Tribunal judiciaire, 03 février 2026. 25/00245

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION MINUTE N° : 26/00028 DOSSIER N° : N° RG 25/00245 - N° Portalis DBXO-W-B7J-C6XQ CODE NAC :5AZ JUGEMENT AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Par mise à disposition au greffe le 03 Février 2026, Le tribunal composé de Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bergerac, assistée de Muriel DOUSSET, greffier Après débats à l'audience publique du 06 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu ; DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE : D’une part, DEMANDERESSE : Madame [T] [J], née le 26 mai 1991 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant [Adresse 3] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-24037-2025-001405 du 20/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4]) représentée par Me Océane RESTIER, avocat au barreau de BERGERAC ET D’autre part, DÉFENDERESSE: Madame [B] [C], née le 17 novembre 1973 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant [Adresse 2] non comparante et non représentée, Le : Formule exécutoire délivrée à :Me RESTIER, Copie conforme délivrée à : Me RESTIER, Mme [C], copie dossier Expose du litige : Par acte sous seing privé signé le 24 janvier 2018 et à effet du 1er février 2018, madame [B] [C] a donné à bail à madame [T] [J] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7] pour une durée de trois ans et moyennant un loyer mensuel hors charges de 520 euros outre la somme de 10 euros au titre des charges ainsi que le paiement de la somme de 520 euros au titre du dépôt de garantie. Un état des lieux d'entrée, amiable et contradictoire, a été établi le 24 janvier 2018. Suite à un signalement pour une situation de mal logement déposé sur la plate-forme Signal-logement le 7 juillet 2025, une visite du logement occupé par madame [J] a été effectuée le 30 juillet 2025 par la direction départementale des territoires de la Dordogne et donnant lieu à un rapport. Le 22 septembre 2025 le logement a été restitué par madame [J] avec remise des clefs et un état des lieux contradictoire a été établi. Par un courrier délivré le 7 novembre 2025 par maître [N] [Y], commissaire de justice à [Localité 4] (24), madame [C] a mise en demeure madame [J] de payer la somme de 6288,61 euros correspondant à un arriéré de loyers et de charges. Par requête enregistrée au greffe le 12 novembre 2025, madame [T] [J] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC, des demandes suivantes dirigées contre madame [B] [C] : la reconnaissance du caractère indécent et insalubre du logement, le rejet de la demande de paiement formulée par la bailleressela restitution du dépôt de garantie d’un montant de 520 euros Par courrier recommandé délivré le 18 novembre 2025 les parties ont été convoquées par le greffe pour comparaître à l'audience du 06 janvier 2026. L’affaire a été évoquée à l'audience du 6 janvier 2026. Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement visées par le greffe et reprises à l'oral, madame [T] [J], représentée par Maître Océane RESTIER, avocate au barreau de BERGERAC, demande au juge des contentieux de la protection de : A titre principal : constater l'indécence manifeste du logement au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et l'insalubrité du logement pendant toute la période d'occupation de madame [J] du 1er février 2018 au 22 septembre 2025,juger que madame [B] [C] a gravement manqué à ses obligations de délivrance et d'entretien d'un logement décent prévues par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989,juger que la créance locative de 6.268,61 euros est illégitime dans son principe au regard de l'indécence manifeste du logement, des manquements graves du bailleur et de son inertie totale malgré les alertes répétées,prononcer l'annulation pure et simple de la créance locative de 6.268,61 euros réclamée par madame [C], en conséquence, débouter madame [C] de l'intégralité de ses demandes en paiement ;ordonner la restitution immédiate et intégrale du dépôt de garantie de 520 euros à madame [J], majoré d'une somme de 59,25 euros par mois de retard (10% du loyer mensuel de 592,49 euros) à compter du 23 novembre 2025 jusqu'au paiement effectif, en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989,condamner madame [C] à verser à madame [J] la somme de 4.000 euros en réparation de son trouble de jouissance résultant de l'occupation d'un logement indécent pendant plus de sept années,condamner madame [C] à verser à madame [J] la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral,condamner madame [B] [C] au paiement des intérêts au taux légal sur les sommes de 4.000 euros et 2.000 euros à compter de la date de l'assignation jusqu'au paiement effectif,ordonner la cessation immédiate de toute procédure de recouvrement portant sur le montant initialement réclamé de 6 268,61 euros,A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le tribunal ne prononcerait pas l'annulation pure et simple de la créance locative : juger que les conditions de la compensation légale prévue par les articles 1347 et suivants du code civil sont réunies ;constater que madame [T] [J] détient contre madame [B] [C] les créances suivantes :dépôt de garantie indûment retenu : 520 euros, dommages et intérêts (trouble de jouissance et préjudice moral) : 6.000 euros, soit un total de: 6.520 euros prononcer la compensation des créances réciproques à hauteur de 6.520 euros,constater que cette compensation éteint intégralement la dette locative de 6.268,61 euros réclamée par madame [C],constater qu'après compensation, madame [B] [C] demeure débitrice envers madame [T] [J] d'un solde de 251,39 euros, en conséquence, condamner madame [B] [C] à verser à madame [T] [J] la somme de 251,39 euros, majorée des pénalités de retard sur le dépôt de garantie de 59,25 euros par mois à compter du 23 novembre 2025 jusqu'au paiement effectif,ordonner la cessation immédiate de toute procédure de recouvrement portant sur le montant initialement réclamé de 6.268,61 euros,A titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse où le tribunal retiendrait l'existence d'une dette résiduelle à la charge de madame [J] : accorder à madame [T] [J] des délais de paiement de vingt-quatre mois selon les modalités suivantes : un premier versement de 100 euros dans un délai de trois mois à compter de la notification de la décision, puis des mensualités constantes n'excédant pas 250 euros jusqu'à complet apurement de la dette.Au soutien de ses prétentions, elle soulève au visa des articles 1719 et suivants du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, l’indécence du logement, faisant valoir différents désordres affectant le logement. Elle estime en outre que le bailleur a engagé sa responsabilité en s’abstenant de réaliser les travaux nécessaires, et ce malgré les demandes adressées par madame [J] restées sans effet. Par ailleurs au soutien de sa demande d’annulation de la dette locative, elle précise qu’en raison du manquement du bailleur à son obligation essentielle de délivrance d’un logement décent, il y a alors lieu d’appliquer l’exception d’inexécution et la réduction voir la suspension du loyer. A titre subsidiaire, elle soulève au visa de l’article 1347 du code civil la compensation des créances réciproques, indiquant que le bailleur détient une créance au titre des loyers tandis que madame [J] fait état de la non restitution du dépôt de garantie d’un montant de 520 euros ainsi que d’un préjudice devant être indemnisé. Madame [B] [C], régulièrement convoquée par le greffe n’a pas comparu et n’était pas représentée. Motifs de la décision Sur la demande principale tendant à voir constater l’indécence du logement et les manquements du bailleur :L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable lors de la signature du bail dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dans sa version en vigueur lors de la signature du bail disposent qu'un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret. Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. L'article 3 dudit décret précise que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ; 2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ; 3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ; 4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ; 5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ; 6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. En l'espèce, madame [T] [J] demande l’octroi de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance en raison du caractère non décent du logement. Il résulte du rapport de visite établi le 5 mars 2025 par la direction départementale des territoires que les points suivants ont été constatés : Des désordres sur l'installation électrique : des points d'éclairage non sécurisés avec des douilles de chantier, présentant un défaut de protection et un risque de contact direct avec des éléments sous tension. L'alimentation du logement s'effectue en aérien : absence de module parafoudre, La présence de moisissures localisées importantes pour la chambre 2, de traces d'humidité à la base des murs de la cuisine, salle de bain et chambre 2, le parement de la cuisine est dégradé localement avec un écaillement de la peintureL'écoulement localisé des eaux pluviales sur le parement de la façade avant. Une installation d'assainissement non conforme avec le mélange dans un regard des eaux grises de la cuisine avec les eaux pluviales. Le regard de la salle de bain est non étanche, Ces éléments objectifs constatés par le comité technique du pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne, révèlent que le logement ne répond pas aux critères de décence définis par le décret du 30 janvier 2002. Ces désordres, établis de manière concordante, caractérisent un manquement aux exigences minimales de décence définies par le décret précité, et ce durant une période particulièrement longue. Par ailleurs, Il ressort des éléments du dossier que madame [C] informée à de multiples reprises de l’état dégradé du logement, n’a pas entrepris les travaux nécessaires pour y remédier, ni mis en œuvre les diligences utiles afin d’assurer la remise en conformité du logement. Cette inertie prolongée caractérise un manquement grave et persistant à ses obligations contractuelles. Il y a lieu de juger que Madame [C] a manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien d’un logement décent. Sur la demande principale d’annulation pure et simple de la créance locative Aux termes des articles 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, le juge ne pouvant statuer que sur ce qui lui est demandé. Par ailleurs, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’indécence du logement peut justifier la réduction du loyer, sa suspension ou sa consignation, mais n’emporte pas, par elle-même, l’extinction de la dette locative. En l’espèce, Madame [C] n’a pas saisi le tribunal d’une demande en paiement dans le cadre de la présente instance, laquelle a été engagée exclusivement à l’initiative de la locataire. Dès lors, le tribunal n’est pas valablement saisi de l’existence, du principe ni du montant de la créance locative alléguée, et ne saurait en prononcer l’annulation. En tout état de cause, l’indécence du logement, n’emporte pas l’annulation rétroactive de la dette locative, mais ouvre droit à réparation du préjudice subi. La demande d’annulation pure et simple de la créance locative sera en conséquence rejetée. Sur la demande tendant à voir débouter le bailleur de ses demandes en paiement et ordonner la cessation des poursuites Aux termes des articles 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, le juge ne statuant que sur ce qui lui est demandé. En l’espèce, le bailleur n’ayant formé aucune demande en paiement, le tribunal n’est pas saisi de ce chef. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir prononcer le débouté de prétendues demandes en paiement et à voir ordonner la cessation de toute procédure de recouvrement. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et les demandes indemnitaires :Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. Selon l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation En l’espèce, il résulte de l’état des lieux de sortie en date du 22 septembre 2025 que madame [J] a bien restitué le logement. Le bailleur, non comparant, ne produit aucun élément permettant de justifier de retenues sur le dépôt de garantie. Il y a lieu en conséquence d’ordonner la restitution intégrale du dépôt de garantie d’un montant de 520 euros. Madame [C] sera également condamnée au paiement de la somme de 118,50 euros au titre de la majoration de 10% du loyer mensuel compte tenu du retard dans la restitution du dépôt de garantie (592,49 euros x10% x 2 mois pour la période de novembre 2025 à janvier 2026). Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :Aux termes des articles 1217 et 1231-1 du code civil, le débiteur d’une obligation contractuelle est tenu de réparer le préjudice résultant de son inexécution. L’occupation prolongée d’un logement présentant des désordres persistants affectant la salubrité et la sécurité des lieux, a porté une atteinte grave et durable aux conditions normales d’existence de la locataire. Ce trouble de jouissance, directement imputable aux manquements contractuels du bailleur, a perduré pendant plus de 6 années. Eu égard à l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir un préjudice de jouissance qui sera évalué à 4000 euros et de condamner madame [C] au paiement de cette somme. Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral : Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur d’une obligation est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. [T] [J] sollicite l’octroi de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral subi du fait des manquements du bailleur à ses obligations. Les éléments produits aux débats apparaissent toutefois insuffisants pour caractériser le préjudice moral allégué, et cette demande sera rejetée. Sur la demande subsidiaire de compensationAux termes des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation suppose l’existence de deux créances certaines, liquides et exigibles. En l’espèce, le bailleur n’ayant pas saisi le tribunal d’une demande en paiement, la créance locative alléguée ne constitue pas une créance judiciairement établie dans le cadre du présent litige. Dès lors, les conditions légales de la compensation ne sont pas réunies et la demande sera rejetée. Sur la demande infiniment subsidiaire de délais de paiementAux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut accorder des délais de paiement au débiteur d’une obligation. En l’absence de constatation judiciaire d’une dette exigible dans la présente instance, il n’y a par conséquent pas lieu de statuer sur la demande de délais de paiement. Sur les demandes accessoires Madame [B] [C], qui succombe, supportera les dépens. L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, JUGE que madame [B] [C] a manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien d’un logement décent, REJETTE la demande de madame [T] [J] en annulation de la créance locative, DIT ne pas avoir à lieu à statuer sur les demandes formées par madame [T] [J] tendant à voir prononcer le débouté de prétendues demandes en paiement et à voir ordonner la cessation de toute procédure de recouvrement, CONDAMNE madame [B] [C] à payer à madame [T] [J] la somme de 520 euros (cinq-cent-vingt euros) au titre de la restitution du dépôt de garantie, CONDAMNE madame [B] [C] à payer à madame [T] [J] la somme de 118,50 euros (cent-dix-huit euros) au titre de la majoration de 10% du loyer mensuel compte tenu du retard dans la restitution du dépôt de garantie, CONDAMNE madame [B] [C] à payer à madame [T] [J] la somme de 4000 euros (quatre-mille-euros) au titre du préjudice de jouissance, REJETTE la demande formée par madame [T] [J] au titre du préjudice moral, REJETTE la demande de compensation formée par madame [T] [J] DIT ne pas avoir lieu de statuer sur la demande de délais de paiement formée par madame [T] [J], CONDAMNE madame [B] [C] aux entiers dépens, comprenant les frais d’exécution du présent jugement, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit; Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, la présente décision a été signée par Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire et Muriel DOUSSET, greffier. LE GREFFIER LA PRESIDENTE