Cour d'appel, 12 décembre 2022. 21/00509

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 10 ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2022 REQUÊTE EN RECTIFICATION D'ERREUR MATÉRIELLE (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00509 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC4OE Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Octobre 2020 -Tribunal de Commerce de MELUN - RG n° 2018F00279 DEMANDEUR À LA REQUÊTE S.A.R.L. COMBS GESTION Ayant son siége social [Adresse 2] [Localité 5] N° SIRET : 438 846 784 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par Me Nathalie DUQUESNE de la SCP SCPA DAGNEAU-BACHIMONT & DUQUESNE, avocat au barreau de MELUN DÉFENDEUR À LA REQUÊTE S.C.I. BLUE Ayant son siége social [Adresse 3] [Localité 4] N° SIRET : 450 318 514 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par Me Hélène SOULIÉ, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvie CASTERMANS, Magistrate honoraire, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Edouard LOOS, Président Madame Christine SIMON ROSSENTHAL, Présidente Madame Sylvie CASTERMANS, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Edouard LOOS, Président et par Sylvie MOLLÉ, Greffier présent lors du prononcé. FAITS ET PROCÉDURE La Sci Blue est une société civile immobilière, spécialisée dans le secteur d'activité de la location de terrains et d'autres biens immobiliers. La société Combs Gestion « La vitrine de l'immobilier » est une société à responsabilité limitée, spécialisée dans le secteur d'activité des agences immobilières. Par contrat en date du 28 mai 2010, la Sci Blue et la société Combs Gestion « La vitrine de l'immobilier » ont signé un mandat de gérance, concernant un appartement, une cave et un parking, situés dans l'ensemble immobilier situé [Adresse 1], plus précisément : - Lot n° 460.289 : Dans le bâtiment M2, escalier unique au quatrième étage en face à droite en sortant de l'ascenseur un appartement de type 3 pièces principales, comprenant : entrée, cuisine, séjour avec balcon, dégagement, rangement, deux chambres, salle de bains, WC - Lot n°0460.207 : Dans le bâtiment M2 escalier unique au sous-sol, une cave portant le numéro 19. - Lot n° 0460.568 : un parking extérieur portant le n°4. La rémunération du mandataire était fixée à 5,5 % des loyers hors taxes. La Sci Blue a souscrit à une assurance « garantie des loyers impayés » dans le cadre du contrat de gérance signé avec la société Combs Gestion. La Sci Blue versait à la société Combs Gestion un montant variant en fonction du loyer, pour bénéficier de cette garantie des loyers-impayés, soit la somme de 34,47 euros depuis le mois de janvier 2014, la somme de 34,63 euros depuis le mois d'octobre 2014, puis la somme de 29,30 euros. Dans le cadre de l'exécution de son mandat de gérance, la société Combs Gestion a consenti un bail d'habitation concernant les trois lots susvisés, par acte sous seing privé daté du 15 septembre 2010, au profit de Monsieur [W] [V] et Madame [I] [J] épouse [V]. La société Combs Gestion avait l'obligation de percevoir les loyers des époux [V] pour le compte de la Sci Blue, d'adresser à son mandant les justificatifs des dépenses réalisées pour son compte et d'adresser chaque mois son compte-rendu de gérance à la Sci Blue. Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 13 mars 2014, la Sci Blue a demandé à la société Combs Gestion de lui adresser les justificatifs des sommes suivantes débitées par son mandataire sur son compte : 478,01 euros mentionnés sur le compte-rendu de juillet 2011, 249,00 euros mentionnés sur le compte-rendu de décembre 2011 268,36 euros mentionnés sur le compte-rendu de juin 2012, 860,98 euros mentionnés sur le compte-rendu d'octobre 2012, 172,66 euros mentionnés sur le compte-rendu de février 2014. La Sci Blue a également demandé à son mandataire de lui justifier la somme de 1 351,49 euros déduite par la société Combs Gestion en septembre 2012, de nouveau sans explication. Enfin, la Sci Blue a souligné auprès de son mandataire l'erreur de calcul concernant ses propres honoraires qui s'élèvent à 5,5% comme prévu expressément dans le contrat. La société Combs Gestion n'a pas répondu aux demandes susvisées de la Sci Blue. A compter du mois de mai 2015, elle a cessé d'adresser à la Sci Blue ses compte-rendu de gérance, et d'adresser les loyers perçus pour son compte. Par courriels datés des 4 août 2015, 1er septembre 2015 et 4 novembre 2015, la Sci Blue a rappelé à la société Combs Gestion ses obligations et lui a réclamé, tant la communication des compte-rendu de gérance, que le versement des sommes perçues pour son compte conformément à son mandat de gérance. Ces trois courriels sont restés sans réponse. Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 25 novembre 2015, le conseil de la Sci Blue a mis en demeure la société Combs Gestion de lui adresser l'ensemble des pièces requises.   En réponse, par courriel daté du 9 décembre 2015, la société Combs Gestion a adressé au conseil de la Sci Blue une copie du bail consenti au profit de Monsieur et Madame [V] et un « récapitulatif des loyers perçus entre juin et novembre 2015 » sans les compte-rendus de gérance. Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 9 mai 2016, le conseil de la Sci Blue a adressé une nouvelle mise en demeure. Par courrier du 29 juin 2016, la Sci Blue a de nouveau sollicité de la société Combs Gestion le paiement des sommes dues au titre des loyers perçus des locataires [V], ainsi que le duplicata des factures mentionnées sur les compte-rendu de gérance et l'accès à son compte en ligne pour consulter les actes effectués par son mandataire en son nom. La société Combs Gestion n'a pas apporté de réponses. C'est dans ces conditions que la Sci Blue a saisi le président tribunal de commerce de Melun statuant en référé pour obtenir la communication de la copie intégrale du mandat de gérance n°410 signé le 28 mai 2010 ainsi que les compte-rendu de gérance complets pour les années 2015 à 2017, par la société Combs Gestion. Le juge des référés a renvoyé les parties à se pourvoir au fond sur les autres demandes. La société Combs Gestion n'a procédé à aucun remboursement des sommes à la Sci Blue et n'a communiqué aucun des justificatifs à son mandant. Par acte d'huissier de justice en date du 28 juin 2018, la Sci Blue a fait assigner la Sarl Combs Gestion « La vitrine de l'immobilier » devant le tribunal de commerce de Melun. Par jugement rendu le 5 octobre 2020, le tribunal de commerce de Melun a statué comme suit : - Condamne la Sarl Combs Gestion « La vitrine de l'immobilier » à payer à la Sci Blue la somme de 8 797,80 euros TTC, - Dit n'y avoir lieu à dommages et intérêts pour résistance abusive, - Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision, - Condamne la Sarl Combs Gestion « La vitrine de l'immobilier » à payer à la Sci Blue la somme de mille euros TTC (1 000 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne la Sarl Combs Gestion « La vitrine de l'immobilier » en tous les dépens dont frais de greffe liquidés à la somme de 73,22 euros TTC. - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Par déclaration du 30 décembre 2020, la société Combs Gestion a interjeté appel du jugement. Par dernières conclusions signifiées le 27 septembre 2021, la société Combs Gestion demande à la cour de : - Infirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a condamné la Sarl Combs Gestion à payer à la Sci Blue la somme de 8 797,80 euros TTC, Par voie de conséquence, statuer à nouveau, - Débouter la Sci Blue de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - Débouter la Sci Blue de sa demande de remise de l'ensemble des justificatifs de charge depuis 2011, ainsi que les justificatifs de récupération de la taxe des ordures ménagères et de la garantie locative, - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à dommages et intérêts pour résistance abusive, - Condamner la Sci Blue au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - Condamner la Sci Blue en tous les dépens. Par dernières conclusions signifiées le 28 juin 2021, la Sci Blue demande à la cour de : Vu les articles 1103, 1104, 1231-1 et 1992 du code civil, - Recevoir la Sci Blue en son appel incident et de l'y déclarer bien fondée ; Y faisant droit, - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité la condamnation de la Sarl Combs Gestion à la somme de 8 797,80 euros au titre des sommes imputées à tort et de façon arbitraire et injustifiée au préjudice de la Sci Blue par son mandataire ; - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à dommages et intérêts pour résistance abusive ; - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la Sci Blue de sa demande de remise des justificatifs des apurements de charges et du paiement de la garantie locative ; - Confirmer le jugement entrepris sur le reste. Statuant à nouveau, - Condamner la Sarl Combs Gestion à payer à la Sci Blue la somme de 12 408,75 euros, au titre des sommes imputées à tort et de façon arbitraire et injustifiée au préjudice de la Sci Blue par son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement entrepris ; - Ordonner la remise par la Sarl Combs Gestion à la Sci Blue de l'ensemble des justificatifs des apurements de charges depuis 2011 jusqu'à ce jour, faisant état des charges des deux syndics en exercice AJA et Convergence, et y compris les justificatifs de la récupération de la taxe des ordures ménagères depuis 2011 jusqu'à ce jour, ainsi que de l'ensemble de justificatifs de paiement depuis mai 2015 jusqu'à ce jour de la garantie locative souscrite par la Sarl Combs Gestion pour le compte de la société Sci Blue, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; - Condamner la Sarl Combs Gestion à payer à la Sci Blue la somme de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles en sa qualité de mandataire ; - Débouter la Sarl Combs Gestion de son appel, ses demandes, fins et conclusions. Pour le surplus, - Condamner la Sarl Combs Gestion à payer à la Sci Blue une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. SUR CE, LA COUR Sur le montant du préjudice, Le tribunal de commerce a retenu la somme totale de 8.797,80 euros au titre des manquements contractuels de la sarl Combs Gestion en indiquant que les autres montants n'étaient pas justifiés. Il est constant que par contrat conclu le 28 mai 2010, la Sci Blue a confié à la société Combs-gestion un mandat de gérance n° 410, concernant un appartement au 4 ème étage face droite, une cave et un parking appartenant à la Sci Blue et situés dans l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] (Pièce n°1 et n°15). Les lots visés par ce mandat étaient les lots n° 460.289, 460.207 et 460.568 ainsi que le contrat de location signé le 15 septembre 2010 par M. [V] et Mme [J]. Il est également établi que le mandat de gestion n° 368, liant la sci Blue et la sarl Combs Gestion ayant été résilié depuis le mois de janvier 2014, ( pièce 18 ) le présent litige ne porte que sur le mandat n° 410. Par ailleurs, la SAGIM, syndic général de la copropriété ayant été placée en redressement judiciaire en 2011, la société Convergence a été désignée en qualité de syndic secondaire et la société AJA en qualité de syndic principal. Le cabinet 'Immo de France ' n'est donc pas partie au litige. Il s'en déduit que, parmi les pièces visées par la société Combs Gestion, au titre des sommes imputées à la sci Blue, seront écartées les pièces relatives au mandat n° '368" , les pièces ne concernant pas les lots lots n° 460.289, 460.207 et 460.568, ainsi celles émanant du cabinet 'Immo de France'. Le mandat de gérance n°410 confié à la société Combs Gestion l'obligeait en qualité de mandataire, à accomplir tous actes d'administration concernant le bien immobilier précité, et notamment : Encaisser, percevoir tous loyers, charges, dépôts de garantie, provisions et plus généralement toute somme ou valeur relative au bien géré ; Procéder à tous règlement dans le cadre de la même administration et notamment payer les charges de copropriété, acquitter sur demande expresse du mandant les sommes dues au titre des impositions et taxes, les récupérer éventuellement auprès des locataires ; Rendre compte en adressant, par lettre simple, un rapport de gérance faisant état de tout ce qu'il aura perçu et dépensé. Ce rapport sera adressé au mandant tous les mois, tout comme le reversement du loyer, après déduction des honoraires dus au mandataire et travaux ou autres revenus éventuelles. Concernant l'obligation de percevoir les loyers des époux [V], la société Combs Gestion devait adresser à son mandant les justificatifs des dépenses réalisées pour son compte et un compte-rendu de gérance mensuel à la Sci Blue. S'il est acquis qu'à la suite de la saisine du juge des référés, la sarl Combs Gestion a communiqué de nombreuses pièces en vue de l'audience du 14 mars 2018 et notamment les comptes-rendus de gérance pour les années 2015 à 2017 (Pièces n°15 et 16), les pièces produites par la société Combs Gestion démontrent qu'elle n'a pas rempli ses obligations dans les délais impartis et que des dépenses mises à la charge du mandant sont injustifiées. Il sera fait droit à la demande de remboursement des sommes réclamées par la sci Blue, justifiée par les pièces versées aux débats et notamment par les factures 'Immo de France', les factures « Protim » (pièces 4-1 12-2 à 12-5 de mars 2014 à avril 2017). Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité la condamnation de la sarl Combs Gestion à la somme de 8.797,80 euros, et statuant à nouveau, condamner la sarl Combs Gestion à payer à la Sci Blue la somme de 12.408,75 euros euros au titre des manquements contractuels de la sarl Combs Gestion. Sur la demande de justificatifs Il résulte des développement précédents que la sarl Combs Gestion a communiqué tardivement les comptes-rendus de gérance pour les années 2015 à 2017, mais sans produire les documents relatifs aux 'apurements de charges' depuis 2011. Dans le cadre de l'exécution de son mandat, la société Combs Gestion avait l'obligation d'adresser régulièrement à son mandant les justificatifs des dépenses réalisées pour son compte. La société Combs Gestion conteste le bien fondé de la demande des justificatifs au titre des récupérations de la taxe des ordures ménagères, au motif que la sci Blue ne justifie pas lui avoir adressé les taxes foncières. Cependant, la société Combs-Gestion n'ayant pas produit l'ensemble des apurements de charges faisant état des charges générés par les deux syndics en exercice, AJA et Convergence, sera tenue de communiquer l'ensemble des justificatifs des apurements de charges depuis 2011 jusqu'à ce jour, faisant état des charges des deux syndics en exercice AJA et Convergence. De plus, la Sci Blue ayant souscrit une assurance « garantie des loyers impayés » dans le cadre du contrat de gérance conclu avec la société Combs-gestion, celle-ci devait lui adresser les justificatifs des dépenses réalisées pour son compe avec le compte rendu. Faute d'avoir rempli ces obligations, la Sci Blue est fondée en da demande de remise de l'ensemble des justificatifs de paiement depuis mai 2015 à 2018 de la garantie locative telle que figurant dans la mise en demeure du 9 mai 2016. Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point. Compte tenu des délais écoulés, l'astreinte n'apparaît plus nécessaire, elle ne sera pas ordonnée. Sur les dommages et intérêts Il résulte des éléments du dossier que la sci Blue justifie des difficultés rencontrées avec son mandataire, lequel a failli, de manière répétée, à ses obligations de communication, de rendre compte et a commis des erreurs comptables au préjudice de son mandant durant plusieurs années. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la sci Blue, et il lui sera alloué en réparation du préjudice subi une somme de 1 500 euros à ce titre. La société Combs Gestion, partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens. Il paraît équitable d'allouer à la sci Blue la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés en appel. PAR CES MOTIFS La cour, INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau CONDAMNE la Sarl Combs Gestion à payer à la Sci Blue la somme de 12 408,75 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ; ORDONNE la remise par la Sarl Combs Gestion à la Sci Blue de l'ensemble des justificatifs des apurements de charges depuis 2011 jusqu'à ce jour, faisant état des charges des deux syndics en exercice AJA et Convergence, de l'ensemble de justificatifs de paiement depuis mai 2015 jusqu'à ce jour de la garantie locative souscrite par la Sarl Combs Gestion pour le compte de la société Sci Blue ; CONDAMNE la Sarl Combs Gestion à payer à la Sci Blue la somme de 1500 euros, à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNE la Sarl Combs Gestion aux dépens ; CONDAMNE la Sarl Combs Gestion à payer à la Sci Blue une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT S.MOLLÉ E.LOOS