Tribunal judiciaire, 21 mai 2024. 21/01603

iRÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 21/01603 - N° Portalis DB3Z-W-B7F-F2BT NAC : 57B JUGEMENT CIVIL DU 21 MAI 2024 DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CHATEAU MORANGE, [Adresse 5] [Localité 8] représenté par son syndic LOGER [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 8] Rep/assistant : Me Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEURS S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER Inscrit au RCS ST DENIS 524 247 053 00076 [Adresse 6] [Localité 8] Rep/assistant : Me Caroline CHANE MENG HIME, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [V] [B], exerçant sous l’enseigne AGENCE CORDISTE [Adresse 1] [Localité 10] S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER Inscrit au RCS DE SAINT PIERRE N°538 560 004 [Adresse 4] [Localité 9] Rep/assistant : Maître Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mutuelle DU MANS IARD ASSURANCE MMA- [Adresse 2] [Localité 7] Rep/assistant : Me Caroline CHANE MENG HIME, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 22.05.2024 CCC délivrée le : à Maître Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, Me Caroline CHANE MENG HIME, Me Nicole COHEN COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 09 Avril 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 21 Mai 2024. JUGEMENT : Contradictoire, du 21 Mai 2024 en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES La copropriété de la résidence Château MORANGE, située à [Localité 8], était géré par le syndic ACCES Immobilier dans les années 2016 et 2017; au cours de l’année 2017, le syndic a fait intervenir M. [V] [B] pour réaliser des travaux visant à sécuriser les façades des bâtiments, dont des morceaux de béton menaçaient de tomber. La société ACCES Immobilier a depuis été dissoute, avec transmission unique du patrimoine à la société CITYA [Localité 9]. Par ordonnance en date du 11 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis, saisi par le syndicat des copropriétaires de la résidence Château MORANGE, a ordonné une expertise judiciaire. Monsieur [S] a déposé son rapport définitif le 4 janvier 2021. Le syndicat de copropriétaires de la résidence château MORANGE a assigné devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis : - la SARL CITYA IMMOBILIER [Localité 8], par acte d’huissier de justice en date du 17 juin 2021, - son assureur la Mutuelle du Mans IARD (ci-après MMA), par acte d’huissier de justice en date du 10 juin 2021, - et M. [V] [B], par acte d’huissier de justice délivré à sa personne, en datye du 18 juin 2021. Aux termes de son assignation, il demandait la condamnation de la société CITYA IMMOBILIER « ou tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence château MORANGE les sommes suivantes: 16 540,20 euros en remboursement des travaux urgent à refaire, 28888,26 euros correspondant au surcoût des travaux à supporter, 1300 euros correspondant aux honoraires de M.[L], 20 000 euros en réparation du préjudice moral collectif ». Il sollicitait en outre la condamnation de la société MMA à relever et garantir la société CITYA IMMOBILIER des condamnations qui seraient mise à sa charge et la condamnation solidaire de la société CITYA et de la MMA à verser la somme de 7976 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Aucune condamnation n'était sollicitée à l'encontre de M. [B] pourtant assigné dans le cadre de l'instance au fond. Par acte de commissaire de justice délivré le 6 avril 2022, le syndicat de copropriétaires de la résidence Château MORANGE a assigné la société CITYA [Localité 9] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis, mais pas son assureur. La jonction entre les deux instances a été ordonnée par le président de la chambre le 7 juin 2022. Par ordonnance d’incident du 12 juillet 2022, le juge de la mise en état a: - déclaré irrecevables pour défaut d'intérêt à agir les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence château MORANGE à l'encontre de la société CITYA SAINT DENIS et de son assureur, assigné comme tel, la société MMA, - dit que l'instance se poursuit à l'encontre de M.[B] [V] et la société CITYA IMMOBILIER [Localité 9] suite à la jonction avec l'instance 22/01277 désormais appelée sous le seul numéro 21/01603, - renvoyé l'affaire à la mise en état électronique du 10 octobre 2022 à 9 heures et invitons le syndicat de copropriétaires de la résidence château MORANGE a réactualiser ses demandes et conclusions à l'encontre des deux seuls défendeurs en présence à savoir la société CITYA [Localité 9] et M.[B], - condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence château MORANGE à payer à la société CITYA SAINT DENIS et son assureur la société MMA la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence château MORANGE aux entiers dépens de l'incident. Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 4 octobre 2023,le syndicat des copropriétaires de la résidence château MORANGE demande au tribunal de: - CONDAMNER la SARL CITYA IMMOBILIER [Localité 9] ou tout succombant à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CHATEAU MORANGE agissant par son syndic LOGER SARL les sommes suivantes : * La somme de 16 540,20 €uros en remboursement des travaux urgents à refaire, * La somme de 28 888,26 €uros correspondant au surcoût à supporter dans le cadre des travaux à effectuer, * La somme de 1300 €uros correspondant aux honoraires de Mr [L], * La somme de 20 000 €uros correspondant à la réparation du préjudice moral collectif, - CONDAMNER la compagnie MMA à relever et garantir la SARL CITYA IMMOBILIER de [Localité 9] des condamnations qui seront mises à sa charge; - ORDONNER l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution, - CONDAMNER la SARL CITYA IMMOBILIER [Localité 9] relevée et garantie par MMA au paiement de la somme de 10 000 €uros en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Me Nicole COHEN laquelle y a pourvu sous son affirmation de droit. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que l’ancien syndic, ACCES Immobilier, a engagé sa responsabilité contractuelle dans l’exécution de son mandat, en se contentant de faire réaliser les travaux urgents nécessités par l’état des façades, mais sans contribuer à l’entretien de celles-ci, alors même que M. [B], qui avait réalisé les travaux urgents, l’avait prévenu de la nécessité d’aller au-delà des mesures conservatoires. Il considère que cette abstention volontaire engage la responsabilité, sur la base de l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965, de CITYA [Localité 9], qui a repris la société ACCES Immobilier. Il considère que les travaux en urgence auraient pu être évités si le syndic avait correctement fait un suivi périodique des façades, et demande en conséquence le remboursement des travaux urgents réglés en 2017. Il considère encore que si le syndic avait convoqué une assemblée générale après réalisation des travaux urgents, et exposé la situation pour obtenir l’autorisation de faire un audit technique, le syndicat des copropriétaires n’aurait pas eu à subir le surcoût des travaux de reprise de l’ensemble des façades. Il estime subir un préjudice moral tenant à l’esthétique de la résidence, affecté par les nombreuses épaufrures, en lien avec l’inertie du syndic. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 4 décembre 2023, la société Citya [Localité 9] demande au tribunal de: - CONSTATER l’inopposabilité du rapport d’expertise judiciaire à CITYA [Localité 9], - CONSTATER l’absence de responsabilité de CITYA [Localité 9], - METTRE HORS DE CAUSE la société CITYA [Localité 9], - DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence Château MORANGE de l’ensemble de ses demandes, - DEBOUTER syndicat des copropriétaires de la résidence Château MORANGE de sa demande au titre de l’exécution provisoire, - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence Château MORANGE à payer à CITYA [Localité 9] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens, dont distraction au profit de Me CHANE. En défense, elle soutient à titre principal que, le rapport d’expertise lui est inopposable car seule CITYA [Localité 8] avait été appelée aux opérations d’expertise, et qu’il s’agit de deux entités juridiques distinctes, et qu’elle doit en conséquent être mise hors de cause. Elle fait valoir, subsidiairement, qu’elle ne saurait voir sa responsabilité engagée, en l’absence de la démonstration d’une quelconque faute dans la surveillance et l’entretien de l’immeuble et alors qu’elle n’a pas réalisé les travaux litigieux. S’agissant du préjudice, elle fait valoir que seul le syndicat des copropriétaires est débiteur du coût des travaux d’entretien. Elle soutient encore qu’elle ne saurait garantir l’éventuelle carence du syndicat des copropriétaires quant au délai pour exécuter les travaux. Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions. Par ordonnance du 11 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et autorisé les parties à déposer leur dossier le 9 avril 2024. Les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre préliminaire,il sera rappelé que le tribunal n’est pas saisi des “demandes” tendant à “constater”, en particulier celles tendant à constater que l’ordonnance du juge de la mise en état du 11 juillet 2022 a déclaré irrecevables les demandes dirigées à l’égard de la société CITYA [Localité 8] et de la MMA, assureur de CITYA [Localité 8] et constater que l’instance se poursuit à l’égard de CITYA [Localité 9] uniquement, qui ne constituent pas des prétentions juridiques. En conséquence, il n’y sera pas répondu. Néanmoins, les demandes que le syndicat des copropriétaires persiste à diriger contre la MMA seront déclarées irrecevables, comme le juge de la mise en état l’a déjà jugé. Sur les demandes indemnitaires dirigées contre la société CITYA [Localité 9] Avant de statuer sur les demandes qui sont dirigées contre CITYA [Localité 9], il y a lieu d’envisager l’opposabilité du rapport d’expertise judiciaire, qui est contestée par la défenderesse. Il est de jurisprudence constante que si un rapport d'expertise judiciaire n'est opposable à une partie que lorsqu'elle a été appelée ou représentée au cours des opérations d'expertise, le juge ne peut cependant refuser de prendre en considération ce rapport, dès lors qu'il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties, étant précisé qu'il lui appartient alors de rechercher s'il est corroboré par d'autres éléments de preuve (1re Civ., 11 juillet 2018, pourvoi n° 17-17.441, 17-19.581, Bull. 2018, I, n° 140). En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire de M. [S] que seule CITYA [Localité 8] avait été appelée en la cause devant le juge des référés (devant qui elle n’a pas comparu) et qu’elle seule a été convoquée par l’expert (devant qui elle ne s’est jamais présentée). La société CITYA [Localité 9] n’a jamais été ni appelée ni représentée au cours des opérations d’expertise, de sorte que le rapport d’expertise de M. [S] ne lui est pas opposable. Ce rapport ayant néanmoins été régulièrement versé aux débats depuis le début de la présente instance au fond, et donc ayant été soumis à la discussion contradictoire des parties, il y a donc lieu de rechercher s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve. En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire est corroboré sur un certain nombre de points par les documents établis par Monsieur [L], consultant, qui est intervenu en 2018 à la demande du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, LOGER, pour donner un avis technique sur les travaux à réaliser pour remettre en état les façades et sur la pertinence de l’intervention réalisée en urgence début 2017 (par M. [V] [B]). En effet, s’agissant des désordres constatés par l’expert judiciaire, celui-ci, qui s’est rendu sur les lieux et a comparé les désordres existants et décelables visuellement avec le relevé réalisé par M. [L], a retenu que le cahier “relevé visuel des épaufrures” qu’il avait établi correspondait à la réalité. S’agissant des causes des désordres, l’expert indique que les désordres liés aux épaufrures qui affectent l’ensemble des façades et pignons des bâtiments proviennent essentiellement du vieillissement des matériaux et du manque d’entretien manifeste des revêtements des façades ayant, à terme, altéré les structures béton et leurs armatures. S’agissant des travaux de reprise nécessaire, l’expert judiciaire s’est appuyé sur l’audit complet réalisé par M. [L], dont la méthodologie de consultation des entreprises est conforme aux règles d’usage; l’expert a souligné que M. [L] avait analysé avec précision les offres reçues. Ainsi, le rapport d’expertise judiciaire, qui est corroboré par les documents établis en 2018 par M. [L], qui sont versés en pièce 2 par le demandeur, sera déclaré inopposable à CITYA [Localité 9] mais sera pris en considération, à titre d’élément de preuve. Aux termes de l’article 18 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : “Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : (...) -d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ”. En l’espèce, il est établi que le syndic ACCES IMMOBILIER a mandaté en mars 2017 Monsieur [V] [B], exerçant à l’enseigne Agence Cordiste, pour procéder à des travaux de purge des maçonneries instables en façade de la résidence: il s’agissait là de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, relevant de l’urgence, à la suite d’une chute d’un élément en béton de la façade intervenue fin janvier 2017. En cela, le syndic a respecté ses obligations statutaires et n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. En revanche, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer que le syndic aurait pu, s’il avait correctement rempli ses obligations de suivi périodique de l’immeuble, éviter les travaux urgents diligentés en mars 2017: en effet, il n’est ni allégué ni prouvé qu’ACCES Immobilier était le syndic de l’immeuble depuis plusieurs années et qu’à ce titre il aurait été défaillant de longue date dans les travaux d’entretien des façades à préconiser ou à soumettre à la délibération de l’assemblée générale. Aucune faute n’est établie sur ce point. Ensuite, il ressort des pièces versées aux débats qu’après avoir réalisé les travaux de purge, Monsieur [B] a transmis au syndic ACCES IMMOBILIER un devis en date du 3 mai 2017, pour les travaux de réfection de la maçonnerie des façades des 10 bâtiments purgés, en proposant en option la mise en peinture des maçonneries (coût total 82 134,50€ TTC). Néanmoins, à la suite de la réception de ce devis, le syndic ne justifie nullement avoir convoqué une assemblée générale pour lui soumettre ce devis et lui permettre de se prononcer sur la réalisation des travaux de reprise préconisés par l’entreprise, ou sur la réalisation d’un audit technique plus complet des travaux à engager. Or, il entrait bien dans ses responsabilités, en tant que destinataire du devis complémentaire, de soumettre cet élément à l’assemblée générale, organe délibérant de la copropriété. En cela, le syndic ACCES Immobilier, qui a été repris par CITYA [Localité 9], a commis une faute vis à vis du syndicat des copropriétaires. Le préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires, qui réside dans la différence entre le prix des travaux proposé en 2017 (qui aurait dû être payé par la copropriété si le syndic avait correctement rempli ses obligations) et en le prix proposé en 2019, par l’entreprise la plus compétitive ayant répondu à la consultation organisée par le nouveau syndic (qui sera à payer en tenant compte du délai lié à la carence de l’ancien syndic), est établi : la société CITYA [Localité 9], qui vient aux droits d’ACCES Immobilier, sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 28 888,26€, correspondant à cette différence. Aucun préjudice n’est retenu en ce qui concerne le paiement des travaux réalisés en urgence, qui étaient parfaitement justifiés. S’agissant enfin du préjudice moral lié à l’esthétique dégradée des bâtiments en raison des nombreuses épaufrures, le relevé visuel des épaufrures, et notamment les photographies versées aux débats établissent que tous les bâtiments de la copropriété sont touchés par de multiples épaufrures qui portent effectivement atteinte à l’aspect visuel des immeubles. Le préjudice moral en résultant pour le syndicat des copropriétaires est certain, et il découle de l’abstention fautive déjà retenue, puisque l’esthétique dégradée a persisté en raison de l’absention de l’ancien syndic. Il sera réparé par l’allocation d’une somme de 10 000 euros. La demande au titre des honoraires de Monsieur [L] sera rejetée, les sommes réglées à ce titre auraient en toute hypothèse dû être réglées par le syndicat des copropriétaires, même si le syndic avait correctement rempli ses obligations. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile La société défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser au demandeur la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, qui est de droit, celle-ci étant parfaitement compatible avec la nature de l’affaire, qui se résout en dommages et intérêts. PAR CES MOTIFS Le tribunal, DECLARE irrecevable les demandes dirigées contre la la Mutuelle du Mans IARD, CONDAMNE la SARL CITYA [Localité 9] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence château MORANGE représenté par son syndic LOGER SARL la somme de 28 888,26€ (vingt huit mille huit cent quatre vingt huit euros et vingt six centimes) au titre surcoût à supporter dans le cadre des travaux de reprise à effectuer sur les façades, CONDAMNE la SARL CITYA [Localité 9] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence château MORANGE représenté par son syndic LOGER SARL la somme de 10 000 (dix mille) euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, REJETTE les demandes de condamner la société CITYA [Localité 9] à payer 16 540,20 € en remboursement des travaux urgents et 1 300€ au titre des honoraires de Monsieur [L], CONDAMNE la société CITYA [Localité 9] aux entiers dépens, CONDAMNE la société CITYA [Localité 9] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Château MORANGE représenté par son syndic LOGER SARL la somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties, DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire dont est assortie la présente décision, La greffièreLa présidente