Tribunal judiciaire, 01 août 2025. 25/01136

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 12] [Adresse 5] [Adresse 9] [Localité 6] NAC: 5AG N° RG 25/01136 N° Portalis DBX4-W-B7J-T7UP ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU 01 août 2025 [U] [M] [B] [M] C/ La S.A. [Adresse 10], Expédition revêtue de la formule exécutoire à Me SOLIGNAC Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties Le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEURS Madame [U] [M], demeurant [Adresse 14] [Localité 7] Représentée par Maître Isabelle LAPORTE de la SCP D’AVOCATS BORDES-GOUGH-GALINIE-LAPORTE, avocats au barreau de TOULOUSE Monsieur [B] [M], demeurant [Adresse 14] [Localité 7] Représenté par Maître Isabelle LAPORTE de la SCP D’AVOCATS BORDES-GOUGH-GALINIE-LAPORTE, avocats au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDERESSE La S.A. D’HLM LA CITE DES JARDINS, Prise en la personne de son représentant légal en exercice, Dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 8] Représentée par Maître Mathilde SOLIGNAC de l’AARPI QUATORZE, avocats au barreau de TOULOUSE EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 07 juin 2009, la SA [Adresse 11] a loué à Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] une villa à usage d’habitation n°5, avec garage et jardin, située [Adresse 2], moyennant un loyer de 671,10 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 76 euros et une mensualité de 11,73 euros pour un contrat d’entretien multiservice. Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] ont signalé à leur bailleur des traces d’infiltrations d’eau et des moisissures dans leur villa à plusieurs reprises, notamment en 2011, en 2013, en 2014 et en 2018. Se plaignant de la persistance d’infiltrations d’eau et de moisissures dans leur villa, Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] ont sollicité l’intervention du Service Risques Sanitaires de la mairie de [Localité 13] le 19 février 2024. Le Service Risques Sanitaires de la mairie de [Localité 13] a dressé des rapports de constatation en date du 02 avril 2024 et du 18 octobre 2024, en relevant la présence de traces d’infiltrations, de traces de moisissures, d’un plafond gorgé d’eau dans l’une des chambres et d’eau stagnante sur le toit terrasse de la maison voisine. Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] ont fait assigner la SA D’HLM LA CITE DES JARDINS en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13], par acte de Commissaire de justice du 13 mars 2025, en demandant au juge de : - Les autoriser à consigner le montant du loyer à la caisse des dépôts et des consignations dans l’attente de la réalisation des travaux nécessaires pour faire cesser le trouble de jouissance, - Condamner la SA [Adresse 10] à leur verser une provision de 500 euros par mois, en réparation du trouble de jouissance subi, avec effet rétroactif au 19 février 2024, - Ordonner une expertise de la villa n°14 sise [Adresse 2] - Commettre un expert avec pour mission de : - Prendre connaissance de tous documents utiles à la mission et des conventions intervenues entre les parties ; - Se rendre sur les lieux, les parties convoquées et leurs avocats avisés ; - Examiner l’ensemble des désordres et les décrire : - Rechercher l’origine, les causes et l’étendue de ces désordres, en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné ; - Dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons en précisant notamment s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre ou à tout autre cause qui serait indiquée ; - Dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté ; - Rechercher tous les éléments techniques de nature qui permettront à telle juridiction de déterminer les responsabilités respectives éventuellement encourues ; - Indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non-conformités, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties ; - Préciser si après exécution des travaux de remise en état les locaux seront affectés d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative ; - Indiquer les préjudices éventuellement subis ; - Dire que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ; - Dire que sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celle-ci un pré-rapport de ses observations et constatations, - Dire que l’expert devra fixer un délai aux parties pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du Code de procédure civile, - Impartir à l’expert un délai de quatre mois à compter de l’acceptation de sa mission, - Condamner la SA D’HLM LA CITE DES JARDINS à payer à la SCP BORDES – GOUGH GALINE LAPORTE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, - Réserver les dépens. Le dossier a fait l’objet d’un renvoi à bref délai et a été plaidé à l’audience du 23 mai 2025. A l’audience du 23 mai 2025, Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M], représentés par leur conseil, déposent leur dossier et se réfèrent à leur assignation pour leurs demandes et moyens. Au soutien de leur demande d’expertise, Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] se fondent sur l’article 145 du Code de procédure civile. Ils indiquent qu’ils démontrent qu’un litige est possible, compte-tenu des constatations réalisées par le Service des Risques Sanitaires établissant la présence d’infiltrations et de moisissures liées à l’absence d’étanchéité du toit terrasse et de l’état d’insalubrité de leur villa en résultant. Ils ajoutent qu’une expertise est nécessaire pour établir l’origine des désordres, les préjudices qu’ils subissent de ce fait et les travaux de nature à permettre leur réparation. Sur leur demande de consignation, ils estiment que celle-ci doit être autorisée jusqu’à la réalisation des travaux pour faire cesser les troubles de jouissance qu’ils subissent. Sur leur demande de provision, ils invoquent les articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989. Ils déclarent que l’état d’insalubrité de leur maison est caractérisé. Représentée par son conseil, la SA [Adresse 10] dépose ses conclusions écrites et sollicite de : - Lui donner acte qu’elle ne s’oppose pas à la mesure d’expertise sollicitée par Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] sous les plus expresses protestations et réserves de responsabilité et de garantie, - Débouter Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] de leur demande de consignation des loyers ; - Débouter Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] de leur demande de provision ; - Débouter Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - Réserver les dépens. S’agissant de la demande de consignation des loyers, la SA D’HLM LA CITE DES JARDINS fait valoir l’existence de contestations sérieuses. Elle estime que sa responsabilité n’est pas établie et que les désordres peuvent également être imputables à un défaut d’entretien par les locataires, raison pour laquelle une expertise est nécessaire. Elle ajoute que la nature exacte et la gravité des désordres ne sont pas suffisamment établis par les demandeurs. S’agissant de la demande de provision, elle indique qu’il n’est pas établi que les désordres proviennent d’un manquement de sa part, qu’elle s’est montrée diligente quand les désordres lui ont été signalés. Elle argue que les photographies produites par les demandeurs sont insuffisantes pour caractériser un préjudice de jouissance. L’affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d’expertise : L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé. L’article 146 du Code de procédure civile prévoit qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. Les articles 144 et 147 du Code de procédure civile ajoutent le juge peut ordonner une mesure d’instruction s’il ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer et qu’il doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s'attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux. En l’espèce, il ressort des rapports préliminaires d’expertise amiable du 25 mars 2013 et du 28 janvier 2015 et du rapport d’expertise amiable du 03 juin 2015 que Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] ont signalé de façon récurrente des infiltrations d’eau par la toiture terrasse et des traces de moisissures dans certaines pièces de la maison, notamment dans la chambre n°1 et la salle de bain contiguë au rez-de-chaussée et dans les trois chambres de l’étage. Des difficultés similaires ont été constatées le 13 juin 2018 (selon rapport d’intervention de la société RIVA, non-joint au dossier). S’il a été noté un défaut d’étanchéité dans l’angle arrière de l’acrotère et la présence d’eau stagnante sur la toiture, aggravant les infiltrations, il a été relevé que les traces de moisissures ne semblaient pas liées aux infiltrations d’eau, mais à un phénomène de condensation venant plutôt d’un dysfonctionnement de la VMC et des conditions d’occupation (forte production de vapeur d’eau, insuffisance du renouvellement de l’air, chauffage insuffisant). Dans son rapport de constatation du 02 avril 2024, l’inspecteur de salubrité du service communal d’Hygiène et de santé de [Localité 13] a constaté : La présence de traces d’infiltration d’eau sur le mur du salon et une fissure sur l’enduit du mur extérieur,La présence de moisissures au plafond de la salle de bain du rez-de-chaussée et aux plafonds des trois chambres de l’étage,La présence d’eau stagnante sur le toit-terrasse d’un voisin. Dans leur rapport de constatation du 18 octobre 2024, les inspecteurs de salubrité du service communal d’Hygiène et de santé de [Localité 13] ont constaté : La présence de traces de moisissures au plafond de la salle de bain et dans le placard et aux plafonds de la chambre n°2,Le plafond de la chambre n°2 situé au dernier étage sous un toit terrasse est chargé d’humidité. Selon le rapport établi par 2AS le 09 octobre 2024, à la demande de l’assurance de Monsieur [B] [M], il a été relevé que le toit terrasse à l’étage n’était « plus étanche », que les étanchéités n’étaient pas effectuées correctement et que la présence d’eau sous le complexe était suspectée. Selon le rapport d’audit de toiture établi par Soprassistance le 25 mars 2025, il a été noté la présence d’humidité en plusieurs points de la toiture de la villa et des infiltrations dans le logement. Il a été relevé le fait que la bande de protection de la colle des rouleaux d’étanchéité n’a pas été enlevée lors de sa mise en œuvre, qu’il existe des plissures sur les joints en partie courante et sur les relevés pouvant contribuer à l’humidité dans le logement et que l’étanchéité en pare-vapeur présente probablement des signes de faiblesse. Ainsi, il ressort tant des éléments produits par Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] que par la SA [Adresse 10] qu’il y a eu des infiltrations d’eau récurrentes dans le logement et que celui-ci présente une forte humidité, ayant entraîné le développement de moisissures. Néanmoins, la cause exacte de ses désordres, leur ampleur et les travaux de nature à les réparer ne sont pas suffisamment établis et ne peuvent l’être que par un expert. Aussi, il convient d’ordonner une expertise de la villa dans laquelle résident Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M], laquelle est utile, nécessaire et constitue la mesure la plus adaptée au litige. Sur la demande de provision : En application de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Une provision peut être allouée même si le montant de l'obligation est encore sujet à controverse, dès lors que le principe même de l'obligation n'est pas sérieusement contestable (Com. 11 mars 2014, pourvoi n° 13-13.304). Si l’existence de certains des désordres subis par Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] est apparent sur les photographies produites et dans les rapports amiables d’expertise, seule l’expertise permettra de déterminer les responsabilités de chacun et l’importance des désordres dans l’habitation des requérants. La demande de provision sur le préjudice de jouissance de Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] apparaît donc prématurée sans rapport d'expertise, laquelle a pour but d’établir l’ampleur des désordres, les responsabilités de chacun et les éventuels préjudices. En l’état, il convient donc de rejeter la demande de provision de Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M]. Sur la demande de consignation des loyers : En application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le logement loué ne répond pas aux critères de décence de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. En l’espèce, il n’est pas établi l’ampleur des désordres relevés dans le logement des requérants, ni les travaux de nature à y remédier, ce qui justifie le prononcé d’une expertise. Le juge n’est donc pas en mesure de déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, d’autant qu’il n’a été saisi d’aucune demande en sens de Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M]. A défaut d’ordonner des travaux, le juge ne peut suspendre, avec ou sans consignation, le paiement des loyers. En conséquence, Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] seront déboutés de leur demande à ce titre. Sur les demandes accessoires : Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M], demandeurs à l’expertise et parties partiellement perdantes pour le surplus, supporteront la charge des dépens. L’équité commande de débouter Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 09 juillet 1991. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, ORDONNONS une expertise confiée à : Monsieur [L] [T] [Adresse 3] Tél : [XXXXXXXX01] Port. : 06.76.77.77.61 Mèl : [Courriel 15] Avec pour mission de : * Entendre les parties en leurs dires et observations, ainsi que tous sachants ; * Se faire communiquer toute pièce nécessaire à l’accomplissement de sa mission, y compris s’ils sont détenus par des tiers, et se faire communiquer notamment les précédents rapports d’expertise amiables, les éléments sur les travaux réalisés préalablement et les éventuels diagnostics sur l’immeuble ; * Se rendre dans la villa à usage d’habitation n°5, située [Adresse 2], et la visiter en présence des parties ; * Examiner l’ensemble des désordres allégués, les décrire, indiquer la nature et la date de leur apparition ainsi que leur origine ; en particulier, préciser si la toiture présente des défauts, si l’appartement apparaît suffisamment protégé des infiltrations d’eau, si les pièces présentent des tâches de moisissures et le cas échéant, l’origine de ces désordres ; * Fournir à la juridiction tous éléments techniques lui permettant de déterminer les responsabilités dans la survenance des désordres ; * Décrire les désagréments et préjudices éventuellement subis par les occupants des lieux ; * Dire si les désordres sont de nature par leur importance à rendre le logement insalubre ou impropre à sa destination d’habitation ; * Dire si les désordres sont de nature à générer un préjudice de jouissance et proposer un chiffrage de ce préjudice ou donner les éléments permettant de chiffrer ce préjudice ; * Décrire et chiffrer les travaux nécessaires à la remise en état, avec des devis chiffrés, et préciser la durée prévisible de ces travaux, ainsi que leur urgence éventuelle ; * Plus généralement, faire toutes observations utiles à la solution du litige ; DISONS que l’expert pourra se faire assister, s’il le juge utile, de tout sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne ; DISONS qu’en cas de difficultés, l’expert en référera immédiatement au Juge chargé du Service du Contrôle des Expertises ; DISONS qu’il établira, si nécessaire, un pré-rapport qui sera communiqué aux parties ou à leurs conseils afin de provoquer leurs observations ; DISONS qu’il établira un rapport définitif répondant aux dires éventuelles des parties qu’il devra déposer en double exemplaire accompagné de sa note de frais au Greffe de ce Tribunal - Service des Expertises - dans un délai de 6 mois à compter de la présente décision ; DISONS qu’en cas de refus de sa mission ou d’empêchement légitime, l’expert ci-dessus désigné sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête ; DISONS que, sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] devront consigner au greffe du tribunal, une somme de trois mille euros (3.000 €), par chèque libellé à l’ordre du régisseur d'avances du Tribunal judiciaire de Toulouse, dans le mois de la notification de l’avis d’appel de consignation faite par le greffe, sous peine de caducité de la présente désignation conformément l’article 271 du Code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause. Ce chèque sera adressé, avec les références du dossier (R.G. n°25/01136) au greffe du Tribunal judiciaire de Toulouse, service des expertises, TJ de Toulouse, [Adresse 5] ; ENJOINGNONS au défendeur ou son conseil de fournir immédiatement à l'expert toutes pièces utiles à l’accomplissement de la mission et au demandeur ou son conseil de fournir aussitôt que possible et au plus tard 15 jours avant la première réunion, les documents, renseignements, réclamations indispensables au bon déroulement des opérations ; DISONS qu’à défaut d’obtenir la remise des pièces qui lui sont nécessaires, l’expert pourra être autorisé par le juge chargé du contrôle des expertises à déposer son rapport en l’état ; RAPPELLONS à l’expert qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet ; qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux questions exclues de l’accord ; DEBOUTONS Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] de leur demande de provision ; DEBOUTONS Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] de leur demande de consignation des loyers ; DEBOUTONS Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [U] [M] et Monsieur [B] [M] aux dépens ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; La greffière, La juge,