Tribunal judiciaire, 22 décembre 2025. 22/05178

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’[Localité 5] JUGEMENT DU : 22 Décembre 2025 ROLE : N° RG 22/05178 - N° Portalis DBW2-W-B7G-LRYQ AFFAIRE : S.C.I. HOMERE C/ S.A.R.L. SJ5 GROSSES délivrées le à Maître Paul-victor BONAN de la SELARL CABINET PAUL-VICTOR BONAN, avocats au barreau de MARSEILLE à Maître Capucine VAN ROBAYS, avocat au barreau de MARSEILLE COPIES délivrées le à Maître Paul-victor BONAN de la SELARL CABINET PAUL-VICTOR BONAN, avocats au barreau de MARSEILLE à Maître Capucine VAN ROBAYS, avocat au barreau de MARSEILLE N°2025 CH ECOCOM GENERAL DEMANDERESSE S.C.I. HOMERE (RCS DE [Localité 6] 345 111 454) dont le siège social est sis [Adresse 8] représentée par Maître Paul-victor BONAN de la SELARL CABINET PAUL-VICTOR BONAN, avocats au barreau de MARSEILLE, substitué à l’audience de plaidoiries par Maître Brice TIXIER, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE S.A.R.L.U SJ5 (RCS D’[Localité 5] 793 868 944) dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Capucine VAN ROBAYS, avocat au barreau de MARSEILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS PRESIDENT : Monsieur JAMET Eric, Vice-Président Statuant à juge unique A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier DEBATS A l’audience publique du 29 Septembre 2025, après avoir entendu Maître Brice TIXIER et Maître Capucine VAN ROBAYS, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Novembre 2025 puis prorogé au 22 Décembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe. JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe signé par Monsieur JAMET Eric, Vice-Président assisté de Madame TOUATI Séria, Greffier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé signé le 7 juin 2013, la SCI HOMERE a donné à bail commercial, à compter du 01 juin 2013 pour finir le 31 mai 2022, des locaux [Adresse 3] à Monsieur [C] [H], moyennant un loyer annuel de base de 41 500 euros. Il s’agissait d’un local commercial d’environ 620 m² plus un parking de 25 places d’environ 1 400 m². Selon avenant signé le 18 mai 2017 entre la SCI HOMERE et son preneur, la SARL SJ5, quelques points du bail ont été modifiés. Le 19 janvier 2022, la SCI HOMERE a fait signifier à la SARL SJ5 une sommation d’exécuter les conditions du bail commercial visant la clause résolutoire. Il s’agissait d’une demande de remise en état du parking et de la restauration de la sortie arrière de ce dernier sur la [Adresse 7], le portail ayant été dérobé. Par acte délivré le 22 novembre 2022, la SCI HOMERE a fait assigner la SARL SJ5 devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins suivantes : - constater, pour non-respect des clauses du bail, le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail en date du 7 juin 2013, modifié par avenant en date du 18 mai 2017 ; - ordonner l’expulsion de la SARL SJ5, ainsi que celle de tous occupants de son chef, etiam manu militari, du local commercial sis [Adresse 4] à [Localité 1] ; - fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 200 € par jour à compter du prononcé de la décision à intervenir ; - condamner la SARL SJ5 à payer à La SCI HOMERE la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par acte reçu le 5 février 2024, la SCI La Pauleine a cédé à la SAS 39 MJ la pleine propriété du bâtiment à usage commercial et terrain attenant en cause. Par acte sous seing privé signé les 26 juillet et 30 juillet 2024, la SAS 39 MJ a donné à bail commercial un local commercial n°2 d’une superficie d’environ 226 m², sans parking, le preneur déclarant « connaître les locaux pour les occuper déjà », sous conditions suspensives, à la SARL SJ5, pour une durée de dix ans, moyennant un loyer annuel de dix mille euros. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 décembre 2024, qui seront visées, la SCI HOMERE demande au tribunal de : Vu la vente intervenue le 05 février 2024, - prendre acte de son désistement de sa demande d’expulsion de la SARL SJ5, À titre principal : Vu l’article 70 du code de procédure civile, - déclarer la SARL SJ5 irrecevable en ses demandes, À titre subsidiaire : - débouter la SARL SJ5 de toutes ses demandes, fins et conclusions, En toute hypothèse : - condamner la SARL SJ5 à payer à La SCI HOMERE la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, - ordonner l’exécution provisoire, - condamner la SARL SJ5 aux dépens. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2025, qui seront visées, la société SJ5 sollicite du tribunal de : - acter du désistement de la société HOMERE de ses demandes à l’endroit de la société SJ5, - juger que les demandes de la société SJ5 se rattachent par un lien suffisant aux demandes initialement formulées par la société HOMERE et en conséquence, - juger recevables les demandes de la société SJ5, - juger que la société HOMERE a été défaillante en ses obligations, en sa qualité de bailleur de la société SJ5, compte tenu du fait qu’elle n’avait pas remis en état le parking et restauré la sortie arrière de celui-ci, éléments faisant partie des biens loués à la partie défenderesse, - juger que la société HOMERE ne pouvait réclamer à la société SJ5 le règlement intégral du loyer alors que de son côté, elle n’a pas délivré à la société SJ5 les biens, objet de la location, - juger la société HOMERE responsable des conséquences financières subies par la société SJ5, liée à ce défaut de délivrance, et en conséquence, - condamner la société HOMERE à devoir : rembourser à la société SJ5, 40% du montant du loyer qu’elle a encaissés de façon injustifiée, soit la somme de 127.632,96 euros TTC, - régler à la société SJ5, la somme de 50.000,00 €uros, à titre de dommages et intérêts, pour le préjudice par elle subi du fait de cette absence de parking, - condamner la société HOMERE à devoir régler à la société SJ5, la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la procédure, - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 juin 2025. MOTIFS Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. » La SCI HOMERE a assigné pour l’expulsion de son preneur. Ses prétentions initiales n’étant pas reprises dans ses dernières conclusions, aucun « désistement » n’est nécessaire. L’article 70 du code de procédure civile dispose que « les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. » Suite à l’assignation en résiliation du bail commercial, la SARL SJ5 a, dans ses premières conclusions au fond, demandé à titre reconventionnel la condamnation du bailleur du fait de sa défaillance quant au parking. Cette demande se rattache par un lien suffisant s’agissant du même bail commercial. Elle est donc recevable. Le bail commercial du 7 juin 2013 stipule en son article 3.2 relatif à l’état des lieux loués, « le bailleur devra selon les accords passés avec le locataire (…) remettre en état le parking et restaurer la sortie arrière de ce dernier, sur la rue des goélands. » Un état des lieux, qui aurait dû être dressé, n’est pas communiqué. L’avenant du 18 mai 2017 ne prévoyait rien sur ce point. Dans un courrier daté du 10 janvier 2022, la société SJ5 écrivait à la société HOMERE que la remise en état du parking n’avait jamais eu lieu, alors que si un portail avait été posé, il avait été volé depuis et son remplacement n’avait pas été effectué. En réponse, dans « sa sommation d’exécuter les conditions du bail commercial » datée du 19 janvier 2022, la SCI HOMERE demandait au preneur de procéder au désherbage et au nettoyage du parking, en mentionnant avoir remis en état l’intégralité du parking et avoir posé un portail courant 2013, ce dernier ayant été volé, ce qui l’avait contrainte à en installer un autre en juillet 2019 à ses frais. Pour justifier des travaux par elle entrepris sur le parking, la SCI HOMERE verse aux débats une facture pour la fourniture et pose d’un portail coulissant du 22 juillet 2019, et un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 2 mai 2014, qui n’a pas pour objet le parking mais l’extérieur du commerce. L’huissier de justice n’écrit aucune phrase sur l’état du parking, dont une seule photographie d’ensemble permet de voir l’état visiblement pas neuf. Aucune facture n’est d’ailleurs versée aux débats sur ce point. La société SJ5 faisait dresser un procès-verbal d’huissier de justice le 09 février 2022, qui notait que le parking situé derrière le local commercial était nettoyé et qu’aucun emplacement de stationnement n’était matérialisé au sol. Le 11 février 2022, il était indiqué par le bailleur qu’il fallait remédier à l’absence de portail, suite au vol des deux précédents. Dans un courrier du 9 mars 2022, la SARL SJ5 écrivait à son bailleur que le portail n’était pas remis que le parking était impraticable. Les travaux de celui-ci n’avaient pas été faits depuis la prise des locaux en juin 2017, ce qui leur faisait perdre plus de 40 % de leur chiffre d’affaire. La SCI HOMERE répondait que l’entretien du parking leur incombait, de même que le remplacement du portail. Le 24 janvier 2023, le preneur faisait une déclaration de main courante suite à l’installation de gens du voyage sur le parking. Lors de sa visite des lieux le 25 septembre 2023, un expert évaluateur, Monsieur [D], mentionnait l’ensemble immobilier comporte trois cellules commerciales voisines, dont celle de la société SJ5, un parking visiteur commun en bordure de route et l’occupation par des gens du voyage du parking situé [Adresse 7]. Il apparaît que la SCI HOMERE a été défaillante quant à son obligation contractuelle initiale. Le parking existait effectivement mais avec un aspect peu engageant. L’installation de gens du voyage attestée n’a pas été non plus un facteur engageant pour l’utilisation du parking. Aucune action en justice n’a été entreprise, mais la pratique montre la difficulté de bénéficier de la force publique nécessaire pour une expulsion et, souvent, de nouvelles réinstallations. En conséquence, si le bailleur est fautif du fait de sa non-exécution de ses obligations initiales, les pertes de la société SJ5 ne sont pas dues du seul fait de la SCI. Par ailleurs, avant les difficultés entre les parties en 2022, la société SJ5 ne s’était pas plainte de ce trouble. En conséquence, il sera alloué non une somme au titre de la réduction du loyer mais une somme au titre des dommages et intérêts, qui sera fixée à cinq mille euros. La SCI HOMERE sera condamnée à verser une somme de deux mille euros sur le fondement de l’article 700 du code civil, outre les dépens. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ; Dit n’y avoir lieu à désistement de prétentions non reprises dans les dernières conclusions ; Déclare recevables les demandes reconventionnelles de la SARLU SJ5 ; Condamne la société HOMERE à payer à la société SJ5 les sommes suivantes : - cinq mille euros à titre de dommages et intérêts, _ deux mille euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejette les autres demandes ; Condamne la société HOMERE aux dépens. Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence la minute étant signée par : LE GREFFIER LE PRESIDENT