Cour d'appel, 01 février 2023. 19/15016

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 1er FEVRIER 2023 N° 2023/ 056 N° RG 19/15016 N° Portalis DBVB-V-B7D-BE52H [H] [D] C/ [Z] [O] [T] [O] [H] [P] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Christophe HERNANDEZ Me Bénédicte PEIGNE Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de TOULON en date du 16 Juillet 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 1119000087. APPELANTE Madame [H] [D] née le 12 Septembre 1955 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/13290 du 15/11/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représentée par Me Christophe HERNANDEZ, avocat au barreau de TOULON INTIMES Monsieur [Z] [O] né le 28 Mai 1936 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 5] Madame [T] [O] née le 15 Décembre 1956 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 6] Madame [H] [P] demeurant [Adresse 3] représentés par Me Bénédicte PEIGNE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 06 Décembre 2022 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Février 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Février 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Selon contrat de bail en date du 1er février 2008, Mme [X] [O] a loué à Mme [H] [D] un appartement de type 3 sis [Adresse 1] au loyer mensuel de 550€. Mme [X] [O] est décédée le 14 mai 2009. Sa succession est ouverte en l'étude de Maître [G] [M], notaire à [Localité 8]. L'actif successoral est composé du bien immobilier objet du contrat de bail. Maître [G] [M] perçoit les loyers pour le compte de l'indivision. Par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 28 octobre 2014, Mme [H] [D] a été condamnée à payer à Mme [T] [O], M. [Z] [O], M. [N] [A] [O] et M. [L] [O] la somme de 26 414,49 euros au titre d'impayés de loyers, arrêtée au mois de novembre 2013, avec capitalisation des intérêts, outre la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Cette décision a, en outre, déclaré irrecevable la demande des héritiers de Mme [X] [O] tendant à la résiliation du bail, faute de dénonciation de l'assignation au représentant de l'État dans le Département. Mme [H] [D] est donc restée dans les lieux. Par exploit d'huissier signifié à personne le 28 septembre 2018, M. [Z] [O], Mme [T] [O], Mme [H] [P] venant aux droits de M. [N] [O] son époux décédé, M. [L] [O], M.[S] [O] et Mme [E] [O] ont adressé à Mme [H] [D] un commandement de payer la somme de 4 848,63 euros au titre de loyers impayés sur la période allant de septembre 2015 à septembre 2018 visant la clause résolutoire. Le commandement de payer étant resté infructueux, M. [Z] [O], Mme [T] [O] et Mme [H] [P], venant aux droits de M. [N] [O] son époux décédé, ont assigné Mme [H] [D] devant le tribunal d'instance de Toulon par acte d'huissier signifié à personne le 17 décembre 2018, en constat d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion et subsidiairement en résiliation du bail. Par jugement rendu le 16 juillet 2019, le Tribunal d'instance de TOULON a: DIT que M. [Z] [O], Mme [T] [O] et Mme [H] [P], venant aux droits de M. [N] [O] son époux décédé, ont pouvoir pour agir, en conséquence, DECLARE leur action recevable. REJETE la demande de Mme [H] [D] tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer en date du 28 septembre 2018. DECLARE l'action de M. [Z] [O], Mme [T] [O] et Mme [H] [P], venant aux droits de M. [N] [O] son époux décédé, tendant au paiement des loyers antérieurs au 20 novembre 2015 prescrite. CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 1er février 2008 sont réunies à la date du 28 novembre 2018 et qu'en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date. DIT que Mme [H] [D] est occupante sans droit, ni titre de l'immeuble sis [Adresse 1] [Adresse 1] depuis le 28 novembre 2018. CONDAMNE Mme [H] [D] à payer à M.[Z] [O], Mme [T] [O] et Mme [H] [P], venant aux droits de M. [N] [O] son époux décédé, la somme de 4 713,84 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2018. REJETE la demande de délais de paiement de Mme [H] [D] CONDAMNE Mme [H] [D] à payer à M. [Z] [O], Mme [T] [O] et Mme [H] [P], venant aux droits de M. [N] [O] son époux décédé, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 586,24 euros à compter du 28 novembre 2018 et ce, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés. ORDONNE, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de Mme [H] [D] des locaux donnés à bail sis [Adresse 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et ce, sous astreinte de 10 euros par jour de retard. DIT qu'il sera procédé, conformément à l'article L433-I du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer. RAPPELE que I'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L412,-1 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Mme [H] [D] à payer à M. [Z] [O], Mme [T] [O] et Mme [H] [P], venant aux droits de M. [N] [O] son époux décédé, la somme de 500 euros au titre de I'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER Mme [H] [D] aux entiers dépens REJETE toutes autres demandes. ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision. Par déclaration au greffe en date du 26 septembre 2019, Mme [D] a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite: INFIRMER le jugement du tribunal d'Instance de TOULON du 16 juillet 2019 en ce qu'il a : -REJETE la demande de Mme [D] tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer en date du 28 septembre 2018 -CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 1er février 2018 sont réunies à la date du 28 novembre 2018 et qu'en conséquence le bail se trouve résilié à cette date -CONDAMNE Mme [H] [D] à payer Monsieur [Z] [O], Madame [T] [O] et Madame [H] [P] la somme de 4 7l3,84 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2018 -REJETE la demande de délais de paiement de Mme [H] [D] -CONDAMNE Mme [H] [D] à payer à M. [Z] [O], Mme [T] [O] et Mme [H] [P], venant aux droits de M. [N] [O] son époux décédé une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 586,24 € à compter du 28 novembre 2018 et ce jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés ET STATUANT A NOUVEAU A titre principal DECLARER nul et de nul effet le commandement de payer du 28 septembre 2018 de la SCP PASTOR ALAVOINE, faute de comporter un décompte précis des loyers et charges réclamés. A titre subsidiaire DIRE ET JUGER que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 1er février 2018 ne sont pas réunies à la date du 28 novembre 2018 et qu'en conséquence le bail n'est pas résilié. A titre très subsidiaire ACCORDER des délais de paiement dans la limite de trois années à Mme [D] pour s'acquitter de la dette locative après avoir vérifié tout élément constitutif de la dette locative. En tout état de cause DEBOUTER M.[Z] [O], Mme [T] [O] et Mme [H] [P] de l'ensemble de leurs demandes de paiement, fins et conclusions. CONDAMNER in solidum M. [Z] [O], Mme [T] [O] et Mme [H] [P] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER in solidum M.[Z] [O], Mme [T] [O] et Mme [H] [P] aux entiers dépens, ceux de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Christophe HERNANDEZ, qui y a pourvu sur son affirmation de droit. A l'appui de son recours, elle fait valoir : - qu'elle a quitté les lieux, - que le commandement de payer est nul pour ne pas contenir de décompte détaillé des sommes dues, - que faute de diagnostic de performance énergétique l'indexation du loyer est impossible, - que le décompte du notaire n'ayant pas pris en compte les règlements faits à titre subsidiaire la clause résolutoire n'est pas acquise, - que ce bail a été signé alors qu'elle était la compagne du fils de la bailleresse dont ils s'occupaient, - que le montant de la dette est faux comme celui des intérêts, - qu'elle a été victime d'un harcèlement et qu'aucune tentative de règlement amiable du litige n'a eu lieu, - qu'elle sollicite de larges délais de paiement. Les consorts [O] [P] concluent : Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ; Y ajoutant, Condamner Mme [H] [D] à payer à l'indivision successorale [X] [O], entre les mains de Maître [M] la somme de 1.907,43 € au titre de la dette locative arrêtée au 7 mai 2021 (6.621,27 €, déduction faite des sommes allouées par le jugement querellé) ; Condamner Mme [D] à verser aux concluants une somme de 2.000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; La condamner aux entiers dépens en application des articles 696 et 699 du même code ; A titre subsidiaire, Prononcer la résiliation judiciaire du bail d'habitation au 28 novembre 2018 pour motif légitime et sérieux en raison des manquements répétés de la locataire à l'obligation principale de payer son loyer, et d'exécuter les termes de l'arrêt de la cour d'appel d'AIX-EN-PROVENCE du 28 octobre 2014 : 2 602,88 x 17 mois de septembre 2015 à janvier 2017 (indice de base 114,30 en 2008 - nouvel indice 125,29) 603,93 € de février 2017 à janvier 2018 (nouvel indice 125,50) 610,28 € de février 2018 à janvier 2019 (nouvel indice 126,82) 620,92 € de février 2019 à janvier 2020 (nouvel indice 129,03) 626,84 € de février 2020 à janvier 2021 (nouvel indice 130,26) 628,09 € de février à avril 2021 (nouvel indice 130,52) Ordonner par suite l'expulsion de Mme [H] [D], et de tous occupants de son chef, passé le délai d'un mois à compter du prononcé de la décision à intervenir, avec le concours de la force publique, et sous astreinte de 200,00 € par jour de retard ; Condamner Mme [H] [D] à payer à l'indivision successorale [X] [O], entre les mains de Maître [M] la somme de 6.621,27 € au titre des loyers impayés arrêtés au 7 mai 2021 (à compter du mois de septembre 2015) ; La condamner encore au paiement d'une somme de 610,28 € à titre d'indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 28 novembre 2018, date de la résiliation judiciaire souhaitée, ce avec indexation habituelle en la matière, ou à tout le moins de 628,09 € à compter de la date de l'arrêt à intervenir, avec indexation, jusqu'à la libération totale et effective des lieux avec remise des clefs ; Condamner Mme [H] [D] au paiement de la somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel, outre les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expulsion. Débouter Mme [D] de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires à celles des requérants. Ils soutiennent : - que l'appelante leur doit compte tenu de la prescription triennale de septembre 2015 à septembre 2018 la somme de 4 848,63€, - que l'appelante a été expulsée le 30 juillet 2021, du fait de l'exécution provisoire du jugement, - que le commandement de payer a en annexe un décompte très précis du notaire, - que le loyer indexé n'a jamais été contesté par la locataire qui l'a réglé et qu'aucune charge ne s'y ajoute de sorte qu'il était aisé à la locataire de connaître les sommes dues et de vérifier le décompte, - que le commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette reste valable pour la partie non contestable de celle-ci, - qu'à la suite du commandement l'appelante n'a pas régularisé sa dette dans les deux mois de sorte que la clause résolutoire est acquise au 28 novembre 2018, - que les travaux dont l'appelante fait état et qui sont contestés sont antérieurs au bail et les factures réglées pour le compte de la bailleresse atteintes par la prescription, ou d'ores et déjà compensées avec des loyers en accord avec le notaire, - que subsidiairement il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non paiement répété des loyers, - qu'ils s'opposent à tout délai de paiement, l'appelante n'ayant rien réglé au titre de sa dette résultant de l'arrêt de 2014 et échouant à régler le loyer courant outre la dette locative qui s'est creusée depuis cet arrêt. L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur la nullité du commandement de payer Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer signifié à la locataire le 28 septembre 2018 vise l'extrait de la comptabilité du notaire chargé de la succession de la de cujus arrêté au 13 août 2018, permettant d'appréhender le détail des sommes dues pour la période du 23 juin 2009 au 23 juillet 2018, outre des sommes versées par l'appelante au titre du bail, lui permettant d'avoir une vision très précise de sa dette. Il ressort de ce commandement de payer un arriéré locatif sur la période de septembre 2015 à septembre 2018 de 4 848,63€. Pour autant, aucun diagnostic de performance énergétique n'est annexé au bail objet des présentes signé le 1er février 2008 alors qu'il est obligatoire depuis le 1er juillet 2007. Or l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G au sens de l'article L173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, de sorte que faute de DPE aucune révision ni majoration ne s'applique au logement objet des présentes. Pour autant, le commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette reste valable pour la partie non contestable de celle-ci. Ainsi, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande en nullité du commandement de payer. Sur la prescription de l'action en paiement des loyers et le montant de la dette locative au 23 juillet 2018 selon décompte du 13 août 2018 Il n'est pas fait appel de la disposition du jugement selon laquelle l'action tendant à obtenir le paiement des loyers antérieurs au 20 novembre 2015 est prescrite. Sur la période du 20 novembre 2015 au 23 juillet 2018 la locataire a versé la somme de 14 104,46€ alors qu'elle aurait dû verser la somme de 17 600€ (32 mois à 550€) de sorte que la dette locative est de 3 495,54€. Sur la constatation de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le premier juge retenant que le contrat de bail du 1er février 2008 contient en son article 29 une clause résolutoire, que le commandement de payer visant cette clause et la dette locative est demeuré infructueux pendant deux mois, a, à juste titre, constaté la résiliation du bail litigieux à compter du 28 novembre 2018, prononcé l'expulsion de la locataire et condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation. Cette dernière en raison de ce qui précède ne saurait être supérieure à 550€ par mois. Sur la montant de la dette locative arrêtée au 7 mai 2021 Il résulte du décompte de la dette locative du 7 mai 2021 que l'appelante a versé pour la période du 20 novembre 2015 au 27 avril 2021 la somme de 37 050,14€, or elle aurait dû verser sur cette période la somme de 36 300€ (66 mois à 550€ loyer non révisé). Aussi, l'appelante a apuré sa dette locative au 27 avril 2021, de sorte que sa demande de délais de paiement est sans objet. Par ailleurs, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de la locataire au titre des frais d'obsèques, déjà compensés avec une dette locative antérieure, d'une facture d'un plombier relative à un cumulus dont le paiement n'est pas justifié et du paiement de frais hospitaliers pour la de cujus réglés le 11 février 2009 donc prescrits. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME le jugement rendu le 16 juillet 2019 par le Tribunal d'instance de Toulon SAUF en ce qu'il a: CONDAMNE Mme [H] [D] à payer Monsieur [Z] [O], Madame [T] [O] et Madame [H] [P] la somme de 4 713,84 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2018 CONDAMNE Mme [H] [D] à payer à M. [Z] [O], Mme [T] [O] et Mme [H] [P], venant aux droits de M. [N] [O] son époux décédé une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 586,24 € à compter du 28 novembre 2018 et ce jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés, Statuant à nouveau, CONDAMNE Mme [H] [D] à payer Monsieur [Z] [O], Madame [T] [O] et Madame [H] [P] la somme de 3 495,54€ au titre de la dette locative au 23 juillet 2018 selon décompte du 13 août 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2018, CONDAMNE Mme [H] [D] à payer à M. [Z] [O], Mme [T] [O] et Mme [H] [P], venant aux droits de M. [N] [O] son époux décédé une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 550€ à compter du 28 novembre 2018 et ce jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés, CONSTATE que la dette locative est apurée au 27 avril 2021 selon décompte arrêté au 7 mai 2021, Y ajoutant, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT