Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 FEVRIER 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/02816 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XMQK
N° de MINUTE : 24/00194
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 6], représenté par son syndic, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Vanessa PERROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J 134
C/
DEFENDEUR
S.A.R.L. LES TROIS FRERES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 4]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 20 Décembre 2023.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
La SARL LES TROIS FRERES est propriétaire du lot n°172 de la [Adresse 6] à [Localité 5] (93).
Par acte d’huissier de justice du 13 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GAIA IMMOBILIER, a fait assigner la SARL LES TROIS FRERES aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- CONDAMNER la SARL LES TROIS FRERES à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par son syndic GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 6.374,78 € correspondant aux appels de charges impayés au 22 février 2023 (appel de fonds du 1er trimestre 2023 inclus) avec intérêts qui doivent courir à compter du 31 janvier 2022, date de la mise en demeure.
- CONDAMNER la SARL LES TROIS FRERES à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par son syndic GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 882,00 € correspondant aux frais exposés par le syndic pour le recouvrement des charges de copropriété.
- ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l'article 1343 -2 du Code Civil
- CONDAMNER la SARL LES TROIS FRERES au paiement d°une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.
- CONDAMNER la SARL LES TROIS FRERES à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par son syndic la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, une indemnité d'un montant de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement citée, la SARL LES TROIS FRERES n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 17 octobre 2023 et fixée à l'audience du 20 décembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 07 février 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SARL LES TROIS FRERES;
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 19 décembre 2019, du 10 décembre 2021 et du 30 janvier 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 1er juillet 2018/30 juin 2019, 1er juillet 2020/30 juin 2021, 1er juillet 2021/30 juin 2022 ainsi que le budget prévisionnel du 1er juillet 2022/30 juin 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- la mise en demeure du 31 janvier 2022,
- le contrat de syndic en vigueur du 11 décembre 2021 au 30 juin 2023.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.
Ainsi, il convient de condamner la SARL LES TROIS FRERES à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.374,78 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 22 février 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 31 janvier 2022, date de la mise en demeure notifiée à la SARL LES TROIS FRERES, sur la somme de 3.235,34 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 882 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 31 janvier 2022. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date.
Il est justifié de l'envoi de onze relances les 17 février 2022, 18 mars 2022, 19 juin 2022, 20 juillet 2022, 19 août 2022, 18 septembre 2022, 17 octobre 2022, 17 novembre 2022, 23 décembre 2022, 18 janvier 2023 et 20 février 2023, facturées 57,60 euros chacune, conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à ces demandes.
La SARL LES TROIS FRERES sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 633,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, les pièces de la procédure établissent que la SARL LES TROIS FRERES n'a pas payé les charges de copropriété depuis le 1er juillet 2021 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, la SARL LES TROIS FRERES a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner la SARL LES TROIS FRERES, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la SARL LES TROIS FRERES sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE la SARL LES TROIS FRERES à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GAIA IMMOBILIER, la somme de 6.374,78 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 22 février 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2022 sur la somme de 3.235,34 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
CONDAMNE la SARL LES TROIS FRERES à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GAIA IMMOBILIER, la somme de 633,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
CONDAMNE la SARL LES TROIS FRERES à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GAIA IMMOBILIER, la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la SARL LES TROIS FRERES à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GAIA IMMOBILIER, la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SARL LES TROIS FRERES aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 07 février 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
