Tribunal judiciaire, 12 février 2024. 23/01431

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30B Minute n° 24/144 N° RG 23/01431 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X4QH 3 copies GROSSE délivrée le12/02/2024 àMe Michel-pierre COLCOMBET Me Sarah SEGOL Rendue le DOUZE FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 15 Janvier 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Marine LACROIX, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDEUR Monsieur [F] [T] [Adresse 1] [Adresse 1] représenté par Me Michel-pierre COLCOMBET, avocat au barreau de BORDEAUX DÉFENDEUR Monsieur [W] [Z] [Adresse 2] [Adresse 2] représenté par Me Sarah SEGOL, avocat au barreau de BORDEAUX I – PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte du 8 juin 2023, Monsieur [F] [T] a assigné Monsieur [Z] [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux. Par ses dernières conclusions du 11 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, il demande au juge des référés de : * constater la résiliation d’un bail commercial par acquisition de la clause résolutoire ; * ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, et ce avec le concours éventuel de la force publique, sous astreinte de 200 €uros par jour de retard ; * ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, * condamner Monsieur [Z] [W] à lui payer : - 1.833,40 euros au titre des loyers dus au 5 mai 2023, - 1.851,73 euros au titre de l’indexation des loyers, - une indemnité d’occupation égale au montant des loyers jusqu’à la libération effective des lieux, * le condamner à lui payer 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Monsieur [T] expose que, par acte sous signatures privées en date du 3 janvier 2020, il a donné à bail commercial à Monsieur [Z] [W] des locaux situés à [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 18.000 euros. Des loyers sont restés impayés et par acte du 5 avril 2023, il a fait délivrer au locataire commandement de payer la somme de 38.007 euros et visant la clause résolutoire. Monsieur [T] conteste le décompte produit par le preneur et certains des versements allégués. Il estime qu’il existe un solde débiteur en sa faveur à hauteur de 1.833,40 euros au titre des loyers dus au 5 mai 2023. Par ses dernières conclusions du 14 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, Monsieur [Z] [W] demande au juge des référés de : À titre principal, * débouter Monsieur [T] de l’intégralité de ses demandes qui se heurtent à une contestation sérieuse, À titre subsidiaire, * juger nul et de nul effet de commandement de payer notifié le 5 avril 2023, en raison de la mauvaise foi dont Monsieur [T] a fait preuve dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, * débouter en conséquence, Monsieur [T] de l’intégralité de ses demandes, À titre infiniment, subsidiaire, * ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, * lui accorder rétroactivement un délai de paiement à compter du 5 mai 2023 jusqu’au 8 décembre 2023, date d’encaissement du chèque de 10.320 euros transmis le 21 novembre 2023 afin d’apurer les causes du commandement, * juger que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué, * débouter Monsieur [T] de l’intégralité de ses demandes À titre infiniment infiniment subsidiaire, * ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, * lui accorder rétroactivement un délai de paiement de six mois pour le règlement de l’arriéré, * À titre reconventionnel, * condamner Monsieur [T] à communiquer, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, le décompte définitif des charges de copropriété pour le lot numéro 63 qu’il exploite ainsi que les justificatifs afférents pour les années 2020, 2021 et 2022, * condamner Monsieur [T] à lui payer la somme de 4.467,39 euros à titre de provision correspondant au trop-perçu sur les loyers, après compensation opérée entre le trop-perçu de loyers et la somme de 962,35 euros qu’il reconnaît devoir au titre de l’indexation des loyers, En tout état de cause, * condamner Monsieur [T] à lui payer 3.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens. Il fait valoir qu’à la date du commandement, il était seulement redevable de la somme de 7.937,26 euros au titre du droit d’entrée dont le bailleur avait accepté un règlement différé, mais était à jour du montant de ses loyers. Il indique que, compte tenu de l’importante différence entre les montants allégués par chacune des parties, il a reconstitué l’intégralité des paiements effectués depuis la prise d’effet du bail et produit les justificatifs afférents, ce qui fait apparaître un solde créditeur à son profit de 4.467,39 euros. C’est à la suite de la production de ces justificatifs que le bailleur a finalement reconnu avoir perçu la majeure partie des sommes visées par le commandement et fixé sa dette locative à la somme de 2.071,30 euros en lieu et place de celle de 38.539,26 euros initialement sollicitée dans l’assignation. Il rappelle la jurisprudence de la Cour de Cassation, selon laquelle la clause résolutoire doit être mise en œuvre de bonne foi et ne peut porter sur des obligations déjà exécutées. II – MOTIFS DE LA DECISION L'article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. L'article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Le manquement justifiant le constat de la résiliation de plein droit doit concerner une condition évidente du contrat et une obligation parfaitement caractérisée. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés et qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 5 avril 2023 pour la somme de 38.007 euros correspond à tous les loyers du mois d’octobre 2021 au mois de mars 2023 comme étant impayés. Mais Monsieur [Z] [W] a justifié de versements effectués au titre des loyers sur la période considérée. Dans ses dernières conclusions, Monsieur [T] le reconnaît même s’il en conteste certains. Alors qu’il faisait état du non paiement de tous les loyers de l’année 2022, il admet ainsi dans ses dernières écritures que Monsieur [Z] [W] a versé une somme de 30.138 euros au titre de cette année 2022. Il ne s’explique pas sur ce différentiel entre la demande initiale et son dernier décompte. Il apparaît dans ces conditions, au regard de l’inexactitude grossière du compte présenté et des demandes formées dans le corps du commandement de payer, que ce commandement n’a pas été délivré de bonne foi, n’a pu produire effet, et que la clause résolutoire contractuellement prévue n’a pu jouer. Il n’y a pas lieu à résiliation du bail et expulsion du preneur. Il apparaît par ailleurs que les comptes faits de part et d’autre sur le montant des loyers ou charges dus ne sont pas concordants. Ils ne peuvent être vérifiés par le juge des référés, dans la mesure où il existe des désaccords et des pièces contraires sur les nombreux versements effectués par le locataire et dont il justifie. La demande de Monsieur [T] d’un solde du, comme la demande reconventionnelle relative à un trop perçu, même en prenant en compte une indexation du montant du loyer, se heurtent à une contestation sérieuse. Monsieur [Z] [W] apparaît cependant fondé en sa demande de communication d’un décompte définitif des charges de copropriété pour le lot numéro 63 qu’il exploite ainsi que les justificatifs afférents pour les années 2020, 2021 et 2022, les pièces produites par Monsieur [T] pour l’arrêté des charges portant sur deux lots, 56 et 63, alors que le bail consenti à Monsieur [Z] [W] ne porte que sur le lot 63. Ce décompte est nécessaire, le bail ayant fixé une provision mensuelle de 197 euros et prévu une régularisation annuelle avec présentation des justificatifs. Il y a lieu de laisser à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer. Elles seront déboutées de leur demande relative à l'article 700 du code de procédure civile. III - DECISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire et à charge d'appel ; Déboute Monsieur [F] [T] de ses demandes. Condamne Monsieur [F] [T] à communiquer à Monsieur [Z] [W] un décompte définitif des charges de copropriété pour le seul lot numéro 63 qu’il exploite ainsi que les justificatifs afférents pour les années 2020, 2021 et 2022, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte, passé ce délai, de 50 €uros par jour de retard pendant deux mois. Déboute Monsieur [Z] [W] du surplus de ses demandes. Condamne Monsieur [T] aux dépens. La présente décision a été signée par Marine LACROIX, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier,Le Président,