Tribunal judiciaire, 07 juin 2024. 24/01307

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 07/06/2024 à : Madame [Z] [K] Copie exécutoire délivrée le : 07/06/2024 à : Me TOURNIER  Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/01307 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35BZ N° MINUTE : 5/2024 JUGEMENT rendu le vendredi 07 juin 2024 DEMANDERESSE Madame [I] [T] épouse [G] venant aux droits de Madame [T] [S], demeurant [Adresse 1] Représentée par Me TOURNIER, avocat au barreau de PARIS DÉFENDERESSE Madame [Z] [K], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Florian PARISI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 mars 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 juin 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier Décision du 07 juin 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/01307 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35BZ EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 20 octobre 2014, prenant effet le 1 novembre 2014, Mme [S] [T] a consenti un bail à usage d'habitation à Madame [Z] [K], pour un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 772 euros, outre 125 euros de provision sur charges, pour une durée de trois ans renouvelables. Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2023, Mme [I] [T], venant aux droits de Mme [S] [T], a donné congé pour vendre à la locataire, à effet au 31 octobre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 04 décembre 2023, Mme [I] [T] a fait assigner Madame [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir : déclarer valable le congé pour vente délivré le 21 mars 2023,constater la déchéance de plein droit de Mme [Z] [K] de tout titre d’occupation,ordonner l'expulsion sans délai de la locataire et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, assistance de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,condamner Madame [Z] [K] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à complète libération des lieux, se caractérisant par la remise des clés et l'état des lieux de sortie,7593,88 euros au titre des loyers et charges impayés, et indemnités d'occupation échéance de novembre 2023 incluse,condamner Madame [Z] [K] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. L'affaire a été appelée à l'audience du 26 mars 2024. A l'audience du 26 mars 2024, Mme [I] [T], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle ajoute demander, à titre subsidiaire, la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire, en raison de ses impayés de loyers, demande dont il ne sera pas tenu compte, faute d’avoir été formée de façon contradictoire. Mme [I] [T] actualise en outre, à l’audience, la dette locative à la somme de 10 602,88 euros, échéance de mars 2024 incluse. Au soutien de ses prétentions, elle explique que Madame [Z] [K] n'a jamais donné suite au congé pour vente délivré le 21 mars 2023, et qu’elle s’est maintenue dans les lieux, malgré plusieurs relances de sa part. Elle ajoute que l’occupante a cessé de payer le loyer. Madame [Z] [K], régulièrement citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représentée. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées. Sur la demande de validation de congé Aux termes de l'article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 : « I- Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre son logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire d’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier (...). II- Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (…).A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. (…). Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification ». En l'espèce, par acte de commissaire de justice signifié le 21 mars 2023, Mme [I] [T] a délivré à Madame [Z] [K] un congé pour vente, comportant le prix de vente, à effet au 31 octobre 2023. En application des règles susvisées, il convient de constater que ce congé a été valablement délivré à la locataire. En conséquence, Madame [Z] [K], qui n’y a manifestement donné aucune suite, et qui n’a pas comparu pour contester cet état de fait, se trouve occupante des lieux sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2023. Sur l'indemnité d'occupation Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.   En conséquence, au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite du bail augmenté des accessoires.   L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [I] [T] ou à son mandataire. Il y a donc lieu de condamner Madame [Z] [K] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges. Sur la dette locative Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ». En l'espèce, Mme [I] [T] produit aux débats un décompte daté du 5 mars 2024, dont il résulte que la dette locative s'élève désormais à la somme de 10 602,88 euros, échéance de mars 2024 incluse. Madame [Z] [K], non comparante, n'apporte de ce fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Au regard des obligations prévues dans le contrat de bail, de la précision du décompte du 5 mars 2024, il convient de condamner Madame [Z] [K] à payer à la bailleresse la somme de 10 602,88 euros à la bailleresse, au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation, échéance de mars 2024 incluse. Sur l’expulsion   Le bail se trouvant résilié à compter du 31 octobre 2023, il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Sur la demande d’astreinte pour quitter les lieux   Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. La résistance du défendeur à l’exécution de la décision n’est à ce stade pas établie. En conséquence, la demande d’astreinte est rejetée. Sur la réduction du délai d'expulsion Aux termes de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, « si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. (…). Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». Aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. En conséquence, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur les dépens   Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.   Madame [Z] [K], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance.   Sur les frais non compris dans les dépens   Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.   Il y a lieu de condamner Madame [Z] [K], tenue aux dépens, à payer à Mme [I] [T] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.   Sur l’exécution provisoire   Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.   Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.   En l'espèce, compte tenu du trouble constitué par l’occupation sans droit ni titre du logement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS,   La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, Constate la résiliation du bail d'habitation conclu le 20 octobre 2014 entre Mme [S] [T], aux droits de laquelle vient Mme [I] [T], d'une part, et Madame [Z] [K] d'autre part, pour un logement situé [Adresse 2], par l'effet du congé pour vente délivré le 21 mars 2023, à compter du 31 octobre 2023 ; Condamne Madame [Z] [K] à payer à Mme [I] [T], la somme de 10 602,88 euros (dix-mille-six-cent-deux euros et quatre-vingt -huit centimes) au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation, échéance de mars 2024 incluse, Condamne Madame [Z] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de l’échéance d’avril 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clés en mains propres aux bailleurs ; Ordonne à Madame [Z] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ; Ordonne à défaut de libération volontaire l’expulsion de Madame [Z] [K] et de celle de tous occupants de son chef des lieux situés au [Adresse 2], avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique ; Rappelle que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, Rappelle que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne Madame [Z] [K] à payer à Mme [I] [T] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ; Condamne Madame [Z] [K] aux dépens. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 juin 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.   Le Greffier                                                              La Juge