Cour d'appel, 15 février 2024. 22/12695

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 7 ARRÊT DU 15 FÉVRIER 2024 (n° , 17 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/12695 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGDTE Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 17 Février 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 20/00216 APPELANT EPFIF - ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substituée à l'audience par Me Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 INTIMÉS Monsieur [D] [G] [Adresse 2] [Localité 1] Non comparant, non représenté Madame [F] [R] épouse [G] [Adresse 2] [Localité 1] Non comparante, non représentée DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT Division Missions Domaniales [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Madame [K] [L], en vertu d'un pouvoir général COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Décembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Hervé LOCU, Président Madame Valérie MORLET, Conseillère Monsieur Raphaël TRARIEUX, Conseiller Greffier : Madame Dorothée RABITA, greffier lors des débats ARRÊT : - réputé contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition. * EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Par décret n°2015-99 du 28 janvier 2015, l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du Bas-[Localité 16], comprenant les copropriétés du Chêne Pointu et de l'Étoile du Chêne Pointu, a été déclarée d'intérêt national et sa mise en 'uvre a été confiée à l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France (EPFIF). La ZAC du Bas-[Localité 16] dans laquelle se situent les copropriétés du Chêne Pointu et de l'Étoile du Chêne Pointu a été créée par arrêté préfectoral n°2018-1913 du 2 août 2018 et publié le 3 août 2018. Aux termes de l'arrêté préfectoral n°2019-0278 du 29 janvier 2019, une enquête publique préalable à la déclaration publique et une enquête parcellaire ont été menées du 11 mars 2019 au 12 avril 2019. Par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019, la ZAC du Bas-[Localité 16] a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique. Par arrêté préfectoral n°2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu ont été déclarés cessibles au profit de l'EPFIF. Par décret n°2021-1005 du 29 juillet 2021, l'EPFIF a été autorisé à prendre possession immédiate des immeubles concernés par l'opération. L'ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété au profit de l'EPFIF, a été rendue le 21 octobre 2021. La copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu est édifiée sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14]. Sont notamment concernés par l'opération M. [D] [G] et Mme [F] [R] épouse [G] (les consorts [G]), en tant que propriétaires des lots 167, 287 et 1395, ainsi que des 1.702/1.000.000èmes des parties communes générales. Le lot 118 est un appartement de type F4, d'une superficie de 65 m². Le lot 287 est une cave. Le lot 1395 est un emplacement de stationnement. Faute d'accord sur l'indemnisation, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation de Bobigny par requête reçue par le greffe le 23 juin 2020. Par jugement réputé contradictoire du 17 février 2022, après transport sur les lieux le 07 octobre 2021, le juge de l'expropriation de Bobigny a : Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 07 octobre 2021 ; Annexé à la décision les termes de comparaison produits par les parties ; Fixé la date de référence au 11 mars 2018 ; Retenu la méthode d'évaluation globale par comparaison ; Retenu une valeur unitaire de 935 euros/m² ; Retenu une indemnité complémentaire de 2.100 euros au titre de la dépossession d'une place de stationnement partiellement intégrée ; Retenu une majoration globale de 10% pour plus-value immobilière générée par la mise en service du tramway T4 ; Dit que l'indemnité de dépossession foncière est évaluée à la somme de 70.393,50 euros ; Dit que cette somme se décompose de la façon suivante : 63.085 euros au titre de l'indemnité principale (65 m² × 935 euros/m² + 2.100 euros × 110%), 7.308,50 euros au titre de l'indemnité de remploi ; Dit que cette somme est ramenée à 61.775 euros en application des dispositions de l'article R.311-22 du code de l'expropriation ; En conséquence, Fixé l'indemnité due par l'EPFIF aux consorts [G], au titre de la dépossession des lots 167 (appartement), 287 (cave), et 1.395 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu situé [Adresse 8]) à la somme de 61.775 euros en valeur libre ; Condamné l'EPFIF au paiement des dépens. L'EPFIF a interjeté appel du jugement le 22 juillet 2022 demandant la réformation au motif que le juge de l'expopriation a surévalué le montant de l'indemnité de dépossession consécutive à la dépossession des lots expropriés ainsi que des 1.702/1.000.000èmes des parties communes du bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu édifiée sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14]. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1/ adressées au greffe le 17 octobre 2022 par l'EPFIF, notifiées le 19 octobre 2022 (AR intimés retournées, signication par huissier de justice à Mme [R] le 2 décembre 2022 pv de recherches et M. [G] le 1er décembre 2022 avec remise à étude (AR CG le 20 octobre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Infirmer partiellement le jugement du 17 février 2022 en ce qu'il a : Fixé la date de référence au 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique, Appliqué une majoration de 10% au motif de l'entrée en exploitation de la nouvelle ligne du tramway T4, Évalué le bien en valeur libre, Retenu une valeur unitaire de 935 euros/m², Alloué une indemnité complémentaire de 2.310 euros aux expropriés pour la perte de l'emplacement de stationnement ; Par suite, Réformer le jugement du 17 février 2022 en fixant le montant des indemnités à revenir à l'exproprié pour la dépossession des lots de copropriété 167, 287 et 1.395 ainsi que des 1.702/1.000.000èmes des parties communes générales dépendant du bâtiment 10 de la copropriété de Chêne Pointu à [Localité 16] comme suit : PREMIÈRE HYPOTHÈSE : Le bien est occupé par des occupants titrés. A/ Indemnité principale : Méthode d'évaluation : globale ' caves et parties communes générales intégrées Valeur unitaire retenue : 795 euros/m², valeur occupée Superficie retenue : 65 m² Soit une indemnité principale de 795 euros/m² × 56 m² = 51.675 euros ; B/ Indemnités accessoires : Frais de remploi : 20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros 15% sur 10.000 euros = 1.500,00 euros 10% sur 36.675 euros = 3.667,50 euros Total frais de remploi : 6.167,50 euros ; Total de l'indemnité de dépossession : 57.842,50 euros en valeur occupée ; SECONDE HYPOTHÈSE : Le bien est occupé par des occupants sans droit ni titre. A/ Indemnité principale : Méthode d'évaluation : globale ' caves et parties communes générales intégrées État : moyen à bon Valeur unitaire retenue : 935 euros/m², valeur occupée Superficie retenue : 65 m² Abattement pour occupation sans droit ni titre : 5% Soit une indemnité principale de 935 euros/m² × 65 m² × 0,95 = 57.736,25 euros ; B/ Indemnités accessoires : Frais de remploi : 20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros 15% sur 10.000 euros = 1.500,00 euros 10% sur 42.736,25 euros = 4.273,63 euros Total frais de remploi : 6.773,63 euros ; Total de l'indemnité de dépossession : 64.509,88 euros en valeur occupée. 2/ adressées au greffe le 22 décembre 2022 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 23 décembre 2022 (AR appelant le 28 décembre 2022, LRAR intimés retournées, signification par huissier de justice le 1° mars 2022 à Mme [R] PV de recherches et à M. [G] le 13 février 2023 remise à étude), aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de : Fixer à la somme de 61.167 euros, en valeur libre, l'indemnité d'expropriation due aux consorts [G] pour la dépossession des lots 167, 287 et 1395 ainsi que des 1.702/1.000.000èmes des parties communes dépendant du bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu situé [Adresse 8]), décomposée comme suit : Une indemnité principale de 54.697,50 euros (65 m² × 935 euros/m² × 0,9) Une indemnité de remploi de 6.470 euros. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES : L'EPFIF fait valoir que : Concernant la description des lots expropriés, le lot 167 est un logement d'une surface de 65 m², le lot 287 est une cave et le lot 1.395 est un emplacement de stationnement. Les parties communes du bâtiment 10 sont vétustes et les équipements ont fait l'objet d'un arrêté municipal (Pièce 6A). Le lot 167 est en état moyen d'entretien. Concernant la date de référence, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, un droit de préemption a été instauré à [Localité 16] (Pièce 1A). Ce droit de préemption a été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du Bas-[Localité 16] suivant délibération du 27 janvier 2015. Les lots expropriés sont situés dans le périmètre de ladite opération. En application des dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence à retenir est celle de la dernière modification du délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont il s'agit, à savoir la modification du 08 avril 2016. Concernant le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, le premier juge a méconnu les dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation qui dispose qu' « il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués ['] par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publiques dans l'agglomération où est situé l'immeuble ». La date de référence étant celle du 8 avril 2016, l'enquête préalable s'étant tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019, et la mise en service de la ligne de tramway T4 étant intervenue fin 2019 après plus de trois ans de travaux par nature publics, cette ligne de tramway ne peut pas être prise en compte comme un facteur de plus-value. En tout état de cause, il ne ressort pas des termes de comparaison une quelconque évolution du marché ou de la pression foncière. Enfin, la cour d'appel de Paris a refusé le principe d'une telle majoration (CA Paris 21/09860). Concernant la situation locative du bien exproprié, le bien n'a pas pu être visité et les expropriés n'ont ni constitué avocat ni comparu à l'audience de sorte qu'il existe une contestation sérieuse au sens de l'article L.311-8 du code de l'expropriation. C'est donc à tort que le premier juge a évalué le bien exproprié en valeur libre. Aux termes d'un procès-verbal d'huissier mandaté par l'EPFIF dressé le 25 novembre 2021, il apparait que le logement est occupé depuis au moins trois ans en vertu d'un prétendu bail d'habitation (Pièce 7A). L'occupation du bien à la date de l'ordonnance d'expropriation est donc démontrée. En l'absence de communication dudit bail d'habitation, l'indemnité de dépossession doit être fixée de manière alternative selon que le bien est occupé par des occupants titrés ou par des occupants sans droit ni titre. Dans le premier cas, le bien sera évalué en valeur occupée. Dans le second cas, le bien sera évalué en valeur libre après application d'un abattement usuellement fixé par la jurisprudence à 5%. Concernant la valeur unitaire retenue par le juge de première instance, il est proposé de retenir une valeur unitaire de 935 euros/m² en valeur libre sur laquelle un abattement de 5% sera appliqué si le bien est occupé par des occupants sans droit ni titre et une valeur unitaire de 795 euros/m² en valeur occupée si le bien est occupé par des occupants titrés. Au soutien de cette proposition indemnitaire, et en application de l'article L.322-8 du code de l'expropriation qui prévoit que peuvent être pris en compte dans le cadre de la méthode d'évaluation par comparaison les accords réalisés à l'amiable postérieurement à la déclaration d'utilité publique (02.70-119 ; CA Nîmes 07/00020 ; CA Toulouse 05/43), l'EPFIF produit la totalité des termes de comparaison produits dans son mémoire valant offre en première instance, des mutations récentes intervenues entre 2019 et 2021 au sein du bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu, et des jugements indemnitaires rendus par le tribunal de céans pour la bâtiment 8 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu. Au regard de l'ensemble de ces termes de comparaison, la proposition de l'EPFIF est satisfactoire. Concernant l'indemnité complémentaire pour perte de l'emplacement de stationnement, le raisonnement du premier juge encourt la censure. D'une part, les termes de comparaison produits portaient sur des cessions amiables de logements intégrant le plus souvent des caves et emplacements de stationnement extérieurs, dont aucune ne faisait l'objet d'une valorisation distincte. D'autre part, le premier juge a lui-même constaté que la différent entre la valeur moyene d'échange des logements avec cave mais sans parking et la valeur moyenne d'échange des logements avec cave et avec parking était en moyenne de 20 euros/m², soit un montant très faible qui tend à démontrer qu'il n'existe de fait et quelle que soit la période considérée, aucune différence notable de valorisation entre le prix de cession des logements selon qu'ils disposent ou non d'une place de stationnement. Les termes de comparaison produits en première instance en attestent. Enfin, la cour d'appel de Paris a récemment jugé en ce sens (CA Paris 21/08150). Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a alloué une indemnité complémentaire de 2.320 euros par chacun des deux emplacements de stationnement dont les expropriés ont été dépossédés. Dans l'hypothèse où le bien est occupé par des occupants titrés, l'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 57.842,50 euros en valeur occupée, soit 51.675 euros au titre de l'indemnité principale, et 6.167,50 euros au titre de l'indemnité de remploi. Dans l'hypothèse où le bien est occupé par des occupants sans droit ni titre, l'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 64.509,88 euros en valeur occupée, soit 57.736,25 euros au titre de l'indemnité principale et 6.773,63 euros au titre de l'indemnité de remploi. Le commissaire du gouvernement conclut que : Concernant la description physique des lots expropriés, leur consistance, leur description intérieure et extérieure, leurs éléments de plus-value ou de moins-value, le bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu un rez-de-chaussée et dix étages à usage d'habitation, ainsi qu'un sous-sol à usage de caves. Le bâtiment comprend, au total en ses quatre entrées, 167 appartements dont 122 appartements de type F3 et 45 appartements de type F4 ainsi que divers locaux communs (un logement de gardien, un local à bicyclettes et un local à voitures d'enfants, un local commun et un local de transformateur). Le lot 167 est un appartement de type F4 de 65 m² situé au dixième étage. Le lot 287 correspond à une cave. Le lot 1.395 correspond à une place de stationnement. Concernant l'origine de propriété, les lots expropriés ont été acquis le 19 juin 2019 au prix de 85.000 euros. Concernant la situation locative, les lots sont considérés libres. Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 08 avril 2016, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle est située l'ensemble immobilier. Concernant la situation d'urbanisme, l'ensemble immobilier est situé en zone UR1. La zone UR1 correspond au renouvellement urbain du centre-ville. Concernant l'application d'une majoration de 10% pour tenir compte de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, l'article L.322-2 du code de l'expropriation dispose que « les biens doivent être évalués la date de la décision de première instance » et qu'il « ne peut être tenu compte ['] des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués ['] par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publiques dans l'agglomération où est situé l'immeuble ». Or, la mise en service du tramway T4 est intervenue fin 2019, soit quelques mois après le déroulement des enquêtes préalable et parcellaire. La réalisation de ces travaux ne peut être prise en compte pour la détermination de la valeur unitaire du bien objet de l'expropriation (CA Paris 21/09860). Concernant la situation locative du bien, en l'absence de visite, le premier juge a considéré le bien comme libre de toute occupation. L'EPFIF verse au débat le procès-verbal dressé le 25 novembre 2021 par un huissier mandaté par lui, qui fait apparaître que l'appartement serait occupé depuis au moins trois ans. En application de l'article L.322-1 du code de l'expropriation, et en l'absence de toute autre pièce justifiant de l'occupation du bien à la date de l'ordonnance d'expropriation, le bien sera considéré comme libre. Concernant l'indemnité complémentaire au titre de la perte d'un emplacement de stationnement, les termes de comparaison produits sont issus d'études de marché relatives à des cessions d'appartements, cave et parking intégrés, au sein de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu. L'octroi d'une indemnité complémentaire au titre de la perte d'un emplacement de stationnement aboutirait ainsi à une double indemnisation. La cour d'appel de Paris a déjà statué en ce sens (CA Paris 21/08150). C'est pourquoi l'infirmation du jugement est sollicitée. L'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 61.167 euros en valeur occupée, soit54.697,50 euros au titre de l'indemnité principale et 6.470 euros au titre de l'indemnité de remploi. SUR CE, LA COUR - sur la recevabilité des conclusions Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 22 juillet 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises. En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 17 octobre 2022, du 17 février 2022 et du commissaire du gouvernement du 22 décembre 2022 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables. AU FOND Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. L'EPFIF conteste : - la date de référence, à savoir le 11 mars 2018, soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique ; - le principe de la plus-value de 10% retenue à raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 ; - la situation locative du bien occupé, et non libre ; - l'indemnité complémentaire au titre de la perte de l'emplacement de stationnement. L'EPFIF ne conteste pas : 'l'application par le tribunal de la méthode d'évaluation dite par comparaison, pour procéder à l'évaluation de l'emprise ; 'la superficie du bien de 65 m² ; 'l'état d'entretien tel qu'il a été constaté par la juridiction première instance ; 'le montant des frais de remploi. Le commissaire du gouvernement appelant incident demande de retenir comme date de référence en application des articles L.211-1 et L 213-4 du code de l'urbanisme, le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le 8 avril 2016, mis en conformité par délibération du conseil du territoire du 26 septembre 2017 et modification numéro deux approuvée par délibération du conseil du territoire du 13 novembre 2018, mise en compatibilité par arrêté préfectoral du 6 septembre 2019. Il demande l'infirmation au titre de l'application d'une majoration de 10 % pour tenir compte de l'entrée en exploitation de ligne tramway T4 ; s'agissant de la location locative du bien, en l'absence de tout autre pièce (bail, quittance de loyer) justifiant l'occupation du bien à la date de leur danse expropriation du 21 octobre 2021, le bien sera considéré comme libre jugement pourra donc être confirmé. Ils demandent l'infirmation pour l'indemnité complémentaire de 1310 euros au titre de la perte d'un emplacement de stationnement. 1° sur la date de référence S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, la création de la ZAC dite du Bas-[Localité 16] étant antérieure de moins d'un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la DUP, la date du 11 mars 2018, soit un an avant l'ouverture de l'enquête. L'EPFIF demande l'infirmation, le bien étant soumis au droit de préemption et de retenir en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, la date de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification N°1 du 8 avril 2016. Le commissaire du gouvernement, appelant incident, demande en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, de retenir la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est située l'ensemble immobilier, à savoir le 13 novembre 2018. L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que : Les biens sont estimés à la date de la décision première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (mots ajoutés, loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou , lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionné à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subie depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien. En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d'un droit de préemption urbain. L'article L 213-6 du code urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L213-4. L'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Par arrêt du 1er mars 2023 N°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a dit qu'en application des articles L 213-4a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir. En l'espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 16] du 27 janvier 2015, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune (pièce numéro 1). Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'ORCOD-IN par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est du 28 février 2017. Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l'ORCOD-IN et qu'ils sont donc soumis au droit de préemption urbain. L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 21 octobre 2021, soit postérieurement à la loi N°2018-1021 du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite loi ELAN). La dernière modification du PLU proposée par le commissaire du gouvernement du 13 novembre 2018 ne modifiant pas les caractéristiques de la zone où se situe l'ensemble immobilier ne sera pas retenue comme date de référence. En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016. En conséquence le jugement sera infirmé en ce sens. 2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance : A sur les copropriétés du Chêne Pointu et de l'Etoile du Chêne Pointu La commune de [Localité 16] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l'urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 15] » étant située à 5,5 km. La copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 16]. L'EPFIF et le commissaire de gouvernement exposent les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne Pointu et de l'Étoile du Chêne Pointu réalisée par la commune de [Localité 16] en 2014 mettant en évidence que : 'près de 60 % des ménages ont un niveau inférieur au seuil de pauvreté '85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI 'un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes 'un quart des familles sont monoparentales 'près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage 'l'occupation moyenne est de plus de 4 personnes par logement 'une rotation importante des propriétaires comme chez les locataires. Le commissaire du gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signée entre l'État, le département et la commune de [Localité 16] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété : 'résorption des impayés, 'réalisation des travaux urgents et mise aux normes, 'lutte contre les marchands de sommeil, 'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission, 'réalisation des travaux de rénovation énergétique. La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l' assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti. En conséquence, l'ampleur des dégradations a justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés dégradées d'intérêt National (ORCODIN). Par décret numéro 2015-99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national, l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « Bas [Localité 16] » et la mise en 'uvre a été confiée à l'EPFIF. B sur le bâtiment 10 de la copropriété de l'Etoile du Chêne Pointu Par arrêté préfectoral N°2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété ont été déclarés cessibles au profit de l'EPFIF. L'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 21 octobre 2021. Un décret N°2021-1005 du 29 juillet 2021 a autorisé l'EPFIF à prendre possession immédiate d'immeubles dégradés situés dans le périmètre défini par le décret N°2015-99 du 28 janvier 2015 déclarant d'intérêt national l'opération de requalification de copropriétés dégradées du quartier Bas- [Localité 16] à [Localité 16]. Il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, composé de onze niveaux, soit un rez de chaussée et 10 étages, comprenant 167 logements, dont 122 F3 et 45 F4, accessibles par 4 entrées et cages d'escaliers nommées A, B, C et D. Le bâtiment est également composé de locaux communs, d'un toit terrasse à usage de séchoir commun et d'un sous-sol comprenant des caves, étant précisé que ces éléments ne sont plus utilisables en ce qui concerne les deux premiers, l'est difficilement en ce qui concerne le troisième. C sur le bien exproprié Il s'agit : ' Du lot numéro 167 : un appartement de type F4, situé au 10ème étage, d'une superficie de 65 m² ; Il est composé d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, un WC et une salle de bain ainsi qu'une pièce de vie et deux chambres, l'une d'entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie. Il n'a pas été visité par le premier juge. ' Du lot numéro 287, une cave, qui n'a pas été visitée par le premier juge en raison d'un accès peu aisé et la présence de nombreux nuisibles ; ' Du lot numéro 1395, un emplacement de stationnement extérieur, associé au bâtiment 10, à l'état d'usage et sans aménagement. 3° sur la date d'estimation S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance, soit le 17 février 2022. 4° sur la fixation de l'indemnité principale A sur les surfaces La surface pour l'appartement de 65 m² n'est pas contestée. Le jugement sera confirmé en ce sens. B sur la situation locative Les biens sont évalués selon leur consistance à la date de l'ordonnance expropriation, soit en l'espèce le 21 octobre 2021. Aux termes de l'article L322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence en l'espèce, la consistance des biens doit être fixée à la date de l'expropriation du 21 octobre 2021. Le premier juge indique que lors de la visite des lieux le 7 octobre 2021, les biens expropriés n'ont pas pu être visités, qui seront considérés comme étant libres de toute occupation dans le cadre de leur évaluation, en l'absence de tout élément de nature à apporter la preuve de leur occupation. L'EPFIF fait valoir l'article L 311-8 du code de l'expropriation qui dispose que lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'ils s'élèvent des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité à l'application des articles L 242-1 à L242-7, L 322-12, L 423-2 et L 423-3, le juge fixe, indépendamment de ses contestations difficultés, autant de dignitaires créatifs qui hypothèse envisageable et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit. En l'espèce, le bien exproprié n'a pas été visité et les expropriés n'ont pas constitué avocat en première instance ; s'il n'est pas démontré que le bien était effectivement occupé, rien ne démontre que le bien est libre de toute occupation dès lors qu'il n'a pu être visité lors du transport sur les lieux. Aux termes d'un procès-verbal dressé le 25 novembre 2021, il apparaît que l'appartement exproprié est occupé depuis au moins trois ans en vertu d'un prétendu bail d'habitation (pièce n°7) ; la consistance d'un bien s'appréciant à la date de l'ordonnance d'expropriation application de l'article L 322-1 du code expropriation, soit en l'espèce, le 21 octobre 2021, dès lors que l'occupation du bien est antérieure à la date de l'ordonnance d'expropriation, il aurait du être évalué en valeur occupée ; en l'absence de communication du bail d'habitation, il est demandé que l'indemnité de dépossession soit fixée de manière alternative selon que le bien soit occupé par les occupants titrés ou des occupants sans droit ni titre ; dans le cas où le bien est occupé par les occupants titrés ou de bonne foi, l'appartement sera évalué en valeur occupée avec une valeur unitaire de 795 euros/m² correspondant à des lots de copropriétés de constance identiques ; en revanche, s'il est occupé par les occupants sans droit ni titre, il sera appliqué à l'abattement de 5 % sur la valeur libre. Le commissaire du gouvernement indique qu'en l'absence de tout autre pièce (bail, quittance de loyer) justifiant l'occupation du bien à la date de l'ordonnance d'expropriation du 21 octobre 2021, le bien doit être considéré comme libre. Le bien exproprié n'a pas pu être visité par le premier juge. Aux termes de l'article L 322-1 du code expropriation, la consistance d'un bien s'apprécie à la date de l'ordonnance d'expropriation, soit en l'espèce à la date du 21 octobre 2021. L'EPFIF verse aux débats un procès-verbal dressé postérieurement à cette date soit le 25 novembre 2021, suite au mandatement d'un huissier, qui fait apparaître que l'appartement serait occupé depuis au moins trois ans. En l'absence de toute autre pièce (bail, quittance de loyer), il ne peut être établi si l'appartement était libre ou occupé à la date de l'ordonnance d' expropriation du 21 octobre 2021. Il convient en conséquence en application de l'article L311-18 du code de l'expropriation s'agissant d'une difficulté sérieuse, de fixer l'indemnité principale de manière alternative selon que le bien est occupé par des occupants titrés ou des occupants sans droit ni titre, avec s'agissant d'une occupation par des occupants sans droit ni titre, l'application d'un abattement de 5 % sur la valeur libre. Le jugement sera infirmé en ce sens. C sur la méthode d'évaluation La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties. En outre, les parties ne contestent pas le fait que le premier juge a dit n'y avoir pas lieu d'évaluer la cave en sus de l'appartement, la valeur de celle-ci étant intégrée à celle de l'appartement. Le jugement sera donc confirmé en ce sens. D sur la fixation de l'indemnité principale 1° sur la valeur de l' appartement et de la cave Le premier juge après examen des références des parties et en tenant compte de l'état moyen du bien a retenu une valeur de 935 euros/m². L'EPFIF conteste la valeur unitaire et demande de retenir les valeurs unitaires suivantes : '935 euros/m², en valeur libre avec abattement de 5% si le bien est occupé par les occupants sans droit ni titre, '795 euros/m², en valeur occupée si le bien est occupé par les occupants titrés. Il reprend la totalité des références produites dans son mémoire de première instance portant sur un ensemble de cessions de biens de même nature et d'état d'entretien, situé dans le bâtiment 10 de la copropriété du Chêne Pointu (pièce n° 4) et renvoie également au tableau annexé à ses écritures, correspondant à des mutations très récemment intervenues au sein du bâtiment 10 (pièce n° 5). Le commissaire du gouvernement sollicite l'application de la valeur unitaire retenue par le premier juge avant abattement de 10 %. L'EPFIF et le commissaire du gouvernement ont formé appel sur le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4. L'article L322-2 du code de l'expropriation alinéa 4 dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subie depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les 3 années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. En outre, le Conseil Constitutionnel a été saisi de deux QPC relatives à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit, pour la première, des deuxième et quatrième alinéas de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et, pour la seconde, de ce même article. Par décision N°2021-915/916 du 11 juin 2021, il a notamment indiqué : ' sur le fond : Aux termes de l'article 17 de la Déclaration de 1789 : 'la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ; Afin de se conformer à ces exigences constitutionnelles, la loi ne peut autoriser l'expropriation d'immeubles ou de droits réels immobiliers que pour la réalisation d'une opération dont l'utilité publique a été légalement constatée. La prise de possession par l'expropriant doit être subordonnée au versement préalable d'une indemnité. Pour être juste, l'indemnisation doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation. En cas de désaccord sur la fixation du montant de l'indemnité, l'exproprié doit disposer d'une voie de recours appropriée. En application des articles L311-5 et L311-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, lorsqu'ils ne parviennent pas à un accord amiable sur le montant de l'indemnité, l'expropriant et l'exproprié peuvent saisir le juge de l'expropriation. Il lui appartient alors de fixer le montant de cette indemnité selon les modalités prévues aux articles L322-1 à L 322-13. Le premier alinéa de l'article L322-2 prévoit à cet égard qu'il apprécie la valeur des biens expropriés à la date de la décision de première instance. Le deuxième alinéa de ce même article impose néanmoins au juge de prendre en considération, sous réserve de certains cas, l'usage effectif du bien à une date de référence antérieure à cette date. Son dernier alinéa exclut par ailleurs la prise en compte par le juge de l'expropriation des changements de valeur subis par le bien depuis la date de référence, lorsqu'ils résultent de certaines circonstances. Parmi ces circonstances, les dispositions contestées interdisent au juge de tenir compte de changements de valeur du bien exproprié lorsqu'ils sont provoqués par l'annonce des travaux ou des opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée par l'expropriant. Il en résulte que la hausse de la valeur vénale du bien exproprié résultant le cas échéant, d'une telle circonstance n'a pas vocation à être prise en compte dans le calcul de l'indemnité due à l'exproprié, alors même que l'expropriant entend céder le bien à un prix déjà déterminé et incluant cette hausse. En premier lieu, d'une part, l'expropriation ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée sous le contrôle du juge administratif. D'autre part, en interdisant au juge de l'expropriation, lorsqu'il fixe le montant de l'indemnité due à l'exproprié, de tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de référence lorsqu'ils sont provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée par l'expropriant, les dispositions contestées visent à protéger ce dernier contre la hausse de la valeur vénale du bien résultant des perspectives ouvertes par ces travaux ou opérations. Le législateur a ainsi entendu éviter que la réalisation d'un projet d'utilité publique soit compromise par une telle hausse de la valeur vénale du bien exproprié, au détriment du bon usage des deniers publics. Ce faisant, il a poursuivi un but d'intérêt général. En second lieu, pour assurer la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, le juge peut tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de références à la suite de circonstances autres que celles prévues au dernier alinéa de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. A ce titre, il peut notamment prendre en compte l'évolution du marché de l'immobilier pour estimer la valeur du bien exproprié à la date de sa décision. Il résulte de tout ce qui précède que les dispositions contestées ne portant pas atteinte à l'exigence selon laquelle nul ne peut être privé de sa propriété que sous la condition d'une juste et préalable indemnité. Le grief tiré de la méconnaissance de l'article 17 de la Déclaration de 1789 doit être écarté'. Le premier juge a retenu la date de référence du 11 mars 2018, qui a été infirmée par la cour. À l'appui de son appel, l'EPFIF indique que s'il ne conteste pas et qu'il a revu les valeurs unitaires retenues à la hausse, il a expressément précisé dans ses écritures de première instance que cette hausse ne saurait être justifiée par l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 et que le tribunal a méconnu les dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation. La date de référence retenue par la cour est celle du 8 avril 2016. L' enquête préalable à la DUP la Zac du Bas[Localité 16]y s'est tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus et la mise en service de la ligne de tramway T4 est intervenue fin 2019 après 3 ans de travaux (pièce n° 5). En conséquence, ces travaux étant de par leur nature des travaux publics, leur réalisation dans les trois années ayant précédé l'enquête publique préalable à la DUP de la Zac du Bas [Localité 16] et leur impact éventuel ne peuvent être pris en compte comme facteur de plus-value ; en tout état de cause, les termes de l'autorité expropriante de septembre 2016 à juillet 2021 ne démontrent pas une évolution du marché, ce qui démontre que la mise en service de la ligne du tramway T4 est sans incidence sur la valeur vénale du bien exproprié. Le jugement sera infirmé sur ce point. Au regard des termes de comparaison de l'EPFIF qui sont comparables en localisation et en consistance, il convient de retenir dans le cadre de la fixation en alternative : '935 euros/m² en valeur libre avec un abattement de 5 % si le bien est occupé par les occupants sans droit ni titre, '795 euros/m², en valeur occupée si le bien est occupé par les occupants titrés. 2° sur la valeur de l'emplacement de stationnement Le premier juge a fixé à la somme de 2310 euros l'indemnité due par l'EPFIF à M. et Mme [G] au titre de la dépossession d'une place de stationnement. Il a considéré que l'offre de l'EPFIF ne couvrait pas intégralement la valeur du lot numéro 1395 à usage d'emplacements de stationnement et a donc alloué une indemnité complémentaire de 2 310 euros, après majoration de 10 %, calculée sur la base de la valeur estimée d'un emplacement de 3 200 euros pour la surface d'un logement de type T3, soit 56 m²= 57,14 euros ; ensuite soustraire de ce montant la somme de 20 euros, représentant la différence moyenne constatée entre la valeur d'échange des logements cédés sans parking et ceux cédés avec parkings et cette différence ainsi obtenue de 37 euros est ensuite multipliée par la surface d'un logement de type T3. L'EPFIF demande l'infirmation en indiquant que les termes de comparaison produits portaient sur des cessions amiables de logements intégrant le plus souvent des caves et emplacements de stationnement extérieur, donc aucune ne faisait l'objet d'une valorisation distincte et que le tribunal a lui-même, après analyse exhaustive des références qui étaient proposées par l'expropriant et commissaire du gouvernement, constater que la différence, entre, la valeur moyenne d'échange des logements avec cave mais sans parking et la valeur moyenne d'échange des logements avec cave et parking était en moyenne de 20 euros/ m² soit un montant très faible qui démontre qu'il n'existe de fait et quelle que soit la perte considérée aucune différence notable de valorisation entre le prix de cession des logements avec cave et parking et le prix de cession des logements avec cave mais sans parking. Le commissaire du gouvernement demande également l'infirmation en indiquant que les termes de comparaison produits sont issus d'études de marché relatives à des cessions d'appartement, cave et parking intégré, au sein de la copropriété l'Étoile du Chêne Pointu ; que l'octroi d'une indemnité complémentaire au titre de la perte d'un emplacement de stationnement aboutirait à une double indemnisation de la place de stationnement. Le premier juge a statué au-delà des demandes des parties qui avaient toutes retenu la méthode logements avec « cave et parking intégré ». Comme l'indique le commissaire du gouvernement, les termes retenus par le premier juge sont comparables au bien exproprié : caves et parkings intégrés et l'allocation d'une indemnité au titre de la perte d'une place de stationnement aboutit à une double indemnisation, soit un enrichissement sans cause des expropriés. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité complémentaire de 1310 euros au titre de la perte d'un emplacement de stationnement. L'indemnité due par l'établissement public foncier d'île de France à M.[D] [G] et Mme [F] [R] épouse [G] au titre de la dépossession des lots numéro 167 (appartement), 287 (caves) 1 395 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété l'Étoile du Chêne Pointu situé [Adresse 7] à [Localité 16] sera fixée comme suit : Première hypothèse : Le bien est occupé par des occupants titrés indemnité principale : 795 euros X 65 m²= 51'675 euros indemnité de remploi : 20 % sur 5 000 euros= 1 000 euros 15 % sur 10'000 euros= 1 500 euros 10 % sur 36'675 euros= 3 667,50 euros Total : 6 167,50 euros soit une indemnité totale de 57'842,50 euros en valeur occupée Seconde hypothèse : Le bien est occupé par les occupants sans droit ni titre indemnité principale : 935 euros/m² X 65 m² X 0,95 (abattement pour occupation sans droit ni titre)= 57'736,25 euros indemnité de remploi : 20 % sur 5 000 euros= 1 000 euros 15 % sur 10'000 euros= 1 500 euros 10 % sur 42'736,25 euros= 4 273,63 euros Total : 6 773,63 euros soit un total d'indemnité de dépossession de 64'509,88 euros en valeur occupée. Le jugement sera infirmé en ce sens. - Sur les dépens Il convient de confirmer la condamnation de l'EPFIF pour les dépens de première instance. M. et Mme [G] perdant le procès seront condamnés aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, Déclare recevables les conclusions des parties ; Statuant dans la limite des appels, Infirme partiellement le jugement entrepris Statuant à nouveau, Fixe l'indemnité due par l'établissement public foncier d'île de France à M.[D] [G] et Mme [W] [R] épouse [G] au titre de la dépossession des lots numéro 167 (appartement), 287 (caves) 1395 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété l'Étoile du Chêne Pointu situé [Adresse 9] fixer comme suit : Première hypothèse : Le bien est occupé par des occupants titrés indemnité principale : 795 euros X 65 m²= 51'675 euros indemnité de remploi : 20 % sur 5 000 euros= 1 000 euros 15 % sur 10'000 euros= 1 500 euros 10 % sur 36'675 euros= 3 667,50 euros Total : 6 167,50 euros soit une indemnité totale de 57'842,50 euros en valeur occupée Seconde hypothèse : Le bien est occupé par les occupants sans droit ni titre indemnité principale : 935 euros/m² X 65 m² X 0,95 (abattement pour occupation sans droit ni titre)= 57'736,25 euros indemnité de remploi : 20 % sur 5 000 euros= 1 000 euros 15 % sur 10'000 euros= 1 500 euros 10 % sur 42'736,25 euros= 4 273,63 euros Total : 6 773,63 euros soit un total d'indemnité de dépossession de 64'509,88 euros en valeur occupée. Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Condamne M. et Mme [G] aux dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT