Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/00776

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY Immeuble l'Européen - Hall A 1 Promenade Jean Rostand 4ème étage 93009 BOBIGNY CEDEX Téléphone : 01 48 96 11 10 Télécopie : 01 48 96 07 52 @ : civil.tj-bobigny@justice.fr N° RG 23/00776 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLJR Minute : 24/00122 S.A.S. FONCIERE CRONOS Représentant : Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau des Hauts de Seine, vestiaire : PN 397 C/ Monsieur [L] [O] Madame [Y] [S] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mars 2024 DEMANDEUR : S.A.S. FONCIERE CRONOS [Adresse 2] [Adresse 5] [Localité 3] représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des Hauts de Seine DÉFENDEURS : Monsieur [L] [O] [Adresse 1] [Localité 4] comparant en personne Madame [Y] [S] [Adresse 1] [Localité 4] non comparante, ni représentée DÉBATS : Audience publique du 26 Janvier 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 28 mars 2023, la société FONCIERE CRONOS a consenti à Monsieur [L] [O] et Madame [Y] [S] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situé [Adresse 1] sur la commune de [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 690 €, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 104 €, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant équivalent à un mois de loyer en principal. Le 30 juin 2023, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice de justice, à Monsieur [L] [O] et Madame [Y] [S] un commandement de payer la somme en principal de 1588€ au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er juillet 2023, visant la clause résolutoire insérés au contrat de location. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 20 octobre 2023, la société FONCIERE CRONOS a fait citer Monsieur [L] [O] et Madame [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : "constater l'acquisition de la clause résolutoire, "ordonner l'expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, "voir autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais exclusifs, risques et périls des défendeurs, sous réserve des dispositions des articles L 433-1 et R 433.-1 suivants du code des procédures civiles d'exécution, "condamner solidairement Monsieur [L] [O] et Madame [Y] [S] au paiement : Ïde la somme provisionnelle de 3302,51 €, Ïd'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles du logement et de l'emplacement de stationnement, à compter de la date de la résiliation jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef, Ïde la somme de 330 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation. A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les locataires ont cessé de payer régulièrement leurs loyers et leurs charges, qu'un commandement de payer leur a été délivré, qu'ils n'ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 26 janvier 2024, la société FONCIERE CRONOS, représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 4219,58 € selon décompte arrêté à la date du 22 janvier 2024 incluant le terme du mois de janvier 2024. Elle a indiqué que le dernier versement effectué par les locataires date du 28 novembre 2023. Elle n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire dans les conditions proposées par Monsieur [O]. Monsieur [L] [O], comparant, a reconnu le principe de la dette locative Il a indiqué que Madame [S] est en congé parental et qu'il perçoit quant à lui la somme mensuelle de 2000 euros. Il souhaite se maintenir dans les lieux et sollicite l'octroi de délais de paiement proposant de régler de suite 2000 euros puis d'apurer le solde dû en mensualités de 200 € en plus du paiement du loyer courant. Mme [Y] [I], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 05 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la recevabilité Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 23 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société FONCIERE CRONOS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 20 octobre 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 30 juin 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" Le bail du 28 mars 2023 contient une clause résolutoire (article 8). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 juin 2023, pour la somme en principal de 1588€ arrêtée au 1er juillet 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 août 2023. Sur le montant de l'arriéré locatif La société FONCIERE CRONOS produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [L] [O] et Madame [Y] [S] restent lui devoir la somme de 4219,58 € arrêtée au 22 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse. Après déduction des frais de recouvrement (126,49 € + 143.24 €), Monsieur [L] [O] et Madame [Y] [S] seront donc condamnés à verser à la société FONCIERE CRONOS une somme provisionnelle de 3949,85 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 22 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse. En vertu de la clause de solidarité stipulée au contrat de bail, cette condamnation provisionnelle sera assortie des effets de la solidarité. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l'espèce, Monsieur [L] [O] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée au moyen d'une première mensualité de 2000 euros puis des mensualités de 200 €. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, les défendeurs sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments produits qu'ils n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience mais le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, dans les conditions proposées par Monsieur [O]. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement aux locataires selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'ils ne seront pas expulsés. En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle d'un serrurier et de la force publique. En ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à leur départ définitif des lieux. En ce cas, cette condamnation provisionnelle sera prononcée in solidum. Sur les demandes accessoires Monsieur [L] [O] et Madame [Y] [S], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'acte d'assignation. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société FONCIERE CRONOS, Monsieur [L] [O] et Madame [Y] [S] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 28 mars 2023 entre la société FONCIERE CRONOS et Monsieur [L] [O] et Madame [Y] [S] concernant le local à usage d'habitation et l'emplacement de stationnement situé [Adresse 1]) sont réunies à la date du 30 août 2023 ; Condamnons solidairement Monsieur [L] [O] et Madame [Y] [S] à verser à la société FONCIERE CRONOS la somme provisionnelle de 3949,85 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 22 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse ; Autorisons Monsieur [L] [O] et Madame [Y] [S] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une première mensualité de 2000 €, puis 9 mensualités de 200 euros et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ; Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ; Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ; Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [L] [O] et Madame [Y] [S] portant sur le local d'habitation et l'emplacement de stationnement situé [Adresse 1]) ; Autorisons en ce cas l'expulsion de Monsieur [L] [O] et Madame [Y] [S] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ; Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons en ce cas in solidum Monsieur [L] [O] et Madame [Y] [S] à payer à la société FONCIERE CRONOS une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables du local d'habitation et de l'emplacement de stationnement dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ; Condamnons in solidum Monsieur [L] [O] et Madame [Y] [S] à verser à la société FONCIERE CRONOS une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons in solidum Monsieur [L] [O] et Madame [Y] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ; Deboutons la société FONCIERE CRONOS du surplus de ses demandes ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugée et mise à disposition au greffe le 05 mars 2024 Le GreffierLe Juge