Cour d'appel, 20 juin 2022. 21/04060

MINUTE N° 22/363 Copie exécutoire à : - Me Guillaume HARTER - Me Pégah HOSSEINI SARADJEH Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 20 Juin 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/04060 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HVP7 Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 août 2021 par le juge des contentieux de la protection de guebwiller APPELANTS : Monsieur [J] [N] [P] [B] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR Madame [S] [B] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR INTIMEE : Madame [H] [L] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 04 avril 2022, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseiller Madame DAYRE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte sous-seing privé en date du 15 juin 2016, Madame [H] [L] a donné à bail un logement situé à [Localité 4] à Monsieur [J] [N] [P] [B] et Madame [S] [B], solidairement engagés, moyennant le paiement d'un loyer initial de 900 € et d'un dépôt de garantie de 900 €. A l'automne 2018, à la demande des locataires, la bailleresse a fait poser une chaudière neuve à condensation. A l'automne 2019, les locataires se sont plaints auprès de la bailleresse d'un problème de moisissures apparaissant sur les murs. Un expert d'assurance est intervenu le 20 décembre 2019, qui a constaté que le problème résultait d'une ventilation insuffisante à l'intérieure de l'habitation, cumulée à un défaut d'isolation des murs extérieurs. Il a invité les parties à régler le problème entre elles. Par courrier du 28 mai 2020, la commune de Buhl, constatant les moisissures et une infraction au règlement sanitaire départemental a invité la bailleresse à se mettre en conformité. Madame [L] a fait poser une ventilation mécanique par insufflation. En novembre 2020 les locataires ont cessé de payer le loyer et ont saisi le juge des contentieux de la protection de Mulhouse d'une demande dirigée contre leur bailleur tendant notamment à la voir contraindre à mettre le logement en conformité et à leur payer diverses sommes à titre de dommages et intérêts. Le 28 janvier 2021, le maire de [Localité 4] adressait un courrier à Madame [L] aux termes duquel il indiquait que, lors de la visite du 29 septembre 2020, aucune non conformité au règlement sanitaire départemental n'avait été constatée. À défaut de règlement des échéances du bail, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail à été délivrée aux locataires le 20 février 2021, portant sur la somme de 3 751,06 €. Par acte d'huissier du 10 mai 2021, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Guebwiller pour : 'voir constater la résiliation du bail et obtenir l'expulsion des locataires avec au besoin le recours à la force publique, 'obtenir le paiement de la somme de 5 400 €, selon le dernier décompte, au titre de l'arriéré locatif outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 'obtenir le paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, 'obtenir le paiement des dépens ainsi que de la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 'voir prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Les locataires assignés n'ont pas comparu. Par jugement réputé contradictoire en date du 26 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Guebwiller a : 'constaté la résiliation du contrat de bail liant Madame [H] [L] à Monsieur [J] [N] [P] [B] et Madame [S] [B], 'ordonné la libération des lieux loués et à défaut d'exécution spontanée, l'expulsion des locataires ainsi que des occupants de leur chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et la possibilité de transporter et d'entreposer les meubles meublants, 'condamné les locataires solidairement à payer en deniers ou quittances au bailleur : . la somme de 5 400 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 mai 2021, déduction faite du dépôt de garantie, . les intérêts sur la somme précédemment spécifiée au taux légal à compter du 10 mai 2021, . la somme mensuelle de 900 € au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 31 mai 2021 et jusqu'à complète libération de l'objet du bail, . la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 'rappelé l'exécution provisoire des entières dispositions, 'condamné les locataires in solidum aux dépens. Pour statuer ainsi, le juge des contentieux de la protection a constaté que les causes du commandement de payer n'avaient pas été réglées dans les deux mois de délivrance de celui-ci. Par déclaration en date du 13 septembre 2021, Monsieur [J] [N] et Madame [S] [B] ont interjeté appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions d'appel notifiées le 11 octobre 2021, ils demandent à la cour de : 'déclarer leur appel recevable et bien fondé, Y faire droit, En conséquence : 'infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Guebwiller du 26 août 2021 en ce qu'il a constaté la résiliation du contrat de bail, ordonné la libération des lieux et condamné les locataires au paiement d'un arriéré locatif avec intérêts, d'une indemnité d'occupation et au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau 'ordonner le sursis à statuer jusqu'au prononcé d'une décision définitive dans le cadre de la procédure opposant les parties et pendante devant le juge des contentieux de la protection de Mulhouse, 'subsidiairement, autoriser les appelants à suspendre le paiement des loyers et débouter Madame [L] de l'intégralité de ses fins et conclusions, 'très subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire, constater le paiement de l'arriéré et débouter Madame [L] de l'intégralité de ses demandes, 'en tout état de cause, débouter Madame [L] de toute demande formée au titre d'un appel incident, 'dire que chacune des parties supportera ses propres frais et dépens. A l'appui de leur appel, Monsieur et Madame [B] exposent que la maison qu'ils louent présente de nombreux désordres ; qu'ils ont dû refaire la cabine de douche qui fuyait ; qu'ils ont dû faire intervenir un professionnel pour la fosse septique, la bailleresse n'ayant accepté de prendre à sa charge que la fourniture du matériel ; qu'ils ont ensuite été destinataires d'une facture de gaz de 1 757,29 € pour la période du 1er octobre 2017 au 16 avril 2018, ce qui établissait une absence totale d'isolation de l'immeuble et un dysfonctionnement de la chaudière ; que surtout la maison présente d'importants problèmes de moisissures qui serait dû à des infiltrations provenant de la nappe phréatique et qui nécessiterait des travaux de reprise à hauteur de 50 000 € ; que vivant dans la maison avec trois enfants ils ont alors suspendu le paiement des loyers depuis novembre 2020 mais l'ont repris à compter d'octobre 2021. Les appelants font valoir que par assignation devant le tribunal judiciaire de Mulhouse ils ont saisi le juge des contentieux de la protection notamment pour se voir communiquer des documents, voir condamner la bailleresse à mettre le logement en conformité, la voir condamner à leur payer la somme de 26 650 € à titre de dommages et intérêts outre 5 000 € chacun au titre de leur préjudice moral et voir déclarer nul le congé pour reprise délivré par Madame [L] ; qu'il relève d'une bonne administration de la justice de surseoir à statuer jusqu'à la décision sur cette instance ; que subsidiairement, il est légitime, le logement étant indécent, que le loyer soit suspendu  ; qu'ils ont tous deux des revenus à hauteur de 3 500 € par mois mais qu'ils ont du mal à trouver un autre logement car leurs emplois sont récents ; qu'ils ont conservé le montant de l'arriéré et entendent le régler ; qu'ainsi la clause résolutoire peut être suspendue. Madame [H] [L], aux termes de ses conclusions notifiées le 5 novembre 2021, sollicite de la cour de voir : -déclarer l'appel mal fondé et le rejeter, -confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, -débouter Monsieur [J] [N] [P] [B] et Madame [S] [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, -condamner Monsieur [J] [N] [P] [B] et Madame [S] [B] au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner Monsieur [J] [N] [P] [B] et Madame [S] [B] au paiement des entiers frais et dépens. Madame [L] observe que l'instance pendante devant le tribunal judiciaire de Mulhouse a été renvoyée à l'audience du 11 janvier 2022. Elle expose que les époux [B] ont fait poser dans la maison une isolation à 1 € sans l'en informer et que c'est depuis ces travaux que sont apparues les moisissures ; qu'en effet une isolation exige l'installation d'une ventilation qui permet de contrôler les débits d'air et de rétablir un équilibre hygrométrique ; que les appelants ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude, étant eux mêmes responsables des moisissures pour avoir fait procéder, sans son accord, à des travaux qui les ont générées ; qu'au surplus elle a fait installer une ventilation mécanique à insufflation pour essayer de régler le problème ; qu'en effet elle avait souscrit un prêt travaux de 36 000 € en 2015 ; qu'elle a aussi procédé au changement de la chaudière. L'intimée se prévaut aussi de la visite de la mairie de [Localité 4], en date du 28 janvier 2021. Elle ajoute que c'est pour leur confort et sans l'en informer que les locataires ont rénové la douche et réparé la fosse septique ; qu'ils ont aussi installé une piscine dans le jardin ; qu'ils se comportent dans le logement comme des propriétaires. Elle entend produire le rapport de la société Exal qui ne fait état d'aucune mérule. L'intimée se dit de bonne foi, indique qu'elle aurait réglé tout problème porté à sa connaissance comme elle a réglé celui des moisissures ; que les consorts [B] ont décidé unilatéralement de ne pas payer le loyer ; qu'au 21 septembre 2021, leur dette locative s'élevait à 10 208,44 € ; qu'il convient donc de constater la résiliation du bail et d'ordonner leur expulsion. Elle indique que leur comportement l'a placée dans des difficultés pour rembourser son prêt travaux et qu'elle a dû engager d'importants frais d'huissier. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de sursis à statuer En l'espèce, il est constant que les consorts [B] ont introduit une procédure devant le tribunal judiciaire de Mulhouse selon assignation du 24 novembre 2020 et ont demandé de se voir communiquer des documents, voir condamner la bailleresse à mettre le logement en conformité, la voir condamner à leur payer 26 650 € à titre de dommages et intérêts outre 5 000 € chacun au titre de leur préjudice moral et voir déclarer nul le congé pour reprise délivré par Madame [L]. Ils se sont concomittament autorisés à suspendre le paiement du loyer, enfreignant ainsi gravement la première de leur obligation qui est de régler le loyer et les charges aux termes convenus ainsi que l'y obligent les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi la bailleresse leur a, le 20 février 2021, fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme de 3 751 à titre d'arriéré locatif ; Faute pour eux de s'être acquittés du règlement de cette somme dans le délai de deux mois visé à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire a été acquise au 21 avril 2021. Les consorts [B] ne se sont pas présentés devant le juge des contentieux de la protection de Guebwiller suite à l'assignation qui leur a été délivrée en constat de la résiliation du bail et en expulsion. Ce faisant ils se sont privés de la possibilité de soulever une exception de connexité qui aurait, le cas échéant pu permettre le renvoi de la procédure devant le juge des contentieux de la protection de Mulhouse antérieurement saisi. Dans la mesure où les locataires, qui se sont faits justice à eux mêmes, ne justifient en rien avoir repris le paiement du loyer , voire même avoir réglé à la bailleresse les sommes qu'ils déclarent, sans l'établir, avoir consigné dans l'attente de la décision du juge des contentieux de la protection de Mulhouse, il n'apparaît pas relever de l'administration d'une bonne justice de surseoir à statuer dans l'attente de la décision du juge des contentieux de la protection de Mulhouse. Sur la demande subsidiaire en suspension des loyers Il ne peut être fait droit à cette demande dès lors que la clause résolutoire est acquise et que le bail est résilié. Sur la demande de suspension de la clause résolutoire Aux termes des alinéas V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. En l'espèce, si les locataires allèguent avoir conservé le montant des loyers et avoir repris le paiement, ils n'en justifient aucunement. En effet il n'est produit aucun justificatif de consignation ni même un relevé de compte ou avis de virement. Les consorts [B] n'établissant pas avoir repris le paiement des loyers ni être en situation de régler l'arriéré locatif dans le délai de trois ans, la demande de suspension de la clause résolutoire doit être rejetée. Sur les demandes accessoires Les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées. Partie perdante à hauteur d'appel, Monsieur [J] [N] [P] [B] et Madame [S] [B] seront condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Il sera fait droit à la demande de Madame [L] au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 1 200 €. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, CONFIRME en tous points le jugement déféré, Et y ajoutant, DÉBOUTE Monsieur [J] [N] [P] [B] et Madame [S] [B] de leurs demandes en sursis à statuer, en suspension des loyers et en suspension des effets de la clause résolutoire, Y ajoutant, CONDAMNE Monsieur [J] [N] [P] [B] et Madame [S] [B] à payer à Madame [H] [L] la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [J] [N] [P] [B] et Madame [S] [B] aux dépens. La GreffièreLa Présidente de chambre