Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 22/03477

/ REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 22/03477 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GFR7 NAC : 50A JUGEMENT CIVIL DU 27 FEVRIER 2024 DEMANDERESSE Mme [T] [W] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] Rep/assistant : Me Ingrid BLAMEBLE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DEFENDERESSE SCCV [Adresse 3] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 5] Rep/assistant : Me Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Rep/assistant : MeReynald BRONZONI, de l’AARPI ANTES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS Copie exécutoire délivrée le :27.02.2024 Expédition délivrée le : à Me Ingrid BLAMEBLE Me Virginie GARNIER COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Le Tribunal était composé de : Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente Madame Sophie PARAT, Juge, Madame Dominique BOERAEVE, Juge, assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 28 Novembre 2023. MISE EN DELIBERE A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 23 Janvier 2024. A cette date, la mise à disposition a été prorogée au 27 Février 2024. JUGEMENT : contradictoire, du 27 Février 2024, en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Par acte introductif d’instance du 6 décembre 2022, Madame [T] [W] a fait assigner la SCCV VILLA DU CAP en résolution de vente et en paiement de dommages et intérêts. Au soutien de sa demande, Madame [W] expose que, par acte notarié du 26 septembre 2018, elle a conclu avec la SCCV [Adresse 3] un contrat de vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement de type T1 et un parking au sein de la Résidence « [Adresse 3] » située au [Adresse 3] à [Localité 7], pour le prix de 134.000 euros TTC ; que ce contrat imposait à la SCCV VILLA DU CAP de respecter les délais d’exécution suivants : - 31 juillet 2019 : achèvement des travaux, - 30 septembre 2019 : livraison de l’appartement ; qu’alors qu’elle s’était acquittée de la somme de 118.100 euros au mois de décembre 2020, les travaux n’étaient pas terminés à cette date ; que le 25 mai 2021, la SCCV [Adresse 3] lui a fait une offre de règlement transactionnel qu’elle a déclinée ; qu’elle a fait intervenir un huissier qui a constaté, suivant procès-verbal dressé le 18 septembre 2021 le quasi-abandon du site ; que les appels de fonds émis par le notaire et dûment réglés ne correspondaient en rien à l’état d’avancement réel du chantier ; que, par lettre du 16 novembre 2021, elle a interpellé la Chambre des Notaires de La Réunion ainsi que le Procureur de la République - tout aussi vainement ; qu’à ce jour, la résidence demeure en chantier. Madame [W] fait valoir que l’acquisition de cet appartement avait pour but exclusif sa mise en location et le bénéfice fiscal du dispositif « Pinel » ; que quatre ans après, ce bénéfice fiscal est définitivement perdu par le seul effet de l’incurie de la SCCV [Adresse 3] ; qu’en outre, elle pouvait légitimement espérer louer son bien 450 euros par mois. Madame [W] demande, outre la résolution de la vente et la restitution de la somme de 118 .100 euros, la condamnation de la SCCV VILLA DU CAP à lui payer les sommes suivantes : - 42.888 euros au titre de la perte de l’avantage fiscal, - 18.450 euros au titre de la perte des loyers, - 12.119 euros au titre des frais financiers, - 10.000 euros au titre de son préjudice d’image et de réputation, - 10.000 euros au titre de son préjudice moral, - 4.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure civile. La SCCV [Adresse 3] réplique que le 28 septembre 2018, le notaire a stipulé les causes légitimes de suspension du délai de livraison ; que dès le 24 septembre 2018, Madame [W] était informée de la demande d’expertise devant le juge des référés ; que l’expert a déposé son rapport le 7 mars 2019 et le maître d’œuvre avisera tous les acquéreurs d’une reprise des travaux à compter du 20 mars 2019 ; que, parallèlement, elle avait dû faire face au mouvement des « gilets jaunes » avant la période de congés du bâtiment en décembre 2019 ; qu’ensuite, est survenue la pandémie de Covid 19 du 15 mars au 15 mai 2019, interdisant toute activité sur le chantier ; qu’en outre, la SARL REUNELECT a été mise en liquidation judiciaire et l’insuffisance de la société AB CONSTRUCTION a conduit à la rupture de son marché ; que l’année 2021 a été marquée par de nouvelles restrictions sanitaires ; que l’ensemble de ces éléments a été porté à la connaissance de Madame [W]. La SCCV [Adresse 3] fait valoir que ces faits sont constitutifs de force majeure et ne sauraient lui être imputés ; qu’en outre, Madame [W] ne peut invoquer un préjudice réel, certain et actuel, en ce qui concerne la perte de revenus locatifs ; qu’il en est de même pour le prétendu préjudice fiscal dont la réalité n’est pas démontrée ; que les autres postes de préjudice ne sont pas davantage justifiés. La SCCV VILLA DU CAP conclut au débouté des demandes. Elle réclame la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile. ET SUR QUOI Sur la résolution de la vente Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut provoquer la résolution du contrat. En vertu de l’article L.261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, le vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement. L’obligation d’édifier l’immeuble vendu dans un délai déterminé est une caractéristique de ce type de vente. Aussi, le retard de livraison est susceptible d’entraîner la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement sans qu’il puisse invoquer les difficultés financières de l’entrepreneur ou le redressement judiciaire du constructeur. Le défaut de délivrance au terme convenu est sanctionné par l’allocation de dommages et intérêts à l’acquéreur s’il en est résulté pour lui un préjudice. Toutefois, le contrat de vente peut prévoir une clause dite de « retard légitime » qui justifie une suspension ou une prolongation du délai contractuel d’achèvement dans différentes hypothèses dès lors que les causes invoquées par le vendeur remplissent les conditions de la force majeure et sont à l’origine du retard constaté. En l’espèce, alors que le contrat de vente avait prévu une livraison au plus tard le 30 septembre 2019, un huissier a constaté, suivant procès-verbal dressé le 18 septembre 2021 le quasi-abandon du site ; que le promoteur ne démontre pas qu’actuellement la construction est achevée ou qu’elle le sera un jour ; que, de ce simple fait, la faute contractuelle de la SCCV [Adresse 3] apparaît caractérisée. Toutefois, le contrat de vente du 26 septembre 2018 stipulait une clause énumérant limitativement les « causes légitimes de suspension du délai de livraison ». En raison de l’effet relatif du contrat, le vendeur ne peut opposer à l’acquéreur que les cas précis figurant dans cette clause et dans les conditions qu’elle définit. La SCCV VILLA DU CAP s’y réfère pour soutenir que le mouvement des « gilets jaunes », la pandémie, la nécessité de procéder à une expertise judiciaire ainsi que l’incurie de certaines entreprises ont constitué un cas de force majeure Or, la SCCV [Adresse 3] ne démontre pas que le mouvement des « gilets jaunes » ait présenté pour elle les caractéristiques de la force majeure ; qu’en outre, le contrat de vente fait état d’une « grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs », ce que ne constitue pas le mouvement des « gilets jaunes ». Par ailleurs, le confinement lié à la pandémie de covid 19 a été imposé bien après la date prévue pour la construction de l’immeuble. L’expertise judiciaire relative à un conflit avec certains propriétaires de parcelles voisines ne devait entraîner qu’un retard de 8 mois selon le maître d’œuvre qui attestait également que les fondations débuteraient le 15 avril 2019. Si l’on ajoute deux mois de confinement pendant la pandémie de covid 19, l’immeuble aurait dû être livré en juillet 2020 mais dans son courrier d’information adressé aux acquéreurs, la SCCV LA VILLA DU CAP indiquait la date du 30 décembre 2020 pour l’achèvement des travaux. En tout état de cause, l’immeuble n’est toujours pas en l’état d’être livré. Aux termes de l’acte de vente, constituaient également des causes légitimes de suspension du délai de livraison : - le retard résultant de l’ouverture d’une procédure collective ou de la déconfiture de l’une des entreprises pendant le délai de réalisation du chantier mais aussi postérieurement à la constatation du retard, - le retard provenant de la défaillance d’une entreprise, - les retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci. Il est constant que la SARL REUNELECT a été mise en liquidation judiciaire le 28 octobre 2020 mais la SCCV [Adresse 3] n’a pas démontré la répercussion de la défaillance de cette entreprise sur l’organisation générale du chantier. Quant à l’entreprise AB CONSTRUCTION , elle a vu son marché résilié le 16 juin 2021, soit bien après la dernière date prévue pour l’achèvement du bâtiment. Il convient, en conséquence, de prononcer la résolution de la vente et de condamner la SCCV [Adresse 3] à restituer à Madame [W] la somme versée de 118.100 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance. Sur la réparation du préjudice Le préjudice locatif ne peut s’analyser que comme une perte de chance, notion consacrée par la Cour de Cassation, qui se caractérise par la privation d’une probabilité raisonnable d’un événement positif ( la mise en location) mais dont l’indemnisation ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Il convient, à ce titre, d’allouer à Madame [W] la somme de 8.000 euros. En revanche, Madame [W] ne produit aucun élément permettant de déterminer si elle remplissait les conditions d’éligibilité au dispositif PINEL Il convient de la débouter de ce chef de demande. Par ailleurs, en ce qui concerne les frais bancaires liés au prêt, le seul document produit ( hors le tableau d’amortissement) est une simulation n’ayant aucune valeur contractuelle. Ce chef de demande n’étant pas déterminable, il y a lieu de le rejeter. Madame [W] a subi un préjudice moral certain qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 8.000 euros. Les autres chefs de demande, non justifiés, seront rejetés. Sur les autres demandes L’équité commande en la cause d’allouer à Madame [W] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement reçue par notaire le 26 septembre 2018 entre Madame [T] [W] et la SCCV VILLA DU CAP, CONDAMNE la SCCV [Adresse 3] à restituer à Madame [W] la somme de 118.100 euros au titre du prix et des frais de vente, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, CONDAMNE la SCCV LA VILLA DU CAP à payer à Madame [W] les sommes suivantes : - 8.000 euros au titre de la perte des revenus locatifs, - 8.000 euros en réparation du préjudice moral subi, - 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile, DEBOUTE Madame [W] du surplus de ses demandes, CONDAMNE la SCCV [Adresse 3] aux dépens. EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE