Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 23/05337

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [F] [V] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Marion LACOME D’ESTALENX Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/05337 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GF4 N° MINUTE : 2 JUGEMENT rendu le 11 mars 2024 DEMANDEURS Monsieur [M] [H], demeurant [Adresse 1] - [Localité 6] représenté par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0164 S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 5] représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0164 DÉFENDERESSE Madame [F] [V], demeurant [Adresse 3] - [Localité 4] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 mars 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 11 mars 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05337 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GF4 Exposé du litige Par acte sous seing privé du 6 juin 2022, Monsieur [M] [H] a consenti un bail d’habitation à Madame [F] [V] sur des locaux meublés situés au [Adresse 3] à[Localité 4]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros et d’une provision pour charges de 50 euros. Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de la société SEYNA. Par acte de commissaire de justice du 16 mars 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4797,99 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [F] [V] le 20 mars 2023. Par assignation du 31 mai 2023, Monsieur [M] [H] et la société SEYNA, subrogée dans les droits de ce dernier, ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Madame [F] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : A Monsieur [M] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6349,99 euros au titre de l’arriéré locatif dû au terme de mai 2023 échu, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, selon la répartition suivante :800 euros à Monsieur [M] [H],5549,99 à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [M] [H],1000 euros à la société SEYNA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Initialement appelée à l’audience du 30 août 2023, l’affaire a finalement été retenue à l’audience du 11 janvier 2024. À l'audience, Monsieur [M] [H] et la société SEYNA maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er janvier 2024, s'élève désormais à 12909,67 euros, décomposée comme suit : 7359,68 à l’égard de Monsieur [M] [H] et 5549,99 euros à l’égard de la société SEYNA. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement. Madame [F] [V] reconnait le montant de la dette. Elle indique n’avoir jamais réglé le loyer. Elle propose de régler la dette locative à hauteur de 100 euros par mois et souhaite rester dans les lieux. Elle indique travailler en contrat à durée indéterminée et percevoir un salaire mensuel de 1400 euros. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision Aux termes de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu’aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Monsieur [M] [H] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 16 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4797,99 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 mai 2023. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, il est versé aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er janvier 2024, la dette locative s’élevait à la somme de 12.909,67 euros. Il ressort par ailleurs des quittances subrogatives que la société SEYNA a réglé à Monsieur [M] [H] la somme de 5549.99 euros en paiement partiel des loyers. Madame [F] [V] a reconnu ce montant à l’audience. Elle sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 7359.68 euros et à la société SEYNA, subrogée dans les droits de Monsieur [M] [H], la somme de 5549,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’espèce, Madame [F] [V] demande à bénéficier de délais de paiement et à rester dans les lieux. Elle admet n’avoir jamais réglé le loyer alors qu’elle indique percevoir un revenu fixe, sans toutefois justifier ni de sa situation ni des raisons à l’origine de la naissance de la dette et de son augmentation. Monsieur [M] [H], bailleur personne physique, a à supporter un arriéré élevé de loyer lequel n’a jamais été réglé depuis la conclusion du contrat. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les conditions préalables à l’octroi de délais de paiement ne sont pas réunies, tant au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que des dispositions générales du code civil. La demande de Madame [F] [V] sera en conséquence rejetée. Sur l’expulsion Les demandes en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire ayant été rejetées, il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [M] [H] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due au bailleur d’un montant égal à celui du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 mai 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [M] [H] ou à son mandataire. Sur les autres demandes Madame [F] [V] qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer. En revanche la demande de la société SEYNA au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. En application de l'article 514 du code de procédure civile l’exécution provisoire est de plein droit PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 juin 2022 entre Monsieur [M] [H], d’une part, et Madame [F] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 17 mai 2023, REJETTE les demandes de Madame [F] [V] de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ; ORDONNE à Madame [F] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Madame [F] [V] au paiement au bailleur d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 mai 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE Madame [F] [V] à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 7359,68 euros et à la société SEYNA la somme de 5549,99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, CONDAMNE Madame [F] [V] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 16 mars 2023, DÉBOUTE la société SEYNA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge