Tribunal judiciaire, 29 mai 2024. 24/00441

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [Y] [E] Préfecture Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Antoine GENTY Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/00441 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XSR N° MINUTE : 2/2024 JUGEMENT rendu le 29 mai 2024 DEMANDERESSE Madame [S] [O] demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] représentée par Maître Antoine GENTY de la SCP BODIN GENTY,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P182 DÉFENDEUR Monsieur [Y] [E] demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 mars 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 mai 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 29 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00441 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XSR EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 20 décembre 2011 à effet au 23 décembre 2011, Monsieur [B] [O] aux droits de laquelle vient Mme [O] [S] a consenti un bail d’habitation à M. [E] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], 6ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1 040 euros et d’une provision pour charges de 70 euros. Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 974,04 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire inscrite au contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [Y] le 25 septembre 2023. Par assignation du 11 décembre 2023, Mme [O] [S] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [Y] sous astreinte de 150 euros par jour de retard, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 6671,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2023,667,18 euros au titre de la clause pénale,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 04 novembre 2023 et jusqu’à libération des lieux,1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 15 mars 2024, Mme [O] [S] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 février 2024, s'élève désormais à 11 768,51 euros, échéance du mois de mars 2024 incluse. Mme [O] [S] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [E] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Mme [O] [S] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.concernant M. [E] [Y]. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Mme [O] [S] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la délivrance du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 22 septembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3 974,04 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 04 novembre 2023. Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [O] [S] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [E] [Y] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le demandeur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation. S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l‘article 7 de l a loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Enfin, l'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, Mme [O] [S] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 février 2024, M. [E] [Y] lui doit la somme de 11 768,51 euros. Il convient toutefois de déduire de ce montant les frais d’huissier (251.26 euros + 258.33 euros + 176.39 euros) qui ont vocation, le cas échéant, à être pris en compte au titre des dépens et la somme de 40 euros facturée au titre de la clause pénale qui fait l’objet d’une demande distincte. M. [E] [Y] apparaît ainsi redevable de la somme de 11 042.53 euros. Ce dernier ne comparaissant pas et n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation dues, arrêtée au 23 février 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse. Il sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 février 2024 (lendemain du décompte) jusqu’à à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur la demande au titre de la clause pénale La loi du 6 août 2015 dite loi Macron a prévu dans son article 82 que « à compter de la date d’effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats des locations mentionnées au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée [locations à usage d’habitation qui constituent la résidence principale] sont régis par l’ensemble des dispositions de cette même loi en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction, à l’exception de ses articles 3, 17 et 17-2, qui ne s’appliquent qu’aux nouveaux baux et aux baux faisant l’objet d’un renouvellement ». Or, l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR, prévoit qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble. Le contrat de bail signé entre les parties le 20 décembre 2011 à effet au 23 décembre 2011 pour une durée de trois ans a été renouvelé tacitement le 23 décembre 2014 puis tous les trois ans pour une durée identique. Ainsi, les dispositions de la loi ALUR réputant non écrites les clauses pénales s’appliquent au contrat de bail du 20 décembre 2011, celui-ci ayant été renouvelé tacitement postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi. Aussi, les clauses pénales étant réputées non écrites, il n’y a pas lieu de les appliquer, et la demande de la bailleresse de ce chef sera rejetée. Sur les demandes accessoires M. [E] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Mme [O] [S] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 décembre 2011 à effet au 23 décembre 2011 entre Mme [O] [S], d’une part, et M. [E] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], 6ème étage est résilié depuis le 04 novembre 2023, ORDONNE à M. [E] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], 6ème étage ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DÉBOUTE Mme [O] [S] de sa demande d’astreinte, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [E] [Y] à payer à Mme [O] [S] la somme de 11 042.53 euros (onze mille quarante deux euros et cinquante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation dues, montant arrêté au 23 février 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, CONDAMNE M. [E] [Y] au paiement à Mme [O] [S] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 24 février 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, DÉBOUTE Mme [O] [S] de sa demande au titre de la clause pénale, CONDAMNE M. [E] [Y] à payer à Mme [O] [S] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [E] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 septembre 2023 et celui de l'assignation du 11 décembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge