Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 23/04871

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : S.C.I. DUMAN JAC LYDI Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean FOIRIEN Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/04871 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KYB N° MINUTE : 2 JTJ JUGEMENT rendu le jeudi 15 février 2024 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son Syndic, la Société MA VILLE IMMOBILIER SAS, dont le siège social est situé [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008 DÉFENDERESSE S.C.I. DUMAN JAC LYDI, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 5] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 novembre 2023 JUGEMENT rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 février 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 15 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04871 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KYB EXPOSE DU LITIGE La SCI DUMAN JAC LYDI est propriétaire du lot n°21 d'un immeuble situé [Adresse 1]), soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1]), représenté par son syndic, la société MA VILLE IMMOBILIER, a fait assigner la SCI DUMAN JAC LYDI devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes : _ 2 165,03 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 mai 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mars 2023, 672 euros au titre des frais de recouvrement,1 500 euros à titre de dommages et intérêts,2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie. A l'audience du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes. La SCI DUMAN JAC LYDI, régulièrement assignée à domicile, n'a pas comparu. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIF DE LA DECISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats: - le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI DUMAN JAC LYDI tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°21, - le relevé individuel de compte portant sur la période du 14 septembre 2021 au 30 mai 2023 et arrêté à cette date à 2 837,03 euros (en ce inclus 672 euros de frais), - les appels de fonds couvrant la période, - les comptes de charges pour les années du 2020/2021 et 2021/2022, - les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 9 décembre 2021, 12 décembre 2022, ayant notamment : ▸ approuvé les comptes pour les exercices 2020/2021, 2021/2 ▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2022/2023 et 2023/2024, - l'état daté relatif à l'acquisition du lot n°21 justifiant l'appel de la somme de 320 euros au titre du fonds de roulement. Au vu des pièces produites, la SCI DUMAN JAC LYDI est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 1 633,73 euros, pour la période allant du 14 septembre 2021 au 30 mai 2023, incluant l'appel provisionnel fonds travaux et charges du 2e trimestre 2023. En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 3 mars 2023, date de réception de la mise en demeure, pour la somme de 1 396,93 euros (somme réellement au titre des charges et travaux à la date de la mise en demeure) et à compter de l'assignation pour le surplus. Sur les dépenses privatives S'agissant des sommes réclamées au titre d'une recherche de fuite (258,50 euros) et de l'intervention pour l'arrêt de la fuite (272,80 euros) dans les parties privatives et justifiées par la production de factures correspondantes et d'échanges de courriel avec le copropriétaire, il ne s'agit pas là de charges de copropriété proprement dit mais de travaux effectués par le syndicat de copropriétaires pour le compte personnel du copropriétaire et pouvant donner lieu à remboursement sous le régime de la gestion d'affaires. Il convient de condamner la SCI DUMAN JAC LYDI à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 531,80 euros correspondant à des dépenses privatives, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2023, date de réception de la mise en demeure. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. Il est sollicité 600 euros d'honoraires de syndic pour suivi de dossier, or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d'un copropriétaire défaillant. Cette somme sera écartée. Les frais de mise en demeure en date du 2 mars 2023 sont justifiés avec la production du bordereau d’accusé réception, de sorte que son montant sera retenu à la somme réelle de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception, soit 6,50 euros. En conséquence la somme globale de 6,50 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Sur les dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il ressort des pièces versées que la SCI DUMAN JAC LYDI ne paye pas régulièrement ses charges depuis le mois d'octobre 2021. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires La SCI DUMAN JAC LYDI, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Condamnée aux dépens, la SCI DUMAN JAC LYDI devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1]) une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort, CONDAMNE la SCI DUMAN JAC LYDI à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1]), pris en la personne de son syndic la société MA VILLE IMMOBILIER, les sommes suivantes : 1 633,73 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 14 septembre 2021 au 30 mai 2023, incluant l'appel provisionnel fonds travaux et charges du 2e trimestre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 3 mars 2023 pour la somme de 1 396,93 euros et à compter du 21 juin 2023 pour le surplus,531,80 euros au titre des dépenses privatives, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2023,6,50 euros au titre des frais de recouvrement,300 euros au titre des dommages-intérêts, CONDAMNE la SCI DUMAN JAC LYDI à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1]) pris en la personne de son syndic la société MA VILLE IMMOBILIER, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1]) du surplus de ses demandes, CONDAMNE la SCI DUMAN JAC LYDI aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées. Le greffier Le président