Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LYON
Chambre 1 cab 01 A
R.G N° : N° RG 22/04964 - N° Portalis DB2H-W-B7G-WZWG
Jugement du 21 Mai 2024
N° de minute
Affaire :
M. [V] [P] [O] [M], Mme [J] [C] [G]
C/
M. [F] [H] [S], Mme [K] [A] [E] [U]
le:
EXECUTOIRE + COPIE
Me Anne-sophie LEFEVRE
- 1259
Maître Pierre ROBILLARD de la SELARL PARALEX
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 A du 21 Mai 2024 le jugement contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 09 Octobre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 19 Mars 2024 devant :
Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente,
siégeant en qualité de Juge Unique,
Assistée de Julie MAMI, Greffière,
Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :
DEMANDEURS
Monsieur [V] [P] [O] [M]
né le 12 Septembre 1979 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Anne-sophie LEFEVRE, avocat au barreau de LYON
Madame [J] [C] [G]
née le 01 Décembre 1979 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Anne-sophie LEFEVRE, avocat au barreau de LYON
DEFENDEURS
Monsieur [F] [H] [S]
né le 25 Mars 1989 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Pierre ROBILLARD de la SELARL PARALEX, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE
Madame [K] [A] [E] [U]
née le 07 Septembre 1990 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Pierre ROBILLARD de la SELARL PARALEX, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
[V] [M] et [J] [G] ont mis en vente leur bien immobilier sis [Adresse 4].
Selon acte notarié du 31 mai 2021, ils ont régularisé une promesse de vente avec [F] [S] et [K] [U].
Aux termes de cet acte, il était prévu que la réitération se ferait au plus tard le 29 octobre 2021, la promesse étant faite sous la condition suspensive d'obtention par les bénéficiaires d'une ou plusieurs offres écrites de prêt au plus tard le 29 juillet 2021. Une indemnité d'immobilisation de 31 500 euros était prévue, sur laquelle la somme de 15 750 € a été séquestrée à titre de dépôt de garantie entre les mains du notaire.
Les bénéficiaires de la promesse ont communiqué un refus de prêt du 17 août 2021, puis deux refus de prêt du 9 septembre 2021. Ils n'ont pas réitéré la vente et ont sollicité le versement à leur profit de l'indemnité d'immobilisation.
Par actes séparés de commissaire de justice en date du 17 mai 2022, [V] [M] et [J] [G] ont fait assigner [F] [S] et [K] [U] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins de leur voir verser l'indemnité d'immobilisation et, subsidiairement, de voir indemniser leurs préjudices résultant de la mauvaise foi dans les relations contractuelles.
Les défendeurs ont constitué avocat. Les parties ont échangé des conclusions.
En l'état de leurs dernières écritures, communiquées par voie électronique le 26 avril 2023, [V] [M] et [J] [G] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1231-1 et suivants et 1778 du code civil, de :
A TITRE PRINCIPAL
ORDONNER le versement de l'indemnité d'immobilisation de 15 750 € entre les mains de Monsieur [V] [M] et de Madame [J] [G]
A TITRE SUBSIDIAIRE
CONDAMNER solidairement Monsieur [S] et Madame [U] au paiement d’une indemnité de 15 750 € à titre de dommages et intérêts, payable par décaissement des sommes séquestrées chez le notaire
DANS TOUS LES CAS,
DEBOUTER Monsieur [S] et Madame [U] de l’intégralité de leurs demandes
CONDAMNER solidairement Monsieur [S] et Madame [U] au paiement d’une indemnité de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER solidairement Monsieur [S] et Madame [U] aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Anne-Sophie LEFEVRE Avocat sur son affirmation de droit.
Ils soutiennent que l'offre de prêt communiquée le 17 août 2021 par les bénéficiaires n'est pas conforme aux dispositions contractuelles et que ceux-ci n'ont par conséquent par respecté la clause suspensive, l'indemnité d'immobilisation étant due.
A titre subsidiaire, ils relèvent la mauvaise foi, la légèreté et les négligences des bénéficiaires, qui ne les ont pas informés avant le 29 juillet 2021 de difficultés à obtenir un prêt, qui n'ont pas mentionné la nécessité pour eux de procéder à une vente immobilière préalable ou de recourir à un prêt relais, qui ont sollicité un prêt d'un montant différent de celui prévu dans la promesse de vente, qui n'ont pas répondu à leurs courriers, puis ont transmis hors délai des refus de prêt conformes aux conditions de la promesse de vente.
Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 janvier 2023, [F] [S] et [K] [U] demandent au tribunal, au visa des articles 1304-3 et 1240 du code civil, de :
Débouter les époux [M] – [G] de l’ensemble de leurs demandes.
Ordonner le versement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 15 750 euros au profit de Mr [F] [S] et de Mme [K] [U].
A titre subsidiaire, condamner les époux [M] – [G] à payer à Mr [F] [S] et de Mme [K] [U] l’indemnité de 15 750 euros par décaissement des sommes séquestrées chez le notaire.
Condamner les époux [M] – [G] à payer à Mr [F] [S] et de Mme [K] [U] la somme de 3 000 euros à titre de dommages – intérêts pour réticence abusive.
Condamner les époux [M] – [G] à payer à Mr [F] [S] et de Mme [K] [U] la somme de 3 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner les époux [M] – [G] aux entiers dépens de l’instance.
Les défendeurs relèvent que les promettant ne leur ont adressé aucune mise en demeure postérieurement au 29 juillet 2021, que la condition n'est censée défaillie que passé le délai de huit jours suivant la mise en demeure constatant la non remise d'une offre écrite conforme, que le mail du CREDIT MUTUEL du 3 juin 2021 ne peut être regardé comme une acceptation de financement conforme aux caractéristiques de la promesse, que les promettants ont été informés de leurs difficultés à rechercher un financement et ont accepté de repousser le délai initialement fixé jusqu'au 20 août 2021, qu'ils ont justifié dans ce nouveau délai d'un refus de financement, que la mise en vente de l'appartement dont [K] [U] était propriétaire a été proposée comme solution suite au refus de prêt, qu'ils ont averti les promettant de l'absence d'obtention d'un financement le 18 août 2021 et leur ont adressé deux attestations de refus de prêt, le 31 août et le 15 septembre 2021, conformes aux caractéristiques prévue à la promesse de vente. Ils soutiennent que la condition suspensive n'est pas défaillie de leur fait, le refus de financement n'étant pas imputable à une faute de leur part.
Les bénéficiaires de la promesse de vente ajoutent que le préjudice des demandeurs n'est pas démontré, ceux-ci ayant vendu rapidement leur bien.
A titre reconventionnel, ils sollicitent la restitution des sommes versées par eux au titre de l'indemnité d'immobilisation.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer aux termes de leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2023, pour que l’affaire soit entendue à l’audience du 19 mars 2024, après quoi elle a été mise en délibéré au 21 mai 2024.
MOTIFS
Sur la demande au titre de l'indemnité d'immobilisation
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 1124 du même code précise que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.
En l'espèce, [V] [M] et [J] [G] se sont engagés par promesse unilatérale de vente du 31 mai 2021 à vendre à [F] [S] et [K] [U] un bien immobilier sis [Adresse 4].
Cette promesse de vente est soumise à la condition suspensive particulière suivante :
Ainsi, la promesse de vente a été consentie sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les bénéficiaires au plus tard le 29 juillet 2021.
Or, il est constant que l'acquéreur doit respecter les délais prévus dans la promesse ainsi que les caractéristiques de la demande de prêt prévues dans la promesse. La preuve lui incombe de ce qu'il a déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, portant à la fois sur le montant, le taux et la durée du financement mentionnés dans la promesse de vente ou le compromis. A défaut d'une demande de prêt correspondant aux stipulations de la promesse de vente, la condition suspensive tenant à l'obtention du prêt est réputée accomplie en application de l'article 1304-3 du code civil repris dans l'acte.
En premier lieu, il n’est pas contesté que [F] [S] et [K] [U] n'ont justifié d'aucune obtention ou non-obtention de prêt dans le délai initial prévu par la promesse de vente, soit au plus tard le 29 juillet 2021.
Toutefois, par mail du 10 août 2021 adressé à l'agent immobilier, [V] [M] a consenti une extension du délai de la condition suspensive jusqu'au 20 août 2021.
Il appartenait donc aux acquéreurs de justifier de l’obtention ou de la non-obtention de prêt conforme aux stipulations contractuelles au plus tard le 20 août 2021.
En second lieu, alors que la promesse précise que le prêt doit porter sur le montant maximal de 318 500 euros, être d'une durée de 25 ans maximum et d'un taux nominal d'intérêt maximal de 1,28 %, [F] [S] et [K] [U] ont notifié aux promettants un courrier du CREDIT MUTUEL daté du 17 août 2021 de refus de prêt, sollicité le 17 août 2021, d'un montant de 331 367 euros sur une durée de 300 mois (25 ans) pour un bien situé [Adresse 3] à [Localité 6], sans précision sur le taux d'intérêt.
Ce refus de prêt, qui porte sur une demande de prêt ne correspondant pas aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente au regard du montant du prêt sollicité de 331 367 euros, sans précision sur le taux nominal d'intérêt maximal hors assurance et pour une adresse du bien immobilier à acquérir erronée, ne respecte pas les stipulations de l’acte.
Par ailleurs, [F] [S] et [K] [U] ont notifié le 31 août 2021 aux promettants un courrier du CREDIT MUTUEL daté du 18 août 2021 de refus de prêt sollicité le 17 avril 2021 d'un montant de 331 367 euros sur une durée de 300 mois (25 ans) pour un bien situé [Adresse 4] à [Localité 6].
Ce refus de prêt porte là encore sur une demande de prêt ne correspondant pas aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente au regard du montant du prêt sollicité de 331 367 euros, au lieu de 318 500 euros prévu dans la promesse et le taux nominal d'intérêt maximal hors assurance n'est pas non plus indiqué.
De surcroît, il n'a pas été notifié aux promettants dans le délai dont l'extension a été consentie, c'est à dire avant le 20 août 2021.
Enfin, [F] [S] et [K] [U] ont notifié par mail le 15 septembre 2021 aux promettants un courrier du CREDIT MUTUEL daté du 9 septembre 2021 de refus de prêt sollicité le 2 juin 2021 d'un montant de 318 500 euros sur une durée de 300 mois (25 ans) pour un bien situé [Adresse 4] à [Localité 6], ainsi qu'un courrier du CREDIT AGRICOLE LOIRE HAUTE-LOIRE daté du 9 septembre 2021 de refus de prêt d'un montant de 318 500 euros sur une durée de 300 mois (25 ans) pour un bien situé [Adresse 4] à [Localité 6].
Ces deux refus de prêt, qui ont trait à des demandes de prêt correspondant aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente au regard du montant du prêt sollicité de 318 500 euros ne comportent toutefois aucune indication du taux nominal d'intérêt maximal hors assurance. Bien plus, ces refus de prêt sont datés du 9 septembre 2021, soit une date postérieure à celle du 20 août 2021, date maximum à laquelle l'extension de la condition suspensive a été consentie.
Ces refus de prêt ne satisfont donc pas à l'exigence de notification par les bénéficiaires de la non-obtention de prêt dans le délai dont l'extension a été consentie, la circonstance qu'au moins une des demandes de prêt a été faite le 2 juin 2021 dans le délai de la condition suspensive étant indifférente, tout comme les circonstances de ces refus.
Il y a lieu de ce fait de considérer que [F] [S] et [K] [U] ne justifient pas d'un refus de financement conforme aux stipulations de la promesse de vente.
En outre, la promesse de vente prévoit également la faculté de mise en demeure du bénéficiaire par le promettant, de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition, cette demande devant être faite par lettre recommandée avec avis de réception, avec copie en lettre simple pour le notaire.
Or, [V] [M] et [J] [G], qui justifient que plusieurs relances ont été faites aux bénéficiaires, notamment par l'Office notarial SCP [X]-ILLUMINATI le 6 août, par mail de [V] [M] via l'agence immobilière GUY HOQUET le 10 août et à nouveau par Me [X] le 1er septembre 2021, ne produisent en revanche aucune mise en demeure des bénéficiaires dans les formes prévues par la promesse de vente, à savoir par lettre recommandée avec avis de réception, avec copie en lettre simple pour le notaire.
Toutefois cette absence de mise en demeure dans les formes de la promesse ne permet aux bénéficiaires de recouvrer les fonds déposés en garantie de l'exécution de la promesse qu'en justifiant qu’ils ont accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de leur fait. A défaut, ces fonds restent acquis aux promettants.
A ce titre, [F] [S] et [K] [U] versent aux débats un mail daté du 3 juin 2021 du CREDIT MUTUEL, aux termes duquel une proposition de financement pour l’acquisition de leur résidence principale leur est adressée.
Cependant, ce mail, non notifié aux promettants ni au notaire dans le délai prévu par la promesse de vente ou dans le délai supplémentaire accordé jusqu'au 20 août 2021, ne comporte aucun élément quant aux caractéristiques du prêt : montant emprunté, durée de remboursement, taux nominal d'intérêt.
Les bénéficiaires ne justifient pas non plus pourquoi cette proposition de financement, dont la formulation laisse entendre un accord de prêt de principe, n'a pas été suivie d'un accord de prêt pour des raisons indépendantes de leur volonté.
Quoi qu'il en soit, ce seul mail ne saurait suffire à démontrer que les bénéficiaires ont accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de leur fait, alors au surplus qu'ils n'avaient pas informé les promettants de la nécessité pour eux de procéder à la vente préalable d'un bien immobilier pour acquérir le bien objet de la promesse.
De même, le prêt sollicité le 17 avril 2021 auprès du CREDIT MUTUEL et refusé par courrier du 18 août 2021 ne peut pas non plus servir à justifier de l'accomplissement de démarches nécessaires à l'obtention d'un prêt, dès lors que le montant sollicité, de 331 367 euros, ne correspond pas aux stipulations contractuelles.
[F] [S] et [K] [U] ne démontrent ainsi pas remplir les conditions prévues au contrat pour recouvrer les fonds déposés en garantie de l'exécution de la promesse.
Au regard de ce qui précède, la condition suspensive d'obtention de prêt doit donc être déclarée défaillie, cette défaillance étant imputable à [F] [S] et [K] [U], qui ne peuvent recouvrer les fonds déposés en garantie.
Les fonds déposés en garantie de l'exécution du contrat, soit 15 750 euros, restent en conséquence acquis à [V] [M] et [J] [G], sans qu'il soit exigé la démonstration par ceux-ci de l'existence d'un préjudice. La circonstance qu’ils ont ensuite rapidement vendu leur bien immobilier est ainsi indifférente.
De surcroît, la promesse de vente prévoit également au titre de l'indemnité d’immobilisation, s'agissant du surplus de l'indemnité d'immobilisation :
Cependant, [V] [M] et [J] [G] sollicitent uniquement le « versement de l'indemnité d'immobilisation de 15 750 € », somme qui correspond au montant des fonds séquestrés, et non le versement de l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation de 31 500 euros prévue par la promesse de vente.
Il sera donc uniquement ordonné le versement à [V] [M] et [J] [G] de la somme de 15 750 euros, correspondant aux fonds séquestrés entre les mains de Me [Y] [X], notaire associé membre de la SCP « [Y] [X] et Julie ILLUMINATI, notaires ».
Sur les demandes reconventionnelles
Compte tenu des développements qui précèdent, [F] [S] et [K] [U] seront déboutés de leurs demandes reconventionnelles.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.
Partie perdante, [F] [S] et [K] [U] seront condamnés aux dépens de l'instance, avec distraction au profit de Me Anne-Sophie LEFEVRE, avocat, sur son affirmation de droit.
Sur les frais irrépétibles
Les circonstances de l’espèce ainsi que les situations respectives des parties conduisent à faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de [V] [M] et [J] [G] à hauteur de 2.000 euros, somme que [F] [S] et [K] [U] seront condamnés solidairement à leur payer.
Sur l’exécution provisoire
Enfin, il sera rappelé qu’aux termes de l'article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
La présente décision est par conséquent assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Dit que [F] [S] et [K] [U] sont redevables à [V] [M] et [J] [G] de la somme de 15 750 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente du 31 mai 2021 ;
Ordonne le versement à [V] [M] et [J] [G] de la somme de 15 750 euros séquestrée entre les mains de Me [Y] [X], notaire associé membre de la SCP « [Y] [X] et Julie ILLUMINATI, notaires ». ;
Déboute [F] [S] et [K] [U] de leurs demandes reconventionnelles ;
Condamne solidairement [F] [S] et [K] [U] à supporter le coût des dépens de l'instance, avec distraction au profit de Me Anne-Sophie LEFEVRE, avocat, sur son affirmation de droits ;
Condamne solidairement [F] [S] et [K] [U] à payer à [V] [M] et [J] [G] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;
Prononcé à la date de mise à disposition au greffe par Axelle LE BOULICAUT, vice-présidente.
En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.
Le greffierLa présidente
