Tribunal judiciaire, 21 mai 2024. 23/04149

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/04149 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GR3W NAC : 71F JUGEMENT CIVIL DU 21 MAI 2024 DEMANDEURS M. [B] [S] [L] [D] [BH] [Adresse 7] [Localité 11] Rep/assistant : Me Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [V] [N] [Adresse 7] [Localité 11] Rep/assistant : Me Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [YS] [K] [C] [Adresse 2] [Localité 10] Rep/assistant : Me Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [R] [Y] [F] [A] épouse [C] [Adresse 2] [Localité 10] Rep/assistant : Me Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [M] [T] [P] [I] [Adresse 5] [Localité 6] Rep/assistant : Me Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [V] [W] épouse [I] [Adresse 1] [Localité 8] Rep/assistant : Me Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION S.A.R.L. CORIANCE [Adresse 4] [Localité 9] Rep/assistant : Me Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSE Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES OPALES 9 [Adresse 12] [Localité 14] Représenté par son syndic SARL AGENCE IMMOBILIERE ARC-EN-CIEL [Adresse 3] [Localité 14] Rep/assistant : Me Natalia SANDBERG, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 21.05.2024 CCC délivrée le : à Me Nicole COHEN, Me Natalia SANDBERG COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 09 Avril 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 21 Mai 2024. JUGEMENT : Contradictoire, du 21 Mai 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Au cours de l’assemblée générale ordinaire du 27 octobre 2021, les copropriétaires de la résidence LES OPALES 9 à [Localité 14] ont approuvé les résolutions n°20, 21, 22, 23 et 24 qui leur étaient soumises, portant respectivement sur: - les travaux de suppression de la cause des infiltrations dans le logement n°6, propriétaire: [YJ] [H] - les travaux de suppression de la cause des infiltrations dans le logement n°11, propriétaire: [O] [E] - les travaux de suppression de la cause des infiltrations dans le logement n°18, propriétaire: FONCIALYS - les travaux de suppression de la cause des infiltrations dans le logement n°19, propriétaire: FONCIALYS - les travaux de suppression de la cause des infiltrations dans le logement n°9, propriétaire: [G] [Z]. Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2022, Monsieur [B] [BH], Madame [V] [N], Monsieur [YS] [C], Madame [R] [A] épouse [C], Mosieur [M] [I], Madame [V] [W] épouse [I] et la SARL CORIANCE ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence LES OPALES 9 devant le tribunal judiciaire afin notamment d’obtenir, au visa de l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-667 du 10 juillet 1965, l’annulation des résolutions N° 20, 21, 22 23 et 24 de l’AGO du 27 octobre 2021, portant sur les appartements n° 6, 11, 18, 19 et 9. Le défendeur a conclu le 6 octobre 2022. Alors que l’affaire avait été renvoyé à l’audience de mise en état du 12 décembre 2022 pour les conclusions des demandeurs, et qu’une injonction de conclure avait été adressée à Me COHEN pour l’audience de mise en état du 13 mars 2023, Me COHEN n’a pas transmis ses conclusions pour cette audience. Le juge de la mise en état avait ordonné la radiation de l’affaire, sanctionnant ainsi le défaut de diligence de l’avocat des demandeurs. Par conclusions notifiées électroniquement le 4 décembre 2023, Me COHEN a demandé la remise au rôle de l’affaire. Aux termes de leurs dernières écritures, transmises le même jour, les demandeurs confirment leurs demandes initiales, et demandent du tribunal de: - ANNULER les résolutions N° 20, 21, 22 23 et 24 de l’AGO du 27 octobre 2021, portant sur les appartements n° 6, 11, 18, 19 et 9, - CONDAMNER le succombant au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - le CONDAMNER aux entiers dépens, en ce compris le cout de toutes mises en demeur nécessaires préalables à la présente procédure. Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que ces résolutions portent sur des travaux de suppression de la cause des infiltrations affectant des parties privatives de logements, qui ne sauraient être mises à la charges des autres copropriétaires. Ils rappellent que la résidence a été construite en 2013, que des désordres touchant les varangues sont apparus, que toutes les tentatives d’obtenir en AG l’autorisation d’engager une procédure judiciaire à l’encontre de la société FONCIALYS, promoteur de la résidence et également copropriétaire, sont demeurées vaines, que de précédents sinistres ont été déclarés par d’autres propriétaires qui ont reçu une indemnité de l’assureur dommages-ouvrage. Ils déduisent la qualification de parties privatives des varangues des actes de propriété des appartements concernés et soutiennent que le règlement de copropriété comporte de nombreuses contradictions. Ils considèrent que seule une résolution générale sur la réfection des varangues pourrait être mise au vote. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 8 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence OPALES 9 demande au tribunal de: - JUGER que les résolutions n°20 à 24 adoptées lors de l’assemblée générale ordinaire du 27 octobre 2021 sont régulières, - DEBOUTER Monsieur [BH] [B] [S] [L] [D], Madame [N] [V], Monsieur [C] [YS] [K], Madame [A] [R] [Y] [F] épouse [C], Monsieur [I] [M] [T] [P], Madame [W] [V] [X] épouse [I] et la société à responsabilité limitée CORIANCE de l’ensemble de leurs demandes. - CONDAMNER Monsieur [BH] [B] [S] [L] [D], Madame [N] [V], Monsieur [C] [YS] [K], Madame [A] [R] [Y] [F] épouse [C], Monsieur [I] [M] [T] [P], Madame [W] [V] [X] épouse [I] et la société à responsabilité limitée CORIANCE à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES OPALES 9, représenté par son Syndic l’agence immobilière ARC-EN-CIEL, la somme de 4.200 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. - CONDAMNER Monsieur [BH] [B] [S] [L] [D], Madame [N] [V], Monsieur [C] [YS] [K], Madame [A] [R] [Y] [F] épouse [C], Monsieur [I] [M] [T] [P], Madame [W] [V] [X] épouse [I] et la société à responsabilité limitée CORIANCE aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que les varangues sont des parties communes spéciales, le règlement de copropriété définissant comme telles les terrasses de la résidence, et excluant des parties privatives le sol des balcons, loggias et terrasses affectés à usage privatif. Il ajoute que le règlement de copropriété liste dans les charges spéciales les charges relatives aux varangues, en précisant que les charges de nettoyage et d’entretien courant seront supportées par les copropriétaires ayant l’usage exclusif des varangues, tandis que les autres dépenses de réparation et de réfection (notamment les dépenses d’étanchéité) constitueront des charges communes. Il fait également valoir que s’il n’avait pas soumis les résolutions contestées au vote de l’assemblée générale des copropriétaires, sa responsabilité aurait pu être engagée, puisqu’il lui revient d’entretenir les parties communes de l’immeuble. Il souligne encore que, face à l’insatisfaction exprimée par certains copropriétaires de devoir prendre en charge les réparations des varangues, la modification du règlement de copropriété a été soumise à l’assemblée générale en août 2022, sans majorité pour l’adopter. Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures de la demanderesse pour le surplus des moyens développés au soutien de ses prétentions. Par ordonnance du 11 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et autorisé les parties à déposer leur dossier le 9 avril 2024. Les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d’annulation des délibérations portant sur les travaux d’étanchéité des appartements 6, 11, 18, 19 et 9 Pour mémoire, les articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui sont relatifs aux parties privatives et communes des immeubles en copropriété, n’étant pas d’ordre public puisque non compris dans la liste de l’article 43 de la même loi, leurs dispositions sont seulement supplétives et n’ont vocation à s’appliquer qu’en cas de silence du règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 7 janv. 2021, n° 19-19.459). En l’espèce, le règlement de copropriété reçu par Maître [U] [J], notaire à [Localité 13], le 26 janvier 2012, prévoit en son chapitre III - « Distinction entre parties communes et parties privatives », au paragraphe « Partie communes spéciales » : “ Les parties communes spéciales sont celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité d’un ou plusieurs locaux privatifs, sans pour autant l’être à l’usage de tous. Il en est notamment ainsi, sans que cette énonciation soit nécessairement limitative, la présente énumération n’étant que purement et énonciative : (…) - Les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion es revêtements intérieurs, des fenêtres et des portes des parties privatives; les murs porteurs ou non, les couvertures et les charpente ; toutes les terrasses accessible ou non accessible même si elles sont affectées à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire.” Au sein de ce même chapitre, la section II consacrée aux parties privatives précise: “ Les parties privatives sont constituées par les locaux, espèce, et éléments qui sont compris dans un local privatif, et comme tels, sont affectés à l’usage exclusif et particulier de son occupant. Elles comprennent notamment, sans que cette énonciation soit limitative : (...) - les carrelages, dalles, revêtements de sol, à l’exception de ceux des balcons, loggias et terrasses affectés à usage privatif.” (Page 22). En outre, dans sa deuxième partie « Droit et Obligations des copropriétaires », au chapitre IV « Conditions d’usage des parties privatives et des parties communes», il précise, au 8°, relatif aux varangues et terrasses, que “ce sont des parties communes à l’usage exclusif du propriétaire du ou des lots auxquels ils sont attachés”, et que “les copropriétaires qui bénéficieraient de la jouissance exclusive de varangues, terrasses ou assimilés devront les maintenir en parfait état d’entretien”. Enfin, dans sa deuxième partie, au Chapitre V « Charges de l’immeuble » - Section II « Charges spéciales », le règlement de copropriété comporte un paragraphe C « Varangues » qui précise : “Les copropriétaires ayant l’usage exclusif des varangues supporteront personnellement la charge du nettoyage, de l’entretien courant des revêtements de sol et des dégradations qu’ils occasionneraient, le tout sous le contrôle, et éventuellement, la surveillance de l’architecte de la copropriété. Les autres dépenses de réparation et de réfection (notamment les dépenses d’étanchéité) constitueront des charges communes au sens de l’article relatif aux charges générales.” (Page 33). Ainsi, si le règlement de copropriété en vigueur qualifie les varangues à la fois de parties communes spéciales, puis de parties communes à l’usage exclusif des copropriétaires des lots auxquels elles sont rattachées, il ressort clairement de ces stipulations la volonté de faire de ces varangues non des parties privatives de chaque lot de copropriété mais bien des parties communes. En outre, ces stipulations du règlement de copropriété, qui font la loi commune des copropriétaires, ne sauraient être contredites par les stipulations des titres de propriété de certains des copropriétaires. De façon superfétatoire, il sera souligné que l’acte de propriété versé en pièce 2 par les demandeurs ne contredit pas le règlement de copropriété sur ce point, puisqu’il précise, après la description des lots de copropriété acquis, “tels que ces biens et droits immobiliers ont été désignés aux termes de l’état descriptif de division ci-après énoncé”: ainsi, la prééminence de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété est affirmée. Les varangues sont indéniablement des parties communes et non des parties privatives. A ce titre, les délibérations litigieuses ne sont pas irrégulières et n’encourent pas d’annulation pour avoir soumis au vote de la collectivité des copropriétaires le principe et le financement de travaux de réfection de l’étanchéité de parties communes, qu’il s’agisse de parties communes spéciales ou de parties communes affectées à l’usage exclusif des copropriétaires des lots auxquels elles sont affectées. La circonstance que par le passé, des travaux d’étanchéité de certaines varangues aient été pris en charge par l’assureur dommages-ouvrages, et réalisés par les copropriétaires, outre qu’elle n’est pas démontrée (aucune des pièces versées aux débats ne l’établissant clairement), est inopérante, le cadre juridique de référence, seul fixé par le règlement de copropriété, devant trouver à s’appliquer. Par conséquent, les demandeurs seront déboutés. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Les demandeurs, qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens. Ils seront en outre condamnés, in solidum, à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de la résidence OPALES 9. PAR CES MOTIFS Le tribunal, REJETTE les demandes de Monsieur [BH] [B] [S] [L] [D], Madame [N] [V], Monsieur [C] [YS] [K], Madame [A] [R] [Y] [F] épouse [C], Monsieur [I] [M] [T] [P], Madame [W] [V] [X] épouse [I] et la SARL CORIANCE tendant à annuler les résolutions N° 20, 21, 22 23 et 24 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la résidence LES OPALES 9 du 27 octobre 2021, CONDAMNE Monsieur [BH] [B] [S] [L] [D], Madame [N] [V], Monsieur [C] [YS] [K], Madame [A] [R] [Y] [F] épouse [C], Monsieur [I] [M] [T] [P], Madame [W] [V] [X] épouse [I] et la SARL CORIANCE aux entiers dépens, CONDAMNE Monsieur [BH] [B] [S] [L] [D], Madame [N] [V], Monsieur [C] [YS] [K], Madame [A] [R] [Y] [F] épouse [C], Monsieur [I] [M] [T] [P], Madame [W] [V] [X] épouse [I] et la SARL CORIANCE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES OPALES 9 la somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, REJETTE toutes les autres demandes des parties, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit, La greffièreLa présidente