Cour d'appel, 21 février 2023. 21/01370

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - CIVILE LE/IM ARRET N°: AFFAIRE N° RG 21/01370 - N° Portalis DBVP-V-B7F-E223 Jugement du 18 Mai 2021 Juge des contentieux de la protection du MANS n° d'inscription au RG de première instance 11-20-0005 ARRET DU 21 FEVRIER 2023 APPELANT : Monsieur [G] [U] né le 19 Mai 1959 à [Localité 4] (75) [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Jean-Philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocat au barreau du MANS - N° du dossier 20581 INTIMEE : S.C.I. FOREST INVESTISSEMENTS agissant poursuites et diligences de ses représentantslégaux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Inès RUBINEL, avocat au barreau d'ANGERS, en qualité d'administratrice provisoire de Me Benoît GEORGE, associé de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 214757 et M Frédèric BOUTARD, avocat plaidant au barreau du MANS COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 12 Décembre 2022 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée qui a été préalablement entendue en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme MULLER, conseillère faisant fonction de président M. WOLFF, conseiller Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée Greffière lors des débats : Mme LEVEUF ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 21 février 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente, et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ FAITS ET PROCÉDURE Suivant contrat du 16 juillet 2014, la SCI Forest Investissements (la SCI) a donné à bail à M. [G] [U] une maison individuelle située [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 705 euros et prenant effet au 15 septembre 2014. Le 21 mars 2016, la SCI a fait délivrer à M. [U] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un principal de 1.410 euros correspondant aux loyers des mois de février et mars 2016. Un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 13 novembre 2019 à M. [U] pour un principal de 715 euros. Par acte du 6 mars 2020, le bailleur a fait délivrer au locataire un congé pour motif légitime et sérieux prenant effet au 14 septembre suivant, faisant état de « retards réitérés dans le paiement des loyers et défaut de paiement des loyers ». Dans ces conditions et par exploit du 4 août 2020, la SCI a fait assigner M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans aux fins, à titre principal de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du bail. Suivant jugement du 18 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans a : - validé le congé délivré le 6 mars 2020 par la SCI Forest Investissements, - constaté que le bail a pris fin à la date du 15 septembre 2020 et que M. [U] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1], depuis le 16 septembre 2020, - ordonné à M. [U], ainsi qu'à tout occupant de son chef, de libérer les lieux loués [Adresse 1] dans les 15 jours suivant la signification du jugement, - dit qu'à défaut pour M. [U] d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 1], dans le délai susdit, il sera procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - condamné M. [U] à payer à la SCI Forest Investissements une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 715 euros, à l'exclusion de tout « frais ou pénalité de retard », à compter du 16 septembre 2020 et jusqu'à son départ effectif étant précisé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés, - condamné M. [U] aux dépens, - condamné M. [U] à verser à la SCI Forest Investissements la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration déposée au greffe de la cour le 8 juin 2021, M. [U] a interjeté appel de ce jugement en son entier dispositif exclusion faite de ses mentions portant sur le rejet du surplus des demandes et l'exécution provisoire. Suivant conclusions déposées le 9 septembre 2021, la SCI a formé appel incident de cette même décision. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 9 novembre 2022 et l'audience de plaidoiries fixée au 12 décembre de la même année conformément aux prévisions d'un avis du 28 février 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses dernières écritures déposées le 20 juillet 2022, M. [U] demande à la présente juridiction de : - infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du Mans du 18 mai 2021, - dire et juger que les demandes de la SCI Forest Investissements sont irrecevables et en tous cas mal fondées, - la débouter intégralement de sa demande en résiliation, expulsion et en condamnation au paiement d'une dette de loyer, celle-ci n'étant fondée sur l'existence d'aucune dette légitime, Reconventionnellement et le cas échéant avant dire droit : - désigner tel expert qu'il plaira à la juridiction avec pour mission de : - se rendre au [Adresse 1] après avoir convoqué les parties, - recueillir les explications des parties et prendre connaissance de tous documents utiles à son information, à charge d'en indiquer les sources, - visiter les lieux litigieux, - décrire avec précision les désordres allégués et notamment les moisissures présentes sur les murs de la maison, rechercher et indiquer leurs causes en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d'investigation employés, - donner son avis sur les responsabilités, - donner son avis sur la compatibilité de la configuration du logement actuel avec la notion de logement décent, - préciser les travaux propres à y remédier, en évaluer le coût et la durée, donner son avis sur la vétusté des ouvrages ou des parties d'ouvrages sur lesquelles devraient porter les réfections, - fournir éventuellement tous éléments d'appréciation du préjudice subi, - s'expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions, - établir un pré-rapport descriptif et estimatif au cas où l'autorisation d'effectuer des travaux urgents devait être requise, - condamner la SCI Forest Investissements au paiement de la somme de 5.580 euros au titre du préjudice de jouissance occasionnée par l'état du logement donné à bail, - fixer le montant du loyer à la somme de 572 euros par mois jusqu'à la remise en état du logement, - condamner la SCI Forest Investissements au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de la première instance, et la somme de 2.000 euros au titre de la procédure d'appel, - condamner la SCI Forest Investissements à supporter la charge des entiers dépens de première instance et d'appel. Aux termes de ses dernières écritures, déposées le 3 août 2022, la SCI demande à la présente juridiction de : - juger M. [U] recevable mais non fondé en son appel principal, l'en débouter ainsi que de l'ensemble de ses demandes, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - validé le congé délivré 6 mars 2020, - constaté que le bail a pris fin à la date du 15 septembre 2020 et que M. [U] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1], depuis le 16 septembre 2020, - ordonné à M. [U] ainsi qu'à tout occupant de son chef de libérer les lieux sis [Adresse 1] dans les quinze jours suivant la signification du jugement, - dit qu'à défaut pour M. [U] d'avoir libéré les lieux sis [Adresse 1], il sera procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - condamné M. [U] à payer une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 715 euros, à l'exclusion de tous frais et pénalités de retard à compter du 16 septembre 2020 et jusqu'à son départ effectif, - condamné M. [U] aux dépens, - débouté M. [U] du surplus de [ses] demandes, Sur son appel incident : - à défaut de constater la résiliation du bail par application du congé délivré le 06/03/2020, constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 13 janvier 2020, - condamner M. [U] à payer la somme de 1.280 euros arrêtée à la date du 13 janvier 2020, - condamner M. [U] à payer, à compter du 14 janvier 2020 et jusqu'à complète évacuation des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal aux loyers et charges dus en vertu du bail si celui-ci s'était poursuivi, - à défaut de constater la résiliation du bail par application du congé délivré le 06/03/2020 et de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 13 janvier 2020, prononcer la résiliation du bail d'habitation à la date du présent arrêt, - condamner M. [U] à payer en deniers ou quittances la somme de 3.639.50 euros arrêtée au 09/02/2021, outre une somme mensuelle égale aux loyers et charges dus à compter du 10/02/2021 et jusqu'au présent arrêt, - condamner M. [U] à payer, à compter du présent arrêt et jusqu'à complète évacuation des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal aux loyers et charges dus en vertu du bail si celui-ci s'était poursuivi, - en toute hypothèse, dire que M. [U] ou tout autre occupant de son chef devra libérer les lieux loués dans les quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir (sic) et sous astreinte de 50 euros par jour de retard, - condamner M. [U] à payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile de première instance, outre 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile devant la cour, - condamner M. [U] au paiement des entiers dépens qui comprendront également les frais du commandement de payer. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du Code de procédure civile, aux dernières écritures, ci-dessus mentionnées. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes au titre du caractère non décent du logement En droit, l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, dispose notamment que : 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. (...) Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité définies par le décret prévu à l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'Investissements locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière'. Par ailleurs, l'article 9 du Code de procédure civile prévoit que : 'Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'. Le premier juge a observé qu'hormis un courriel adressé par le locataire à la bailleresse le 14 décembre 2015, il n'était produit aucune pièce établissant l'état allégué du logement. De plus, il était souligné que la propriétaire justifiait de la rénovation complète du logement courant 2010, de divers travaux entre 2013 et 2016 ainsi que de la réalisation d'un diagnostic de performance énergique courant décembre 2015. Dans ces conditions, il a été considéré que le manquement de la propriétaire à la délivrance d'un logement décent n'était pas démontré, le locataire ayant 'plutôt tenté d'exciper de 'désordres' minimes au demeurant non étayés, pour se dérober à ses obligations de paiement'. Aux termes de ses dernières écritures, l'appelant indique que peu après la régularisation du bail, il a constaté divers désordres affectant le logement. Il soutient avoir tenté, informellement, d'en aviser la propriétaire avant de vainement lui adresser un courrier recommandé et d'en faire autant à destination de la gérante de la SCI (le 14 décembre 2015). Il souligne qu'en suite de cette missive, la propriétaire l'a avisé de son refus d'entreprendre les travaux nécessaires, considérant que les ouvrages nécessaires avaient été réalisés avant la conclusion du bail. Cependant, il observe que courant 2019, la SCI l'a informé de la réalisation à venir de travaux, portant sur les volets, qu'il sollicitait depuis plus de quatre années. Au regard du manquement par la propriétaire à ses obligations, le locataire indique être fondé à retenir 'certains loyers'. De plus, il soutient que sa contradictrice doit l'indemniser de son préjudice de jouissance. Ainsi, il sollicite la révision de son loyer 'à hauteur d'une proportion que [qui'] ne saurait être inférieure à 20%, soit un remboursement de 143 euros par mois sur les cinq dernières années, ce qui représente un total de 5.580 euros'. Enfin, il indique que si un système de VMC ainsi que des volets ont été mis en place il n'en demeure pas moins que les problématiques de moisissure demeurent, de sorte qu'il sollicite la réalisation d'une mesure d'expertise. Aux termes de ses dernières écritures, l'intimée indique être particulièrement soucieuse de l'état du bien loué et avoir entrepris d'importants travaux depuis son acquisition courant 2010. Elle souligne que les éléments mentionnés par son locataire au sein du courrier ont été vérifiés par un diagnostiqueur, les préconisations de ce dernier ayant donné lieu à travaux. S'agissant des photographies produites par son contradicteur, elle indique qu'elles sont inexploitables, non datées et en tout état de cause ne correspondent aucunement à l'immeuble objet de la présente procédure. Dans ces conditions, elle conclut au rejet des demandes de l'appelant tant en réparation qu'en expertise. Sur ce : En l'espèce, aux fins d'établissement du manquement de la propriétaire à son obligation de mise à disposition d'un logement décent, l'appelant communique quatre photographies, de très piètre qualité, et présentant pour trois d'entre elles un angle de murs (le même ') où se trouverait de la moisissure ou à tout le moins des traces d'humidité et la quatrième fait figurer un mur, cependant la très mauvaise qualité de cette image ne permet pas de déterminer si cette construction est affectée de désordres ou si le caractère noirci de ce mur est uniquement imputable à l'extrêmement mauvaise qualité des couleurs de la photographie. Au demeurant, ces photographies sorties de tout contexte tant de lieu que de temps ne sont aucunement de nature à démontrer que le bien loué soit affecté de désordres. Par ailleurs, s'agissant de la missive adressée par l'appelant à la gérante de l'intimée, ce seul élément n'est pas de nature à démontrer l'état allégué de non-décent de l'immeuble. Ainsi et sans qu'il soit nécessaire d'analyser les travaux dont la réalisation est justifiée par l'intimée, il ne peut qu'être constaté que l'appelant ne démontre pas que sa contradictrice ait manqué à ses obligations contractuelles, de sorte que la décision de première instance, en ce qu'elle a rejeté ses demandes au titre de l'état du logement, doit être confirmée. Sur le congé du 6 mars 2020 En droit, l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, dispose notamment que : 'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié (...) par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (...) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur'. Par ailleurs, l'article 1728 du Code civil précise pour sa part que 'Le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° De payer le prix du bail aux termes convenus'. Le premier juge constatant que le locataire ne contestait pas les retards et absences de paiement du loyer, ayant justifié de nombreuses relances de la part de la SCI ainsi que de la délivrance de trois commandements de payer entre 2016 et 2019, a considéré que ces incidents de paiement constituaient des manquements du locataire à son obligation fondant la délivrance du congé pour le 15 septembre 2020. Dans ces conditions, le locataire a été condamné au seul paiement d'une indemnité d'occupation, exclusion faite des pénalités de retard sollicitées et son expulsion ordonnée, la demande d'astreinte a, pour sa part, été rejetée comme n'apparaissant pas justifiée. Aux termes de ses dernières écritures, l'appelant sollicite l'infirmation de la décision de première instance s'agissant de ses dispositions quant au congé et à ses conséquences. Sur le fond, il précise uniquement 'qu'il existe des incohérences au titre de la prétendue dette de loyer puisque la quittance de loyer produite au débat, et en date du 3 août 2020, fait état d'un impayé s'élevant seulement à la somme de 565 euros', tout en soulignant qu'il 'apparaît parfaitement légitime [qu'il] ait pu procéder à la retenue de certains loyers'. Aux termes de ses dernières écritures, l'intimée rappelle avoir délivré un congé pour motif légitime et sérieux le 6 mars 2020 après avoir sollicité le paiement de loyers non honorés notamment au moyen de trois commandements de payer. Au demeurant, elle observe que son contradicteur 'revendique dans ses écritures le non-respect de ses obligations'. Sur ce : En l'espèce, l'intimée communique aux débats copie d'un décompte de créance faisant état d'un solde lui restant dû au mois de février 2021 de 3.639,50 euros et mentionnant également des retards de paiement au cours du premier semestre 2016, ainsi qu'au cours de l'année 2020. En tout état de cause, il résulte des écritures mêmes de l'appelant qu'il ne conteste pas s'être, à tout le moins un temps, abstenu de procéder au paiement intégral de son loyer à sa date d'échéance. Un tel comportement constitue un manquement à l'une de ses obligations principales, telles que résultant de l'article 1728 ci-dessus repris, de sorte que le congé délivré le 6 mars 2020, dans les délais fixés à l'article 15 de la loi de 1989, ne peut qu'être considéré comme ayant été fondé sur un motif légitime et sérieux et partant valable. La décision de première instance doit donc être confirmée en ce qu'elle a validé ce congé et prononcé les mesures liées au constat de la fin du bail, y compris en ce qu'il a été considéré que l'astreinte n'était pas une mesure nécessaire. Sur les demandes accessoires L'appelant qui succombe doit être condamné aux dépens d'appel. En outre l'équité commande de le condamner au paiement à l'intimée de la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700, ses propres demandes formées à ce titre ne pouvant qu'être rejetées. Enfin, les dispositions de la décision de première instance s'agissant des demandes accessoires doivent être confirmées, y compris s'agissant des frais correspondant aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour, CONFIRME, dans les limites de sa saisine, le jugement prononcé le 18 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans ; Y ajoutant : REJETTE les demandes formées par M. [G] [U] et fondées sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE M. [G] [U] au paiement à la SCI Forest Investissements de la somme de 1 000 euros (mille euros) par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE M. [G] [U] aux dépens. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. LEVEUF C. MULLER