Tribunal judiciaire, 09 février 2024. 23/02042

Du 09 février 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 23/02042 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YOGO [M], [R] [E], [O], [B] [F] épouse [E] C/ [Y] [G] - Expéditions délivrées à Avocat + déf. - FE délivrée à SELAS DEFIS AVOCATS Le 09/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 février 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDEURS : Monsieur [M], [R] [E] né le 10 Mars 1966 à [Localité 8] [Adresse 5] Madame [O], [B] [F] épouse [E] née le 02 Février 1969 à [Localité 7] [Adresse 5] Représentés par Maître Arnaud FLEURY de la SELAS DEFIS AVOCATS DEFENDEUR : Monsieur [Y] [G] né le 16 Mars 1977 à [Localité 6] (MAROC) [Adresse 10] [Adresse 3] [Localité 2] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 24 Novembre 2023 Délibéré en date du 12 janvier 2024, prorogé au 09 février 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 02 Octobre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date des 20 et 26 septembre 2022, à effet au 20 septembre 2022, Monsieur [E] [M] et Madame [F] [O] épouse [E] ont donné à bail à Monsieur [G] [Y] un logement situé [Localité 4] à [Localité 9], Résidence Brumes de Gua, AA205 et une place de stationnement n°10 située à la même adresse. Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2023, Monsieur [E] [M] et Madame [F] [O] épouse [E] ont fait délivrer à Monsieur [G] [Y] un commandement de payer la somme de 2475.00 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2023, Monsieur [E] [M] et Madame [F] [O] épouse [E] ont assigné Monsieur [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 24 novembre 2023 aux fins de : "Constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail par effet du commandement en date du 7 mars 2023, "Le condamner à quitter, vider et rendre libre de corps et de biens, ainsi que de toutes personnes ou objets mobiliers se trouvant de son chef dans les locaux dont s'agit, "Dire que faute pour lui de ce faire, il y sera contraint et expulsé, si nécessaire avec le concours de la force publique et d'un serrurier, "Les autoriser à faire séquestrer dans tels garde-meubles de leur choix et aux frais, risques et périls de Monsieur [G] [Y] les meubles et objets garnissant les lieux au jour de l'expulsion, "Le condamner à leur payer la somme de 2117.80 euros avec intérêts de droit à compter du commandement en date du 7 mars 2023, "Le condamner à leur régler une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges dus jusqu'au jour de la vidange effective des lieux, "Le condamner aux entiers en ce compris le commandement, les frais d'exécution ainsi qu'à la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. Lors de l'audience du 24 novembre 2023, Monsieur [E] [M] et Madame [F] [O] épouse [E], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s'élève désormais à la somme de 765.30 euros au 22 novembre 2023 et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent s'en remettre au tribunal quant à l'octroi de délais de paiement. En défense, Monsieur [G] [Y] comparaît et expose qu'il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation. Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance des parties comparantes. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 12 janvier 2024 et prorogée au 09 Février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 3 octobre 2023, au moins six semaines avant la date de l'audience du 24 novembre 2023. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux places de stationnement louées accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à la place de stationnement louée par Monsieur [E] [M] et Madame [F] [O] épouse [E] à Monsieur [G] [Y]. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Monsieur [E] [M] et Madame [F] [O] épouse [E] ont fait signifier à Monsieur [G] [Y] un commandement d'avoir à payer la somme de 2475.00 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 7 mars 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal. Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [E] [M] et Madame [F] [O] épouse [E] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 8 mai 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins, l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que : - pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; - ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; - si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Monsieur [G] [Y] a repris le paiement du loyer courant. De plus, Monsieur [G] [Y] est en situation d'apurer le montant de sa dette, compte tenu d'un revenu mensuel de 2200 euros. Par suite, et dès lors que le bailleur ne s'y oppose pas, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [E] [M] et Madame [F] [O] épouse [E] seront autorisés à poursuivre l'expulsion de Monsieur [G] [Y]. En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [G] [Y] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (845.25 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [E] [M] et Madame [F] [O] épouse [E] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s'établirait à la somme de 765.30 euros à la date du 22 novembre 2023. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [G] [Y] sera donc condamné au paiement de la somme de 765.30 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 22 novembre 2023 - échéance du mois de novembre 2023 incluse. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Dans l'hypothèse où Monsieur [G] [Y] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er décembre 2023. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [G] [Y]. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Monsieur [G] [Y] à verser à Monsieur [E] [M] et Madame [F] [O] épouse [E] la somme de 500 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS la réunion à la date du 8 mai 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 20 et 26 septembre 2022 entre Monsieur [G] [Y] et Monsieur [E] [M] et Madame [F] [O] épouse [E], relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 9], Résidence Brumes de Gua, AA205 et une place de stationnement n°10 située à la même adresse ; CONDAMNONS Monsieur [G] [Y] à payer à Monsieur [E] [M] et Madame [F] [O] épouse [E] la somme de 765.30 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 22 novembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision; ACCORDONS à Monsieur [G] [Y] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 5 mois à raison de 4 mensualités successives de 200 euros chacune, suivies d'une 5ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et (indemnité) de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance; DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ; ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ; DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : -la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; -si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ; -qu'en ce cas, à défaut pour Monsieur [G] [Y] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; -qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; -qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (845.25 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [G] [Y] à son paiement à compter du 1er décembre 2023), jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [G] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS Monsieur [G] [Y] à payer à Monsieur [E] [M] et Madame [F] [O] épouse [E] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT