Texte intégral
Du 15 février 2024
5AA
PPP Référés
N° RG 23/01044 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X56Z
Société AQUITANIS
C/
[G] [M], [S] [M]
- Expéditions délivrées au défendeur
- FE délivrée au demandeur
Le 15/02/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 février 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, Magistrat à titre temporaire
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
Société AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 5] Métropole
RCS BORDEAUX 398 731 489
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Mme [B] [X] (Membre de l’entrep.) munie d’un pouvoir spécial
DEFENDEURS :
Monsieur [G] [M]
né le 15 Janvier 1988 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Présent
Madame [S] [M]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Présente
DÉBATS :
Audience publique en date du 22 Décembre 2023
PROCÉDURE :
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 5 mai 2010, prenant effet à la même date, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S] un logement situé [Adresse 4], Appartement 525 et une place de stationnement N° PLMPE0011 située à la même adresse.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2023, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait délivrer à Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S] un commandement de payer la somme de 2804.35 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2023, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a assigné Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 21 septembre 2023 aux fins de voir
Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des Charges locatives et non production d'un justificatif d'assurance et les dire sans droit ni titre d'occupation conformément aux dispositions des articles 7g et 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989,Ordonner en conséquence votre expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de votre chef du logement que les qu'ils [Adresse 4] et de l'annexe N° PLMPE0011 à usage de parking individuel extérieur située [Adresse 6], et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
Les condamner SOLIDAIREMENT au paiement à titre provisionnel de la somme de 3350,05 Euros correspondant au montant des loyers et charges impayés à ce jour, avec intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du code civil,
Les condamner SOLIDAIREMENT au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant qu'il y aura lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s'est trouvé résilié et ce jusqu'à votre départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de votre chef conformément aux dispositions de l'article 1760 du code civil,
Les condamner SOLIDAIREMENT au paiement de la somme de 150,00 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamner SOLIDAIREMENT aux entiers dépens de l'instance et de ses suites conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
A l'audience du 21 septembre 2023, l'affaire a été renvoyée au 22 décembre 2023.
Lors de l'audience du 22 décembre 2023, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, régulièrement représenté, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 3276.13 euros au 19 décembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique ne pas être opposé à l'octroi de délai de paiement.
En défense, Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S] comparaissent et exposent qu'ils ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation.
Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 15 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 25 mai 2023, soit au moins deux mois avant la date de l’audience du 21 septembre 2023.
L'établissement public bailleur justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 24 janvier 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit - également - l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux places de stationnement louées accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à la place de stationnement louée par l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT à Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S].
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.
L'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait signifier à Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 2804.35 euros au titre des loyers échus et d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 26 janvier 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7g de la même loi.
Si les locataires ont justifié à l'audience de la régularisation de l'assurance locative, ils n’ont pas réglé les causes dudit commandement de payer dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 27 mars 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que :
- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
- ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
- si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats que Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S] ont repris le paiement du loyer courant. De plus, Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S] sont en situation de régler le montant de leur dette compte tenu de diverses allocations et source de revenu prochaine pour Monsieur [M] [G].
Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S] seront tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (647.90 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3276.13 euros à la date du 19 décembre 2023.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S] seront donc condamnés au paiement de la somme de 3276.13 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 19 décembre 2023 – échéance du mois de novembre 2023 incluse.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er décembre 2023.
Sur la solidarité
Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En application de l'article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l'article 220 du même code.
En l'espèce, Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S] sont mariés.
De plus, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « Sauf exceptions légales, s'il existe plusieurs preneurs, ils sont conjointement et solidairement responsables du paiement des loyers et des charges, travaux locatifs et indemnités d'occupation ».
Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail et des articles 220 et 1751 du Code civil.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S] à verser à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 50 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 27 mars 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 5 mai 2010 entre Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S] et l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, relatif au logement situé [Adresse 4] et la place de stationnement N° PLMPE0011 située à la même adresse ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 3276.13 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 19 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 33 mois à raison de 32 mensualités successives de 100 euros chacune, suivies d'une 33ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et (indemnité) de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu'en ce cas, à défaut pour Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (647.90 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S] à son paiement à compter du 1er décembre 2023, jusqu'à libération effective des lieux ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CAF et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [G] et Madame [M] [S] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
