Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 23/02907

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 27 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : NANTES METROPOLE HABITAT 26, Place Rosa Parks BP 83618 44036 NANTES CEDEX 1 représenté par Madame [F] [N], munie d’un pouvoir écrit D'une part, DÉFENDERESSE : Madame [C] [Y] Logement 9 Etage 5 3 Rue Romain Rolland 44100 NANTES comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 22 février 2024 date des débats : 22 février 2024 délibéré au : 13 juin 2024 prorogé au : 27 juin 2024 RG N° N° RG 23/02907 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MPUB COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT CCC à Madame [C] [Y] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 1er octobre 2020, NANTES METROPOLE HABITAT a donné à bail à [C] [Y] un logement de type 5 sis, 3 rue Romain Rolland, logement n°9 -5ème étage - 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 383.64 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 130,54 €. Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [C] [Y] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 400,28 € arrêté au 18 avril 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte de commissaire de justice en date du 14 septembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : ·      Déclarer la demande recevable et bien fondée ; ·      Constater la résiliation du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail ; ·      Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu de l’article L 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; ·      Condamner la locataire au paiement de la somme de 705,63 € arrêtée au 4 août 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ; ·      Condamner [C] [Y] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 396,39 € depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ; ·      Condamner la locataire au paiement d’une somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 22 février 2024 par les services sociaux du département. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 février 2024. A ladite audience, NANTES METROPOLE HABITAT, représenté, se réfère à ses dernières écritures et précise que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1.421,40 € au titre des loyers et charges échus à la date du 9 février 2024. Régulièrement assignée à étude, [C] [Y] a comparu à l’audience et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024. Pour des raisons de service, le délibéré a été prorogé au 27 juin 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l’action Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF). En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CAF le 2 mai 2023, enregistré le 10 mai 2023 par la Caisse, soit au moins deux mois avant l'assignation du 14 septembre 2023. L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, l'assignation du 14 septembre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 15 septembre 2023, avec accusé réception du 18 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées. Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. Sur la résiliation du bail L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois). En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1. Par exploit de commissaire de justice en date du 19 avril 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [C] [Y] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 400,28 € arrêté au 18 avril 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.  Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 juin 2023. En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [C] [Y]. Sur la dette locative L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La créance de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. [C] [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.421,40 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 9 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement et la locataire sera condamnée à payer cette somme. Elle sera également condamnée à payer à NANTES METROPOLE HABITAT à compter du 10 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 410,22 €. Sur les délais de paiement En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. D'après le relevé de compte locataire, [C] [Y] a cessé tout paiement depuis le 31 décembre 2022, soit depuis plus d’un an. Le diagnostic social et financier transmis indique que la défenderesse est en dépression, ce qui est susceptible d’expliquer la fragilité de sa situation actuelle. En tout état de cause, il ressort dudit diagnostic que les ressources du ménage sont actuellement composées exclusivement des prestations versées par la CAF, alors même que l’intégralité des droits de la locataire est suspendue depuis le mois de janvier 2024. Lors de l’audience, [C] [Y] indique avoir repris un travail en restauration en qualité de commis de cuisine mais ne justifie d’aucun contrat de travail. Dans ces conditions, la défenderesse ne justifie pas de sa capacité à respecter un échéancier en sus du paiement de son loyer courant. En outre, elle n’a pas repris le paiement intégral des loyers avant l'audience. Elle ne remplit donc pas les conditions légales permettant l'octroi de délais de paiement et lors de l’audience, NANTES METROPOLE HABITAT a indiqué s’opposer à l’octroi de tels délais. Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [C] [Y]. Sur les autres demandes En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [C] [Y], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Elle sera également condamnée à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er octobre 2020 entre NANTES METROPOLE HABITAT et [C] [Y], concernant le logement 3 rue Romain Rolland, logement n°9 -5ème étage - 44100 NANTES ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 20 juin 2023 ; CONDAMNE [C] [Y] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 1.421,40 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 09 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE [C] [Y] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter du 10 février 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 410,22 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ; ORDONNE à [C] [Y], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; ORDONNE à défaut l’expulsion de [C] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; CONDAMNE [C] [Y] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 27 juin 2024. Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Michel HORTAIS Constance GALY