Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 27 Juin 2024
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DEMANDEUR :
S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT
1 rue du Scorff
CS 54221
35042 RENNES CEDEX
représenté par Monsieur [X] [K], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [S] [C]
Résidence Pegase Appaertement 226
6 Boulevard Emile Romanet
44100 NANTES
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 11 janvier 2024
date des débats : 11 janvier 2024
délibéré au : 27 juin 2024
RG N° N° RG 23/02624 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MOFH
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à ESPACIL HABITAT
CCC à Monsieur [S] [C] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 31 mai 2022 à effet au 1er juin 2022, un contrat de résidence sociale a été conclu entre la société d’HLM ESPACIL HABITAT (ci-après ESPACIL HABITAT) et [S] [C], portant sur un logement sis résidence PEGASE, 6 Boulevard Émile Romanet, appartement 0226 - 44100 NANTES, moyennant une redevance mensuelle de 414,78 €, outre des frais d'occupations et prestations annexes à hauteur de 27,11 € pour un total mensuel de 441,89 € pour une durée d’un mois renouvelable jusqu'à 24 mois.
Par acte de commissaire de justice du 6 avril 2023, ESPACIL HABITAT a fait commandement à [S] [C] de payer un arriéré de redevances d’un montant de 1.109,29 € arrêté au 31 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 août 2023, ESPACIL HABITAT a fait assigner [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· Déclarer son action recevable et bien fondée ;
· Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence sociale portant sur le logement sis 6 Boulevard Emile Romanet, appartement 0226 - 44100 NANTES ;
· Constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence sociale liant les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat et de l’arrivée du contrat à son terme, et l’occupation sans droit ni titre de [S] [C] ;
· Ordonner l’expulsion de [S] [C], ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier le cas échéant des locaux 6 Boulevard Emile Romanet, appartement 0226, 44100 NANTES ;
· Autoriser ESPACIL HABITAT à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais, risques et périls de [S] [C], conformément à l’article L 433-1 du code de procédures civiles d’exécution ;
· Supprimer le délai prévu à l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
· Condamner [S] [C] à payer à HLM ESPACIL HABITAT la somme de 979.32 € au titre de l’arriéré des redevances et charges arrêtés au 19 juillet 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation ;
· Fixer une indemnité d’occupation correspondant au montant de la redevance révisable, majorée des charges tels que si le contrat s’était poursuivi ;
· Condamner [S] [C], au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant de la redevance révisable majorée des charges calculées tels que si le contrat s’était poursuivi, et ce à compter du 6 juin 2023 et jusqu’à libération des lieux de tous meubles et occupants de son chef et remise des clés ;
· Condamner [S] [C] au paiement au profit d’ESPACIL HABITAT de la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente procédure ;
· Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024.
A ladite audience, ESPACIL HABITAT, représentée, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1.422,74 € au titre des redevances échus à la date du 10 janvier 2024.
Régulièrement assigné à étude, [S] [C] a comparu à l’audience et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024. Du fait d'un dysfonctionnement de service, le délibéré a été prorogé au 27 juin 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l’action
A titre liminaire, il convient de préciser que les contrats de résidences prévues aux articles L 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ne sont pas soumis aux dispositions de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.
Aux termes de l’article L 633-2 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat de résidence par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir que dans les cas suivants :
Inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave et répété au règlement intérieur ;Cessation totale d’activité de l’établissement ;Cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.Aux termes de l’article R 633-3 du code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L 333-2 du même code, sous réserve d’un préavis d’un mois, en cas d’inexécution par la personne titulaire du contrat d’une obligation lui incombant au titre dudit contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur.
De même, en application des dispositions du même article, la résiliation peut être décidée pour impayés lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total acquitté pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme d’au moins égale à deux fois le montant mensuel acquitté pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
Enfin, aux termes du même article, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
De plus, l’article 4.5.1 du contrat de résidence, objet du litige, prévoit la résiliation de plein droit par l’organisme en cas de non-paiement des sommes dues par le résident au terme convenu par le contrat ; la résiliation ne produisant effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté sans effet, et cela conformément aux dispositions des articles R 633-3 et L 633-2 du code de la construction et de l’habitation.
En l’espèce, eu égard aux arriérés de redevances – 1.109,29 € - s’élevant à plus de deux fois le montant de la redevance mensuelle – soit 883,78 € - enregistré sur le relevé de compte du résident, ESPACIL HABITAT a été contrainte de signifier le 6 avril 2023 par exploit de commissaire de justice un commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 4.5.1 dudit contrat.
Ce commandement de payer a été signifiée le 6 avril 2023 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du contrat de résidence est ainsi recevable.
Sur la résiliation du bail
En l’espèce, le contrat de résidence sociale contient une clause résolutoire en son article 4.5.1.
Par exploit de commissaire de justice en date du 6 avril 2023 , ESPACIL HABITAT a fait commandement à [S] [C] de payer un arriéré de redevances d’un montant de 1.109,29 € arrêté au 31 mars 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 juin 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [S] [C].
Sur la demande en paiement
En vertu de l’article 1728 du code civil, “Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement et, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus”.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.
La créance d’ESPACIL HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de résidence.
[S] [C] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.422,74 € au titre des redevances et indemnités d’occupation échues au 10 janvier 2024.
En conséquence, [S] [C] sera condamné au paiement de la somme de 1.422,74 €, au titre des seules redevances et indemnités d’occupation échus au 11 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Il sera enfin condamné à payer à ESPACIL HABITAT, à compter du 12 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant de la dernière redevance, revalorisations incluses, soit la somme de 477.57 €.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
D’après le relevé de compte locataire, [S] [C] a procédé à plusieurs paiements à compter du mois d’août 2023.
Il a ainsi repris le paiement intégral des loyers avant l'audience.
Le diagnostic social et financier transmis nous indique que l’arriéré locatif serait dû à sa période de chômage et à son arrêt de travail suite à un accident de travail. Ces événements ayant entraîné un déséquilibre financier dans le budget du locataire.
Un plan d’apurement prévoyant le versement de la somme de 800 € par mois a été accordé par ESPACIL HABITAT mais n’a pas été respecté par [S] [C].
Lors de l’audience, [S] [C], qui souhaite se maintenir dans le logement et sollicite des délais de paiement, propose d’apurer sa dette en versant la somme de 500 € en sus du loyer courant.
Lors de l’audience, ESPACIL HABITAT a indiqué ne pas s’opposer aux délais de paiement mais demande le maintien de la clause résolutoire. Le bailleur fait valoir que le locataire a fait d'importants efforts pour la reprise du paiement du loyer courant, mais pas pour le remboursement de la dette.
Ainsi, la clause résolutoire étant acquise et le créancier ne s'y opposant pas, des délais de paiement seront accordés au débiteur pour régler sa dette, tenant compte de sa proposition de verser 500 € par mois pour ce règlement.
Il importe de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Sur les délais d’expulsion
ESPACIL HABITAT ne soumet au tribunal, ni dans ses écritures, ni lors de l’audience, des éléments susceptibles de s’apparenter à l’un des critères des articles L 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécutions permettant de prévoir la suppression du délai de deux mois à l’expulsion.
Dans ces conditions, il convient d’ordonner l’expulsion de [S] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [S] [C], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Il sera également condamné à payer à HLM ESPACIL HABITAT la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du contrat de résidence conclu le 31 mai 2022 à effet au 1er juin 2022, entre ESPACIL HABITAT et [S] [C], concernant le logement sis résidence PEGASE, 6 Boulevard Émile Romanet, appartement 0226 - 44100 NANTES ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 7 juin 2023 ;
CONDAMNE [S] [C] à payer à ESPACIL HABITAT la somme de 1.422,74 €, en deniers ou quittance, au titre des redevances échues et impayées au 11 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
ACCORDE à [S] [C] un délai de paiement de 3 mois pour se libérer de la dette, soit 2 mensualités de 500 €, la 3ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que la redevance , sauf meilleur accord des parties ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
CONDAMNE [S] [C] à payer à ESPACIL HABITAT, à compter du 12 janvier 2024, une indemnité d’occupation égale au montant de la dernière redevance et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 477.57 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
ORDONNE à [S] [C], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut l’expulsion de [S] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
CONDAMNE [S] [C] à payer à ESPACIL HABITAT la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 27 juin 2024.
Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY
