Cour d'appel, 16 février 2023. 21/16991

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 16 FEVRIER 2023 N° 2023/112 Rôle N° RG 21/16991 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIPOW Syndic. de copro. [Adresse 2] C/ [V] [U] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Thimothée JOLY Me Tiffany BALLE Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 14 octobre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n°20/1565. APPELANT Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SARL ADMINISTRATEURS NICOIS ASSOCIES, elle-même agissant poursuite et diligence de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 3] représenté par Me Thimothée JOLY de la SCP PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIME Monsieur [V] [U] né le 19 novembre 1988 à [Localité 4] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Tiffany BALLE, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 10 janvier 2023 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur Madame Myriam GINOUX, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 février 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 février 2023, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE M. [V] [U] est propriétaire d'un appartement situé dans la copropriété [Adresse 2]. Par acte d'huissier en date du 23 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner M. [V] [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de le voir condamner à déposer le climatiseur installé sur le balcon de son appartement, sous astreinte. Par ordonnance en date du 14 octobre 2021, ce magistrat a : - rejeté la demande de sursis à statuer ; - dit n'y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande formée par le syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner M. [V] [U] à déposer le climateur installé sur le balcon de son appartement ; - dit n'y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande reconventionnelle formée par M. [V] [U] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme provisionnelle de 49,99 euros en remboursement du coût du constat d'huissier ; - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ; - rejeté toutes autres demandes. Ce magistrat a estimé que le syndicat des copropriétaires ne pouvait se prévaloir d'une violation d'un règlement de copropriété qu'il n'a pas versé aux débats et que la preuve de la violation de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires l'autorisation donnée à certains d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, n'est pas rapportée en l'absence de constat d'huissier. Il a par ailleurs relevé que le moyen tiré d'une rupture d'égalité des copropriétaires soulevé par M. [V] [U] n'est pas dénué de sérieux, compte tenu des installations similaires équipant différents appartements de la copropriété, de même que le moyen tiré du refus injustifié de l'assemblée générale d'accepter la régularisation des travaux. Par déclaration transmise au greffe le 3 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formées par M. [V] [U]. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 21 décembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sollicite de la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formées par M. [V] [U], et statuant à nouveau : - condamner M. [U] à déposer le climatiseur installé sur le balcon de son appartement [Adresse 2], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 15 jours après signification de la décision à intervenir ; - condamner M. [U] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Il expose que M. [U] a fait installer un climatiseur sur le balcon de son appartement côté cour sans solliciter la moindre autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires préalablement à cette installation. Il relève que M. [U] a reconnu avoir procédé à cette installation. Il insiste sur le fait le climatiseur est directement visible en façade, ce qui modifie nécessairement l'aspect extérieur de l'immeuble. Il indique que, ce faisant, M. [U] a violé les dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser. Il souligne que le fait pour M. [U] d'avoir demandé l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale l'autorisation d'installer le climatiseur ne régularise aucunement l'installation qui a été faite sans aucune autorisation préalable, et ce, d'autant que cette demande a été rejetée par l'assemblée générale du 12 juillet 2021 dans une résolution n° 12. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 6 janvier 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et des prétentions, M. [V] [U] sollicite de la cour qu'elle : - confirme l'ordonnance entreprise ; - déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ; - le condamne à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Il relève n'avoir fait que finaliser les démarches entreprises par sa défunte mère avant son décès brutal survenu le 22 juillet 2018 pour procéder à l'installation d'un climatiseur sur son balcon côté cour et avoir fait part au syndicat des copropriétaires de son étonnement lorsque ce dernier lui a indiqué, par courrier en date du 24 septembre 2019, qu'aucune autorisation n'avait été sollicitée et obtenue de l'assemblée générale des copropriétaires pour l'installation de la climatisation. Il indique avoir entrepris les démarches pour que sa demande d'autorisation soit mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale qui devait se tenir en 2020. Il fait observer qu'aucune assemblée générale ne s'est tenue en 2020 et ce, malgré l'article 22-2 de l'ordonnance du 25 mars 2020 modifiée par ordonnance du 18 novembre 2020 qui permettait de tenir, jusqu'au 1er avril 2021, les assemblées générales par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique. Il relève que ce n'est qu'après l'avoir assigné et avoir pris connaissance de ses conclusions prises en défense que le syndicat des copropriétaires a décidé de convoquer une assemblée générale le 12 juillet 2021 aux termes de laquelle sa demande a été rejetée. Il indique avoir exercé un recours à l'encontre de la résolution litigieuse. Il estime que ce refus ne repose sur aucun motif légitime et constitue une rupture d'égalité manifeste entre les copropriétaires, étant donné que de nombreux copropriétaires disposent de climatiseurs donnant soit sur la cour soit directement sur la rue, ce qui dément les allégations de l'appelante selon lesquelles il y aurait une atteinte à l'harmonie de l'immeuble. Il relève que la copropriété du [Adresse 2] partage une cour commune avec la copropriété voisine du [Adresse 1], laquelle dispose d'un bloc de climatisation. La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 21 décembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur le trouble manifestement illicite Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également résulter d'une voie de fait, entendue comme un comportement s'écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu'il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d'urgence afin de le faire cesser. L'existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n'empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La cour doit apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué. Aux termes de l'article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s'ils tendent à rendre l'immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l'état descriptif. A défaut, le syndicat des coproprétaires a le droit d'exiger la cessation de l'atteinte ainsi portée aux parties communes de l'immeuble et du trouble manifestement illicite qui en résulte. S'agissant des travaux réalisés sur les parties privatives, ils peuvent être entrepris sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires à la condition de ne pas affecter l'harmonie de l'immeuble. En l'espèce, M. [U] ne conteste pas l'existence d'un climatiseur installé sur le balcon côté cour de son appartement situé au sein de la copropriété [Adresse 2]. Or, il apparaît que cette installation n'a pas fait l'objet d'une autorisation expresse de l'assemblée générale des copropriétaires, M. [U] n'apportant pas la preuve de démarches qui auraient été faites en ce sens préalablement à la réalisation des travaux. De plus, s'il est admis que l'irrégularité de travaux engagés sans l'autorisation préalable peut disparaître du fait de leur ratification ultérieure par l'assemblée générale, il convient de relever que la demande de M. [U] d'être autorisé à réaliser des travaux affectant les parties communes, consistant à l'installation à ses frais exclusifs d'un groupe de climatisation sur le balcon de son appartement côté cour et au raccord de l'évacuation des condensats dans la colonne des eaux pluviales, a été rejetée, faute de majorité, par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] qui s'est réunie le 12 juillet 2021 aux termes de la résolution n° 12. Si le règlement de copropriété, qui distingue les parties communes des parties privatives par énumération et description sommaire des biens immobiliers composant la copropriété, par immeuble et par étage, n'est pas versé aux débats, il est admis que les balcons et loggias sont réputés parties communes en application de l'article 3 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, à l'exception des garde-corps, balustrades, barres d'appui ainsi que le revêtement du sol. Dans le cas présent, cette présomption est corroborée par l'intitulé de la résolution n° 12, à savoir A la demande de M. [U] autorisation de travaux affectant les parties communes (...) et par le fait que les travaux portent non seulement sur l'installation d'un groupe de climatisation sur le balcon côté cour mais également le raccord de l'évacuation des condensats dans la colonne eaux pluviales. Or, tous travaux entrepris affectant des parties communes, même à usage privatif, qui n'ont pas été autorisés préalablement par l'assemblée générale, ni ratifiés ultérieurement, constituent un trouble manifestement illicite, en raison du caractère d'ordre public de l'article 25 b susvisé, qu'il appartient au juge des référés de faire cesser en condamnant le copropriétaire à rétablir les lieux en leur état antérieur. En l'occurrence, l'atteinte aux parties communes est démontrée dès lors que l'installation implique d'être raccordée aux descentes collectives d'évacuation des eaux pluviales. Dès lors, le fait qu'il n'en résulte aucune atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble, comme le soutient M. [U], importe peu. De plus, il n'y a pas lieu d'admettre l'existence d'une autorisation implicite de l'assemblée générale en raison d'un aspect déjà dysharmonieux de l'immeuble tenant à l'existence d'autres blocs de climatisation installés sur d'autres balcons, tant côté cour que côté rue, tel que cela résulterait des procès-verbaux en date des 31 août et 27 octobre 2021 versés aux débats, dans lesquels l'huissier de justice certifie avoir reçu de M. [U], par voie électronique, des photographies numériques prises ce dernier depuis son téléphone mobile ou téléchargés par ses soins sur le serveur dédié avant de les annexer aux procès-verbaux et de reproduire la description qui en sont faites sous la seule responsablité de M. [U]. Enfin, si M. [U] estime que l'assemblée générale a commis un abus de droit en lui refusant de ratifier des travaux qu'elle aurait précédemment accordée à d'autres copropriétaires pour des travaux similaires par une décision expresse voire implicite en ne les poursuivant pas en justice, rompant ainsi le principe d'égalité de traitement, et en ne motivant pas sa décision de refus, il n'appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le bien fondé du recours en annulation qu'il a exercé, par acte d'huissier en date du 31 août 2021, devant la juridiction du fond compétente, en portant une appréciation sur le refus, injustifié voire abusif, de l'assemblée. Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par le syndic, est fondé à solliciter la condamnation de M. [U] à déposer le climatiseur installé sur le balcon de son appartement affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, exécutés sans autorisation, afin de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la violation des dispositions d'ordre public de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Afin de contraindre M. [U] à s'exécuter, il y a lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard, qui commencera à courir à l'expiration d'un délai de 15 jours après la signification du présent arrêt, et ce, pendant une durée de trois mois. La cour ne se réserve pas le pouvoir de liquider l'astreinte. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Dès lors que le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, obtient gain de cause en appel, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné aux dépens de la procédure. Il y a lieu de condamner M. [U] aux dépens de la procèdure de première instance et d'appel. L'équité commande en outre de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la somme de 2 500 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile. En tant que partie perdante, M. [U] sera débouté de sa demande formulée sur le même fondement. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans les limites de l'appel ; Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Condamne M. [V] [U] à déposer le climatiseur installé sur le balcon de son appartement situé [Adresse 2] ; Assortit cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard, qui commencera à courir à l'expiration d'un délai de 15 jours après la signification du présent arrêt, et ce, pendant une durée de trois mois ; Dit que la cour ne se réserve pas le pouvoir de liquider l'astreinte ; Condamne M. [V] [U] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la somme de 2 500 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute M. [V] [U] de sa demande formulée sur le même fondement ; Condamne M. [V] [U] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel. La greffière Le président