Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/01942

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 23/01942 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJQY ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 FEVRIER 2024 MINUTE N° 24/00585 ---------------- Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière, Après avoir entendu les parties à notre audience du 18 janvier 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : La Société GROUPE TRADE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0235 ET : La Société PAMPLEMOOS, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Jean-Claude BENHAMOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196 (Postulant), Me Didier LECOMTE, avocat au barreau de VAL D’OISE (Plaidant) *************************************** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 25 septembre 2006 et avenant du 1er octobre 2006, la société LE PATRIMOINE, aux droits de laquelle vient désormais la société GROUPE TRADE, a consenti à la société BCACF, aux droits de laquelle vient désormais la société PAMPLEMOOS, un bail commercial portant sur DES LOCAUX situés dans un immeuble sis [Adresse 2]. Par jugement du 6 janvier 2021, le juge des loyers commerciaix près le tribunal judiciaire de Bobigny a constaté le renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er avril 2016, aux mêmes charges et conditions que le bail expiré et moyennant un loyer annuel en principal, hors taxes et hors charges, de 70.100 euros à compter du 8 décembre 2017. Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 5 juin 2023 étant demeuré infructueux, la société GROUPE TRADE, par acte du 9 novembre 2023, a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société PAMPLEMOOS, pour : faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;ordonner , à défaut de libération immédiate des lieux, sous astreinte à compter de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société et de tous occupants de son chef, avec si besoin l'assistance de la force publique et ce, sous astreinte ;ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place aux frais, risques et périls de la société PAMPLEMOOS ;condamner la société PAMPLEMOOS à lui payer à titre provisionnel :une somme de 54.103,16 euros à valoir sur les loyers, charges et taxes impayés, 4e trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2023 sur la somme de 37.779,25 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;une somme de 5.410,31 euros au titre de la clause pénale, avec intérêt au taux légal ;une indemnité mensuelle d'occupation mensuelle au double du dernier loyer exigible majoré des charges taxes et accessoires à compter du 6 juillet 2023, et jusqu'à libération des lieux ;condamner la société PAMPLEMOOS au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant le coût de la levée de l'état des inscriptions, avec distraction. Par acte du 16 novembre 2023, la société GROUPE TRADE a fait délivrer cette assignation à la Caisse d'Epargne et de Prévoyance IDF, créancier inscrit de son preneur, conformément aux dispositions de l’article L143-2 du code de commerce. Après renvoi, l'affaire a été évoquée à l'audience du 18 janvier 2024. La société GROUPE TRADE maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 65.271,60 euros, terme du 1er trimestre 2024 inclus et s'oppose à l'octroi de délais de paiement. La société PAMPLEMOOS soulève l'existence de contestations sérieuses quant au quantum réclamé et subsidiairement sollicite des délais de paiement. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues à l'audience. MOTIFS Sur les demandes principales Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. En l'espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 5 juin 2023 pour le paiement de la somme en principal de 34.104,90 euros au titre des arriérés de loyers étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte produit arrêté au 16 janvier 2024, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 6 juillet 2023. La société GROUPE TRADE justifie, par la production du bail, de son avenant, de l'acte de cession, du commandement de payer, du décompte joint à l'assignation, et du décompte actualisé au 16 janvier 2024 produit à l’audience, que la société PAMPLEMOOS reste lui devoir au 16 janvier 2024 une somme de 64.949,50 euros, terme du 1er trimestre 2024 inclus, déduction faite des frais d'huissier compris dans les dépens. Pour contester le quantum réclamé, la société PAMPLEMOOS produit notamment un extrait Grand-Livre des comptes fournisseurs concernant le Groupe Trade, sur la période du 1er janvier 2023 au 19 décembre 2023, dont la dernière écriture comptable est en date du 2 novembre 2023 dont il ressort, à cette date, un solde négatif de 29.378,76 euros, ainsi que la copie de plusieurs formules de chèque. Il y a lieu de relever que cet extrait Grand-Livre ne vise pas la période antérieure au 1er janvier 2023, ni la période postérieure au 2 novembre 2023, et ne comporte donc pas l'intégralité des arriérés et des règlements effectués. Au vu de l'ensemble de ces éléments, la société PAMPLEMOOS échoue à remettre en cause le quantum de la somme réclamée au titre des arriérés, qui apparaît dès lors non sérieusement contestable à hauteur de 64.949,50 euros, terme du 1er trimestre 2024 inclus. La société PAMPLEMOOS sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, soit le 9 novembre 2023. Toutefois, au vu des règlements effectués qui témoigne des efforts de la société défenderesse pour apurer sa dette, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, sans qu’il n’y ait lieu de l’assortir d’une astreinte. Le cas échéant, et dans l'hypothèse d'un maintien dans les lieux de la défenderesse, la demanderesse serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d’occupation. La société GROUPE TRADE sollicite à ce titre une indemnité d'occupation correspondant au double du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouverait privée du fait de la résiliation du bail, et par sa nature, peut être réduite par le juge du fond notamment si elle apparaît manifestement excessive. Tel apparaissant être le cas en l'espèce, la défenderesse sera condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux. Elle demande par ailleurs le paiement de la somme de 5.410,31 euros au titre de la clause pénale contractuellement prévue. Cette somme, par sa nature, peut être réduite par le juge du fond notamment si elle apparaît manifestement excessive. Tel apparaissant être le cas en l'espèce, la demande formée à ce titre ne relève pas de la compétence du juge des référés, juge de l'évidence. Il n'y aura dès lors pas lieu à référé sur la demande formée à ce titre. Sur les demandes accessoires La société PAMPLEMOOS sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et l'état des privilèges et nantissements, qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile. Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société GROUPE TRADE l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à compter du 6 juillet 2023 ; Condamnons la société PAMPLEMOOS à payer à la société GROUPE TRADE la somme provisionnelle de 64.949,50 euros, terme du 1er trimestre 2024 inclus euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés au 16 janvier 2024, terme du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2023 ; Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société PAMPLEMOOS se libère de la provision ci-dessus allouée en 24 acomptes mensualité égales et consécutives, soit 2.700 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ; Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, lesquels demeurent payés aux termes prévus par le contrat de bail ; Disons que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 10 du mois suivant celui de la signification de cette ordonnance et les suivants avant le 10 de chacun des mois suivants ; Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'une seule des échéances courantes à leur terme : - l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, - les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, - la clause résolutoire produira son plein et entier effet, - il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société PAMPLEMOOS et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] ; - la société PAMPLEMOOS devra payer mensuellement à la société GROUPE TRADE, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et les taxes prévues contractuellement ; Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes de majoration de l'indemnité d'occupation et au titre de la clause pénale ; Condamnons la société PAMPLEMOOS à payer à la société GROUPE TRADE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamnons la société PAMPLEMOOS aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'état des privilèges et nantissements et qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile. ; Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 27 FEVRIER 2024. LA GREFFIERE Tiaihau TEFAFANO LA PRÉSIDENTE Mallorie PICHON