Tribunal judiciaire, 24 mai 2024. 23/01725

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 24 MAI 2024 N° RG 23/01725 - N° Portalis DB22-W-B7H-RW6N Code NAC : 54G DEMANDEURS Madame [C] [S], demeurant [Adresse 5] Monsieur [V] [X], demeurant [Adresse 5] Représentés par Me Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441 DEFENDERESSE [Adresse 12], société civile immobilière de construction vente, inscrite au R.C.S NANTERRE sous le n° 840 869 549, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par Me Alexandre OPSOMER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 481, avocat postulant et par Me Matthieu RAOUL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P158, avocat plaidant, *** Débats tenus à l'audience du : 04 Avril 2024 Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 04 Avril 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2024, prorogé au 24 Mai 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE La SCCV [Adresse 12] a assuré la maîtrise d’ouvrage d’une opération de construction visant à la réalisation d’un ensemble immobilier à usage d’habitation dénommé « [Adresse 9] » sur un terrain situé [Adresse 10] à [Localité 11]. Par acte authentique en date du 4 août 2020, M. [V] [X] et Mme [C] [S] ont acquis un appartement de type 4 pièces, référence A 22, composé de 4 pièces dont une avec entrée et cuisine ouverte, une salle de bains avec WC, une salle d’eau, un WC de dégagement, le droit à la jouissance exclusive d’un balcon avec deux arbres dans de spots, constituant le lot n° 16 de la copropriété, ainsi qu’une cave et deux emplacements de stationnement, constituant respectivement les lots n° 67,101 et 113 de la copropriété de l’ensemble immobilier. Le bien été acquis pour la somme de 555.000 euros. La livraison de l’appartement initialement prévue le 31 mars 2022 est intervenue le 13 décembre 2022. Un procès-verbal de livraison avec réserves a été dressé le 13 décembre 2022. Dans le mois suivant la livraison les demandeurs ont signalé d’autres réserves à la SCCV. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 janvier 2023, le promoteur a indiqué que l’immense majorité des réserves ne pouvaient être qualifiées de réserves dans la mesure où les travaux exécutés seraient conformes aux règles de l’art et ne feraient pas l’objet de non-conformité. Les demandeurs ont contesté cette position par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 février 2023. Puis ils ont fait procéder à un audit de leurs fenêtres par le cabinet VACHER lequel a conclu que 4 des 8 menuiseries extérieures de l’appartement présentaient un défaut d’étanchéité à l’air. Il a relevé également que le système de VMC n’était pas efficient et ne satisfaisait pas au débit réglementaire fixé par l’arrêté du 24 mars 1982 relatif à l’aération des logements, de telle sorte que le logement était sous-ventilé. Il a souligné l’existence de rayures sur 9 des 10 vitrages ; La SCCV [Adresse 12] a mandaté la société TRASAD pour procéder au ponçage des vitres afin d’éliminer les rayures, laquelle est intervenue le 9 juin 2023. Les consorts [X] [S] ont estimé l’intervention insuffisante. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 juin 2023, les consorts [X] [S] ont mis en demeure la SCCV [Adresse 12] de procéder à la levée des réserves précédemment notifiées et à la reprise de nouveaux vices constatés depuis lors en annexant le rapport d’audit établi par le cabinet VACHER. Le 5 juillet 2203 la SCCV ZAC ILOT E a maintenu sa position tout en sollicitant diverses entreprises pour procéder à la reprise de divers vices. Les consorts [X]-[S] estimant que 58 réserves n’avaient toujours pas été levées, ont fait assigner la SCCV [Adresse 12] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles. L’affaire a été appelée à l’audience du 18 janvier 2024, renvoyée à celle du 4 avril 2024, date à laquelle elle a été évoquée. A l’audience du 4 avril 2024, M. [X] et Mme [S] demandent au juge des référés de : CONDAMNER la Société [Adresse 12] à faire procéder aux travaux de levée des réserves et de réparation des malfaçons énumérées dans le tableau inséré en pages 10 à 13 de la présente assignation dans un délai de 60 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard durant une période de 60 jours au-delà, SE DECLARER COMPETENT pour liquider l’astreinte. SUBSIDIAIREMENT, DESIGNER tel Expert qu’il lui plaira avec pour mission de : - convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise - se faire remettre tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission - s'entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix - se rendre sur les lieux - examiner et décrire les réserves décrites dans le tableau inséré en pages 10 à 13 de la présente assignation - rechercher et donner tous éléments de nature à déterminer les responsabilités encourues - préciser les mesures nécessaires pour lever lesdites réserves - préciser le coût et les délais de réalisation des travaux à effectuer - fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction qui sera éventuellement saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres et/ou nuisances, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état - faire toutes observations utiles au règlement du litige - en cas d’urgence, prescrire toutes mesures conservatoires qui devraient être entreprises en établissant au besoin un compte-rendu de réunion immédiat FIXER la provision à consigner à titre d’avance sur les honoraires de l’Expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir EN TOUT ETAT DE CAUSE, CONDAMNER la Société [Adresse 12] à verser à Monsieur [X] et Madame [S] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER la Société [Adresse 12] aux entiers dépens, incluant les frais postaux relatifs aux lettres recommandées envoyées, soit 67,63 € et les frais d’actes de Commissaire de justice rendus indispensables compte tenu de la mauvaise foi du promoteur, soit une somme de 608,26 €, sauf à parfaire. Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que ni l’article 1642-1 du code civil ni l’article 1648 alinéa 2 n’imposent que les vices et désordres apparents aient été constatés contradictoirement. La SCCV [Adresse 12] s’est opposée à la demande de condamnation sous astreinte de faire procéder aux travaux. Elle a indiqué s’en rapporter sur la demande d’expertise. Au soutien de ses prétentions elle a fait valoir qu’il appartenait aux demandeurs d’établir que les vices notifiées dans les lettres des 15 juin et 15 octobre 2023 étaient susceptibles de relever des garanties légales visées aux articles 1792 et suivants du code civil, que M. [X] et Mme [S] ne pouvaient se fonder sur le rapport qu’ils avaient fait unilatéralement établir. Elle a également contesté l’étendue des réserves restant en suspens selon les demandeurs. La décision a été mise en délibéré au 16 mai 2024, prorogée au 24 mai 2024. MOTIFS Sur la demande d’injonction à effectuer les travaux sous astreinte Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, « même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » et « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». En l’espèce la SCCV [Adresse 12] émet des contestations sur la nature, l’étendue et la qualification des réserves devant être levées. Aucun élément établi contradictoirement n’est versé aux débats permettant à la juridiction de statuer ; dès lors la demande d’injonction sous astreinte est prématurée et sera rejetée. Sur la demande d'expertise L'article 143 du code de procédure civile dispose que "Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible." L'article 232 du code de procédure civile ajoute que "Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d'un technicien." Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ». Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel. Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur. Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, et présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui ; elle doit être pertinente et utile. Si la partie demanderesse dispose d'ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir l'existence des faits litigieux, la mesure d'instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée. En l'espèce, la mesure demandée est légalement admissible ; Le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés ; La prétention des demandeurs n'est pas manifestement vouée à l'échec ; Les demandeurs dont les allégations ne sont pas imaginaires et présentent un certain intérêt, justifient, par la production d’un rapport de menuiserie et d’un procès-verbal de constat, du caractère légitime de leur demande ; Il y a donc lieu d'y faire droit, dans les conditions détaillées dans le dispositif. La provision sera avancée par la SSCV [Adresse 12] et à défaut par la partie la plus diligente ; Sur les frais irrépétibles et les dépens Aucune partie ne succombant compte tenu de la décision rendue, les demandes au titre de l’article 700 seront rejetées. Les demandeurs supporteront les dépens de l’instance en référé. PAR CES MOTIFS Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Vu les articles 145 et 835 du code de procédure civile, REJETONS la demande relative à l’injonction de lever les réserves sous astreinte ; ORDONNONS une expertise, COMMETTONS pour y procéder : M. [E] [W] [Adresse 6] [Localité 7] Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX03] Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 8] expert, inscrit sur la liste de la Cour d'appel, avec mission de : - convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise - se faire remettre tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission - s'entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix - se rendre sur les lieux - examiner et décrire les réserves décrites dans le tableau inséré en pages 10 à 13 de la présente assignation - rechercher et donner tous éléments de nature à déterminer les responsabilités encourues - préciser les mesures nécessaires pour lever lesdites réserves - préciser le coût et les délais de réalisation des travaux à effectuer - fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction qui sera éventuellement saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres et/ou nuisances, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état - faire toutes observations utiles au règlement du litige - en cas d’urgence, prescrire toutes mesures conservatoires qui devraient être entreprises en établissant au besoin un compte-rendu de réunion immédiat - rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties, - mettre, en temps utile, au terme des opérations d'expertise, par le dépôt d'un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir, dans le délai qu'il leur fixera, leurs observations qui seront annexées au rapport, DISONS que l'expert pourra, si besoin est, se faire assister de tout sapiteur de son choix, FIXONS à 3000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui sera versé par la défenderesse ou à défaut la partie la plus diligente, dans un délai de six semaine sà compter de la présente décision, entre les mains du régisseur d'avance de recettes de cette juridiction, IMPARTISSONS à l'expert, pour le dépôt du rapport d'expertise, un délai de 6 mois à compter de l'avertissement qui lui sera donné par le greffe du versement de la provision, DISONS qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d'expertise, DISONS n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, DISONS que les dépens seront à la charge de M. [X] et Mme [S]. Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT QUATRE MAI DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE Elodie NINEL Charlotte MASQUART