Cour d'appel, 14 février 2024. 23/02916

5ème Chambre ARRÊT N°-67 N° RG 23/02916 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TYSJ M. [R] [T] S.C.I. GAILIA C/ M. [C] [E] Mme [H] [L] épouse [E] Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 14 FEVRIER 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 13 Décembre 2023 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 14 Février 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTS : Monsieur [R] [T] né le 16 Mars 1961 à [Localité 2] [Adresse 6] [Localité 5] Représenté par Me Charlotte ANTOINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES S.C.I. GAILIA [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Charlotte ANTOINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉS : Monsieur [C] [E] né le 18 Avril 1966 à [Localité 7] (36) [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES Madame [H] [L] épouse [E] née le 01 Mars 1966 à [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES M. [R] [T] et la SCI Gailia sont propriétaires indivis d'un immeuble, à usage mixte, situé [Adresse 1] à [Localité 2]. M. [C] [E] et son épouse, Mme [H] [L], sont preneurs à bail commercial de cet immeuble depuis le 12 décembre 2012, le bail ayant été renouvelé le 1er octobre 2015. Ils y exercent une activité de boulangerie pâtisserie. Par arrêté du 20 janvier 2020, le préfet d'Ille-et-Vilaine a déclaré d'utilité publique une opération de restauration immobilière dans laquelle est incluse l'immeuble sus-cité et qui impose à ses propriétaires une réhabilitation d'ensemble. Par jugement du 26 mai 2020, le tribunal judiciaire de Rennes a fixé le loyer de renouvellement à la somme de 804,11 euros et a, notamment, condamné les bailleurs à réaliser des travaux de réfection de l'escalier dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision. Par courrier d'avocat du 20 mai 2021, les preneurs ont avisé leurs bailleurs qu'en l'absence de réalisation de ces travaux, ils consignaient le montant des loyers auprès de la Caisse autonome des règlements pécuniaires des avocats (CARPA) à partir de l'échéance de février. Par actes d'huissier du 2 février 2022, les preneurs ont ensuite fait assigner leurs bailleurs devant le juge de l'exécution en fixation d'une astreinte, afin de les contraindre à exécuter le jugement sus-évoqué. Par décision du 30 juin 2022, le juge de l'exécution les a déboutés de leur demande au motif que la seule réfection de l'escalier de l'immeuble litigieux ne faisait pas sens au regard de sa vétusté, laquelle ne permettait plus une jouissance paisible de ses locataires. Le juge invitait les parties à solliciter un médiateur afin de régler amiablement leur différent. Par actes d'huissier du 08 avril suivant, les époux [E], arguant de la non exécution des travaux et de l'aggravation des désordres par eux subis, ont sollicité du juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes le bénéfice d'une mesure d'instruction ainsi que l'autorisation de consigner le montant des loyers auprès de la CARPA dans l'attente de la réhabilitation de l'immeuble (instance enregistrée au répertoire général sous la référence 22-00346). Par acte d'huissier en date du 1er août 2022, les bailleurs ont fait délivrer à leurs locataires un commandement de payer la somme en principal de 16 190,09 euros, correspondant à des loyers et provisions sur charges restés impayés au 31 août 2022. Ce commandement, visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, reproduisait les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce. Par actes d'huissier du 12 octobre suivant, les bailleurs ont ensuite fait assigner leurs preneurs en constatation de la résiliation du bail les liant, expulsion des lieux précités et ce, pour défaut de paiement des loyers (instance enregistrée au répertoire général sous la référence 22-00781). Par ordonnance en date du 28 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes a : - ordonné la jonction des instances enregistrées au répertoire général de la juridiction sous les références 22-00346 et 22-00781, - rejeté la demande de M. [R] [T] et de la SCI Gailia d'expulsion des époux [E] et de fixation d'une indemnité provisionnelle d'occupation, comme excédant les pouvoirs de la juridiction des référés, et les a invités à se pourvoir à cet égard comme bon leur semblera, - condamné solidairement les époux [E] à verser à M. [R] [T] et à la SCI Gailia une provision de 17 809,08 euros à valoir sur leur dette locative, - dit parfait le désistement des époux [E] de leur demande de mesure d'expertise, - a autorisés les époux [E] à remettre les sommes dues au titre des loyers et charges, jusqu'à ce que les travaux ordonnés par le tribunal judiciaire de Rennes le 26 mai 2020 et par le préfet d'Ille-et-Vilaine le 20 janvier précédent aient été complètement exécutés, entre les mains de maître Mathieu Debroise, avocat, désigné séquestre, lequel remplira cette fonction conformément aux dispositions des articles 1961 et suivants du code civil, - dit que les parties conserveront provisoirement la charge de leurs dépens et frais irrépétibles respectifs, - rejeté toute autre demande, plus ample ou contraire. Le 22 mai 2023, M. [R] [T] et la SCI Gailia ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 13 novembre 2023, ils demandent à la cour de : A titre principal - annuler l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Rennes le 28 avril 2023, A titre subsidiaire - infirmer ou réformer l'ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Rennes le 28 avril 2023 en ce qu'elle : * a rejeté leur demande d'expulsion des époux [E] et de fixation d'une indemnité provisionnelle d'occupation, comme excédant les pouvoirs de la juridiction des référés, * les a invités à se pourvoir à cet égard comme bon leur semblera, * a autorisé les époux [E] à remettre les sommes dues au titre des loyers et charges, jusqu'à ce que les travaux ordonnés par le tribunal judiciaire de Rennes le 26 mai 2020 et par le préfet d'Ille-et-Vilaine le 20 janvier précédent aient été complètement exécutés, entre les mains de maître Mathieu Debroise, avocat, désigné séquestre, lequel remplira cette fonction conformément aux dispositions des articles 1961 et suivants du code civil, * a jugé que les parties conserveront provisoirement la charge de leurs dépens et frais irrépétibles respectifs, * a rejeté toute autre demande, plus ample ou contraire. En tout état de cause - condamner les époux [E] au paiement de la somme de 5 000 euros au profit de M. [R] [T] au titre des frais irrépétibles, - condamner les époux [E] au paiement de la somme de 5 000 euros au profit de la SCI Gailia au titre des frais irrépétibles, - condamner les époux [E] aux entiers dépends. Par dernières conclusions notifiées le 15 novembre 2023, les époux [E] demandent à la cour de : - débouter M. [R] [T] et la SCI Gailia de leur demande d'annulation de l'ordonnance de référé en date du 28 avril 2023 présentée à titre principal, - débouter M. [R] [T] et la SCI Gailia de leur demande de réformation de l'ordonnance de référé en date du 28 avril 2023 présentée à titre subsidiaire, En conséquence - confirmer l'ordonnance de référé en date du 28 avril 2023 en toutes ses dispositions, A titre subsidiaire : - leur accorder les plus larges délais de paiements pour s'acquitter de l'arriéré de loyers et charges éventuellement dû, - suspendre les effets du commandement visant la clause résolutoire et dire qu'en cas d'exécution conformément aux modalités et délais arrêtés dans l'ordonnance de référé à intervenir, ce commandement sera déclaré comme n'ayant jamais produit effet, En toute hypothèse - débouter M. [R] [T] et la SCI Gailia de toutes leurs demandes, fins et prétentions contraires, - condamner M. [R] [T] et la SCI Gailia à leur payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance. L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 novembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Les appelants sollicitent la nullité de l'ordonnance entreprise au motif que le juge des référés a privé sa décision de base légale : - en refusant de faire jouer la clause résolutoire du contrat de bail pour acquise de plein droit et en rejetant, à ce titre, les demandes d'expulsion et d'indemnisation provisionnelle des locaux, - en prononçant en faveur de la partie adverse le droit de consigner les loyers alors que l'article 1219 du code civil est inapplicable en l'espèce, - en s'abstenant de justifier de la décision du paiement respectif des dépens par chaque partie. A titre subsidiaire, ils demandent la réformation de l'ordonnance en toutes ses dispositions. Ils font valoir que la clause résolutoire est acquise de plein droit en l'espèce. Ils soutiennent que l'exception d'inexécution n'est pas applicable en ce que la non réalisation des travaux, qui leur est reprochée, ne leur est pas imputable. Ils exposent qu'ils devaient faire réaliser d'autres travaux dans l'immeuble suite à la déclaration d'utilité publique de restauration immobilière de leur immeuble du centre ancien de [Localité 2] en date du 20 janvier 2020 et qu'ils se sont heurtés à l'inertie de la ville de [Localité 2] sur la réalisation des travaux. Ils indiquent avoir néanmoins fait procéder à des travaux notamment sur la toiture mais affirment que tous travaux à court terme sont inutiles puisque l'immeuble est voué à la démolition. Ils ajoutent que l'exception d'inexécution n'est pas suffisamment grave en l'espèce en ce que les locataires ne démontrent pas une impossibilité totale d'exploiter les lieux. Ils sollicitent de voir prononcer l'expulsion des locataires et leur condamnation à payer solidairement une indemnité provisionnelle d'occupation. Ils ajoutent que le premier juge a octroyé aux locataires de manière injustifiée la possibilité de consigner les loyers en exposant qu'il ne peut leur être reproché leur inertie dans la réalisation des travaux. Les intimés rétorquent que la décision entreprise a été rendue au visa des dispositions combinées des articles 835 du code de procédure civile, 1134 ancien du code civil et L.145-41 du code de commerce. Ils demandent de confirmer la décision qui a retenu que l'obligation prétendument inexécutée visée au commandement se heurtait à une contestation sérieuse en ce que le commandement avait été délivré dans le but de se soustraire aux travaux leur incombant et réclamés par les locataires avant la délivrance de leur mise en demeure. Ils ajoutent que le premier juge a également relevé que les bailleurs n'avaient toujours pas exécuté les travaux auxquels ils avaient été condamnés par décision du 26 mai 2020 ni à ceux requis par l'arrêté préfectoral du 20 janvier 2020. Ils font valoir qu'il existe une contestation sérieuse à l'obligation de paiement des loyers en ce que les bailleurs ont manqué à leur obligation d'entreprendre les travaux nécessaires pour remédier à la grande vétusté de l'immeuble et ce alors qu'ils ont été condamnés judiciairement à les réaliser. Ils ajoutent que les conditions d'exploitation de leur commerce se sont aggravées et se sont étendues à l'ensemble des locaux à usage de laboratoire. Ils précisent qu'il n'y a aucune incompatibilité entre les travaux qui doivent être réalisés par les bailleurs en vertu de leur obligation de délivrance et ceux pour répondre au plan de restauration du centre ancien rennais. Ils contestent s'être opposés aux travaux et au contraire, ils disent avoir multiplié les courriers pour que les bailleurs procèdent aux travaux auxquels ils ont été judiciairement condamnés. Ils demandent de voir confirmer le jugement qui les a autorisés à consigner les loyers et charges jusqu'à la réalisation complète des travaux prononcés par le jugement du 26 mai 2020 et ceux requis par l'arrêté préfectoral du 20 janvier 2020. A titre subsidiaire en cas de constatation de la clause résolutoire, ils demandent à bénéficier des plus larges délais de paiement et à voir suspendre les effets de la clause résolutoire. Il est constant que le défaut de base légale postule une insuffisance des constatations de fait qui sont nécessaires pour statuer sur le droit. Il convient, dès lors d'examiner les critiques de l'appelantes sur l'acquisition de la clause résolutoire, l'exception d'inexécution et la consignation des loyers. * Sur la clause résolutoire L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil ancien, dans sa rédaction applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faîtes. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, indiquer ce délai. En l'espèce, la clause résolutoire prévue au bail en page 6 prévoit 'il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, qui sont toutes de rigueur, et d'un mois après un commandement ou une sommation d'exécuter demeurés infructueux, le bail sera résilié de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de procéder à l'accomplissement de formalités judiciaires. Le bailleur pourra obtenir de l'autorité compétente l'expulsion du preneur par simple ordonnance de référé, exécutoire par provision nonobstant opposition ou appel. Le bailleur se réserve la faculté de faire valoir tous droits pour loyers échus et non payés, dommages-intérêts et autres frais, sans préjudice de son droit de saisir le juge du fond, par toutes poursuites ou recours qu'il jugera utiles.' Un commandement de payer la somme de 16 351,99 euros au titre des loyers impayés a été délivré par le bailleur le 1er août 2022. Ce commandement a visé le délai prévu à l'article L.145-41 précité. Il n'est pas contesté que les locataires n'ont pas régularisé la cause du commandement dans le délai d'un mois. Toutefois, l'application de la clause résolutoire est subordonnée à la bonne foi du créancier qui s'en prévaut et il est acquis, sur le fondement de l'article 1134 du code civil précité, que la clause résolutoire ne produit pas ses effets si elle a été mise en oeuvre de mauvaise foi par le créancier. Le premier juge a rappelé à bon droit que n'est pas de bonne foi, le bailleur qui met en oeuvre la clause résolutoire dans le but de se soustraire aux travaux lui incombant et réclamés par le preneur avant la délivrance de la mise en demeure (Civ. 3ème, 1er fev.2018, n°16-28.684). En l'espèce, il est constant que les bailleurs ont été condamnés par jugement du tribunal judiciaire de Rennes en date du 26 mai 2020 à réaliser des travaux de réfection de l'escalier de l'immeuble donné à bail dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision. Parallèlement, un arrêté préfectoral du 20 janvier 2020 a inclu l'immeuble donné à bail dans le périmètre d'une opération de restauration immobilière et a astreint les bailleurs à le réhabiliter dans son ensemble. Par courrier d'avocat du 20 mai 2021, les preneurs ont avisé leurs bailleurs qu'en l'absence de réalisation de ces travaux, ils consignaient le montant des loyers auprès de la Caisse autonome des règlements pécuniaires des avocats (CARPA) à partir de l'échéance de février. Par actes d'huissier du 2 février 2022, les preneurs ont ensuite fait assigner leurs bailleurs devant le juge de l'exécution en fixation d'une astreinte, afin de les contraindre à exécuter le jugement sus-évoqué, puis par actes d'huissier du 08 avril suivant, les preneurs, arguant de la non exécution des travaux et de l'aggravation des désordres par eux subis, ont sollicité du juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes le bénéfice d'une mesure d'instruction ainsi que l'autorisation de consigner le montant des loyers auprès de la CARPA dans l'attente de la réhabilitation de l'immeuble. Il n'est pas contesté que les bailleurs n'ont pas procédé aux travaux auxquels ils avaient été condamnés judiciairement ni aux travaux de réhabilitation imposés par l'arrêté préfectoral. Les bailleurs ont ainsi délivré leur commandement de payer après deux assignations délivrées par les preneurs pour leur imposer de réaliser les travaux auxquels ils avaient été condamnés de sorte qu'ils sont susceptibles d'être considérés comme étant de mauvaise foi. Il ne peut être reproché à la décision entreprise d'avoir manqué de base légale alors que le premier juge a considéré qu'il était plausible que les bailleurs avaient mis en oeuvre la clause résolutoire dans le but de se soustraire aux travaux leur incombant et réclamés par les preneurs avant la délivrance de la mise en demeure et en a déduit qu'il existait une contestation sérieuse des preneurs de nature à neutraliser l'application de la clause résolutoire. S'agissant de l'exception d'inexécution, il a été rappelé que les bailleurs n'avaient pas procédé aux travaux auxquels ils avaient été judiciairement condamnés, les interventions sur les gouttières et la toiture dont ils justifient ne correspondent aux travaux qui leur étaient imposés. De plus, les bailleurs ne démontrent pas que les travaux de réhabilitation imposés par l'arrêté préfectoral ne permettent pas de réaliser les travaux auxquels ils ont été condamnés. Les preneurs démontrent par un procès-verbal de constat d'huissier du 27 juillet 2021 la grande vétusté de l'immeuble (escalier branlant, fuites d'eau) et l'extension des désordres au laboratoire de la boulangerie qui est susceptible de caractériser la gravité du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance. De surcroît, les bailleurs ne peuvent soutenir que les preneurs se sont opposés à la réalisation des travaux au vu des procédures judiciaires qu'ils ont initiées pour les contraindre à réaliser ces travaux. L'ordonnance, qui a retenu la contestation sérieuse invoquée par les preneurs sur l'exception d'inexécution, n'a pas manqué de base légale. Cette décision, tant sur la forme que sur le fond, sera confirmée en ce qu'elle n'a pas fait droit à la demande des bailleurs en constat de la résiliation du bail. Les bailleurs sollicitent de voir prononcer l'expulsion des locataires et leur condamnation à payer solidairement une indemnité provisionnelle d'occupation mais ils n'ont pas repris ces prétentions dans le dispositif de leurs dernières conclusions, seules saisissant la cour au visa de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile. * Sur la demande de provision M. [T] et la SCI Gailia n'ont pas interjeté appel de cette disposition et les preneurs ont sollicité la confirmation de l'ordonnance. Cette disposition de l'ordonnance sera confirmée. * Sur la consignation des loyers et charges Les appelants sollicitent de réformer la décision qui a fait droit à la demande des preneurs de consigner le montant des loyers et charges jusqu'à la réalisation des travaux. Ils font valoir que les dispositions de l'article 1219 du code civil ne peuvent s'appliquer en l'espèce au motif qu'ils ont mis tout en oeuvre pour procéder aux travaux et que des travaux ont été réalisés. Ils indiquent qu'ils ont procédé à un commencement d'exécution de la décision de justice en prenant contact avec des professionnels et la mise en oeuvre d'autres travaux. Les preneurs rappellent que plus de trois ans après le jugement du tribunal judiciaire de Rennes, aucun travaux de réfection indispensable pour palier la vétusté de l'immeuble et pour reprendre les désordres et répondre de sa sécurité n'ont été entrepris par les bailleurs. Ils exposent que cette carence est à l'origine d'une aggravation de l'état des locaux donnés à bail et de l'immeuble en son entier. Au visa des dispositions de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile précité, le premier juge a rappelé, à bon droit, que l'absence sans motif légitime d'exécution d'une décision de justice constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser, de même que le non-respect d'une prescription de l'autorité administrative. Les bailleurs n'ont pas réalisé les travaux prescrits et ce depuis près de 3 ans. Le fait d'avoir simplement contacté des professionnels est insuffisant, de même que la réalisation d'autres travaux que ceux prescrits. L'ordonnance sera ainsi confirmée. - Sur les frais irrépétibles et les dépens Succombant en son appel, M. [T] et la SCI Gailia seront condamnés à verser la somme de 3 000 euros à M. et Mme [E] au titre des frais irrépétibles d'appel et aux dépens d'appel. Les dispositions de la décision entreprise relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées étant précisé que la décision, qui a dit que les parties conserveront leurs dépens 'étant toutes succombantes', n'est pas dénuée de base légale et a statué conformément aux dispositions de l'article 491 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe, Déboute M. [R] [T] et la SCI Gailia de leur demande d'annulation de l'ordonnance entreprise ; Confirme l'ordonnance entreprise ; Y ajoutant, Déboute M. [R] [T] et la SCI Gailia de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; Condamne M. [R] [T] et la SCI Gailia à verser à M. [C] [E] et à Mme [H] [L] épouse [E] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ; Condamne M. [R] [T] et la SCI Gailia aux entiers dépens d'appel. Le greffier, La présidente,