Cour d'appel, 28 février 2023. 20/13263

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 28 FEVRIER 2023 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/13263 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCLSM Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Juin 2020 -Juridiction de proximité de PARIS/FRANCE RG n° 11-19-6168 APPELANTE Etablissement Public LA CHANCELLERIE DES UNIVERSITES DE [Localité 6] , Etablissement Public à caractère Administratif, dont le siège est [Adresse 5], prise en la personne de Monsieur [G] [Z], Recteur de l'académie Ile-de-France, Recteur de l'académie de [Localité 6], Chancelier des universités, domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 1] [Localité 3]/FRANCE Représentée par Me Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0338 et assistée par Me Hervé JOYET, avocat au barreau de PARIS, toque : C338 INTIMEE Madame [E] [Y] NÉE [D] [Adresse 2] [Localité 4] née le 21 Décembre 1942 à [Localité 7] Représentée et assistée par Me Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0368 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/050744 du 29/01/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 03 Janvier 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, Conseiller M. François BOUYX, Conseiller qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur François BOUYX dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition. EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, la Chancellerie des Universités de [Localité 6] a loué à Mme [P] [C] un appartement à usage d'habitation situé au 5ème étage constituant le lot n°502 et une chambre au 6 ème étage de l'immeuble sis [Adresse 2], à compter du 15 juillet 1959. Mme [E] [Y] est venue aux droits de Mme [C] en qualité de locataire desdits locaux à compter du 1er juillet 1984 suite à un échange intervenu dans les conditions prévues par l'article 79 de ladite loi, formalisé par un avenant audit bail en date du 18 janvier 1985. Par acte extrajudiciaire du 27 juillet 1993, la Chancellerie des Universités de [Localité 6] a mis fin à cette location et a donné congé à la locataire en lui conférant la qualité d'occupante maintenue dans les lieux conformément aux dispositions de l'article 4 de la loi susvisée. Par acte extrajudiciaire du 9 avril 2008, la Chancellerie des Universités de [Localité 6] a fait délivrer à l'occupante un congé avec dénégation du droit au maintien dans les lieux pour insuffisance d'occupation au visa de l'article 10-7° de la même loi. Afin de pallier cette insuffisance d'occupation, Mme [Y] a renoncé à tout titre d'occupation portant sur la chambre du 6 ème étage, et, aux termes d'une convention en date du 23 décembre 2008, la Chancellerie des Universités de [Localité 6] a accepté de renoncer au bénéfice du congé en date du 9 avril 2008 et de rétablir Mme [Y] dans son droit au maintien dans les lieux portant sur l'appartement du 5 ème étage en contrepartie de la restitution de ladite chambre, laquelle est intervenue le 21 janvier 2009. Estimant que cet appartement était insuffisamment occupé au sens l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation modifié par l'article 89 de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017, la Chancellerie des Universités de [Localité 6] a fait délivrer à Mme [Y], par acte du 13 décembre 2017, un congé sans maintien dans les lieux en lui rappelant, conformément aux dispositions de l'article 10- 7° de la loi du 1er septembre 1948, qu'à défaut de rapporter la preuve que les conditions d'occupation suffisante sont réunies dans les six mois suivant la signification de ce congé, elle sera déchue de son droit au maintien dans les lieux et tenue de les quitter le 30 juin 2018 au plus tard. Mme [Y] n'ayant pas rapporté la preuve d'une occupation suffisante au sens de ce texte, notamment par la sous-location, ni quitté les lieux, la Chancellerie des Universités de [Localité 6] lui a fait délivrer, par exploit en date du 15 avril 2019, une assignation devant le tribunal d'instance aux fins de voir constater qu'elle était déchue du droit au maintien dans les lieux et prononcer son expulsion. Par jugement en date du 5 juin 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - déclaré le congé délivré le 13 décembre 2017 nul, - ordonné à la Chancellerie des Universités de [Localité 6] les travaux suivants : retirer les câbles électriques posés pour le fonctionnement des convecteurs, dans le respect des normes et en s'assurant du bon fonctionnement général de l'installation électrique après la dépose, procéder à un diagnostic plomb et amiante de l'appartement, remettre en bon état de fonctionnement le chauffage collectif, reboucher les trous dans les murs et le plafond, procéder aux peintures des murs et du plafond des chambres 1 et 2, du bureau, des WC et de l'entrée, enlever les gravats, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l'astreinte cessera de courir au bout de trois mois. - condamné la Chancellerie des Universités de [Localité 6] à verser à Mme [Y] les sommes de : 4 890 euros au titre de son préjudice de jouissance, 1 000 euros au titre de son préjudice moral, 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - condamné Mme [Y] aux dépens. Par déclaration en date du 21 septembre 2020, la Chancellerie des Universités de [Localité 6] a interjeté appel de ce jugement, et dans ses dernières conclusions en date du 12 septembre 2022, elle prie la cour de': - Statuer ce que de droit sur la demande de rectification d'erreur matérielle formée par l'intimée, - Déclarer la Chancellerie des Universités de [Localité 6] recevable et bien fondée en son appel et y faisant droit : - Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau : - Déclarer valable et régulier le congé sans maintien dans les lieux signifié le 13 décembre 2017 à Mme [Y] et, ce faisant, - Constater, dire et juger que Mme [Y] est déchue du droit au maintien dans les lieux à compter du 30 juin 2018 à minuit et qu'elle continue de les occuper sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2018 ; - Ordonner l'expulsion de Mme [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ; - Fixer l'indemnité d'occupation exigible à compter du 1er juillet 2018 à la somme mensuelle de 3 758,40 euros et condamner Mme [Y] à en payer le montant jusqu'à complète libération des lieux ; - Condamner Mme [Y] à rembourser à la Chancellerie des Universités de [Localité 6] la somme de 5 532,27 euros qu'elle a perçue de son assurance au titre des dommages aux embellissements ; - Constater, dire, et juger que la Chancellerie des Universités de [Localité 6] a exécuté le jugement déféré en ce qu'il lui a ordonné les travaux désignés en son dispositif ; - Constater, dire, et juger que Mme [Y] n'élève aucune prétention en cause d'appel au titre des travaux ordonnés à la Chancellerie des Universités de [Localité 6], et débouter Mme [Y] de toutes demandes qu'elle pourrait former de ce chef ; - Condamner Mme [Y] à payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner Mme [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Cécile Attal, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - Déclarer Mme [Y] irrecevable, sinon mal fondée en toutes ses demandes reconventionnelles, et l'en débouter en tout cas ; - Débouter Mme [Y] de toutes demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires. Dans ses dernières conclusions en date du 19 décembre 2022, Mme [Y] demande à la cour de': - Rectifier l'erreur matérielle contenue dans le jugement rendu en ce qu'il mentionne par erreur dans le dispositif « Condamne Madame [E] [Y] aux dépens » et dire et juger qu'il y a lieu de remplacer par « Condamne la Chancellerie des Universités de [Localité 6] aux dépens » - Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception du quantum des condamnations mises à la charge de la Chancellerie des Universités de [Localité 6] au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [Y] ainsi que de l'indemnisation de son préjudice moral. Ce faisant - Réformer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la Chancellerie des Universités de [Localité 6] à payer à Mme [Y] la somme de 4 890 euros au titre de son préjudice de jouissance et 1 000 euros au titre de son préjudice moral Statuant à nouveau - Condamner la Chancellerie des Universités de [Localité 6] à payer à Mme [Y] la somme de 20 116,95 euros à titre de réparation de son préjudice de jouissance -Condamner la Chancellerie des Universités de [Localité 6] à verser à Mme [Y] la somme de 30 000 euros au titre de son préjudice moral - Condamner la Chancellerie des Universités de [Localité 6] à verser à Mme [Y] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. - Condamner la Chancellerie des Universités de [Localité 6] aux entiers dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 janvier 2023. SUR CE, Sur la demande de rectification d'erreur matérielle Considérant qu'il convient de rectifier l'erreur purement matérielle qui affecte le dispositif du jugement dans le sens où c'est la Chancellerie des Universités de [Localité 6] qui doit être condamnée aux dépens et non Mme [Y] compte tenu du sens de la décision et de la motivation du tribunal sur ce point, l'appelante n'émettant aucune contestation ; Sur la validité du congé pour défaut d'occupation suffisante Considérant que l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948 dispose : « n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 : (...) 7° « qui, dans les communes comprises, au sens du recensement général de la population, dans une agglomération de plus de 50 000 habitants et comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants ainsi que dans les communes de plus de 20 000 habitants ne remplissent pas à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du congé les conditions d'occupation suffisante fixées en application de l'article L. 621-2 du code de la construction et de l'habitation. (') Pour l'application des conditions susvisées, l'occupation des locaux doit être appréciée compte non tenu de la ou des pièces régulièrement sous-louées et des occupants de ces pièces. La diminution du nombre des occupants par suite de mariage ou de décès ne pourra être invoquée qu'à l'expiration d'un délai d'un an à compter de ce mariage ou de ce décès. Le présent paragraphe ainsi que les conditions d'occupation suffisante fixées pour la commune en application de l'article L. 621-2 du code de la construction et de l'habitation et les dispositions de l'article 79 de la présente loi devront être reproduites, à peine de nullité, dans tout congé donné en application du présent paragraphe ; » Considérant que pour prononcer la nullité du congé délivré par l'appelante, le tribunal s'est fondé sur les dispositions de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948, lesquelles prévoient une majoration du loyer en cas d'insuffisance d'occupation du logement avec toutefois une exception pour les personnes âgées de plus de 70 ans, ce même texte prévoyant que « les locataires ou occupants auxquels est ou a été appliquée cette majoration continuent de bénéficier du droit au maintient dans les lieux prévu à l'article 4, nonobstant les dispositions du 7° de l'article 10 » ; qu'il en a déduit que l'exonération de majoration du loyer pour les personnes de plus de 70 ans, ce qui est le cas de Mme [Y], ne pouvait les priver du droit au maintien dans les lieux, ce qui serait contraire à l'esprit protecteur de la loi du 1er septembre 1948 ; Que néanmoins, il résulte des textes précités qu'en l'absence de majoration du loyer en raison de l'insuffisance d'occupation, seules trouvent à s'appliquer les dispositions de l'article 10-7° ; Qu'en l'espèce, le bailleur n'a jamais sollicité de majoration de loyer en application de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948, de sorte que ce texte n'était pas applicable et seul l'article 10-7° régissait la validité du congé litigieux ; Que l'article 10-7° ne prévoyant aucune dérogation à son application en raison de l'âge du locataire ou de l'occupant, c'est à tort que le premier juge a, en raison de l'âge de Mme [Y], jugé nul le congé que lui a délivré la Chancellerie des Universités de [Localité 6] le 13 décembre 2017 pour le 30 juin 2018 ; Considérant que l'appartement occupé par Mme [Y] est d'une surface habitable de 130,50 m² comprenant, outre les salles de bains, WC et dégagements, une entrée/ couloir comprenant débarras et placards de 14m², un salon de 32m², une salle à manger de 25m², deux chambres de 16m² et une cuisine de 11m² ; Que l'article 10-7° de la loi du 1er septembre 1948 renvoie à l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation pour apprécier l'occupation suffisante du logement ; que ce dernier texte modifié par l'article 89 de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 prévoit désormais que : « Les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale » Qu'en l'espèce, Mme [Y] occupant seule cet appartement de 130m² comportant 4 pièces habitables au sens de l'article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation, l'occupation de ce logement est insuffisante et le congé délivré sur ce fondement est justifié et sera validé ; Que c'est en vain en effet que Mme [Y] fait valoir, sans en rapporter la preuve, qu'une partie de cet appartement serait inhabitable, seuls des troubles de jouissance provenant des travaux de rénovation de l'immeuble effectués par la bailleresse et d'anciens dégâts des eaux peuvent être retenus au regard des éléments versés aux débats ; Que le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a jugé nul le congé litigieux ; Que ce congé sera donc validé, qu'il sera constaté que Mme [Y] est occupante sans droit ni titre de ce logement depuis le 1er juillet 2018, que son expulsion sera ordonnée et Mme [Y] sera condamnée à verser une indemnité d'occupation ; Considérant s'agissant de cette indemnité d'occupation que l'appelante sollicite sa fixation à la somme mensuelle de 3 758,40 euros ; Qu'il doit être rappelé à cet égard que l'indemnité d'occupation revêt une nature mixte, indemnitaire et compensatoire, correspondant à la valeur équitable de l'occupation des lieux et assurant la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans droit ni titre ; Que dans la présente affaire et compte tenu de la décision prise par le premier juge, il convient de fixer cette indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si Mme [Y] avait bénéficié du droit au maintien dans les lieux du 1er juillet 2018 au 30 avril 2023 et, à compter du 1er mai 2023, à la somme de 2 500 euros, charges en sus ; Sur le préjudice de jouissance sollicité par Mme [Y] Considérant que le premier juge a fixé à la somme de 4 890 euros le préjudice de jouissance pendant les 7 mois qu'a duré le chantier jusqu'au rapport définitif ayant constaté que les causes avaient disparu, du fait du chauffage déficient, des conditions d'accès difficiles à son logement, des jours passés sans fenêtres et sans chauffage et de la poussière et du bruit, et jusqu'au jugement en raison des dysfonctionnements qui perduraient ; Que le jugement sera confirmé sur ce point ; Que la bailleresse a exécuté le jugement qui lui ordonnait, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, de faire procéder à la peinture des chambres 1 et 2, des murs du bureau, des WC et de l'entrée, après avoir constaté qu'il n'était pas contesté que la dégradation des peintures provenait de trois dégâts des eaux ; Que la bailleresse fait valoir que Mme [Y] a été indemnisée par son assurance pour les dommages aux embellissements et sollicite sa condamnation à lui verser la somme qu'elle a perçue, soit 5 532,27 euros ; que Mme [Y] s'oppose à cette demande faisant valoir que les frais exposés par la bailleresse ne sont pas justifiés et qu'elle a utilisé la somme versée par son assureur pour faire repeindre les toilettes et pour se faire aider, « pour les déplacements, rangements, nettoyages divers, qu'elle n'était pas en état de faire elle-même » ; Considérant cependant que la bailleresse justifie par la production des devis et factures que ces travaux ont été réalisés pour un prix TTC de 34 774 euros ; qu'il convient en conséquence de condamner Mme [Y] à verser cette somme de 5 532,27 euros qui lui a été réglée par son assureur afin de l'indemniser des travaux d'embellissement à la suite desdits dégâts des eaux ; Considérant que le préjudice de jouissance alloué à Mme [Y] inclut le préjudice moral, de sorte que celle-ci sera déboutée de cette demande ; Sur les mesures accessoires Considérant que le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la Chancellerie des Universités de [Localité 6] aux dépens et à verser Mme [Y] 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; que Mme [Y] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'en équité et compte tenu de la situation économique des parties, à verser à la Chancellerie des Universités de [Localité 6] la somme 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire, - Rectifie l'erreur matérielle figurant dans le dispositif du jugement entrepris et dit qu'il convient de lire à la place de : « Condamne Mme [E] [Y] aux dépens», « Condamne la Chancellerie des Universités de [Localité 6] aux dépens » - Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné la Chancellerie des Universités de [Localité 6] à verser à Mme [Y] 4 890 euros au titre de son préjudice de jouissance, Statuant à nouveau et y ajoutant, - Juge valide le congé délivré à la requête de la Chancellerie des Universités de [Localité 6] à Mme [Y] le 13 décembre 2017, - Dit que Mme [Y] ne bénéficie plus du maintien dans les lieux et est occupante sans droit ni titre de l'appartement situé au 5ème étage de l'immeuble sis [Adresse 2], depuis le 1er juillet 2018, - Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion de l'appartement situé au 5ème étage de l'immeuble sis [Adresse 2], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, - Rappelle que par application des articles L 4l2-1 et R 412 -1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, - Rappelle également que le sort des meubles restés dans les lieux est réglé par les dispositions des articles L 433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - Condamne Mme [Y] à verser à la Chancellerie des Universités de [Localité 6] une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si elle avait bénéficié du droit au maintien dans les lieux du 1er juillet 2018 au 1er avril 2023, et à compter de cette date jusqu'à la libération des lieux, la somme mensuelle de 2 500 euros, outre les charges, - Précise que les sommes déjà versées par Mme [Y] au titre des loyers depuis le 1er juillet 2018 viendront en déduction de ces indemnités d'occupation, - Condamne Mme [Y] à verser à la Chancellerie des Universités de [Localité 6] la somme de 5 532,27 euros ; - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - Condamne Mme [Y] à verser à la Chancellerie des Universités de [Localité 6] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne Mme [Y] aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés par Maître Cécile Attal, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Le Greffier Le Président