Cour d'appel, 07 février 2024. 23/01186

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES+ EXPÉDITIONS : la SCP LAVAL - FIRKOWSKI Me Sarah MERCIER ARRÊT du : 07 FEVRIER 2024 n° : N° RG 23/01186 - N° Portalis DBVN-V-B7H-GZC7 DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOURS en date du 16 Mars 2023 PARTIES EN CAUSE APPELANTS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265286584863508 Monsieur [Y] [C] né le 03 août 1952 à [Localité 4] [Adresse 1] [Localité 2] Madame [O] [C] née le 25 avril 1954 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 2] représentés par Me Joanna FIRKOWSKI de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d'ORLEANS et par Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOURS INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265297313896156 Madame [T] [D] [S] née le 19 janvier 1978 à [Localité 6] (PORTUGAL) [Adresse 3] [Localité 2] Monsieur [F] [D] [S] né le 10 août 1982 à [Localité 6] (PORTUGAL) [Adresse 3] [Localité 2] représentés par Me Sarah MERCIER, avocat au barreau de TOURS - Déclaration d'appel en date du :28 Avril 2023 - Ordonnance de clôture du : 14 novembre 2023. COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, à l'audience publique du 06 décembre 2023, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, en son rapport et Monsieur Yannick GRESSOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ; Lors du délibéré Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, Monsieur Yannick GRESSOT, Conseiller, Madame Laure-Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles,. Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; ARRÊT : prononcé le 07 FEVRIER 2024 par mise à la disposition des parties au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Par acte sous seing privé en date du 20 août 2016, [Y] [C] et [O] [C] donnaient à bail à [T] [D] [S] et [F] [D] [S] un bien immobilier à usage d'habitation sis à [Adresse 3], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 750 €, à effet du 15 septembre 2016. Par acte authentique du 8 décembre 2021, [Y] [C] et [O] [C] concluaient une promesse unilatérale de vente de ce bien au bénéfice de la SNC Marignan Centre. Par acte en date du 2 février 2022, [Y] [C] et [O] [C] faisaient délivrer à [T] [D] [S] et [F] [D] [S] un congé pour vente pour la date du 14 septembre 2022, présentant une offre de vente d'un montant de 560'000 €. Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 4 mars 2022, [T] [D] [S] et [F] [D] [S] informaient [Y] [C] et [O] [C] d'estimations recueillies par eux quant au prix de vente du bien immobilier concerné, et sollicitaient une nouvelle offre de vente, cela quoi [Y] [C] et [O] [C] ne donnaient pas suite. Par acte en date du 31 mars 2022, [T] [D] [S] et [F] [D] [S] assignaient [Y] [C] et [O] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, aux fins de voir prononcer la nullité du congé pour vente et la reconduction du bail. Par jugement en date du 16 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours annulait le congé pour vente délivré le 2 février 2022, constatait en conséquence reconduction du bail pour une durée de trois années à compter du 15 septembre 2022, déboutait en conséquence [Y] [C] et [O] [C] de leurs demandes en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation, condamnait [Y] [C] et [O] [C] à payer à [T] [D] [S] et [F] [D] [S] la somme de 600 € à titre de dommages-intérêts, déboutait [Y] [C] et [O] [C] de leurs demandes en réparation du préjudice financier et les condamnait à payer à [T] [D] [S] et [F] [D] [S] la somme de 1200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par une déclaration déposée au greffe le 28 avril 2023, [Y] [C] et [O] [C] interjetaient appel de ce jugement. Par leurs dernières conclusions en date du 23 août 2023, ils en sollicitent l'infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de juger qu'ils n'ont commis aucune fraude au sens des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 par la délivrance du congé pour reprise du logement aux fins de vente délivré le 2 février 2022 et dans la fixation du prix de vente proposée aux locataires, de juger que le congé satisfait pleinement aux conditions posées par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'en tout état de cause le locataire ne se prévaut d'aucun grief à cet égard ,de sorte qu'il ne saurait par conséquent encourir la nullité, et de juger que le congé pour reprise du logement aux fins de vente délivré le 2 février 2022 par eux-mêmes à [T] [D] [S] et [F] [D] [S] est conforme aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ils demandent donc à la cour en conséquence de débouter [T] [D] [S] et [F] [D] [S] de l'intégralité de leurs demandes. Par leurs dernières conclusions, [T] [D] [S] et [F] [D] [S] sollicitent la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, à l'exclusion de celle relative à l'indemnité qui leur a été allouée à titre de dommages-intérêts, demandant à la cour, statuant à nouveau sur ce seul point, de condamner [Y] [C] et [O] [C] à leur payer la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts. Ils réclament en outre le paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture était rendue le 14 novembre 2023. SUR QUOI : Attendu que le juge des contentieux de la protection, après avoir rappelé les dispositions de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, a relevé que [T] [D] [S] et [F] [D] [S] produisent aux débats deux estimations du bien immobilier dont s'agit, qu'il a analysées pour en conclure que la valeur vénale de l'immeuble se situe dans la tranche comprise entre 185'000 et 195 1000 € , [Y] [C] et [O] [C] n' ayant fourni quant à eux aucune estimation contradictoire quant à la valeur vénale de l'immeuble, même s'ils ont produit deux pièces, dont un tableau et un tableau comparatif extraits du site Internet « demande de valeur foncière », destinées à comparer la valeur de vente du bien immobilier propriété d'[Y] [C] et [O] [C] avec les prix de vente de biens situés à proximité, un bien situé dans une rue adjacente ayant été vendu le 15 janvier 2021 à la somme de 540'000 € mais que la preuve n'est cependant pas rapportée que ce bien possédait des caractéristiques similaires à leur propriété en termes de date de construction, de superficie, d'environnement et de vétusté ; Qu' il en a conclu , après avoir analysé le contenu des pièces produites par [Y] [C] et [O] [C] qu'elles ne permettent pas d'établir que des biens similaires au leur ont été vendus à un prix proche de 560'000 €, disant que, quant à la détermination du prix de vente, si les bailleurs sont effectivement libres d'y procéder, cela ne saurait les conduire à fixer un prix excessif au regard de la valeur vénale réelle , de nature à dissuader les preneurs d'acquérir le bien ; Qu'il a observé que le prix proposé par les bailleurs apparaît largement supérieur aux estimations produites par [T] [D] [S] et [F] [D] [S] , et que, même si la valeur vénale du bien retenu était celle de 210'000 €, estimation la plus haute d'entre elles, le prix proposé par les bailleurs reste 2,67 fois supérieur à la valeur vénale de l'immeuble ; Qu'il a en outre observé que les bailleurs étaient d'ailleurs conscients du caractère excessif du prix demandé par rapport à la valeur vénale du bien, puisqu'ils ne contestent pas avoir effectivement reçu des courriers électroniques de la part des locataires faisant état d'estimations d'un montant inférieur au prix demandé, et que l'existence même d'une promesse unilatérale de vente à la SNC Marignan Centre, signée avant même la délivrance du congé, par laquelle les bailleurs s'engageaient à vendre leur bien à cette société, vient conforter l'absence d'intention réelle des bailleurs de vendre le bien aux locataires ; Que la juridiction du premier degré a également dit que le moyen d' [Y] [C] et [O] [C] , selon lequel leur intention de vendre était réelle, en ce qu'ils ont reçu une proposition d'achat de la part de la SNC Marignan Center, s'avère inopérant puisque la nullité vient sanctionner le fait de tenter de dissuader le locataire d'acquérir le bien, et non l'absence de démarche positive destinée à vendre, l'absence de démarche n'étant que l'indice d'un défaut de volonté de procéder à la vente au même titre que le caractère excessif du prix, caractère excessif auquel l'existence d'un acquéreur au prix proposé aux locataires n'enlève rien ; Qu'il en a conclu que [T] [D] [S] et [F] [D] [S] ont été dissuadés d'user de leur droit de préemption, la fraude devant entraîner l'annulation du congé pour vente délivré par acte du 2 février 2022 ; Attendu que les appelants rappellent les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, indiquant que le juge dispose de la possibilité de contrôler la sincérité du projet de vente du bailleur, et que la jurisprudence a pu considérer que la fixation d'un prix de vente manifestement excessif au regard de la valeur vénale du bien est susceptible de caractériser une fraude lorsqu'il est démontré qu'elle a été dans l'intention évidente d'empêcher les locataires d'exercer leur droit légal de préemption, mais que le caractère manifestement excessif du prix peut parfois constituer un indice de la fraude, mais pas à être la cause exclusive ; Qu'ils indiquent que les juges n'exercent aucun contrôle sur le prix puisqu'il s'agit d'une stipulation de nature contractuelle mais seulement sur la validité du congé lorsque celui-ci est motivé par des intentions frauduleuses, et que l'intention d'empêcher le locataire d'exercer son droit de préemption doit être clairement établie, invoquant une jurisprudence selon laquelle seule la caractérisation de l'intention de vendre et à prendre en considération, le prix n'étant qu'un indice qui ne revêt de force probante qu'en l'absence totale d'éléments permettant de justifier de l'intention réelle de vendre de la part du bailleur ; Qu'ils déclarent qu'il n'est pas exigé par la loi que le prix fixé par les bailleurs soit conforme à celui du marché, et que si le prix a été fixé au montant de 560'000 €, montant bien supérieur aux évaluations invoquées par [T] [D] [S] et [F] [D] [S] , c'était simplement parce qu'il s'agit du prix proposé par la SNC Marignan Centre qui souhaite se porter acquéreur de la parcelle dans le cadre d'une opération de promotion immobilière, souhaitant démolir l'immeuble afin de récupérer le terrain à construire, ce qui rendrait sans objet les griefs invoqués par les intimés ; Qu'ils reprochent au premier juge de s'être fondé indûment selon eux sur l'antériorité de la promesse de vente à la délivrance du congé, en considérant que l'existence d'une promesse unilatérale de vente signée avant la délivrance de ce congé venait conforter l'absence d'intention réelle des bailleurs de vendre le bien aux locataires, alors que la loi n'exige pas que le bien soit vendu aux locataires, mais seulement que la vente leur soit proposée en priorité ; Qu'[Y] [C] et [O] [C] prétendent que dans la mesure où ils étaient destinataires d'une intention d'achat au prix de 560'000 €, ils n'avaient aucune raison de minorer le prix envisagé dans le but de favoriser les chances d'acquérir leur locataire, leur seul intérêt étant de percevoir la meilleure contrepartie, expliquant que la fixation d'un prix manifestement excessif ne peut caractériser une fraude que lorsque le bailleur ne pouvait justifier d'une mise en vente à ce prix ; Attendu que [T] [D] [S] et [F] [D] [S] invoquent des précédents jurisprudentiels, dont l'un concerne une offre faite pour un prix volontairement dissuasif dans l'intention évidente d'empêcher les locataires d'exercer leur droit légal de préemption, et une autre selon laquelle un prix excessif n'était susceptible d'intéresser aucun acquéreur, le congé ne permettant pas aux locataires d'acquérir le logement dans des conditions raisonnables constituant une fraude à la loi ; Qu'ils estiment que l'existence de la promesse ne fait pas obstacle à la nullité du congé pour vente ayant pour unique objectif la non préemption par le locataire ; Attendu qu'il n'est ni contestable ni contesté qu'[Y] [C] et [O] [C], qui pouvaient légitimement, comme tout vendeur, espérer obtenir la meilleure plus-value possible, n'avaient aucune raison, à partir du moment où ils avaient traité avec un promoteur immobilier qui leur proposait un montant nettement supérieur à ce qu'ils pourraient espérer s'ils avaient vendu le bien au prix du marché, de refuser la possibilité d'une telle plus-value dans le seul but de satisfaire leur locataires ; Que ces derniers, sur qui repose la charge de la preuve de la fraude, n'établissent pas une volonté expresse de la part d' [Y] [C] et [O] [C] de les évincer, puisque les propriétaire ont respecté les termes de la loi en leur proposant d'exercer leur droit de préemption, alors qu'il ne peut leur être reproché d'avoir saisi l'opportunité de faire une bonne affaire, opportunité qu'ils auraient manquée en ne vendant le bien qu'à un prix, certes probablement conforme à la valeur du marché, mais bien inférieur à ce qu'ils pouvaient espérer à partir de la proposition qui leur avait été faite par la SNC Marignan Centre ; Attendu que le droit de préemption du locataire n'a pas été instauré dans le but de fausser le jeu de la loi de l'offre et de la demande, mais simplement dans l'objectif d'éviter des fraudes entraînant l'éviction du preneur au profit d'autres personnes choisies par le propriétaire et favorisées par ce dernier en lui permettant de vendre dans des conditions similaires à celles dans lesquelles ils auraient pu eux-mêmes acquérir le bien, ce qui effectivement serait de nature à léser le locataire et à violer les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; Que cette loi n'impose par ailleurs aucunement aux propriétaires de ne proposer à leurs locataires le bien occupé par ces derniers que pour un prix conforme au prix du marché ; Attendu qu'à titre subsidiaire, [T] [D] [S] et [F] [D] [S] déclarent que l'obligation de maintien de l'offre de vente pendant un délai de deux mois à compter du congé pour vendre est édictée à peine de nullité du congé ; Qu'ils indiquent qu' [Y] [C] et [O] [C] leur ont délivré leur congé pour vente le 2 février 2022 en mentionnant, selon les termes de leurs écritures, qu'« ils disposaient durant les deux premiers mois du délai de préavis pour répondre à l'offre » et qu'il leur était impossible selon eux en l'état des mentions figurant au procès-verbal de congé pour vente de connaître réellement la date à partir de laquelle ils étaient susceptibles de répondre à l'offre de vente, puisque les deux premiers mois du préavis, tels que mentionnés audit congé couraient à partir du 14 mars 2022 pour se terminer le 14 mai 2022, et que le défaut de production de ces dates et la précision du congé leur a, selon eux, causé un grief ; Qu'ils prétendent que la simple mention des deux premiers mois du préavis ne permettait pas de connaître le point de départ du délai ; Qu'il leur suffisait pourtant de se reporter à la date à laquelle le préavis leur a été donné par la commission de la au fond les choses c'est bien le coût du calculer la date de l'expiration du délai de deux mois, étant observé que le délai minimum de six mois avant la date d'expiration du bail avait été respecté ; Que le II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est fidèlement reproduit dans le congé; Que cette argumentation ne peut donc être retenue ; Attendu qu'[Y] [C] et [O] [C] sollicitent l'allocation de la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1240 du Code civil ; Qu'ils indiquent que dans l'hypothèse où la SNC Marignan Centre viendrait à renoncer à son projet d'acquisition en cours de procédure, ils seraient indemnisables au titre de la perte de chance, puisque le comportement de [T] [D] [S] et [F] [D] [S] leur aurait fait perdre l'opportunité de conclure la vente au prix de 560'000 € ,ce qui leur causerait un préjudice d'une valeur de 362'500 € , somme qui avait été, à bon droit selon eux, évaluée lors des débats de première instance en fonction de la différence de prix entre celui proposé est celui qui a été estimé en moyenne par [T] [D] [S] et [F] [D] [S] ; Qu'en l'état ,la preuve de l'existence d'une telle perte de chance n'est pas rapportée ; Que [T] [D] [S] et [F] [D] [S] n'ont pas abusé de leur droit d'ester en justice, puisqu'ils pouvaient considérer de bonne foi, lorsqu'ils ont conclu à la nullité du congé, que leurs demandes pourraient être admises eu égard à l'importance de la différence entre la valeur du bien au prix du marché et le prix auquel il leur était proposé de faire l'acquisition de l'immeuble ; Que les conditions requises pour l'allocation de dommages-intérêts à [Y] [C] et [O] [C] ne sont pas réunies ; Qu'il y a lieu de les débouter de cette demande ; Attendu que c'est à juste titre que [Y] [C] et [O] [C] déclarent que [T] [D] [S] et [F] [D] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis le 14 septembre 2022, date à laquelle leur contrat de bail a expiré ; Qu'il y a lieu de faire droit à leur demande d'expulsion et aux demandes annexes ; Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge d'[Y] [C] et [O] [C] l'intégralité des sommes qu'ils ont dû exposer du fait de la présente procédure, Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de leur allouer à ce titre la somme de 2500 € ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, INFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris, Statuant à nouveau, DÉBOUTE [T] [D] [S] et [F] [D] [S] de l'ensemble de leurs demandes, CONSTATE que le bail liant les parties à expiré le 14 septembre 2022 et que [T] [D] [S] et [F] [D] [S] sont donc occupants sans droit ni titre des lieux loués depuis cette date, AUTORISE [Y] [C] et [O] [C] , faute de départ volontaire de [T] [D] [S] et [F] [D] [S], à procéder à leur expulsion ainsi que celle de tous occupant de leur chef avec le secours de la force publique si besoin est, JUGE que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433 '1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE [T] [D] [S] et [F] [D] [S] à payer à [Y] [C] et [O] [C] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 768 € à compter du 14 septembre 2022 jusqu'à la libération des lieux , indemnité révisable dans l'intervalle conformément aux clauses du bail, CONDAMNE [T] [D] [S] et [F] [D] [S] à payer à [Y] [C] et [O] [C] la somme de 2500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes, CONDAMNE [T] [D] [S] et [F] [D] [S] aux dépens. Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,