, avant les débats. Sur les demandes relatives à la résolution n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires de [Adresse 11] du 24 mars 2023 A. Sur la demande d’annulation de cette résolution Aux termes de la section II « Parties communes spéciales à chaque bâtiment » du chapitre II du règlement de copropriété intitulé « Distinction entre parties communes et parties privative », il est indiqué que relèvent des parties communes spéciales à chaque bâtiment notamment « 17° : « les rampes d’accès au sous-sol et de sortie depuis la voirie principale de l’ensemble immobilier et s’il y a lieu tous systèmes de fermetures, appareils et accessoires, les aires de circulations intérieures, le matériel et équipement contre l’incendie, les réseaux d’assainissement avec leurs accessoire (avaloirs, siphons, fosses de décantation etc…) ». Par ailleurs, ce même règlement de copropriété distingue les charges générales des charges spéciales. Les charges générales sont celles liées à la conservation, à l’entretien, et à l’administration des parties communes générales, et sont réparties entre tous les copropriétaires. Les charges spéciales sont celles afférentes à un bâtiment ou à certains lots réparties uniquement entre les copropriétaires concernés. S’agissant des charges spéciales, le règlement de copropriété prévoit en son chapitre II intitulé « Charges de l’ensemble immobilier » section IV « Charges spéciales aux lots situés au sous-sol de l’ensemble immobilier à l’usage de parkings et de boxes » : « Pour les lots à usage de parkings et de boxes situés au sous-sol de l’ensemble immobilier outre les dépenses définies à la section III ci-dessus dans la mesure où les éléments visés s’y trouvent, les charges spéciales comprendront : Les frais d’entretien, de réfection et de reconstruction des aires de circulation, soies, rampes d’accès et de sortie depuis les voies principales. S’il y a lieu les primes d’assurance concernant exclusivement lesdits locaux et les frais de consommation d’eau constatée par un compteur spécial. Et généralement toute les dépenses intéressant uniquement lesdits lots et leur utilisation ». Il résulte du contrat d’installation signé avec la SAS WAAT que l’infrastructure de recharge commandée par le syndicat des copropriétaires a vocation à être installée dans les parties communes désignées par la société WAAT (article 3-1 du contrat, page 4). Il ressort des conditions d’installation de cette infrastructure prévues en page 3 notamment que « le parking ne doit pas faire l’objet d’infiltration d’eau ou autres dégâts inhérents au bâtiment […] », de sorte qu’il convient de considérer que cette installation litigieuse sera installée dans le parking. Ainsi, les parties dans lesquelles il a été prévu d’installer l’infrastructure de recharge par la SAS WAAT sont bien des parties communes spéciales à chaque bâtiment, faisant l’objet de charges spéciales, ce qu’il indique d’ailleurs de manière constante avoir rappelé en cours d’assemblée générale et postérieurement à la tenue de cette assemblée dans les courriers adressés par son avocat, sans être contredit sur ce point. Par ailleurs, le syndic n’est pas fondé à soutenir que cet équipement deviendra une partie commune générale en indiquant qu’il sera affecté au service général de l’immeuble, puisque, par définition, il ne servira qu’aux co-propriétaires disposant d’une place de stationnement, que celle-ci soit intérieure ou extérieure au bâtiment en lui-même. Le règlement de copropriété stipule en page 109 que : « Lorsque la question débattue concernera les dépenses relatives aux parties de l’ensemble immobilier et éléments d’équipement faisant l’objet de charges spéciales, telles que définies ci-dessus, seuls les co-propriétaires à qui incombent ces charges pourront délibérer et voter proportionnellement à leur participation auxdites dépenses ». L’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis en France prévoit en son alinéa i) que la décision de l’assemblée générale d’équiper les emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables et de réaliser l’étude mentionnée au III de l’article 24-5 est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. L’article 24-5 de cette même loi impose d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de la réalisation d’une étude portant sur l’adéquation des installations électriques existantes aux équipements de recharge et, le cas échéant, les travaux à réaliser à cet effet. L’article 43 de cette même loi prévoit que « toute clause contraire aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application son réputés non-écrites ». En l’espèce, la résolution litigieuse intitulée « MISE EN PLACE D’UNE SOLUTION COLLECTIVE D’INSTALLATION DE RECHARGE POUR VEHICULES ELECTRIQUES ET HYBRIDES RECHARGEABLES » porte sur l’installation de bornes de recharges pour véhicules électriques, et plus précisément sur la création de l’infrastructure dans les garages dans sa globalité, à savoir : création d’un point de livraison destiné à l’infrastructure, création de l’infrastructure de recharge pour véhicules électriques, main d’œuvre, cablofil. Par la suite, il est indiqué que les bornes individuelles seront donc achetées par chaque copropriétaire intéressé, de sorte que par la résolution litigieuse, l’assemblée générale a décidé de l’exécution de travaux de pré-équipement collectif du parking pour accueillir des bornes de recharges, qui, elles, seront individuelles. Par conséquent, l’assemblée générale a bien pris par cette résolution une décision d’équiper des emplacements de stationnement sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharges pour véhicules électriques et hybrides rechargeables, conformément à l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. La question se pose de savoir donc si cet article doit recevoir application, ou si les modalités de vote spéciales prévues par le règlement de copropriété doivent prévaloir. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] soutient à juste titre que l’article 24 de la loi susvisée qui prévoit les modalités de vote dans le régime de la copropriété est d’ordre public, de sorte qu’il convient d’appliquer cette disposition et d’écarter en ce qui concerne le vote portant sur l’équipement des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif (avec des bornes de recharges pour véhicules électriques et hybrides rechargeables) la disposition spéciale du règlement de copropriété qui restreint le droit de vote aux seuls copropriétaires concernés par les charges spéciales. En conséquence, Monsieur [J] [D] sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°17 votée par l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] en date du 24 mars 2023. B. Sur la demande de dommages et intérêts à hauteur de 4.000 euros Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, le fait d’intenter une procédure en justice peut constituer un préjudice, à tout le moins d’ordre moral, pour celui contraint d’y recourir pour faire valoir ses droits. Néanmoins, Monsieur [J] [D] ne rapporte pas la preuve d’une faute imputable à la société FONCIA à l’origine de son préjudice, puisque la résolution litigieuse a été valablement votée par les membres de la copropriété en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. En conséquent, il sera débouté de sa demande de versement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts à cet égard. III. Sur les demandes relatives aux travaux intervenus sur les canalisations situées dans le lot de monsieur [J] [D] Sur l’existence de fautes de la société FONCIA ès qualité de syndic de copropriété Aux termes de l’article 1992 du code civil, « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ». Le mandant au sens de cette disposition s’entend du syndicat des copropriétaires l’ayant nommé. Il engage sa responsabilité délictuelle envers les tiers, parmi lesquels figurent les copropriétaires qui, à titre individuel, souffriraient d’un dommage personnel causé par la faute du syndic. *** Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Sur la réalisation des travaux litigieux par le syndic L’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, notamment, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs, de même que tout élément incorporé dans les parties communes. Le règlement de copropriété applicable à l’ensemble immobilier stipule, en son chapitre II « Distinction entre parties communes et parties privatives » que : - appartiennent aux parties communes générales notamment : « 4°) les canalisations et gaines et réseaux de toute nature, d’utilité commune et notamment les tuyaux de tout à l’égout, des drains et les branchements d’égouts, les prises d’eau, les canalisations principales d’eau, de gaz, d’électricité avec tous leurs accessoires, y compris éventuellement le poste transformateur d’électricité, le tout jusqu’à et non compris les branchements particuliers à chacun des bâtiments » (page 46), - appartiennent aux parties communes spéciales à chaque bâtiment notamment : « 6°) les canalisations, gaines, conduites, prises d’air et réseaux de toute nature, avec leurs accessoires (têtes et souches de cheminées, etc…), y compris les parties y afférentes qui traversent les locaux privatifs et encore qu’elles puissent ne desservir qu’un seul local privatif (à l’exclusion des seuls branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif et sis à l’intérieur de celui-ci) » (page 46/47) - appartiennent aux parties privatives notamment : « les canalisations sises à l’intérieur d’un local privatif et affectées à son usage exclusif ; les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent ; les branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif ». Par conséquent, toutes les canalisations situées dans les locaux privatifs sont des parties privatives, et celles situées dans les parties communes sont des parties communes à usage privatif. Les charges relatives aux parties communes à usage privatif, auxquelles appartiennent donc les frais d’entretien de réparation, de réfection ou de remplacement des éléments, installations, appareils de toute nature et de leurs accessoires, constituant des parties communes spéciales à chaque bâtiment, sont réparties entre les seuls propriétaires des appartements et locaux, y compris les caves, composant chacun des bâtiment, au prorata de leurs quote-part dans les parties communes qui leur sont spéciales. Conformément à l’article 18 de la loi précitée, le syndic est chargé notamment d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Les articles 24 et 25 de la loi susmentionnée précisent les majorités requises selon lesquelles l’assemblée générale des copropriétaires peut décider de travaux au sein de la copropriété. L’article 9 de la même loi dispose : « I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. II.- Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. III.- Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive. L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux ». Le règlement de copropriété applicable à l’ensemble immobilier stipule en son chapitre II « Syndics », section III « pouvoirs de gestion et d’administration » (page 115) que : « I- Le syndic pourvoira à l’entretien normal des choses et parties communes du syndicat ; il fera exécuter les travaux et engagera les dépenses nécessaires à cet effet le tout sans avoir besoin d’une autorisation spéciale de l’assemblée. […] IV Toutefois, pour l’exécution de toutes réparations et tous travaux dépassant le cadre d’un entretien normal et présentant un caractère exceptionnel, soit par leur nature, soit par leur coût, le syndic devra obtenir l’accord préalable de l’assemblée du syndicat statuant par voie de décision ordinaire. Il en sera ainsi, principalement, des grosses réparations et des réfections ou rénovations générales des éléments d’équipement. Cet accord préalable ne sera pas nécessaire en cas d’urgence ou de nécessité, mais le syndic sera alors tenu d’en informer les co-propriétaires et de convoquer aussitôt l’assemblée du syndicat ainsi que prévu à l’article 37 du décret du 17 mars 1967. […] V- Les co-propriétaires ne pourront s’opposer aux travaux régulièrement entrepris sur ordre du syndic, soit en vertu de son pouvoir propre, soit avec l’accord de l’assemblée. Ils devront laisser la disposition de leurs parties privatives aux entrepreneurs et à leurs préposés, dans la mesure strictement nécessaire à l’exécution de ces travaux, et sans préjudice des dispositions de l’article 31 de la loi du 10 juillet 1965 ». Il résulte tant des textes susvisés que des stipulations du règlement de copropriété applicable au litige que des travaux peuvent être réalisés au sein de la copropriété dans trois cadres distincts. Les travaux sont en principes autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, conformément aux articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs, les travaux de maintenance et d’entretien courant sont réalisés à la demande du syndic sans que l’assemblée des copropriétaires ait à se prononcer sur de telles interventions, dont les coûts sont intégrés au budget prévisionnel, en applications des articles 14-1 et 18 de la loi précitée. En outre, le syndic tire de l’article 18 de ladite loi un pouvoir autonome lui permettant de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à condition de justifier d’une situation d’urgence s’opposant à la convocation préalable d’une assemblée générale et de la nécessité de procéder à des travaux relevant de la sauvegarde de l’immeuble. Dans cette hypothèse, le syndic est tenu d’informer les copropriétaires de son initiative et de convoquer immédiatement une assemblée générale destinée à la ratifier, en application de l’article 37 du décret du 17 mars 1967. A ce titre, le syndic peut faire exécuter de sa propre initiative les travaux urgents, notamment remédier à une fuite de canalisation urgente, et les copropriétaires doivent laisser le libre accès à leurs parties privatives pour l’exécution de travaux urgents décidés par le syndic en application de l’article susvisé. *** En l’espèce, il ressort des stipulations du règlement de copropriété que les canalisations encastrées sous la dalle constituent une partie commune. Monsieur [J] [D] a fait établir un Constat de commissaire de justice le 21 mars 2023. Aux termes de celui-ci, Maître [B] [S] constate des fuites importantes d’eau dans la cage d’escalier, dans le garage, le local piscine et le local ascenseur. Cette professionnelle relate que monsieur [J] [D] lui a déclaré que les canalisations de son compteur d’eau partent du placard situé dans les parties communes (dans la cage d’escalier) et rejoignent le logement [Cadastre 7] en passant sous le logement [Cadastre 8]. Elle ne relève aucune fuite dans la salle de bain du requérant, mais constate que de l’eau coule abondamment de la canalisation qui part du compteur de monsieur [J] [D], juste avant qu’elle n’entre dans le mur. Suivant l’attestation de travaux transmis par la société SERVIMO, il est noté que : « Pour information, il s’agit d’un bâtiment collectif et lorsque le réseau est fuyard en dalle, le défonçage des dalles dans les résidences est fortement déconseillé, de plus ces travaux de ré-encastrement sous dalle engendreraient un coût très élevé pour ces travaux », ce qui vient conforter le fait que les canalisations défaillantes se trouvaient initialement encastrées sous dalle. Il en résulte que le dégât des eaux survenu dans l’immeuble provenait manifestement des canalisations sous dalle, avant d’arriver à l’appartement de monsieur [J] [D] de sorte que les travaux ont manifestement eu lieu sur une partie commune de l’immeuble. Néanmoins, l’attestation de travaux renseigne qu’aucune autre solution n’était envisageable pour réparer cette fuite que d’installer des canalisations externes, ce qui a nécessairement conduit à poursuivre ces canalisations jusque dans l’appartement de monsieur [J] [D] puisque la canalisation défectueuse alimentait son appartement en eau. Dès lors, il convient de s’interroger sur la légitimité du syndic à commander les travaux qui ont été réalisés, et sur les conditions attachées à l’exécution de tels travaux. Compte-tenu du dégât des eaux survenu dans l’immeuble et identifié comme provenant des canalisations se trouvant sous la dalle de monsieur [J] [D], le syndic était habilité par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 à faire procéder aux travaux litigieux, portant sur des éléments communs, revêtant un caractère urgent. La question se pose donc du caractère urgent de cette intervention, que monsieur [J] [D] réfute en affirmant que s’il y avait effectivement des fuites d’eau dans l’immeuble, le caractère urgent de cette intervention n’est pas démontré puisque le syndic a attendu deux mois après notification de cette fuite pour procéder aux réparations. Néanmoins, il résulte de la facture établie par la société SERVIMO intervenue sur la canalisation litigieuse que les travaux ont été effectués le 29 mars 2023, soit dans un temps concomitant au moment où le syndic a eu connaissance de ces fuites, au début du mois de mars 2023 selon le demandeur. Le temps écoulé entre l’avertissement donné au syndic des fuites dans le bâtiment et les travaux n’est donc pas révélateur d’une absence d’urgence, au contraire. De plus, les dégâts importants générés par la fuite d’eau sont recensés par plusieurs professionnels. Aux termes du constat de commissaire de justice que le demandeur produit, les dégâts suivants sont relevés : « - dans les parties communes, soit dans la cage d’escalier, il y a d’importantes flaques d’eau sur les marches d’escalier (page 3) ; - des coulures d’eau importantes sont apparentes sur le mur de la cage d’escalier, à gauche du placard enfermant les compteurs d’eau divisionnaires (page 3) ; - le mur est mouillé, humide au toucher (page 3) ; - au-dessus du placard, le mur présente d’importantes infiltrations (page 3) ; - le mur est gonflé au-dessus du placard (page 3) ; - la porte droite du placard ne s’ouvre plus (page 3) ; - de l’eau stagne abondamment sur le sol de ces différents locaux communs (garage, piscine et local ascenseur) (page 11) ». Le syndic justifie avoir mandaté l’association « Téléservice » afin de réparer une télévision défectueuse dans le lot privatif d’une copropriétaire, madame [M]. Or selon la facture établie le 31 mars 2023, cette entreprise informe le syndic ne pas avoir pu procéder à l’intervention en raison de grosses fuites d’eau au sous-sol, où se rejoignent les câbles pour l’installation de la télévision. Cette même entreprise indique dans son rapport d’intervention « nous n’avons pas pu dépanner car il y a de grosses fuites d’eau au sous-sol où se trouve l’installation TV, l’eau dégouline de toute part il y a des compteurs électriques et pas mal d’eau au sol (relativement dangereux, risque d’électrocution) ». Néanmoins, après échange de mail avec la référente du syndic, cette entreprise poursuit son rapport d’intervention en notant « le 30/03/2023 : madame [O] nous a informé que les fuites d’eau ont été réparées », de sorte que les travaux relatifs au remplacement d’un dérivateur quatre directions ont été effectués le lendemain. Au regard des dates concordantes relatives aux travaux de réparation de la fuite d’eau en question, il en ressort que les fuites gênant l’intervention des techniciens pour la réparation du câble de télévision de madame [M] sont bien les mêmes que celles déplorées par le syndic sur la canalisation desservant l’appartement de monsieur [J] [D]. Ainsi, il existait bien un caractère d’urgence tenant à la nécessité de sauvegarder l’immeuble, s’agissant tant d’éviter la poursuite du dégâts des eaux de nature à endommager les parties communes et privatives, que d’assurer la continuité des équipements collectifs de l’immeuble, qu’il s’agisse de l’ascenseur ou des câbles d’alimentation en tous genre, et prévenir des risques d’atteintes aux personnes notamment du risque d’électrocution visé par les techniciens de l’entreprise « Téléservice » mais également des risques de chute en raison de flaques importantes d’eau relevées dans les parties communes par le commissaire de justice mandaté par monsieur [J] [D]. Dès lors, il ne peut être reproché au syndic d’avoir ordonné ces travaux, qui revêtaient un caractère urgent, de reprise de la canalisation existante y compris dans le lot du demandeur. Le fait que le locataire de monsieur [J] [D] n’ait pas été en mesure de s’opposer aux travaux litigieux est donc sans incidence sur l’existence d’une faute du syndic dans la réalisation de ces travaux. Pour autant, si le syndic qui est intervenu sur le fondement de l’article 18 précité, n’avait pas à obtenir l’accord de monsieur [J] [D], il lui appartenait cependant d’informer les copropriétaires de son initiative. Dans un courrier adressé par monsieur [J] [D] par l’intermédiaire de son conseil au syndic de copropriété le 27 mars 2023, ce dernier indique : « mon client m’indique que les travaux auraient été commandés », de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’il a été averti à compter de cette date de la réalisation à venir desdits travaux. En conséquence, les travaux ordonnés par le syndic de copropriété ne l’ont pas été de manière fautive, sauf à considérer qu’il a failli à son obligation de convoquer une assemblée générale immédiatement à la suite de la commande de ces travaux litigieux, ce qui n’est pas invoqué en l’espèce. Sur le suivi des travaux ordonnés Il apparaît à la lecture des écritures du demandeur que celui-ci se plaint également de l’absence de réalisation des travaux de finition par l’entrepreneur mandaté par le syndic ainsi que des malfaçons dans la réalisation des travaux ayant conduit à une rupture d’alimentation en eau froide de son évier de cuisine. Il soutient sur ce point que les travaux ayant été réalisés par le syndic auraient dû conduire celui-ci à mandater à nouveau l’entreprise pour remédier aux difficultés rencontrées. Il s’agit donc de déterminer si le syndic a commis une faute lors de la réception des travaux réalisés en ne vérifiant pas leur délivrance conforme ce qui aurait pu conduire à solliciter l’intervention de l’entreprise pour réparer les dommages qu’elle a générés par l’exécution de ces travaux. En premier lieu, il convient de préciser que le syndic avait effectivement la maîtrise d’ouvrage des travaux litigieux qu’il a commandé, puisque la société SERVIMO s’adresse dans ses courriels bien à la société FONCIA. Il appartenait donc à la société FONCIA d’en assurer le suivi, en cours de réalisation des travaux et postérieurement lors de leur réception. Le procès-verbal de réception des travaux n’est pas produit. Néanmoins, dans un email daté du 19 octobre 2023, la société SERVIMO indique à la société FONCIA qu’elle a été avertie suite à ces travaux de remplacement des réseaux d’alimentation d’eau froide par le locataire en place dans l’appartement de monsieur [J] [D], que cet appartement n’était plus alimenté en eau froide au robinet de son évier, ce que cette société reconnaît que ses techniciens ont déjà pu le constater. Cette société justifie cette difficulté en indiquant : « en effet, vu la configuration des réseaux d’alimentation d’eau de son logement, il était difficile de voir que le cheminement des réseaux passaient dans un premier temps par la cuisine pour ensuite alimenter la zone de la salle de bain », reconnaissant par là-même sa responsabilité dans la coupure d’eau froide au robinet de la cuisine de l’appartement de monsieur [J] [D] en suite des travaux de réparation de la canalisation litigieuse. En conséquent, le syndic, chargé du suivi de ces travaux, aurait donc effectivement dû mandater à nouveau l’entreprise pour remédier à cette difficulté, et il s’en déduit bien une faute qui lui est imputable. Le fait que les travaux auraient dû être effectués dans une partie privative est indifférent à la caractérisation de cette faute. B. Sur les demandes Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Le demandeur sollicite de condamner la société FONCIA à réaliser les travaux suivants sous peine d’une astreinte de 300 € par jour passé un délai d’un mois à compter du prononcé du jugement à venir : - Procéder à la dépose des canalisations apposées de manière apparente à l’intérieur du lot appartenant à Monsieur [U] - Procéder à la pose de nouvelles canalisations en remplacement, de manière encastrée et non apparentes - Rétablir l’eau froide au sein du logement dans la cuisine - Procéder aux travaux de reprises des embellissements du lot de Monsieur [U], impactés par la réalisation des travaux ci-dessus décrits - Procéder aux travaux de reprises des embellissements des parties communes impactées par la fuite sur canalisation. Il sollicite aussi de condamner la société FONCIA à lui payer une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts. Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte Il a été vu précédemment que les travaux ordonnés ne l’ont pas été de manière fautive, et il n’est donc pas possible pour monsieur [J] [D] de venir solliciter des travaux visant à remettre son appartement dans l’état où il se trouvait avant le passage en apparent des canalisations. Au surplus, celui-ci ne démontre pas la possibilité matérielle d’y procéder sans risque pour la structure générale de l’immeuble, preuve qui lui incombe en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, alors que le syndic affirme, en produisant l’attestation de l’entreprise ayant procédé aux travaux, que l’encastrement des canalisations dans le gros œuvre n’était pas possible en raison du coût trop important que cela aurait engendré et surtout des risques de problèmes structurels du bâtiment. Il ne justifie pas davantage de la faisabilité des travaux de remise en état sollicités. Enfin, sa demande visant à voir condamner la société FONCIA aux travaux de reprise des embellissements des parties communes impactées par la fuite sur canalisation est par ailleurs devenue sans objet, en raison de la réalisation de ces travaux par le syndic, ce qui n’est pas contesté en l’espèce. En conséquent, le demandeur sera débouté de sa demande visant à voir condamner la société FONCIA ès qualité de syndic à procéder aux travaux de : dépose des canalisations apposées de manière apparentes dans son lot, pose de nouvelles canalisations en remplacement de manière non-encastrée et non-apparente, rétablissement de l’eau froide dans sa cuisine, travaux de reprise des embellissements de son lot impacté par la réalisation des travaux, et travaux de reprises des embellissements des parties communes impactées par la fuite sur canalisation. Compte-tenu de la solution retenue, la demande d’astreinte est sans objet. Sur la demande de dommages et intérêts Monsieur [J] [D] soutient que les travaux litigieux ont conduit à ce que les canalisations, auparavant encastrées dans les murs de son appartement, deviennent visibles et donc changent de nature en devenant une partie privative. Néanmoins, il résulte du règlement de copropriété que les canalisations à l’intérieur d’un lot et affectées à son usage privatif sont des parties privatives, de sorte que ces canalisations à l’intérieur du logement de Monsieur [D] étaient privatives avant même l’intervention litigieuse et aucun lien de causalité ne saurait être retenu entre le préjudice allégué et la réception des travaux litigieux. Par ailleurs, si Monsieur [J] [D] invoque un préjudice relatif à l’absence d’électricité dans sa cave, il ne le démontre pas. Il apparaît cependant que son locataire a été privé d’eau suite aux travaux réalisés par l’entreprise mandatée par le syndic. En effet, il résulte du courriel du 19 octobre 2023 de la société SERVIMO du 19 octobre 2023 que cette société a constaté que l’évier de la cuisine du locataire de monsieur [J] [D] n’était plus alimenté en eau froide suite à son intervention. Ainsi, il est établi que ce préjudice de jouissance a été généré par la réalisation des travaux réalisés. Il n’est pas contesté que le syndic n’a pas mandaté cette entreprise en vue de remédier à ces désordres. En conséquent, Monsieur [J] [D] est bien fondé à solliciter la réparation du préjudice qui résulte de la coupure de l’arrivée de l’eau froide dans le robinet de la cuisine ce qui ne lui permet en effet pas de satisfaire à son obligation de délivrance conforme comme le souligne à juste titre le syndicat des copropriétaires [Adresse 11]. La société FONCIA ès qualité de syndic sera donc condamnée à verser à Monsieur [D] la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts. IV. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire Sur les dépens : Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la société FONCIA ès qualité de syndic de la copropriété [Adresse 11], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles : Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. La société FONCIA ès qualité de syndic de la copropriété [Adresse 11], condamnée aux dépens, devra verser à monsieur [J] [D] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros. La société FONCIA, condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande visant à voir condamner monsieur [J] [D] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [J] [D] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires LA MARSEILLAISE, à l’encontre duquel aucune condamnation n’est intervenue, une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire : Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi (1) ou la décision rendue (2) n’en dispose autrement ». En l’espèce, la société FONCIA sollicite que soit écartée le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, sans produire de moyens au soutien de cette demande. L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, elle sera constatée. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort ; DEBOUTE monsieur [J] [D] de sa demande d’annulation de la résolution n°17 votée par l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], sise [Adresse 15] et [Adresse 17] [Localité 13] [Adresse 1]) en date du 24 mars 2023. REJETTE la demande de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts subséquente formulée par monsieur [J] [D] ; DEBOUTE monsieur [J] [D] de sa demande visant à voir condamner la société FONCIA à effectuer les travaux suivants sous astreinte : * procéder à la dépose des canalisations apposées de manière apparente à l’intérieur du lot appartenant à Monsieur [U], * procéder à la pose de nouvelles canalisations en remplacement, de manière encastrée et non apparentes, * rétablir l’eau froide au sein du logement dans la cuisine, * procéder aux travaux de reprises des embellissements du lot de Monsieur [U], impactés par la réalisation des travaux ci-dessus décrits, * procéder aux travaux de reprises des embellissements des parties communes impactées par la fuite sur canalisation ; CONDAMNE la société par action simplifiée FONCIA [Localité 13] CASTELLUM ès qualité de syndic de la copropriété [Adresse 11] sise [Adresse 15] et [Adresse 17] [Localité 13] [Adresse 1]), à verser à monsieur [J] [D] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE la société par action simplifiée FONCIA [Localité 13] CASTELLUM ès qualité de syndic de la copropriété [Adresse 11] sise [Adresse 15] et [Adresse 16] à [Adresse 14] ([Adresse 10]) aux dépens ; CONDAMNE la société par action simplifiée FONCIA [Localité 13] CASTELLUM ès qualité de syndic de la copropriété [Adresse 11] sise [Adresse 15] et [Adresse 17] [Localité 13] [Adresse 2]) à verser à monsieur [J] [D] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE monsieur [J] [D] à verser au syndicat des copropriétaires LA [Adresse 12] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la société par action simplifiée FONCIA [Localité 13] CASTELLUM ès qualité de syndic de la copropriété [Adresse 11] sise [Adresse 15] et [Adresse 16] à [Adresse 14] [Localité 3] de sa demande visant à voir écarter l’exécution provisoire de la présente décision ; CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision. Le Greffier, Le Président,