Cour d'appel, 20 septembre 2022. 21/02070

ARRET N° du 20 septembre 2022 R.G : N° RG 21/02070 - N° Portalis DBVQ-V-B7F-FCUW S.A. BANQUE CIC EST c/ [C] [C] Formule exécutoire le : à : la SELARL DEROWSKI & ASSOCIEES Me Dominique ROUSSEL COUR D'APPEL DE REIMS CHAMBRE CIVILE-1° SECTION ARRET DU 20 SEPTEMBRE 2022 APPELANTE : d'un jugement rendu le 15 octobre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de REIMS S.A. BANQUE CIC EST [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Patrick DEROWSKI de la SELARL DEROWSKI & ASSOCIEES, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE INTIMES : Madame [K] [C] [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Dominique ROUSSEL, avocat au barreau de REIMS Monsieur [W] [C] [Adresse 4] [Localité 7] Représenté par Me Dominique ROUSSEL, avocat au barreau de REIMS COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS : Monsieur Cédric LECLER, conseiller, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre Monsieur LECLER, conseiller Madame PILON, conseiller GREFFIER : Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier DEBATS : A l'audience publique du 04 juillet 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 20 septembre 2022, ARRET : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 septembre 2022 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. Suivant bail commercial en date du 6 mars 1996, Madame [Z] [P] veuve [C] a donné à bail à compter du 1er janvier 1995 et jusqu'au 1er janvier 2004 à la société à responsabilité limitée He'pat son bien immobilier situé [Adresse 5], et désigné comme suit: - au rez-de-chaussée: un magasin avec vitrine sur rue, un arrière magasin à la suite, une cuisine avec évier et eau de la concession, des wc et une petite cour; - à l'entresol: une cuisine avec évier et eau de la concession, des wc, deux autres pièces sur la rue et une chambre mansardée au 3ème étage; - des parties de cave et de grenier, eau, gaz, électricité, tout à l'égout. Le 25 août 2003, et pour une période de 9 ans courant à compter du 1er janvier 2004, le bail a été renouvelé par l'indivision [C] constituée de Madame [K] [C] et de Monsieur [W] [C] au profit de la société à responsabilité limitée Spuntino. Par acte en date du 1er mai 2007, le mandataire liquidateur de la société Spuntino a cédé le droit au bail à la société Snvb, devenue la société anonyme Banque Cic Est (la banque). L'indivision [C] a récupéré le grenier et la mansarde du 4ème étage, de sorte que les loyers trimestriels ont été portés à 2770 euros. Le 27 mars 2019, la banque a donné congé au bailleur à compter du 30 septembre 2019. Par sommation du 21 juin 2019, l'indivision [C] a sollicité la remise en état des locaux tels que décrits dans le bail du 25 août 2003. Le rez-de-chaussée, la séparation des fluides et le recloisonnement des locaux situés au 1er étage sont concernés par cette demande. Le 30 octobre 2019, un compte rendu de visite a été réalisé en présence d'un représentant de la banque et de Madame [C]; la bailleresse a alors maintenu demander une remise en état des locaux. Le 9 janvier 2020, un huissier de justice a dressé un constat d'état des lieux. La banque a proposé une indemnisation à hauteur de 25 000 euros, qui a été refusée par l'indivision [C]. Le 3 juin 2020, Monsieur et Madame [C] (les consorts [C]) ont assigné la banque devant le tribunal judiciaire de Reims. En dernier lieu, les consorts [C] ont demandé la condamnation de la banque à leur verser les sommes de: - 89 816,88 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation; - 11 666,22 euros au titre de la privation de jouissance des locaux; - 5000 euros au titre des frais irrépétibles. En dernier lieu, la banque a demandé de: - rejeter les demandes formées par les consorts [C]; subsidiairement, - limiter sa condamnation au paiement de la somme de 25 000 euros au titre des réparations locatives, en ce compris l'indemnité de privation de jouissance; - condamner les consorts [C] à lui payer la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles. Par jugement contradictoire en date du 15 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Reims a: - condamné la banque à payer aux consorts [C] la somme de 89 816,88 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement au titre de la remise en état des lieux; - condamné la banque à payer aux consorts [C] la somme de 2500 euros au titre de la privation de jouissance; - déboute la banque de sa demande de limitation de sa condamnation; - condamne la banque à payer aux consorts [C] une somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles; - rejeté la demande d'indemnité formulée par la banque au titre des frais irrépétibles. Le 22 novembre 2021, la banque a relevé appel de cette ordonnance. Le 8 juin 2022, a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire. PRETENTIONS ET MOYENS: Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures déposées par les parties: - le 31 mai 2022 par la banque, appelante; - le 3 juin 2022 par les consorts [C], intimés. Par voie d'infirmation, la banque réitère l'intégralité de ses prétentions initiales, tant principale que subsidiaire. A titre subsidiaire, elle demande à voir fixer à 2270 euros, correspondant à 3 mois de loyers dus à l'époque, la demande indemnitaire adverse pour privation de jouissance. La banque demande encore la condamnation de l'indivision [C] à lui restituer le dépôt de garantie, soit la somme de 2265,64 euros, ou en tant que de besoin, la dite somme s'imputera sur les éventuelles indemnités allouées au profit du bailleur. Les consorts [C] demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la banque à leur payer les sommes de 89 816,88 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement au titre de la remise en état des lieux, et de 3500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance. Ils en demandent l'infirmation en ce qu'il a condamné la banque à leur payer la somme de 2500 euros au titre de leur privation de jouissance des locaux, et réitèrent de ce chef leur demande initiale. Les consorts [C] demandent la condamnation de la banque à leur payer une somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. MOTIVATION: Sur la remise en état des lieux: Selon l'article L. 145-40-1 du code de commerce, Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire. Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. Selon l'article 1731 du code civil, S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. Cette présomption est expressément limitée aux réparations locatives. Le premier de ces textes a été créé par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014: il ne peut donc pas s'appliquer aux contrats de bail consentis avant son entrée en vigueur. Dès lors, la banque, preneuse sortante, ne peut pas se prévaloir du premier de ces textes. Il y a donc lieu d'appliquer les dispositions légales de droit commun du bail de l'article 1731 du code civil susdit. La banque soutient que le bailleur ne rapporte pas la preuve des travaux de rénovation qu'il aurait entrepris avant la prise d'effet du bail, ce dont elle entend voir déduire qu'à sa prise de possession des lieux en mai 2007, les locaux étaient manifestement dans un état de vétusté avancée. Elle se borne à cet égard à produire des plans selon elle d'origine avant les travaux allégués, et les photographies de certaines pièces, dont elle allègue qu'elles auraient été prises lors de sa prise de possession des lieux. Mais la production de ces éléments ne démontre pas en quoi les locaux donnés à bail auraient été dans un état de vétusté lors de son entrée dans les lieux. Et l'acte de cession du droit au bail du 1er mai 2007 ne comporte aucune mention à cet égard. La banque soutient encore que l'autorisation qui lui a été donnée par la bailleresse de procéder à des travaux de rénovation implique leur nécessaire vétusté. Mais elle se contente sur ce point de procéder par voie d'affirmation, sans produire aucun élément de preuve à l'appui de ses allégations. Défaillante dans la démonstration de la vétusté des biens loués lors de son entrée dans les lieux, la banque sera regardée comme les ayant reçus en bon état de réparations locatives. ***** Selon l'article 1732 du même code, Il (le preneur) répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Le constat d'huissier du 9 janvier 2020 met en évidence des dégradations importantes dans l'ensemble des pièces et des accès aux locaux, notamment au niveau des sols, murs, de la porte d'entrée, et des plafonds, outre l'absence d'arrivée d'eau, de courant électrique, et l'absence de compteur électrique dans le local. Il y aura lieu de relever que le devis du 8 février 2020, fondant la demande indemnitaire des bailleurs, correspond aux dégradations décrites dans le constat d'huissier, sans qu'aucun de ses postes ne vienne toucher le gros oeuvre. Si la banque conteste en particulier certains postes de ce devis, elle ne vient pas démontrer que les travaux qui y sont mentionnés seraient nécessités par un état antérieur exclusif de toute faute de sa part, tandis que les consorts [C] démontrent exactement que les postes de ces devis trouvent leur origine dans les agissements de la banque, notamment lors des travaux dont elle a pris l'initiative. Nonobstant le caractère unilatéral du constat d'huissier susdit, il conviendra d'observer que le compte rendu de visite du 30 octobre 2019, au cours duquel le preneur a demandé la remise en état des lieux et le chiffrage des travaux, a été réalisé au contradictoire de la banque, car l'un de ses préposés l'a signé, étant rappelé que la sommation de faire qui lui avait été délivrée le 21 juin 2019 lui prescrivait notamment de: - remettre le local dans l'état initial décrit dans le bail du 25 août 2003, - d'avoir à séparer les fluides (chauffage, eau, électricité) afin de les rendre indépendants pour que le local soit équipé de chauffage, wc, lavabo et coin cuisine comme avant les travaux entrepris par la banque; - et de remettre en son état fonctionnel l'appartement de type 2 du 1er étage, avec tous ses équipements dans l'état où il se trouvait lors de la signature du bail, ainsi que l'embellissement, et notamment de réinstaller les cloisons, la salle d'eau, la cuisine, dans l'état antérieur aux travaux entrepris par la banque et de rendre les fluides indépendants. Il s'évince de l'ensemble des échanges par mails ultérieurs entre parties, notamment du mail du 5 décembre 2019 émanant de la banque, et faisant référence à la visite du 30 octobre 2019, que celle-ci était avisée de l'ensemble des travaux de remise en état présentement réclamés par le bailleur. La teneur du constat d'huissier du 9 janvier 2020, fondant la demande du bailleur, se trouve ainsi pleinement corroborée par le compte rendu de visite du 30 octobre 2019 et ses suites, auquel la banque a pris part. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'état des locaux fondant la demande de réparation des bailleurs a bien été établi au contradictoire de la preneuse. Enfin, il ressort des baux ultérieurs des 4 mars 2020 et 4 décembre 2020 que les locaux nouvellement donnés à bail ont fait l'objet des travaux visés dans le devis du 8 février 2020. En l'état de ces éléments, la demande des consorts [C] apparaît justifiée en son principe, et leur préjudice sera entièrement réparé par le quantum qu'ils sollicitent. Il y aura lieu de rejeter la demande de limitation de condamnation présentée par la banque, et de la condamner à payer aux consorts [C] la somme de 89 916,88 euros: le jugement sera confirmé de ces chefs. Sur le préjudice de jouissance: Il appartient à celui prétendant avoir essuyé un préjudice de le démontrer. Le bail du 1er avril 2020 relatif au local à l'entresol fixe le loyer à 6000 euros, et le bail du 1er mars 2020 portant sur le local en rez-de-chaussée fixe le loyer à 8400 euros. Même en considération de ce que le loyer trimestriel antérieurement dû par la banque était de 3888,74 euros hors charges, les consorts [C] n'ont pas justifié, après reprise des locaux, de la durée des travaux de remise en état qu'ils ont réalisés: ils défaillent ainsi à démontrer la durée d'immobilisation du bien pendant 6 mois, comme ils l'allèguent. En l'état des éléments soumis à la cour, le préjudice de privation de jouissance des consorts [C] sera entièrement réparé par une indemnité de 2500 euros, et le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie: Eu égard au montant des travaux auquel la preneuse a été condamnée, il y aura lieu de débouter celle-ci de sa demande en restitution du dépôt de garantie de 2265,64 euros. En revanche, il y aura lieu de dire que le quantum du dépôt de garantie s'imputera sur les indemnités susdites allouées au bailleur. ***** Il conviendra de rejeter la demande de la banque au titre des frais irrépétibles de première instance, et de la condamner aux entiers dépens de première instance, et à payer aux consorts [C] une somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance: le jugement sera confirmé de ces chefs. La banque sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel. Il y aura lieu de condamner la banque aux entiers dépens d'appel, et à payer aux consorts [C] la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS: La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions; Y ajoutant: Déboute la société anonyme Banque Cic Est de sa demande en restitution du dépôt de garantie de 2265,64 euros; Dit que la somme de 2265,64 euros, correspondant au dépôt de garantie, s'imputera sur les indemnités allouées à Madame [K] [C] et à Monsieur [W] [C] par le jugement déféré; Déboute la société anonyme Banque Cic Est de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel; Condamne la société anonyme Banque Cic Est à payer à Madame [K] [C] et à Monsieur [W] [C] une somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel; Condamne la société anonyme Banque Cic Est aux entiers dépens d'appel. Le greffier La présidente