Cour d'appel, 22 février 2024. 23/11434

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 22 FEVRIER 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/11434 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH4AK Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Juin 2023 -Président du TJ de MEAUX - RG n° 22/00838 APPELANTE S.A.S. TRADER EQUIPEMENT, RCS de Paris sous le n°821 202 991, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 5] Représentée par Me Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE-FONTAINE-DESENLIS, avocat au barreau de MEAUX, présent à l'audience INTIMES M. [V] [T] [Adresse 1] [Localité 6] Défaillante, déclaration d'appel signifiée le 31.08.2023 à étude d'huisser S.C.I. LA CARRELINE, RCS de Reims sous le n°423 551 746, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 7] [Localité 3] Représentée par Me François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX, présent à l'audience COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, Greffier lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - PAR DEFAUT - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2018, la SCI La Carreline a loué à la société Trader Equipement un entrepôt de 260 m² environ situé à [Localité 8] (Seine-et-Marne), [Adresse 2], pour l'exercice de l'activité de « stockage de matériels pour les salles de sport dans les limites imposées par les spécifications techniques et de sécurité suivant la réglementation en vigueur », ce, pour une durée de neuf années du 15 juillet 2018 au 14 juillet 2027, et un loyer annuel de 6.240 euros hors taxes et hors charges, soit 520 euros par mois. Par acte sous seing privé du 15 juillet 2018, M. [T] s'est porté caution solidaire des engagements de la société Trader Equipement. Des loyers étant demeurés impayés, par exploits du 19 avril 2022, délivré au siège social de la société Trader Equipement, et du 28 avril 2022, délivré au local loué 2022, la SCI La Carreline a fait délivrer à la société Trader Equipement un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, pour une somme principale de 3.471,67 euros, selon décompte arrêté au 15 avril 2022, outre le coût des actes, soit une somme totale de 3.696,41 euros (voir motifs). Ces commandements de payer ont été dénoncés à M. [T], en sa qualité de caution, par exploit du 31 mai 2022. Exposant que les causes du commandement sont demeurées impayées, par acte d'huissier de justice signifié les 12 et 17 août 2022, la SCI La Carreline a fait assigner la société Trader Equipement et M. [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux. Par ordonnance contradictoire du 07 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux, a : - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Trader Equipement tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer ; - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 mai 2022 ; - ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société Trader Equipement et de tout occupant de son chef de l'entrepôt de 260 m² qui lui est donné à bail par la SCI La Carreline, situé à [Localité 8] (Seine-et-Marne), [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; - dit n'y avoir lieu à fixation d'une astreinte ; - dit, en cas de besoin, que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution ; - fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Trader Equipement, à compter du 29 mai 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; - condamné par provision la société Trader Equipement à payer à la SCI La Carreline la somme de 14.633,23 euros selon décompte arrêté au mois de mai 2023 inclus, déduction à faire des sommes réclamées au titre des charges HT ; - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI La Carreline de conservation du dépôt de garantie - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société La Carreline de condamnation de la société Trader Equipement à lui payer une somme de 1.463,32 euros au titre de la clause pénale ; - dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI La Carreline de condamnation solidaire de M. [T] ; - rejeté les demandes des parties formées en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Trader Equipement aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Par déclaration du 28 juin 2023, la société Trader Equipement a interjeté appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 18 décembre 2023, la société Trader Equipement demande à la cour, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, des articles L. 145-45 et suivants du code de commerce et de l'article 834 du code de procédure civile, de : - infirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a : déclaré acquise la clause résolutoire à la date du 28 mai 2022, ordonné l'expulsion de la société Trader Equipement et tout occupant de son chef, condamné à titre provisionnel à la somme de 14.633,23 euros, Statuant à nouveau, - juger que les décomptes à l'appui des commandements de payer des 19 et 28 avril 2022 sont erronés et non identifiables ; En conséquence, - juger nul et de nul effet les commandements de payer des 19 et 18 avril 2022 ; A titre subsidiaire, - juger qu'il existe une contestation sérieuse sur les loyers réclamés ; En conséquence, - inviter la société La Carreline à mieux se pourvoir ; En tout état de cause, - condamner la SCI La Carreline à payer à la société Trader Equipement la somme de 3.000 dépens. Elle expose notamment que : - le lot loué étant un ancien bâtiment industriel, bordé d'un cours d'eau un diagnostic aurait dû lui être remis quant au risque d'inondations et un autre quant à la pollution des sols, - le décompte qui accompagne le commandement de payer visant la clause résolutoire mélange les deux locaux loués, de sorte qu'il est impossible de reconstituer le montant qui figure dans ledit commandement, à savoir la somme de 3.471, 67 euros, alors qu'au surplus, les loyers sont énoncés toutes taxes comprises, que loyers et charges ne sont pas distingués, que la taxe foncière est calculée sur le bâti et le non bâti, et que l'électricité et tmanifestement revendue, de sorte que le commandement délivré est nul, - il existe de plus une problématique d'isolation, les lieux n'étant pas conformes à leur destination. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 décembre 2023, la SCI La Carreline demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1224, 1225, 1227, 1228, 1229, 1728 et 1741 du code civil et des articles 695, 696, 700 et 834 du code de procédure civile, de : - débouter la société Trader Equipement de toutes ses demandes ; - confirmer l'ordonnance du juge des référés du 7 juin 2023 en toutes ses dispositions ; - faire droit à l'appel incident de la SCI La Carreline ; En conséquence, - constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 16 juillet 2018 consenti par la SCI La Carreline à la société Trader Equipement pour les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8] est acquise ; - constater, en conséquence, la résiliation du bail à compter du 28 mai 2022 ; - ordonner l'expulsion de la société Trader Equipement et de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir, et sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard ; - ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans tel garde-meubles du choix du demandeur, aux frais, risques et périls du défendeur ; - condamner, à titre provisionnel, la société Trader Equipement au paiement, au profit de la SCI La Carreline, des sommes suivantes : 20.895,43 euros au titre des loyers et charges exigibles arrêtés au mois de décembre 2023, 2.089,54 euros au titre de la clause pénale, une somme équivalente aux loyers et charges à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2024 jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ; - autoriser la SCI La Carreline à conserver le dépôt de garantie qui a été versé par le locataire ; - condamner la société Trader Equipement au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Trader Equipement aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer des 19 et 28 avril 2022. Elle expose notamment que : - elle est recevable à solliciter l'expulsion de la société Trader Equipement sous astreinte, étant précisé que celle-ci a profité de la procédure pour s'abstenir de régler toute somme, - l'expulsion de l'appelante devra être ordonnée sous astreinte, alors qu'elle est redevable de la clause pénale, - les loyers dont s'agit sont assujettis à la TVA, - s'agissant du défaut de diagnostic, aucun préjudice n'en est issu, ni aucune contestation sur le montant des sommes dues, - le décompte qui accompagne le commandement est clair, la taxe foncière étant prévue par le bail et son calcul justifié, - si des désordres apparaissent, il s'agit d'un défaut d'entretien du preneur. Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, il est constant que les 19 et 28 avril 2022, la SCI La Carreline a fait délivrer à la société Trader Equipement un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme en principal de 3.471,67 euros, selon décompte arrêté au 15 avril 2022, outre le coût des actes, soit une somme totale de 3.696,41 euros. La SCI La Carreline soutient que dans le mois de ce commandement, ses causes n'ont pas été réglées, ce qui n'est pas contesté. La société Trader Equipement soutient toutefois que le décompte annexé au commandement ne pouvait pas lui permettre de vérifier sa dette dès lors que deux locaux sont loués à la société Carreline par ses soins. La cour observe cependant que le décompte joint aux commandements de payer délivrés comporte pour chaque mois deux lignes avec indication pour chaque ligne du local concerné, de sorte qu'il permet de vérifier utilement la dette globale. Par ailleurs, il y a lieu de relever que les moyens de la société Trader Equipement tirés de l'application de la TVA au loyer, de l'incorporation de la taxe foncière aux charges et du défaut de diagnsotics ont trait à la demande de provision formulée par ailleurs, sans constituer un moyen d'irrégularité du commandement de payer qui formerait lui-même une contestation sérieuse de nature à faire échec à l'acquisition de la clause résolutoire. Au regard de ces éléments, étant précisé que les causes du commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, il y a lieu de considérer la clause résolutoire comme étant acquise au 28 mai 2022, avec toutes conséquences de droit, en ce compris l'expulsion de la société Trader Equipement et de tous occupants de son chef, sans qu'il soit besoin de l'assortir d'une astreinte, le recours à la force publique ainsi que l'a à bon droit apprécié le premier juge étant suffisamment comminatoire. Il sera en revanche ajouté au titre des conséquences de droit la séquestration du mobilier dans les termes du dispositif. Sous cette réserve, l'ordonnance rendue sera confirmée des chefs indiqués. Sur la provision Concernant le montant de la condamnation provisionnelle, la société Trader Equipement fait valoir que les sommes réclamées sont énoncées toutes taxes comprises, alors que les locaux commerciaux loués nus et non aménagés sont exonérés de TVA, que la taxe foncière doit être calculée sur le bâti et le non bâti, de sorte que facturer l'intégralité reviendrait à facturer des zones non bâties. Or, il apparaît que : - l'article 9 du bail produit énonce que 'le preneur déclare être assujetti à la TVA', de sorte qu'aucune contestation sérieuse ne peut être retenue sur ce point, - l'article 8 de ce bail prévoit pour sa part que le preneur doit acquitter le prorata d'impôts fonciers correspondant à la surface louée, étant relevé que la SCI La Carreline produit un détail du mode de calcul opéré et des avis d'imposition correspondant qui justifient du montant précis de ce prorata, sans qu'aucune taxe foncière sur le non bâti n'ait été répercutée au preneur, - s'agissant enfin des charges d'électricité, il ressort du décompte produit qu'aucune charge de cet ordre n'a été facturée pour le local loué, - s'agissant du défaut de diagnostic sur l'état des risques naturels et technologiques, la société Trader Equipement n'explique pas en quoi cette situation serait de nature à lui créer un préjudice ou à justifier d'une exception d'inexécution au sens de l'article 1219 du code civil, ou encore justifier une demande de révision du loyer, ce qui au surplus excéderait les pouvoirs du juge des référés. Le montant du loyer et de l'arriéré à ce titre n'étant pas critiqué par ailleurs , il y a lieu d'allouer à la SCI La Carreline une provision de 20.895, 43 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2023, l'obligation de paiement de la société Trader Equipement étant établie avec l'évidence requise en référé. L'intimée sollicite pour sa part la conservation du dépôt de garantie et la somme de 2.089, 54 euros au titre de la clause pénale. Le contrat de bail prévoit en son article 11 que : 1) en cas de non-paiement du loyer et des charges au terme convenu et dès leur premier acte d'huissier, les sommes impayées entraîneront une majoration de plein droit de 10% sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur e ce, sans qu'une mise en demeure soit nécessaire, en dérogation à l'article 1230 du code civil, 2) en cas de jeu de la clause résolutoire, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur. Compte tenu de sa fonction tant indemnitaire que comminatoire, cette majoration de 10 % s'analyse d'évidence en une clause pénale, laquelle est susceptible de réduction par le juge du fond si son montant apparaît manifestement excessif, ce qui est le cas en l'espèce, ce d'autant plus que la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en application de l'article 11 précité s'analyse aussi en une clause pénale par sa finalité comminatoire et indemnitaire, susceptible d'être réduite par le juge du fond du fait de l'avantage manifestement excessif qu'elles procurent au bailleur. Par conséquent, l'obligation de paiement à ce titre de la société Trader Equipement est sérieusement contestable. En conséquence, la cour fixera le montant de la créance provisionnelle de la SCI La Carreline à la somme de 20.895, 43 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2023, l'ordonnance entreprise étant infirmée sur le montant de la provision allouée au créancier. Sur les dépens et les frais irrépétibles L'ordonnance rendue sera également confirmée sur les dépens. En revanche, elle sera infirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La société Trader Equipement qui succombe principalement sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la SCI La Carreline une somme au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise, excepté sur le montant de la provision, la séquestration du mobilier et sur les frais irrépétibles en première instance, Statuant à nouveau de ces chefs, et y ajoutant, Ordonne la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans tel garde meubles du choix de la SCI La Carreline aux frais de l'appelante, Condamne la société Trader Equipement à payer à la SCI La Carreline la somme provisionnelle de 20.895, 43 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2023, Condamne la société Trader Equipement aux dépens de l'appel, Condamne la société Trader Equipement à payer à la SCI La Carreline la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel, Rejette toutes autre demandes. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE