Tribunal judiciaire, 28 mai 2024. 24/00203

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES N° RG 24/00203 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GGC3 Minute : 24/ JCP Copie exécutoire délivrée le : à : SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21 Copie certifiée conforme délivrée le : à : [V] [J], [H] [Z] Préf28 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Juge des Contentieux de la Protection JUGEMENT Réputé contradictoire DU 28 Mai 2024 DEMANDEUR : Madame [F] [X] née le 05 Août 1964 à ARRAS (62000), demeurant 10 rue Alexandra - Appt 10 - 14000 CAEN représentée par la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21 D’une part, DÉFENDEUR : Madame [V] [J], [H] [Z] née le 02 Juillet 1954 à LE GAULT SAINT DENIS (28800), demeurant 6 rue Lucien Deneau - Résidence le Parc de Coubertin - 28300 MAINVILLIERS non comparante, ni représentée D’autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : François RABY en présence de Madame Gaëlle LABAUDRE, magistrat à titre temporaire stagiaire Greffier: Séverine FONTAINE DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 26 Mars 2024 et mise en délibéré au 28 Mai 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 23 janvier 2019 et prenant effet à compter du 06 février 2019, Madame [F] [X], régulièrement représentée par la SARL CENTURY 21 Maitrejean Immobilier dont le siège social est situé 14 rue Mathurin Régnier 28000 CHARTRES, a consenti à Madame [V] [Z] un bail d'habitation portant sur un appartement situé 6 rue Lucien Deneau, Résidence le Parc de Coubertin à MAINVILLIERS 28300, moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 340 euros et d’une provision sur charges de 30 euros. Depuis plusieurs mois, de fortes odeurs émergent de l'appartement de Madame [V] [Z]. Par courrier recommandé du 22 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a invité la propriétaire du logement à engager une procedure d’expulsion à l’égard de sa locataire, Madame [V] [Z], en l'absence de nettoyage du logement et de la persistance des odeurs. Puis, une pétition mentionnant les odeurs désagréables provenant du logement de Madame [V] [Z] a été signée par plusieurs occupants de l'immeuble en octobre 2023. C'est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 19 décembre 2023 signifié en l'étude, Madame [F] [X] a fait assigner Madame [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : –prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire, –ordonner son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef en la forme ordinaire et avec l’aide d’un serrurier et de la force publique si necessaire, –autoriser la requérante à faire séquestrer les meubles et objets immobiliers dans un garde meuble aux frais de Madame [V] [Z] –condamner Madame [V] [Z] à lui payer les sommes suivantes : •une indemnité d'occupation mensuelle de 391,25 euros jusqu’à son depart effectif des lieux loués et la remise des clés, •1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, •les entiers dépens, Un procès-verbal de constat a été réalisé à la requête du syndicat des copropriétaires du 6 rue Lucien Deneau, Résidence du Parc de Coubertin à MAINVILLIERS 28300 le 29 décembre 2023 afin de faire constater les mauvaises odeurs. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 mars 2024. Lors de l'audience, Madame [F] [X], représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et precise que Madame [V] [Z] n’est plus à jour dans le paiement des loyers. Madame [V] [Z], régulièrement citée en l’étude, n’a pas comparu et n'a pas été représentée. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire et l'expulsion Selon l’article 1728 1° du Code civil et les articles 7 b) et 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d'entretenir et d'user de la chose louée raisonnablement. En outre, l'article 12 du contrat de bail en date du 23 janvier 2019 contient une clause précisant que le locataire doit répondre des dégradations et prendre à sa charge l'entretien courant du logement. Par ailleur, une autre clause de ce même article précise que le locataire “ne devra commettre aucun abus de jouissance susceptible de nuire soit à la solidité ou à la bonne tenue de l’immeuble, soit d’engager la responsabilité du bailleur envers les autres occupants de l’immeuble ou envers le voisinage” L'article 1224 du Code civil dans sa nouvelle rédaction dispose quant à lui que la résolution peut émaner « soit de l'application d'une clause résolutoire soit en cas d’inexécution suffisamment grave d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ». L’article 1227 nouveau du code civil rappelle que « la résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice ». Il est constant que dans le cadre d’une action en résolution, l’assignation suffit à mettre en demeure la partie qui n’a pas respecté ses engagements. En l'espèce, il ressort d’une photographie de l’entrée du logement, du procès-verbal de constat du 29 décembre 2023, de la pétition des occupants de l'immeuble et des courriers envoyés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble que, d'une part Madame [V] [Z] n'entretient pas son logement, et que d'autre part de fortes odeurs se dégagent du logement nuisant ainsi à la tranquillité de l'immeuble depuis presque un an. Par conséquent, Madame [V] [Z] n'a pas respecté plusieurs de ses obligations locatives. Par ailleurs, les odeurs étaient telles qu’une pétition a été réalisée et signée par une vingtaine d’occupants de l’immeuble. En outre, un tel manque d'hygiène est de nature à provoquer la prolifération d'insectes nuisant ainsi à la tranquillité de l'immeuble et il ressort d’un courrier recommandé du 22 septembre 2023 que la voisine située en face du logement de Madame [V] [Z] voit apparaitre des mites dans son appartement. Ces éléments caractérisent donc une gravité suffisante permettant de prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire. Dès lors, le contrat de bail conclu entre Madame [F] [X] et Madame [V] [Z] est résolu à la date de la présente decision, soit le 28 mai 2024 et l'expulsion de Madame [V] [Z] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. Sur la demande en paiement d’une indemnité d'occupation Madame [V] [Z] se trouve désormais sans droit, ni titre à compter du prononcé de la résiliation du bail, soit le 28 mai 2024. En conséquence, Madame [V] [Z] est redevable envers Madame [F] [X] depuis cette date, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, soit la somme de 391,25 euros. Cette indemnité sera due par l'occupante jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur. Sur les demandes accessoires Madame [V] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens. Il convient de faire droit à la demande de Madame [F] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Madame [V] [Z] à lui payer la somme de 400 euros à ce titre. Il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, PRONONCE à la date du 28 mai 2024 la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 23 janvier 2019 entre Madame [F] [X] et Madame [V] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 6 rue Lucien Deneau, Résidence le Parc de Coubertin à MAINVILLIERS 28300, aux torts de Madame [V] [Z] ; AUTORISE en conséquence, et à défaut de départ volontaire de Madame [V] [Z], la bailleresse à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ; FIXE l'indemnité d'occupation due par [V] [Z] à compter du 28 mai 2024 jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, à l’équivalent du montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, soit la somme de 391,25 euros ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution; CONDAMNE Madame [V] [Z] à payer à Madame [F] [X] la somme de quatre cents euros (400,00 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [V] [Z] aux dépens de l'instance ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire; DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département. Ainsi jugé et prononcé. LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Séverine FONTAINEFrançois RABY