Cour d'appel, 30 juin 2022. 21/04490

ARRET RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX -------------------------- Le : 30 Juin 2022 CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS N° de rôle : N° RG 21/04490 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MIE3 SPL LA FABRIQUE DE BORDEAUX METROPOLE c/ COMMISSAIRE DE GOUVERNEMENT - DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES SCI SAINT MARC Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : à : Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. Le 30 Juin 2022 Par Madame Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente La COUR d'APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, a, dans l'affaire opposant : SPL LA FABRIQUE DE BORDEAUX METROPOLE 60-64 rue Joseph Abria - 33000 BORDEAUX représentée par Maître Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES Appelante d'un jugement rendu le 27 mai 2021 par le juge de l'expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d'appel en date du 13 juillet 2021, à : SCI SAINT MARC 1 allée de l'Europe - 33320 EYSINES représentée par Maître Julien SEBERT, avocat au barreau de BORDEAUX COMMISSAIRE DE GOUVERNEMENT DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES Pôle d'évaluation domaniale - 24 rue François de Sourdis BP 908 - 33060 BORDEAUX CEDEX Comparant en la personne de Monsieur [N] [E], inspecteur divisionnaire des finances publiques. Intimés, Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 25 mai 2022 devant : Madame Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente Monsieur Jean-François BOUGON, Magistrat honoraire ayant des fonctions juridictionnelles, Madame Sophie MASSON, Conseillère Greffier lors des débats : François CHARTAUD en présence de Monsieur [N] [E], inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions, et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La Sci Saint Marc est propriétaire, à Eysines, des parcelles cadastrées section AA n° 425 d'une contenance de 351 m² et n° 500 d'une contenance de 122 m². Ces parcelles sont situées dans le périmètre de la Zac 'Carès Cantinolle', dont la déclaration a été déclarée d'utilité publique par arrêté préfectoral du 6 août 2019 qui a autorisé La Fabrique de Bordeaux métropole (La Fab) à acquérir par voie d'expropriation les parcelles et immeubles nécessaires à la réalisation de l'opération. Le 2 juillet 2020, la Fab a signifié à la Sci Marc un mémoire valant offre d'indemnisation pour la dépossession des deux parcelles identifiées ci-avant. En l'absence d'accord, l'expropriant a saisi la juridiction compétente. La Fab offre une indemnité de dépossession sur la base de 10 €/m² pour les 272 m² déjà intégrés à la voie publique, et 50 €/m² pour la surface restante, 201 m², en nature de trottoirs. La Sci expropriée poursuit la valorisation de ses parcelles sur la base de 161,60 €/m² outre indemnité de remploi et indemnité de clôture de 5.388,95 €. Elle fait valoir qu'il s'agit de terrains à bâtir bénéficiant d'une situation privilégiée (ZAC en développement valorisée par l'arrivée du tram). Le commissaire du gouvernement propose de fixer l'indemnité de dépossession sur la base de 73 €/m², s'agissant de terrains à bâtir inconstructibles eu égard aux servitudes grevant le bien. Le juge de l'expropriation prononce par jugement du 27 mai 2021. Il fixe les indemnités de dépossession revenant à la Sci Saint Marc comme suit : - indemnité principale : 33.110 €, sur la base de 70 €/m², - indemnité de remploi : 4.311 €, calculée selon la formule habituelle, - indemnité de clôture est écartée en application des dispositions de l'article L 321-1 du code l'expropriation. Le juge de l'expropriation fixe la date de référence au 24 février 2017, retient que les parcelles sont des terrains à bâtir, que leur configuration tout en longueur rend pratiquement inconstructibles et qui doivent être valorisés, par comparaison, comme terrains nus. Il souligne que la Sci Saint Marc ne justifie pas de la plus-value apportée par le tram, dès lors que les éléments de comparaison concernent des cessions très récentes de parcelles comparables situées dans la Zac elle-même. * La Fab relève appel de cette décision. Au terme de ses dernières écritures, elle conclut à la réformation du jugement déféré et propose les valorisations suivantes : Indemnité principale : 12.770 € [(10 €/m² x 272 m² de voirie) + (50 €/m² x 201 m² de trottoirs et terre-plein)] Indemnité de remploi, 2.165,50 €. Elle conclut au rejet de la demande pour clôture sur le fondement des dispositions de l'article L 321-1 du code de l'expropriation. Total : 14.935,50 €. A l'appui de son recours, la Fab fait essentiellement valoir que les parcelles considérées étant intégrées dans une ZAC, elles ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir sans vérifier si les réseaux présents étaient de capacité suffisante à l'échelle de l'ensemble de la zone. Avis d'Enedis à l'appui, elle fait valoir que le réseau électrique, basse tension, est insuffisant pour alimenter la Zac (courrier Enedis du 5 février 2021). En conséquence, elle voudrait que les surfaces considérées soient valorisées comme parcelles privilégiées au regard de leur usage effectif à la date de référence : Usage de voie ouverte à la circulation, Configuration en lanière, Zonage UP24 avec impossibilité de construire sur la voie publique Servitude de passage. Puis, la Fab qui estime que les éléments de comparaison proposés par la Sci et le commissaire du gouvernement ne sont pas pertinents propose les siens et de conclure que la Sci Saint Marc réalise une opération profitable qui économise des frais d'entretien et ne manquera pas de profiter des aménagements qui vont être créés. * La Sci Saint Marc, intimée, forme un appel incident. Elle conclut au rejet des demandes de la Fab et voudrait que ses indemnités de dépossession soient fixées comme suit : Indemnité principale : 76.440 € (546 m² ' x 350€ x 0.4) Indemnité principale : 66.220 € (473 m² x 350 x 0.4) Indemnité de remploi : 15.288 €, Indemnité de clôture : 5.388,95 €. Elle conclut à la confirmation de la décision déférée qui lui a alloué 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sollicite 5.000 € sur le même fondement pour l'instance devant la cour et poursuit la condamnation de La Fab aux entiers dépens de l'instance. La Sci Saint Marc constate que la date de référence fixée au 24 février 2017 n'est plus contestée, étant entendu que la valorisation des biens expropriés se fait à la date du jugement de première instance, soit au 27 mai 2021. La Sci Saint Marc fait valoir que l'opinion développée par l'expropriant selon laquelle ses parcelles ne pourraient revêtir la qualification de terrain à bâtir en raison de l'insuffisance de la desserte du réseau électrique, à l'échelle de l'ensemble de la ZAC, est inopérante car, le PLU de Bordeaux Métropole ne soumet pas les autorisations d'urbanisme en zone U (urbaine) à opération d'aménagement d'ensemble. C'est ainsi qu'elle explique que les terrains litigieux sont situés en zone UP24 et en zone US6 du PLU de Bordeaux Métropole dont le règlement (article 1.3 du PLU qui est conformité avec les dispositions R 151-17 du code de l'urbanisme) montre que l'implantation de constructions n'est pas soumise à opération d'aménagement d'ensemble comme pourraient l'être des parcelles qui dans la Zac seraient en secteur AU du PLU. Elle souligne qu'il résulte d'ailleurs du courrier Enedis de février 2021 qu'à la date de référence le réseau HTA disposait d'une capacité suffisante pour le raccordement de l'ensemble de la ZAC. Elle souligne par ailleurs que, comme l'a déjà expliqué le premier juge, que le fait que les parcelles soient grevées d'un emplacement réservé et sans incidence sur leur qualification de terrain à bâtir. La Sci Saint Marc voudrait que soient écartés les cinq éléments de comparaison proposés par la Fab car, deux concernent des parcelles en nature de friche agricole, dont l'une est, de surcroît, enclavée, qui ne sont pas desservie par un réseau d'assainissement et les trois autres n'ont pas accès à un réseau électrique suffisant. Elle conteste également les termes de comparaison retenus par le premier juge qui sont relatifs à des terrains nus ou à usage de jardin attenant à une habitation et conclut au rejet des nouveaux éléments de comparaison proposés par l'expropriant : 1.- la vente du 1er septembre 2020, parcelles AA 483/486, s'agissant de délaissés de voirie de 71 m² ; 2.- la vente du 9 juin 2021 de la parcelle AA 435 qui ne peut être examinée s'agissant d'un élément de comparaison postérieur à la date du jugement de première instance. La Sci Saint Marc voudrait que soient retenus comme pertinents les éléments de comparaison proposés par son expert en dépit des différences de taille et de configuration avec les parcelles de référence. La Sci Saint Marc, concernant l'élément de comparaison retenu par le commissaire du gouvernement, la cession le 19 octobre 2016 des parcelles AA 234 et 235, souligne que l'évaluation, en 2016, s'est faite sur la base de 170 €/m². Le commissaire du gouvernement, après avoir rappelé le cadre de l'opération, l'état de la procédure et vérifié sa régularité, décrit et situe sur un plan les parcelles expropriées. Puis, il fait observer que les dites parcelles AA n°425 & AA 500 forment une unité foncière avec la parcelle cadastrée AA n°500 pour appartenir au même propriétaire ce qui conduit à analyser les emprises, au regard des caractéristiques des parcelles d'origine dont elles sont détachées, comme un terrain nu à bâtir à usage de parc de stationnement et voirie. Il précise qu'à la date de référence, le 24 février 2017, que nul ne conteste, les parcelles étaient classées en totalité en zone UP24 (zone de projet, d'aménagement et de renouvellement urbain, ZAC Carès Cantinolle). En conséquence, de ce qui précède, il considère que les parcelles expropriées peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir, l'unité foncière, dans son ensemble aurait pu servir d'assiette à un programme de construction. Puis, le commissaire du gouvernement, après avoir discuté les divers éléments de comparaison soumis par les parties, propose de retenir comme particulièrement pertinente la cession le 20/12/2018 par la Sci Saint Marc à Bordeaux Métropole pour la réalisation des travaux du tram D des parcelles AA n°424 et AA n° 426 qui, appartenaient à la même unité foncière que les entreprises expropriées, sont situées dans le même zonage et présentent la même consistance. Cette cession est intervenue, hors tva et hors remploi, au prix de 140 €/m². En définitive, le commissaire du gouvernement propose de fixer les indemnités de dépossession comme suit : Indemnité principale (473 m² x 140 €) 66.220 €, Indemnité de remploi selon le calcul habituel, 7.622 €, Total, 73.842 €. MOTIFS DE LA DÉCISION La parcelle AA n°425 est d'une contenance de 351 m² et n°500 d'une contenance de 122 m². Au total l'emprise porte sur une surface de 473 m² et non de 546 m² comme a pu l'écrire, manifestement par erreur, l'expropriée. - Sur la nature des parcelles litigieuses En application des dispositions de l'article L322-1, alors que l'ordonnance d'expropriation a été rendue postérieurement au jugement statuant sur l'indemnité, c'est bien à la date du jugement qu'il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés (Cass. III civ.11 octobre 1977). A cette date, les parcelles expropriées se présentent comme deux rectangles de faibles largeurs et constituent une portion de l'allée de l'Europe, voie revêtue, à double sens, desservant une zone commerciale et ses abords en herbe et gravillons (AA 425) et longeant la première, un terre-plein enherbé pris sur le bord du parking de la zone commerciale (AA 500). L'article L322-3 du code de l'expropriation prévoit que la qualification de terrain à bâtir, revendiquée par l'expropriée et contestée par l'expropriant, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L 1 ou, dans les cas prévus à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois : 1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ; 2° effectivement desservies par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L322-2. Au cas d'espèce, savoir si les parcelles considérées ont, ou non, la qualité de terrains à bâtir est sans intérêt pratique car elles sont, de fait, inconstructibles, la parcelle AA 425 étant d'ores et déjà à usage de voie de circulation et la parcelle AA 500 en raison de son étroitesse et de sa localisation en bordure immédiate de la voie de circulation. Il n'est nul besoin de discuter des mérites et des défauts des éléments de comparaison proposés par les parties ou retenus par le premier juge alors que, comme l'explique le commissaire du gouvernement, il existe un élément de comparaison particulièrement pertinent constitué par la cession, intervenue le 20/12/2020, entre la Sci Saint Marc et Bordeaux Métropole, des parcelles AA 426 et AA 424. Ces parcelles font partie de l'unité foncière ayant appartenu à la Sci Saint Marc, composée de la parcelle AA 499, toujours propriété de la SCI Saint Marc et des parcelles à évaluer, AA 425 et AA 500. En effet, ces dernières sont issues du même tènement, elles sont situées à proximité immédiate des parcelles de comparaison, dans le même zonage et sont de consistance identique. Or, les parcelles AA 426 et 424 ont été cédées au prix unitaire de 140 €/m². - Sur l'indemnité de clôture L'article L 321-1 du code de l'expropriation précise que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Or, la crainte exprimée par l'expropriée d'un stationnement sauvage qui pourrait se développer sur le reste de sa propriété reste hypothétique et ne peut-être liée à l'expropriation qui pour l'essentiel a pour objet de transférer à la collectivité une parcelle à usage de voie déjà ouverte à la circulation publique. La décision déférée sera confirmée qui rejette toute demande de ce chef. - Sur le calcul de l'indemnité d'expropriation L'indemnité d'expropriation ressortira à : - indemnité principale, (473 m² x 140 €) = 66.220 €, - indemnité de remploi calculée selon la méthode habituelle, 7.622 € - total : 73.842 €. - Sur les mesures accessoires L'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la Sci Saint Marc sera arbitrée à la somme de 2.500 €. L'expropriant supportera la charge des dépens. PAR CES MOTIFS Déclare l'appel principal et les appels incidents recevables en la forme, Confirme la décision déférée qui rejette la demande d'indemnisation pour clôture, Réformant pour le surplus, Fixe l'indemnité due à la Sci Saint Marc pour l'expropriation de ses parcelles cadastrées à Eysines AA 425 et AA 500 à la somme de 73.842 €, à savoir, - indemnité principale, 66.220 €, - indemnité de remploi, 7.622 €, Y ajoutant, Condamne La Fab à payer à la Sci Saint-Marc la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne La Fab aux entiers dépens. L'arrêt a été signé par Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision. Le Greffier, La Présidente,