Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
ORDONNANCE DE REFERE
Référés Cabinet 3
ORDONNANCE DU : 06 Février 2026
Président : Madame PONCET, Vice-présidente
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 19 Décembre 2025
N° RG 25/04853 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7CBB
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.C.I. [Localité 4] CITY
Dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal
Représentée par Maître Jean-Claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSE
S.A.S. DMS LOGISTICS
Dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal
Représentée par Maître Dominique ALLEGRINI de l’AARPI ALLEGRINI & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
Grosse délivrée le 06.02.2026
À
-Maître [G] [P]
-Maître Dominique ALLEGRINI
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 5 avril 2021, la SCI Marseille City a donné à bail commercial à la SAS DMS LOGISTICS des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 18330 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.
La SCI Marseille City a fait délivrer à la SAS DMS LOGISTICS un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 27 octobre 2025, pour une somme de 39943,77 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024, outre le coût de l'acte et celui d’une prestation de recouvrement.
Par acte de commissaire de Justice du 28 novembre 2025, la SCI Marseille City fait assigner la SAS DMS LOGISTICS devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la SAS DMS LOGISTICS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard au terme d’un délai d’un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
- condamner la SAS DMS LOGISTICS à payer à la SCI Marseille City la somme provisionnelle de 40000,87 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025,
- condamner la SAS DMS LOGISTICS au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 5203,64 euros calculée en fonction du double du montant du dernier loyer et ce à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à libération effective des locaux loués et la remise des clefs au bailleur ;
- condamner la SAS DMS LOGISTICS au paiement d'une somme provisionnnelle de 4000,69 euros TTC au titre de la majoration de 10% prévue au bail commercial en cause, à parfaire jusqu’à parfait paiement des sommes dues ;
- condamner la SAS DMS LOGISTICS à payer à la SCI Marseille City à titre provisionnel les intérêts de retard prévus au bail commercial en cause à compter du 27 octobre 2025, date du commandement de payer, à parfaire jusqu’au parfait paiement des sommes dues ;
- condamner la SAS DMS LOGISTICS à payer à la SCI Marseille City à titre provisionnel la somme de 15610,92 euros au titre de l’indemnité de relocation des locaux loués ;
- condamner la SAS DMS LOGISTICS au paiement d'une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et frais de la présente instance.
A l'audience du 19 décembre 2025, la SCI Marseille City, représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions, demande au juge de :
- - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la SAS DMS LOGISTICS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard au terme d’un délai d’un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
- condamner la SAS DMS LOGISTICS à payer à la SCI Marseille City la somme provisionnelle de 40201,94 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025,
- prendre acte de ce que la SAS DMS LOGISTICS reconnaît devoir à la SCI Marseille City la somme de 40201,94 euros TTC au titre de l’arriéré locatif, exigible et comprenant les loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation légale pour la période allant du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2025 ;
- condamner la SAS DMS LOGISTICS au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 5203,64 euros calculée en fonction du double du montant du dernier loyer et ce à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à libération effective des locaux loués et la remise des clefs au bailleur ;
- condamner la SAS DMS LOGISTICS au paiement d'une somme provisionnnelle de 4020,20 euros TTC au titre de la majoration de 10% prévue au bail commercial en cause, à parfaire jusqu’à parfait paiement des sommes dues ;
- condamner la SAS DMS LOGISTICS à payer à la SCI Marseille City à titre provisionnel les intérêts de retard prévus au bail commercial en cause à compter du 27 octobre 2025, date du commandement de payer, à parfaire jusqu’au parfait paiement des sommes dues ;
- condamner la SAS DMS LOGISTICS à payer à la SCI Marseille City à titre provisionnel la somme de 15610,92 euros au titre de l’indemnité de relocation des locaux loués ;
- juger qu’en application du bail, le dépôt de garantie reste acquis par provision à la SCI Marseille City à titre de dommages et intérêts ;
A titre subsidiaire,
- prévoir une déchéance du terme en cas de non respect d’un échéancier accordé ;
En tout état de cause,
- condamner la SAS DMS LOGISTICS au paiement d'une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et frais de la présente instance.
En défense, la SAS DMS LOGISTICS, représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions, demande au juge de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial du 5 avril 2021 à la date du 27 novembre 2025 ;
- lui donner acte de ce qu’elle aura quitté les locaux litigieux au 31 décembre 2025 ;
- lui donner acte de ce qu’elle reconnait devoir à la SCI Marseille City la somme de 40201,94 euros TTC au titre de l’arriéré locatif, déduction faite du dépôt de garantie ;
- lui accorder un délai de 18 mois pour apurer sa dette ;
- débouter la SCI Marseille City de sa demande de condamnation à payer une provision de 4020,2 euros TTC au titre de la majoration de 10% pour retard de paiement ;
- débouter la SCI Marseille City de sa demande de condamnation à payer à titre provisionnel les intérêts de retard prévus au bail en cause à compter du 27 octobre 2025 ;
- débouter la SCI Marseille City de sa demande de condamnation à payer une provision de 15610,94 euros au titre de l’indemnité de relocation des lieux loués ;
A titre subsidiaire,
- renvoyer la SCI Marseille City à mieux se pourvoir au fond ;
En tout état de cause,
- débouter la SCI Marseille City de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026, date à laquelle la décision a été rendue.
MOTIFS
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L. 145 41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement du 27 octobre 2025 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.
La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 28 novembre 2025 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
Aux termes de l'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L'expulsion de la SAS DMS LOGISTICS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu'il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.
A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L'indemnité d'occupation due par la SAS DMS LOGISTICS depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
Le bailleur sollicite une indemnité d'occupation égale au double du loyer annuel en cas d'expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges
Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l'existence et le montant de l'obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.
Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte que la SAS DMS LOGISTICS a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 40201,94 euros, arrêtée au 31 décembre 2025.
L'obligation du locataire de payer la somme de 40201,94 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 31 décembre 2025, n'est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SAS DMS LOGISTICS à payer à la SCI Marseille City la somme provisionnelle de 40201,94 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 31 décembre 2025, trimestre du 1er octobre au 31 décembre 2025 inclus.
Sur les demandes de majoration de 10%, d’intérêts de retard et de conservation du dépôt de garantie
La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point.
Les clauses prévoyant l'indemnisation forfaitaire du bailleur pour défaut de paiement du preneur sont des clauses pénale (conservation du dépôt de garantie, majoration du montant de l'indemnité d'occupation, majoration du taux d'intérêts). Le juge du fond peut moduler la clause pénale.
Le cumul des demandes dans ce sens est de nature à fournir un avantage excessif au bailleur qui est déjà indemnisé du retard de paiement par l'octroi des intérêts légaux. Ainsi cette demande devra être tranchée par le juge du fond et une provision de 100 euros sera accordée au titre de la clause pénale.
Sur l’indemnité de relocation
La société bailleresse prétend être fondée à réclamer à la SAS DMS LOGISTICS, en application de l'article 1760 du code civil, l'indemnisation du préjudice qu'elle a subi consécutivement à l'absence de relocation du bien, causé directement par la défaillance contractuelle de la SAS DMS LOGISTICS.
Force est de constater que la société bailleresse ne fournit pas d'élément de nature à établir la réalité du préjudice qu'elle allègue.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l'article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.
La SAS DMS LOGISTICS explique cette absence de paiement par des difficultés financières. Elle explique avoir souhaité anticipé la résiliation du bail de manière amiable pour ne pas aggraver sa dette dès le mois de mai 2025, ce dont elle justifie par la production de mails.
Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la SAS DMS LOGISTICS, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.
Ainsi, il y a lieu d'accorder un délai de 18 mois à la SAS DMS LOGISTICS pour s'acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.
Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l'échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 28 novembre 2025. Le maintien dans les lieux de la SAS DMS LOGISTICS en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la SCI Marseille City un préjudice financier incontestable puisqu'il ne pourrait tirer profit de son bien faute d'être en mesure de le relouer.
Ce dommage serait réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 28 novembre 2025 et jusqu'à la libération définitive des lieux par la remise des clés.
Sur les demandes accessoires
L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SAS DMS LOGISTICS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 octobre 2025.
Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la SAS DMS LOGISTICS ne permet d'écarter la demande de la SCI Marseille City formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 avril 2021 entre la SCI Marseille City d'une part, et la SAS DMS LOGISTICS d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 28 novembre 2025 ;
CONDAMNONS la SAS DMS LOGISTICS à payer à la SCI Marseille City à titre provisionnel la somme de 40201,94 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtés au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2025 sur 39943,77 euros et à compter de l'assignation sur le surplus ;
AUTORISONS la SAS DMS LOGISTICS à s'acquitter de la dette en 18 fois, en procédant à 17 versements de 2300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,
DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,
SUSPENDONS rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;
DISONS qu'à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu'il soit besoin d'une nouvelle action en justice;
Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin :
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de la SAS DMS LOGISTICS ainsi que de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;
DISONS n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,
CONDAMNONS la SAS DMS LOGISTICS à payer à la SCI Marseille City, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des taxes, charges et accessoires qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 28 novembre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;
CONDAMNONS la SAS DMS LOGISTICS à verser à titre provisionnel à la SCI Marseille City la somme de 100 euros au titre de la de majoration de 10% et des intérêts de retard ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité de relocation ;
CONDAMNONS la SAS DMS LOGISTICS à payer à la la SCI Marseille City la somme de 1000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la SAS DMS LOGISTICS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 27 octobre 2025 ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
LA GREFFIERE LA JUGE
