Cour d'appel, 30 avril 2024. 23/02701

30/04/2024 ARRÊT N°223/2024 N° RG 23/02701 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PTNF EV/IA Décision déférée du 04 Juillet 2023 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE ( 23/01074) X.PAVAGEAU S.A.S.U. O'ISTAMBUL KEBAB ANCIENNEMENT DENOMMEE DE LA BRASS ERIE [Localité 1] C/ SAS [Localité 1] DISTRIBUTION CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTE S.A.S.U. O'ISTAMBUL KEBAB ANCIENNEMENT DENOMMEE DE LA BRASSERIE [Localité 1] [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Beyza BAYDUR, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉE SAS [Localité 1] DISTRIBUTION prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Lauriane ROUGE-VIANCE de la SELAFA FIDUCIAL, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. FERREIRA, président E.VET, conseiller P. BALISTA, conseiller Greffier, lors des débats : M. BUTEL ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. FERREIRA, présidente, déléguée par odonnance du 22 février 2024, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS Par acte authentique du 23 juillet 2009, la SCI de [Localité 3] a consenti à la SAS [Localité 1]-Distribution un bail commercial portant sur des locaux dépendant d'un ensemble immobilier situé à [Localité 1] et [Localité 3] en Haute-Garonne. Par acte du 29 mars 2017, les parties ont régularisé un avenant modifiant les dispositions relatives à la sous-location des lieux pris à bail dont il était précisé qu'elle pourrait intervenir sans l'accord exprès du bailleur s'agissant des boutiques de la galerie. Par acte du 1er septembre 2019, la SAS [Localité 1]-Distribution a consenti à la SASU La Brasserie-[Localité 1] une sous-location prenant effet le 15 avril 2019 moyenne loyer annuel de 7200 € HT et HC outre une provision pour charges fixée à 200 €. PROCEDURE Par acte du 31 mai 2023, la SAS [Localité 1]-Distribution a fait assigner la SASU La Brasserie-[Localité 1] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référés afin de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 24 avril 2023 et ordonner, en conséquence, l'expulsion sans délai de la SASU La Brasserie-[Localité 1], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin, - condamner la SASU La Brasserie-[Localité 1] à lui payer par provision, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, augmentée des taxes et charges récupérables à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion, - condamner la SASU La Brasserie-[Localité 1] à lui payer par provision la somme de 5.280 € au titre des loyers et charges dus jusqu'au 31 mai 2023 inclus, avec intérêts au taux légal courus à compter de la signification du commandement de payer, - condamner la SASU La Brasserie-[Localité 1] à lui payer la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SASU La Brasserie [Localité 1] aux entiers dépens, en ce compris les frais engagés à compter du commandement de payer. Par ordonnance réputée contradictoire du 4 juillet 2023, le juge a : - constaté la résiliation du bail liant les parties, avec effet au 24 avril 2023, - ordonné l'expulsion de la SASU La Brasserie-[Localité 1] et de tout occupant de son chef des locaux situés à [Localité 1] et [Localité 3], occupés sans droit, avec l'assistance de la force publique si besoin est, - condamné la SASU La Brasserie-[Localité 1] à payer par provision à la SAS [Localité 1] Distribution la somme de 4.800 € correspondant à l'arriéré locatif et indemnité d'occupation, mois de mai 2023 inclus, majorée des intérêts au taux légal : * à compter de la date du commandement de payer et jusqu'à la date de l'assignation sur la somme de 2.880 €, * à compter de la date de l'assignation et jusqu'à parfait paiement sur la somme de 4.800 €, - débouté la SAS [Localité 1]- Distribution du surplus de ses demandes, - condamné la SASU La Brasserie-[Localité 1] à payer par provision à la SAS [Localité 1] Distribution, chaque mois à compter du mois de juin 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion, le montant du loyer et charges à valoir sur l'indemnité d'occupation, soit 960 €, - condamné la SASU La Brasserie-[Localité 1] à payer à la SAS [Localité 1]- Distribution la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SASU La Brasserie-[Localité 1] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 mars 2023. Par déclaration en date du 25 juillet 2023, la SASU O'Istambul Kebab anciennement dénommée SASU La Brasserie-[Localité 1] a relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble des dispositions. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES La SASU O'Istambul Kebab anciennement dénommée SASU La Brasserie- [Localité 1] dans ses dernières conclusions du 22 août 2023 demande à la cour de : - réformer l'ordonnance, en ce qu'elle a : * constaté la résiliation du bail liant les parties, avec effet au 24 avril 2023, * ordonné, en conséquence l'expulsion de la SASU La Brasserie-[Localité 1] et de tout occupant de son chef des locaux situés à [Localité 1] et [Localité 3], occupés sans droit, avec l'assistance de la force publique si besoin est, * condamné la SASU La Brasserie-[Localité 1] à payer par provision à la SAS [Localité 1]-Distribution la somme de 4.800 € correspondant à l'arriéré locatif et indemnité d'occupation, mois de mai 2023 inclus, majorée des intérêts au taux légal : ° à compter de la date du commandement de payer et jusqu'à la date de l'assignation sur la somme de 2.880 €, ° à compter de la date de l'assignation et jusqu'à parfait paiement sur la somme de 4.800 €, * condamné la SASU La Brasserie-[Localité 1] à payer par provision à la SAS [Localité 1] Distribution, chaque mois à compter du mois de juin 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion, le montant du loyer et charges à valoir sur l'indemnité d'occupation, soit 960 €, * condamné la SASU La Brasserie-[Localité 1] à payer à la SAS [Localité 1]- Distribution la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, * condamné la SASU La Brasserie-[Localité 1] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 mars 2023, Statuant à nouveau, - débouter la SAS [Localité 1]-Distribution de l'ensemble de ses prétentions, - déclarer que la SASU La Brasserie-[Localité 1] demeure débitrice de la somme de 3.280 € à l'égard de sa bailleresse, En conséquence, - octroyer à la SASU La Brasserie-[Localité 1] un délai de paiement de 6 mois à compter de la décision à intervenir et réglable comme suit : * 5 échéances de 547 € le 1er de chaque mois, * une échéance de solde de 545 € le dernier mois, - statuer ce que de droit sur les dépens. La SAS [Localité 1]-Distribution dans ses dernières conclusions du 12 janvier 2024 demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Toulousedu 4 juillet 2023 en ce qu'elle : * constate la résiliation du bail liant les parties avec effet au 24 avril 2023, * ordonne, en conséquence l'expulsion de la SASU O'Istambul Kebab et de tout occupant de son chef des locaux situés à [Localité 1] et [Localité 3], occupés sans droit, avec l'assistance de la force publique si besoin est, * condamne la SASU O'Istambul Kebab à payer par provision à la SAS [Localité 1] Distribution la somme de 4.800 € correspondant à l'arriéré locatif et une indemnité d'occupation, mois de mai 2023 inclus, majorée des intérêts au taux légal : ° à compter de la date du commandement de payer et jusqu'à la date de l'assignation sur la somme de 2.880 €, ° à compter de la date de l'assignation et jusqu'à parfait paiement sur la somme de 4.800 €, * avec actualisation comme suit, 7 062,85 € avec intérêts au taux légal comme suit : ° à compter de la date du commandement de payer et jusqu'à la date de l'assignation sur la somme de 2 880 €, ° à compter de la date de l'assignation et jusqu'à parfait paiement de la somme de 4 800 €, ° à compter de la décision d'appel et jusqu'à parfait paiement du surplus pour le surplus, * condamne la SASU O'Istambul Kebab à payer par provision à la SAS [Localité 1] Distribution, chaque mois à compter du mois de juin 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion, le montant du loyer et charges à valoir sur l'indemnité d'occupation, soit 960 €, * condamne la SASU O'Istambul Kebab à payer à la SAS [Localité 1]-Distribution la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * condamne la SASU O'Istambul Kebab aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 mars 2023, À titre incident, - réformer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 4 juillet 2023 en ce qu'elle : * déboute la «SASU O'Istambul Kebab» de sa demande en paiement de la clause pénale à hauteur 480 €, - condamner en conséquence la SASU O'Istambul Kebab au paiement de la somme de 480 € à la SAS [Localité 1]-Distribution, En tout état de cause, - débouter la SASU O'Istambul Kebab de l'intégralité de ses demandes, - condamner la SASU O'Istambul Kebab à payer à la SAS [Localité 1]-Distribution la somme de 10 000 € au titre des dommages-intérêts, - condamner la SASU O'Istambul Kebab à payer à la SAS [Localité 1]-Distribution la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner la SASU O'Istambul Kebab aux dépens. L'ordonnance de clôture est intervue le 4 mars 2024. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS L'appelante explique : ' que la SASU La Brasserie-[Localité 1] est tombée en arrérages de loyers en raison de problèmes familiaux et de santé début 2023 mais que le montant réclamé par le commandement du 23 mars 2023 a été réglé dès le 23 mai suivant. Ainsi, au jour de l'assignation le solde dû s'élevait à 1920 € correspondant à deux mois de loyer, ' avoir fait l'objet d'une cession totale d'action le 20 juin 2023 et que dès le 15 juillet 2023 elle a versé la somme de 1266 € démontrant sa bonne foi et justifiant le bénéfice d'un échéancier. La SAS [Localité 1]-Distribution oppose que : ' la dette locative s'élève désormais à 7062,85 € correspondant à plus de sept mois de loyer, ' il résulte du procès-verbal de constat établi le 1er septembre 2023 que le local n'est pas exploité par la sous-locataire malgré l'obligation prévue au bail de sous-location, ' la SASU O'Istambul Kebab a fait changer le système d'ouverture du local sans lui demander son approbation préalable en infraction aux dispositions du bail ce qui pose un réel problème de sécurité, ' la saisie-attribution tentée le 26 septembre 2023 s'est révélé infructueuse, le compte de l'appelante étant débiteur à hauteur de 5722,84 €, ' l'expulsion de l'appelante est intervenue le 14 décembre 2023. Elle sollicite la condamnation de la sous-locataire à lui verser 480 € au titre de la clause pénale soulignant qu'elle n'a jamais acquitté l'intégralité des loyers sans jamais lui exposer de quelconques difficultés. Elle conclut au rejet de la demande de délai de paiement, l'appelante ne justifiant pas des difficultés personnelles ou financières alléguées pour la première fois en cause d'appel. SUR CE : L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il résulte des termes de l'article L 145-41 al1 du code de commerce que: « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.». En l'espèce, le bail de sous-location signé le 1er septembre 2019 prévoit une clause résolutoire conforme à l'article L 145-41 sus-visé. La SAS [Localité 1]-Distribution a fait délivrer le 23 mars 2023 à la SASU La Brasserie-[Localité 1], devenue O' Istanbul Kebab, un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 2880 € à titre principal correspondant aux loyers et charges impayés arrêtée au 1er mars 2023. La preuve du paiement des loyers dans le mois de l'acte incombe à la sous-locataire débitrice des obligations du bail. A défaut pour elle de rapporter la preuve de la justification du paiement total de la somme réclamée dans le délai prescrit expirant le 24 avril 2023, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors, la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. En effet, le règlement de 3131,92 € effectué le 22 mai 2023 est trop tardif pour avoir pu empêcher le jeu de la clause résolutoire. Le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut que constater la résiliation du bail acquise à la date du 24 avril 2023, dès lors que la dette n'a pas été régularisée dans le délai du commandement de payer, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés, les paiements postérieurs à l'expiration du délai légal ne pouvant faire obstacle au constat de la résiliation du bail. En cet état, la SAS O'Istambul Kebab est occupante sans droit des locaux depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés. Dès lors, l'ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail liant les parties et ordonné l'expulsion de la sous-locataire. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 23 avril 2023, l'intimée est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise soit 960 €. Il résulte des impressions de compte arrêtées aux 1er septembre, 30 septembre 2023 et 1er décembre 2023 que la sous-locataire est débitrice de la somme de 7062,84 €, mensualité de décembre 2023 incluse. Cependant, il n'est justifié de la prise en compte des versements justifiés par la sous-locataire à hauteur de (3131,92+1266) soit 4397,92 € qu'à hauteur de 3930,69 €, sans que l'intimée explique cette différence de 467,23 €. En conséquence, il doit être fait droit à sa demande à hauteur de: 7062,84 - 467,23 soit 6595,61 € outre intérêts au taux légal sur 2880 € à compter du commandement de payer, sur 4242,08 € à compter de l'assignation, à compter du présent arrêt sur le surplus. Le bail prévoit également une clause pénale de 10 % du montant des impayés à l'issue d'un délai de sept jours suivant la première mise en demeure. Cette demande n'est pas spécialement contestée comme excessive par l'appelante il convient en conséquence de faire droit à hauteur du montant réclamé de 480 €. L'article 1343-5 du Code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en consideration des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années. Or, en l'espèce, l'appelante ne justifie pas des raisons pour lesquelles elle n'a pas respecté ses engagements de règlement du loyer et des charges en sa qualité de sous-locataire. Au surplus, il résulte du procès-verbal de saisie-conservatoire effectué le 16 mai 2023 auprès de la Caisse Fédérale de Crédit Mutuel qu'à cette date le compte de la sous-locataire était débiteur à hauteur de 3576,17 €, et elle ne justifie pas que sa situation financière s'est améliorée et être en mesure d'apurer sa dette dans le délai légal. En conséquence, sa demande de délai de paiement doit être rejetée. L'intimée sollicite la somme de 10'000 € de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice moral qu'elle subit en ce que les constats d'huissier qu'elle produit démontrent que le commerce objet du litige n'est pas exploité depuis le mois de juin dernier et que ses clients se plaignent de la fermeture de l'établissement. Cependant, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, tels que définis par les articles 834 et 835 du code de procédure civile, de prononcer une condamnation au paiement de dommages-et-intérêts. Dès lors, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande. L'équité commande de confirmer la décision déférée sur l'article 700 du code de procédure civile et de faire droit à la demande de l'intimée à ce titre pour le même montant. L'appelante qui succombe gardera la charge des dépens de première instance par confirmation de la décision déférée et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour Confirme l'ordonnance du juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulouse du 4 juillet 2023 sauf à actualiser le montant de l'arriéré locatif, Y ajoutant : Condamne la SASU O'Istambul Kebab à verser à titre provionnel à la SAS [Localité 1]-Distribution : - la somme de 6595,61 € outre intérêts au taux légal sur 2880 € à compter du commandement de payer, sur 4242,08 € à compter de l'assignation, à compter du présent arrêt sur le surplus, - 480 € au titre de la clause pénale, Rejette la demande de délai de paiement de la SASU O'Istambul Kebab, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages-intérêts présentée par la SAS [Localité 1]-Distribution, Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SASU O'Istambul Kebab à verser à la SAS [Localité 1]-Distribution la somme de 1000 €, Condamne la SASU O'Istambul Kebab aux dépens. LE GREFFIER LA PRESIDENTE I. ANGER C.FERREIRA