Cour d'appel, 22 février 2024. 21/09021

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 22 FÉVRIER 2024 N° 2024/ 103 Rôle N° RG 21/09021 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHUW7 S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 2] C/ [H] [V] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Christelle ROSSI-LABORIE Me Sarah FRANCOIS Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 22 Avril 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n°17/02326. APPELANT Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] REPRESENTE PAR SON SYNDIC EN EXERCICE, demeurant [Adresse 2] représenté par Me Christelle ROSSI-LABORIE de la SELARL ROSSI-LABORIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE Madame [H] [V] née le 03 Août 1965 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Sarah FRANCOIS, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 13 Décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Février 2024, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Selon acte sous seing privé du 6 août 2004, la SCI OPTIMMO, représentée par le cabinet ROCHE IMMOBILIER, a donné à bail à Mme [H] [V] un appartement de type 2 avec cour situé au rez-de-chaussée d'une maison de ville située [Adresse 1]). A compter du mois d'octobre 2011, Mme [V] s'est plainte auprès du syndicat des copropriétaires d'importantes nuisances en provenance du mauvais état de l'avancée qui surplombe la cour de l'appartement loué. Seule la gouttière a été remplacée en 2013. Le 15 février 2013, Mme [V] a subi un dégât des eaux au sein de son appartement, provoqué par la cassure de la canalisation de descente des eaux pluviales et eaux usées, située à l'angle nord-est de sa cour. Mandaté par l'assureur de Mme [V], le cabinet RAVAINE et associés a été désigné en qualité d'expert amiable. Suite à une seconde réunion d'expertise amiable, l'assureur de Mme [V] a adressé le 10 décembre 2013 une relance au syndic, CITYA CARTIER, pour qu'il réalise les travaux nécessaires en lien avec les désordres présentés par la façade de l'immeuble. Le bailleur a fait délivrer une sommation le 18 décembre 2013 au syndic d'avoir à effectuer les travaux qui s'imposent en urgence et sans délai. Suite à l'assignation délivrée à la demande de Mme [V], le juge des référé du Tribunal d'instance de Marseille a, par décision du 9 octobre 2014, ordonné une mesure d'expertise et commis M. [W] [I] en qualité d'expert. Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 13 mars 2015, qui concluait notamment à l'étaiement du plancher. Le 2 juillet 2015, Mme [V] a saisi le juge des référés de la même juridiction aux fins de voir condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à réaliser les travaux de reprise préconisés par l'expert judiciaire. Selon ordonnance du 10 septembre 2015, le juge des référé a condamné le syndicat des copropriétaires à mettre en sécurité le plancher sous l'appartement de Mme [V] sous astreinte de 100 euros par jour de retard, outre le paiement d'une provision de 2000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance de la locataire, et une indemnité de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [V] a quitté les lieux le 29 février 2016. Par acte du 20 février 2017, Mme [V] a fait citer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice COGEFIM FOUQUE, aux fins d'obtenir l'indemnisation des préjudices de jouissance et moral. Par jugement contradictoire du 22 avril 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a statué ainsi : - Condamne le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA LE PHARE à verser à Madame [V] : - la somme de 23646,48 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance, - la somme de 2000 euros au titre de 1'indemnisation du préjudice moral, - la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - DIT que la provision de 2000 euros imputable au préjudice de jouissance et résultant de l'ordonnance de référé du 10 septembre 2015, et à laquelle le syndicat des copropriétaires avait été condamné sera déduite de la somme de 23646,48 euros sous réserve que cette provision ait bien été versée à Madame [V], - CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais et honoraires de l'expert judiciaire, distraits au profit de Me Sarah FRANCOIS, avocat au barreau de MARSEILLE, - DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes. Le jugement susvisé retient, pour l'essentiel, que compte tenu des conclusions de l'expertise de M. [I], le syndicat des copropriétaires ne peut valablement contester l'existence des désordres ; que l'expert met en évidence que le plancher est déformé sur tout l'appartement, que le taux d'humidité d'un mur de la chambre atteint les 90% et que les gravois qui chutent sur la terrasse proviennent de voliges qui menacent ruine ; qu'est mise en évidence la vétusté des parties communes mal entretenues, ce qui est conforté par l'arrêté de péril imminent pris par la mairie de [Localité 4] le 12 décembre 2018 à la suite du rapport déposé par M. [U] ; que la locataire a dénoncé ces désordres dès 2011, sans que le syndicat des copropriétaires ne fasse la moindre démarche pour procéder aux investigations nécessaires ; que le principe du préjudice de jouissance de Mme [V] n'est pas contestable, peu importe que l'expert parle de logement décent ; qu'elle ne pouvait plus jouir de sa terrasse, ni de sa chambre et l'intégralité de la surface du sol était déformée; qu'ainsi la surface de ce 37 m² se trouvait réduite ; qu'elle a également subi l'inertie du syndic et du syndicat des copropriétaires alors qu'elle a entrepris de multiples démarches et a dû initier les procédures en référé et au fond ; que le fait qu'elle se soit maintenue dans son logement ne peut lui être reproché et ne saurait amoindrir ou atténuer son préjudice. Selon déclaration du 17 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble [Adresse 1], a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions. Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2021, auxquelles il sera référé plus amplement, le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble [Adresse 1] demande de voir : - DECLARER le SDC DEL BELLO, représenté par son syndic en exercice, recevable et bien fondé en son appel, - Y faisant droit, - REFORMER le Jugement rendu en date du 22 avril 2021 et statuant à nouveau, - JUGER que Madame [V] ne rapporte pas la preuve d'un défaut d'entretien dont la cause exclusive a été généré par le Syndicat des copropriétaire DEL BELLO ; - JUGER que Madame [V] ne rapporte pas la preuve de la réalité de son préjudice, sa consistance et son quantum ; - En conséquence, - REJETER purement et simplement les demandes formulées à l'endroit du SDC DEL BELLO, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ; - EN TOUT ETAT DE CAUSE, - CONDAMNER Madame [V] à payer au SDC DEL BELLO, représenté par son syndic en exercice, la somme de 2500 €, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - La CONDAMNER aux entiers dépens, par application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] fait valoir, pour l'essentiel, qu'il a fait réaliser de nombreux travaux en 2012 ; que suite au sinistre de dégât des eaux en 2018 dû à la fuite d'un chauffe-eau du rez de chaussée, l'assemblée générale ordinaire du 27 juin 2019 a voté des travaux de réhabiliation de l'immeuble et de confortement des fondations ; que les travaux sont toujours en cours ; que l'expert judiciaire a conclu à la décence du logement loué par Mme [V] ; qu'il n'a conclu à aucun relogement d'urgence ; que dès le dépôt du rapport, l'appelant a fait réaliser les travaux de raccordement des canalisations et de confortement du plancher ; que la faiblesse du plancher générée par un dégât des eaux avait un siège inconnu de sorte que le SDC ne pouvait y remédier de manière pérenne ; que la défaillance de l'intimée s'oppose à toute condamnation solidaire ; que celle-ci ne justifie pas du parfait paiement des loyers ; que de même son préjudice moral n'est pas étayé. Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2021, auxquelles il sera référé plus amplement, Mme [V] demande de voir : - DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de son appel ainsi que de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. - CONFIRMER le jugement n° 262 (N° RG 17/02326) rendu le 22 avril 2021 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu'il a : ' Condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à verser à Madame [V] : - la somme de 23.646,48 € au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance (sous déduction de la provision de 2.000 € résultant de l'ordonnance de référé du 10 septembre 2015) ; - la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ' Condamné le syndicat des copropriétaires à indemniser le préjudice moral subi par Madame [V]. ' Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance comprenant les frais et honoraires de l'expert. - REFORMER le jugement rendu le 22 avril 2021 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu'il a : ' Evalué à 2.000 € le montant dû à Madame [V] en réparation de son préjudice moral. - Statuant à nouveau de ce chef, - CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à verser à Madame [V] une somme de 5.000 € au titre de l'indemnisation de son préjudice moral subi du fait des désordres. - Y ajoutant, - CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], auteur d'un appel abusif et dilatoire, à une amende civile. - CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à verser à Madame [V] une somme de 2.000 € au titre de l'indemnisation de son préjudice moral subi du fait de son abus de procédure. - CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à verser à Madame [V] une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance d'appel. - CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] aux entiers dépens de l'instance, en ceux compris les frais et honoraires de l'Expert Judiciaire, distraits au profit de Maître Sarah FRANCOIS, Avocat au Barreau de MARSEILLE, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Mme [V] fait essentiellment valoir que le syndicat est responsable des dommages causés aux tiers ayant leur origine dans les parties communes selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la responsabilité du SDC doit être engagée ; que l'expert a relevé une présence d'humidité anormale et de moissures dans les murs de la chambre de l'appartement ; qu'ils étaient imbibés d'eaux usées, suite à l'absence de raccordement de la descente d'eaux pluviales/eaux usées ; que le plancher était déformé ; que le carrelage était cassé suite à cette déformation ; que les voliges de l'avancée du toit menaçaient ruine ; que l'arrêté du 12 décembre 2018 a été pris suite à l'expertise de M. [U] alors que les occupants de l'immeuble étaient évacués en urgence dès le 14 novembre 2018 ; qu'il a pu ainsi être constaté que l'état du plancher bas du rez de chaussée menaçait de s'effondrer et de blesser les occupants ; que le syndicat des copropriétaires a manqué à on obligation d'entretien des parties communes ; que son préjudice de jouissance de début 2011 à février 2016 s'élève à la somme de 23646,48 euros alors qu'elle devait un loyer mensuel de 557,70 euros ; qu'elle a engagé de multiples démarches alors qu'elle n'était que locataire ; qu'elle avait la crainte permanente de vivre sur un sol défaillant en appui sur des poutres rongées par l'humidité de la cave ; que l'appel du syndicat des copropriétaires est abusif en n'apportant aucune preuve des causes étrangères évoquées ; qu'il fait preuve d'une intention dilatoire qui cause un préjudice moral à l'intimée. Selon ordonnance du 28 février 2022, le conseiller de la mise en état a statué ainsi : - déboute Mme [H] [V] de ses demandes, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne la requérante aux dépens de l'incident qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. La procédure a été clôturée le 29 novembre 2023. MOTIVATION : Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], sis à [Localité 4] : En vertu de l'article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date des désordres, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Il résulte de cette disposition que pour s'exonérer même partiellement de sa responsabilité, il ne suffit pas au syndicat d'établir qu'il n'a pas commis de faute, il lui appartient de prouver la faute de la victime (Cass, 3è civ., 9 mai 2019, n°18-13.670). En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire du 13 mars 2015 que l'appartement loué par Mme [V] présente les désordres suivants : humidité et déformation du plancher dans la chambre, revêtements de sol cassés et gravois qui tombent depuis l'avancée de toiture de la cour. L'expert conclut que la sécurité des occupants nécessite un confortement général du plancher du rez-de-chaussée. Il précise également dans le point n° 4 de ses conclusions que la canalisation défectueuse, le plancher à conforter en rez-de-chausée, le débord de toiture qui doit être remanié relèvent de l'entretien de la copropriété. Si le syndicat des copropriétaires invoque une cause étrangère à l'origine des désordres décrits par l'expert, il ne donne aucun élément précis et concret permettant d'apprécier ladite cause. Il en est de même pour la prétendue défaillance des entreprises qui sont intervenues dans l'immeuble. Même s'il est établi par l'expert que le logement loué par Mme [V] répondait aux normes de décence au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, cela ne peut avoir d'incidence sur le présent litige qui oppose un syndicat de copropriétaires à un tiers locataire. En effet, pour apprécier si un logement est ou non décent, il convient de vérifier si le bailleur, qui en l'espèce n'est pas dans la cause, a manqué ou non à son obligation de délivrance envers son locataire alors que la responsabilité pour vice de construction ou défaut d'entretien du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit, sauf cause étrangère ou faute exclusive de la victime, lorsque la source des désordres de l'immeuble se trouve dans les parties communes. En l'espèce, il est établi que les causes des désordres relevés par l'expert se trouvent dans la canalisation des eaux pluviales qui est défectueuse, le plancher de l'immeuble qui est défaillant et un débord de toiture qui doit être remanié. Or, il n'est pas constesté qu'elles constituent des parties communes alors que le syndicat des copropriétaires ne prouve aucune cause étrangère, fait d'un tiers ou de la victime qui soit la cause desdits désordres. D'autre part, il convient de souligner que même si dès le mois d'octobre 2011, Mme [V] a écrit au syndic de la copropriété pour évoquer les désordres qu'elle subissait, qu'elle a obtenu une première décision du juge des référés du 9 octobre 2014 ordonnant une mesure d'instruction, puis une seconde en date du 10 septembre 2015 condamnant le syndicat des copropriétaires à mettre en sécurité le plancher sous astreinte, l'appelante a restitué les clés au bailleur le 29 février 2016 sans que ces travaux ne soient réalisés. D'ailleurs, le 12 décembre 2018, le maire de [Localité 4] a dû prendre un arrêté de péril imminent relativement à l'immeuble sis [Adresse 1], l'expert mandaté ayant précisé que l'état du plancher bas du rez-de-chaussée menaçait de s'effondrer et de blesser les occupants. Ainsi, le fait que cet arrêté de péril préconise parmi les mesures à prendre, dans les meilleurs délais, la réfection partielle ou totale du plancher du rez-de-chaussée révèle qu'aucune réparation sérieuse n'a été engagée préalablement par la copropriété alors qu'elle en avait déjà reçue l'injonction par l'ordonnance de référé du 10 septembre 2015. Par conséquent, il convient de retenir que le syndicat intimé doit voir sa responsabilité engagée à l'exclusion de toute autre. Sur les préjudices invoqués par Mme [V] : Il résulte de l'ancien article 1383 du code civil, devenu l'article 1241, que le préjudice subi doit être réparé intégralement. En l'espèce, Mme [V] invoque avoir subi un préjudice de jouissance depuis le début de l'année 2011 jusqu'à son départ des lieux le 26 février 2016. Elle soutient que son préjudice doit être évalué à 50% du montant du loyer entre début 2011 et fin 2012 en lien avec le risque de chutes de gravois sur sa terrasse provenant de l'avancée de la toiture, auquel s'est ajouté en 2013 les désordres liés à l'humidité présentée par le mur de sa chambre et la déformation du plancher avec cassures du carrelage qu'elle évalue à 80% du montant du loyer. Or, l'expert judiciaire a fait état d'une source anormale d'humidité à 90% dans la chambre qui provoque une décollement de la peintures et des tâches noirâtres et explique la rupture de carreaux de l'appartement par les faiblesses du plancher qu'il faut conforter. Il souligne également que des gravois menacent de chuter dans la cour de l'immeuble. De plus, Mme [V] a bien subi des désordres entre 2011 et février 2016 sans qu'il y soit remédié par le syndicat des copropriétaires alors que son appartement consistait en T1 situé au rez-de-chaussée, d'environ 37 m2 composé de deux pièces, le salon et la chambre. Elle ne pouvait donc jouir pleinement de son logement alors que toutes les pièces de vie présentaient des désordres importants depuis 2013 et qu'elle risquait d'être blessée en sortant dans la cour depuis 2011. De plus, Mme [V] justifie que le mandataire du bailleur lui a établi un décompte des sommes dues au jour de sa sortie à la somme de 503,51 euros, impliquant qu'elle était à jour de ses loyers et charges à cette date. En outre, il convient de préciser que le paiement ou non des loyers par la locataire, qui ne peut être invoqué que par son bailleur, est sans incidence sur l'évaluation de son préjudice lié à son trouble de jouissance. En l'espèce, l'évaluation du préjudice de jouissance proposée par Mme [V] est conforme à la réalité, la durée et l'étendue des désordres subis du fait de la carence du syndicat des copropriétaires sans que son maintien dans les lieux ne puisse lui être valablement reproché. Par conséquent, il convient de fixer le montant des dommages-intérêts à la somme réclamée de 23646,48 euros, étant précisé qu'il devra être tenu compte de la provision de 2000 euros au paiement de laquelle le juge des référés a condamné l'intimé, par sa décision du 10 septembre 2015, sous réserve qu'elle ait bien été déjà versée. Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point. De même, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que Mme [V] a subi un préjudice moral alors que simple locataire, elle a dû faire face à l'inertie du syndicat des copropriétaires pendant plusieurs années, mobiliser son assureur de protection juridique et engager des procédures judiciaires devant le juge des référé et le juge du fond, sans obtenir gain de cause avant son départ des lieux. En outre, les désordres subis pouvaient légitimement l'inquiéter sur les effets qu'ils étaient susceptibles d'avoir sur sa santé et sa sécurité. Il paraît donc juste et proportionné de lui allouer la somme de 3000 euros au titre de son préjudice moral et donc d'infirmer le jugement déféré sur le quantum accordé. Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [V] pour procédure abusive : En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l'espèce, Mme [V] ne démontre pas l'intention de nuire ni la faute du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] dans l'exercice de son droit de faire appel d'une décision qui lui est défavorable. En outre, il convient de rappeler que l'incidence de la durée de la procédure judiciaire a déjà été prise en compte pour évaluer le préjudice moral sollicité supra. Par conséquent, Mme [V] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ainsi que de sa demande d'amende civile formées à l'encontre de l'intimé. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], qui succombe, aux dépens de première instance et d'appel, incluant les frais et honoraires de l'expert judiciaire, taxés à la somme de 3988,69 euros, qui pourront être recouvrés directement par Maître Sarah FRANCOIS, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Ainsi, le jugement déféré sera confirmé sur point. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Il paraît équitable que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], soit condamné à payer à Mme [V] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe : CONFIRME le jugement déféré rendu le 22 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Marseille sauf en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], à payer à Mme [H] [V] la somme de 2000 euros au titre de l'indemnisation de son prédjucie moral ; STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], à payer à Mme [H] [V] la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice moral ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], à payer à Mme [H] [V] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE Mme [H] [V] du surplus de ses demandes en amende civile et en dommages-intérêts pour procédure abusive ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement par Maître Sarah FRANCOIS, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,