Tribunal judiciaire, 08 août 2025. 24/09354

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 11] Service des contentieux de la protection [Adresse 8] [Localité 4] JUGEMENT DU 08 Août 2025 N° RG 24/09354 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LLFK Jugement du 08 Août 2025 N°: 25/673 AIVS DE [Localité 11] METROPOLE C/ [U] [Z] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me [Localité 10] COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 08 Août 2025 ; Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 09 Mai 2025. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Août 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : AIVS DE [Localité 11] METROPOLE [Adresse 7] [Localité 5] représentée par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES, substitué par Me GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES, ET : DEFENDEUR : M. [U] [Z] [Adresse 2] [Adresse 9] [Localité 6] non comparant, ni représenté EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 24 mars 2022, la société A.I.V.S. a consenti un contrat de mise à disposition à M. [U] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 368,03 euros et d’une provision pour charges de 32 euros. Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.135,39 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [U] [Z] le 17 juin 2024. Par assignation du 5 décembre 2024, la société A.I.V.S. a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : À titre principal, constater la résiliation du contrat de mise à disposition du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de mise à disposition,Ordonner l’expulsion immédiate de M. [U] [Z], au besoin avec le concours de la force publique,Supprimer le délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et le bénéfice de la trêve hivernale,Et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :2.836,17 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L’affaire a été appelée à l’audience du 9 mai 2025. A cette date, la société A.I.V.S. a comparu représentée par son avocat. Elle maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, s'élève désormais à 3.161,61 euros. Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que des loyers sont restés impayés et que le locataire n’a pas régularisé la situation malgré la délivrance d’un commandement de payer. Elle indique également que le locataire ne justifie pas d’une assurance locative et que le plan d’apurement n’a pas été respecté. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1 Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 1103 du code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Selon les articles 1217, 1224 et 1227, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice. Aux termes de l’article 1225 du code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ». Aux termes de l’article 1229 du code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice ». En l’espèce, le contrat de mise à disposition conclu entre les parties contient une clause résolutoire, en son article X, prévoyant notamment qu'à défaut de paiement du loyer ou des charges ou de défaut d’assurance locative, AIVS pourra résilier le contrat, sous réserve de respecter un préavis d’un mois. Un commandement de justifier d’une assurance et de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 juin 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3.135,39 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La société AIVS est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 juillet 2024. De plus, M. [U] [Z] ne justifie pas d’une assurance locative. Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [U] [Z] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société A.I.V.S. à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. La société A.I.V.S. sollicite la suppression du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement, ainsi que du bénéfice du sursis de la trêve hivernale eu égard aux larges délais dont M. [U] [Z] a déjà bénéficié et à sa mauvaise foi. Ces allégations non démontrées sont insuffisantes pour justifier la suppression de ces délais légaux. Dès lors, qu'aucune circonstance sérieuse ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. Le bénéfice de la trêve hivernale ne sera pas écarté. 1.2. Sur l’indemnité d’occupation Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé par le bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 456,56 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l’espèce, l’article V du contrat de mise à disposition précise que le loyer et les charges doivent être réglées sous huitaine après réception de l’avis d’échéance établi et envoyé à la fin de chaque mois à l’occupant. La société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 avril 2025, M. [U] [Z] lui devait la somme de 2.996,86 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [U] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 3. Sur les demandes accessoires M. [U] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Par contre, en application de l’article L. 111-8 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. En l’espèce, les frais de commandement de payer du 17 juin 2024 resteront à la charge du bailleur n’étant pas un acte prescrit par la loi, s’agissant d’un contrat de mise à disposition. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai contractuel d’un mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 mars 2022 entre la société A.I.V.S., d’une part, et M. [U] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 18 juillet 2024, ORDONNE à M. [U] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [U] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 456,56 euros (quatre cent cinquante-six euros et cinquante-six centimes) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE M. [U] [Z] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 2.996,86 euros (deux mille neuf cent quatre-vingt-seize euros et quatre-vingt-six centimes) au titre de l’arriéré locatif, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente, DÉBOUTE la société A.I.V.S. de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [U] [Z] aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 17 juin 2024, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge