Texte intégral
COUR D'APPEL
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 07 février 2023
N° RG 21/00757 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FSJB
-DA- Arrêt n° 73
S.A.R.L. BRUN ESTÈVE / [Z] [C], [F] [V] épouse [C]
Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 24 Février 2021, enregistrée sous le n° 19/03398
Arrêt rendu le MARDI SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
M. Philippe VALLEIX, Président
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller
Mme Laurence BEDOS, Conseiller
En présence de :
Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
S.A.R.L. BRUN ESTÈVE
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Maître Jean-Paul GUINOT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND
Timbre fiscal acquitté
APPELANTE
ET :
M. [Z] [C]
et Mme [F] [V] épouse [C]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentés par Maître Jérôme LANGLAIS de la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
INTIMES
DÉBATS :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 décembre 2022, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE, rapporteur.
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 07 février 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
I. Procédure
Les époux [Z] et [F] [C] née [V] sont propriétaires d'une maison d'habitation située [Adresse 5], cadastrée HM [Cadastre 1].
Le 26 juillet 2018, un permis de construire a été délivré à la SARL BRUN ESTEVE portant sur la réalisation d'un immeuble sur la parcelle HM [Cadastre 2] contiguë au fonds des époux [C] lesquels, arguant d'un trouble anormal de voisinage généré par cette construction, ont fait assigner la SARL BRUN ESTEVE devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand par exploit délivré le 2 septembre 2019.
Aux termes de leurs dernières écritures en date du 25 septembre 2020, les époux [C] demandaient au tribunal de faire interdiction à la SARL BRUN ESTEVE, ou à toute autre personne se substituant à elle, de réaliser les travaux de la construction objet du permis de construire nº PC 63113 17 GO 229 délivré par la commune de [Localité 3] ; juger qu'en cas de manquement à cette interdiction, il sera ordonné l'arrêt et la destruction des travaux réalisés, quel que soit leur stade d'avancement, et ce, sous astreinte de 10 000 EUR par jour à compter du premier constat ; subsidiairement, en cas de réalisation de la construction contestée, condamner la SARL BRUN ESTEVE à leur verser les sommes de 200 000 EUR en réparation du préjudice résultant de la perte de valeur de leur immeuble et 50 000 EUR en réparation de leur préjudice de jouissance, le tout outre 5000 EUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières écritures en date du 14 octobre 2020, la SARL BRUN ESTEVE demandait au tribunal de déclarer irrecevables les réclamations formées par les époux [C] ; subsidiairement les en débouter et les condamner à lui verser 5000 EUR à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 6000 EUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
À l'issue des débats, par jugement du 24 février 2021, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :
« DÉCLARE recevables les demandes de Monsieur [Z] [C] et de Madame [F] [V],
FAIT interdiction à la SARL BRUN ESTEVE de réaliser les travaux de la construction objet du permis de construire nº PC 63113 17 G0229 délivré par la commune de [Localité 3],
DIT que cette interdiction est assortie d'une astreinte de 10 000 euros par jour constaté de poursuite, de réalisation ou d'achèvement des travaux,
DÉBOUTE la SARL BRUN ESTEVE de sa demande indemnitaire relative à l'engagement d'une procédure abusive,
CONDAMNE la SARL BRUN ESTEVE aux dépens,
CONDAMNE la SARL BRUN ESTEVE à verser à Monsieur [Z] [C] et Madame [F] [V] ensemble la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE la SARL BRUN ESTEVE de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. »
Dans les motifs de sa décision le tribunal a considéré que la perte d'ensoleillement dont se plaignent les époux [C] n'était pas suffisamment démontrée.
Par contre, le tribunal a retenu l'existence d'un trouble anormal de voisinage résultant des vues, notamment en ces termes :
S'agissant de la création de vues, le tribunal constate à l'inverse que le projet immobilier excédera les inconvénients normaux de voisinage. La construction se situera :
- à moins de cinq mètres du fonds voisin des époux [C] et parallèlement à celui-ci ;
- en léger surplomb ;
- et comportera quatre niveaux (rez-de-chaussée et trois étages) pourvus de fenêtres et balcons donnant directement sur le fonds des demandeurs (projet modifié, pièce 1 - demandeurs).
L'immeuble disposera donc de vues nombreuses (au moins quatre par niveau), droites et plongeantes (à partir du deuxième niveau) sur l'habitation des époux [C], perturbant d'autant plus leur tranquillité que ceux qui en bénéficieront ne se trouveront qu'à quelques mètres de distance [']
Les demandeurs sont donc en droit de se prévaloir, au vu de la configuration du voisinage, de la préservation d'une certaine intimité ;
- qui n'est pas incompatible avec l'édification de nouveaux immeubles et la création de vues raisonnables (éloignées, ou limitées, ou non droites') sur leur propriété - vues qui existent déjà par ailleurs et sont inéluctables dans un milieu urbain destiné à se développer et comportant des parcelles constructibles ;
- mais ne saurait se concilier avec le projet immobilier promu par la SARL BRUN ESTEVE, qui prévoit, comme indiqué supra, des vues nombreuses, droites, plongeantes et proches synonymes d'une intranquillité [sic] excessive.
Par conséquent, la réalisation de l'immeuble litigieux causera un trouble anormal de voisinage aux époux [C], dont le caractère futur et certain ne fait pas débat (mise en 'uvre du projet conformément au permis de construire). Le prononcé d'une interdiction de réaliser les travaux constitue la mesure la plus efficace et adéquate, en ce qu'elle permet d'empêcher la survenue du trouble, que les époux [C] sont en droit d'exiger. Il est donc fait droit à cette demande. Une astreinte de 10 000 euros par jour constaté de manquement à cette interdiction est prononcée.
***
La SARL BRUN ESTEVE a fait appel de cette décision le 1er avril 2021, précisant :
« Objet/Portée de l'appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués à l'encontre du jugement rendu par le TRIBUNAL JUDICIAIRE de CLERMONT-FERRAND le 24 février 2021, En ce qu'il a fait interdiction à la Sarl BRUN ESTEVE de réaliser des travaux de construction objet d'un permis de construire nº PC 63113 17 GO 229 délivré par la Commune de [Localité 3] et assortissant cette interdiction d'une astreinte de 10 000 € par jour constatée de poursuites, de réalisation ou d'achèvement des travaux, En ce qu'il a débouté la Sarl BRUN ESTEVE de sa demande indemnitaire dans le cadre de l'engagement d'une procédure abusive, En ce qu'il l'a condamnée à payer aux époux [C] la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux dépens. »
Dans ses conclusions récapitulatives ensuite du 1er juin 2022 la SARL BRUN ESTEVE demande à la cour de :
« Vu le jugement rendu par le TRIBUNAL JUDICIAIRE de CLERMONT-FERRAND du 24 février 2021,
Vu l'appel interjeté par la Sarl BRUN ESTEVE,
Réformer le jugement entrepris.
Dire et juger que la construction projetée par la Sarl BRUN ESTEVE n'excède pas les inconvénients normaux de voisinage et en conséquence, ne pas prononcer d'interdiction de construction.
Subsidiairement, et dans l'hypothèse où il serait retenu un trouble anormal de voisinage, dire et juger que l'indemnisation des intimés ne pourrait porter que sur le seul trouble de jouissance.
En conséquence, réduire dans de très larges proportions le droit à indemnisation des époux [C].
Les condamner à payer et porter à la Sarl BRUN ESTEVE la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens. »
***
En défense, dans des écritures du 17 septembre 2021 les époux [C] demandent à la cour de :
« Vu les pièces communiquées.
Il est demandé à la Cour d'Appel de RIOM de bien vouloir :
Accueillir les concluants en leurs fins, demandes et conclusions et les y déclarer bien fondées,
À TITRE PRINCIPAL,
Confirmer le jugement rendu le 24 février 2021 par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND en toutes ses dispositions en ce qu'il a :
Déclaré recevables les demandes de Monsieur [Z] [C] et de Madame [F] [V],
Fait interdiction à la SARL BRUN ESTEVE de réaliser les travaux de la construction objet du permis de construire nº PC 6313 17 G0229 délivré par la Commune de [Localité 3],
Dit que cette interdiction est assortie d'une astreinte de 10 000 euros par jour constaté de poursuite, de réalisation ou d'achèvement des travaux.
Débouté la SARL BRUN ESTEVE de sa demande indemnitaire relative à l'engagement d'une procédure abusive.
À TITRE SUBSIDIAIRE, SI PAR IMPOSSIBLE LA COUR DEVAIT RÉFORMER LA DÉCISION ENTREPRISE ET FAIRE DROIT A LA CONSTRUCTION SOLLICITÉE :
Condamner la société BRUN ESTEVE à payer et porter aux époux [C] des dommages-intérêts ainsi fixés :
200 000 € en réparation du préjudice résultant de la perte de valeur de l'immeuble,
50 000 € en réparation du préjudice de jouissance en découlant.
En TOUT ÉTAT DE CAUSE,
Débouter la Société BRUN ESTEVE IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes contraires,
Condamner la Société BRUN ESTEVE IMMOBILIER à payer et porter aux époux [C] une indemnité de 7 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. »
***
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.
Une ordonnance du 20 octobre 2022 clôture la procédure.
II. Motifs
Devant la cour, la SARL BRUN ESTEVE abandonne le moyen d'irrecevabilité qu'elle avait soulevé, en vain, devant le premier juge au visa de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme.
Par ailleurs, dans le dispositif de leurs écritures les époux [C] demandent à la cour à titre principal de confirmer le jugement. Comme exposé ci-dessus, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a considéré dans les motifs de sa décision, particulièrement détaillés sur ce point, que la perte d'ensoleillement alléguée par les époux [C] n'était pas suffisamment démontrée, et ne saurait en tout cas constituer un trouble anormal de voisinage dans le contexte d'une zone déjà fortement urbanisée. Dans la mesure où la confirmation du jugement est requise sans plus de précision, il convient de considérer que cette demande s'applique aux motifs ayant conduit au rejet de toute indemnisation pour perte d'ensoleillement, en conséquence de quoi il n'y a plus lieu d'examiner maintenant cette question.
Le litige porte donc devant la cour uniquement sur la question des vues sur la propriété [C] à partir de la construction projetée par la SARL BRUN ESTEVE.
Dans les motifs de sa décision, concernant la création de vues, le premier juge a dit que la construction de la SARL BRUN ESTEVE « se situera à moins de cinq mètres du fonds voisin des époux [C] ». La SARL BRUN ESTEVE conteste cette estimation et soutient qu'en réalité la distance entre son fonds et la maison [C] sera « d'au minimum 13,02 mètres » (conclusions page 8).
En réalité, même la distance de 13 mètres n'est pas suffisamment importante pour atténuer des vues plongeantes qui porteront sur le fonds [C] à partir de quatre étages sur une hauteur totale d'environ 16 mètres si l'on en croit les plans versés au dossier par la SARL BRUN ESTEVE elle-même (pièce 15). L'appelante explique que les 21 fenêtres relevées par le tribunal « sont majoritairement des fenêtres de salles de bains et de chambres », et que seul un balcon situé au rez-de-chaussée « peut constituer une vue éventuellement directe ». Mais quoiqu'il en soit, même à partir d'une chambre ou d'une salle de bains, la vue directe sur le fonds d'autrui présente une gêne qu'il serait vain de vouloir nier.
Il reste à déterminer si ces vues constituent un trouble anormal de voisinage. La SARL BRUN ESTEVE plaide que ce n'est pas le cas en zone urbaine où « aucun propriétaire ne peut bénéficier d'un droit acquis notamment quant aux vues et constructions environnantes existant à l'époque de l'acquisition de son bien. » Elle précise qu'actuellement les époux [C] supportent déjà des vues directes à partir de deux immeubles situés à l'aspect Nord et Sud de leur propriété (conclusions page 9). Or cet argument est spécieux, dans la mesure où ce n'est pas parce que de telles contraintes existent déjà que le rajout de vues supplémentaires, en grande quantité et à peu de distance, pourrait être considéré comme normal ou négligeable. Au contraire, dans pareil cas la construction nouvelle aggrave de manière certaine une situation préexistante.
D'évidence par conséquent, au vu des éléments ci-dessus exposés, les vues nombreuses, directes et plongeantes sur le fonds des époux [C], provenant de l'immeuble de la SARL BRUN ESTEVE, causeront à ceux-ci un trouble anormal de voisinage parfaitement caractérisé et incontestable.
Pour autant, la décision du premier juge consistant à interdire définitivement la construction de l'immeuble constitue une sanction aussi excessive qu'inappropriée à laquelle la cour ne peut souscrire.
Il convient donc d'évaluer le préjudice des époux [C] qui distinguent deux dommages différents : la dépréciation de leur immeuble et un préjudice de jouissance.
Le préjudice de jouissance consistant dans une perte d'intimité étant donné la proximité du bâtiment voisin et les nombreuse vues directes et plongeantes à partir de celui-ci, n'est pas contestable. Au vu de l'entier dossier la cour évalue ce dommage à la somme de 50 000 EUR, comme demandé.
Concernant la perte de valeur de leur bien, nonobstant la production d'une estimation de sa valeur actuelle par une agence immobilière, les époux [C] ne proposent à la cour aucune argumentation convaincante permettant de caractériser et encore moins de quantifier un tel préjudice.
4000 EUR sont justes pour l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice des époux [C], à charge de la SARL BRUN ESTEVE.
La SARL BRUN ESTEVE supportera les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement en ce que le tribunal fait interdiction à la SARL BRUN ESTEVE de réaliser les travaux et prononce à ce titre une astreinte ;
Statuant à nouveau, condamne la SARL BRUN ESTEVE à payer aux époux [C] ensemble la somme unique de 50 000 EUR titre de leur préjudice de jouissance ;
Condamne la SARL BRUN ESTEVE à payer aux époux [C] ensemble la somme unique de 4000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SARL BRUN ESTEVE aux dépens d'appel ;
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Le greffier Le président
