Cour d'appel, 07 mai 2024. 23/06164

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 07 MAI 2024 N° 2024/ 301 Rôle N° RG 23/06164 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLHIO [F] [W] épouse [C] [Y] [C] C/ [O] [G] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Lauriane BUONOMANO Me Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIÉS Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de TARASCON en date du 07 avril 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00292. APPELANTS Madame [F] [W] épouse [C] née le 14 juin 1971 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Lauriane BUONOMANO de la SELEURL LAURIANE BUONOMANO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Delphine CASALTA de la SELARL ARNOUX-POLLAK, avocat au barreau de MARSEILLE Monsieur [Y] [C] né le 22 septembre 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Lauriane BUONOMANO de la SELEURL LAURIANE BUONOMANO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Delphine CASALTA de la SELARL ARNOUX-POLLAK, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE Madame [O] [G] née le 24 décembre 1939 à [Localité 3] (Espagne), demeurant [Adresse 1] représentée par Me Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Angélique NETO, Présidente Mme Sophie LEYDIER, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 mai 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 mai 2024 Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 11 juin 2021, Mme [O] [G] a consenti à Mme [F] [W] épouse [C] et M. [Y] [C] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initial de 747 euros, outre 23 euros par mois de provision sur charges. Par acte d'huissier en date du 24 janvier 2022, Mme [G] a fait délivrer à Mme et M. [C] un commandement d'avoir à payer la somme principale de 1 555 euros au titre d'un arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2022, échéance du mois de janvier 2022 incluse, en visant la clause résolutoire insérée au bail. Soutenant que cet acte est resté infructueux, Mme [G] les a fait assigner, par actes d'huissier en date du 14 avril 2022, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et obtenir leur condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel. Par ordonnance contradictoire en date du 7 avril 2023, ce magistrat a : - dit que les contestations soulevées étaient dépourvues de caractère sérieux ; - dit que l'urgence était caractérisée ; - constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 mars 2023 ; - ordonné l'expulsion de Mme et M. [C], ainsi que de tous occupants de leur chef, à compter de deux mois après signification du commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si nécessaire, et si besoin est ; - autorisé Mme [G] à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux de tel garde meubles de son choix aux frais et risques de l'expulsée ; - condamné solidairement Mme et M. [C] à verser à Mme [G] la somme de 5 691,76 euros représentant les loyers et charges dus selon décompte du 2 février 2023 ; - condamné solidairement Mme et M. [C] à verser à Mme [G] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 25 mars 2022, et jusqu'à libération effective des lieux ; - débouté Mme et M. [C] de leur demande d'indemnité au titre du préjudice de jouissance ; - débouté Mme et M. [C] du surplus de leurs demandes ; - condamné solidairement Mme et M. [C] à verser à Mme [G] la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Suivant déclaration transmise au greffe le 3 mai 2023, Mme [F] [W] épouse [C] et M. [Y] [C] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 10 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, qu'elle : à titre liminaire, - dise et juge l'existence d'une contestation sérieuse quant à l'exigibilité de la dette locative ; - se déclare incompétent au profit de la juridiction statuant sur le fond ; - invite Mme [G] à mieux se pourvoir ; à titre principal, - déboute Mme [G] de ses demandes ; - juge l'absence de délivrance d'un logement décent ; - juge y avoir lieu à exception d'inexécution en raison de l'indécence du logement ; - déboute Mme [G] de sa demande d'expulsion et de paiement des arriérés de loyers et charges ; à titre subsidiaire, - suspende la clause résolutoire et, à défaut, leur accorde les plus larges délais pour s'acquitter des sommes dues ; - leur accorde les délais les plus larges pour quitter les lieux en cas d'expulsion ; à titre reconventionnel, - condamne Mme [G] à leur verser la somme de 7 000 euros à titre de provision au titre du trouble de jouissance ; dans tous les cas, - déboute Mme [G] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamne aux dépens. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 21 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, Mme [G] demande à la cour : - de dire et juger que le juge des référés est compétent ; - de débouter les appelants de leurs demandes ; - de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; - de constater et prononcer la résiliation du bail intervenue le 24 mars 2022 ; - d'ordonner l'expulsion de Mme et M. [C] ainsi que de tout occupant introduit de leur chef avec, au besoin, l'assistance de la force publique ; - d'ordonner l'enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et pértils de Mme et M. [C] ; - de condamner solidairement par provision Mme et M. [C] à lui verser la somme de 7 270 euros arrêtée au 21 juin 2023 ; - de condamner Mme et M. [C] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 mars 2024. Par soit-transmis envoyé le 15 avril 2024, la cour a informé les conseils des parties qu'elle s'interrogeait sur l'étendue de la saisine de la cour au regard de l'appel incident formé par l'intimée, en application des dispositions des articles 542 et 562 alinéa 1 et 954 alinéa 3 et 4 du code de procédure civile, dès lors que, dans le dispositif de ses dernières conclusions, elle ne formule qu'une demande de confirmation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, en ce compris les sommes provisionnelles auxquelles les appelants ont été condamnés et, dès lors, aucune demande d'infirmation, alors qu'elle sollicite, par suite d'une actualisation de sa créance locative, une somme provisionnelle de 7 210 euros arrêtée au 21 juin 2023. S'agissant d'un point de procédure que la cour entend soulever d'office, la cour a imparti aux parties un délai expirant le 22 avril 2024 à midi pour lui faire retour, si cela leur semblait utile et/ou opportun, de leurs observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile). Par une note en délibéré en date du 18 avril 2024, le Conseil de l'intimée demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qui concerne notamment la condamnation solidaire des appelants à lui verser une indemnité d'occupation à compter du 25 mars 2022. MOTIFS DE LA DECISION Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'dire et juger', 'juger' et 'constater' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. Sur l'étendue de la saisine de la cour au regard de l'appel incident Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel. Par application des dispositions de l'article 562 alinéa 1 du même code, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. Les alinéas 3 et 4 de l'article 954 du même code disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées. Il en résulte que l'intimé doit former un appel incident pour que ses prétentions, formées en première instance, soit reconsidérées en appel. Il doit donc solliciter l'infirmation des chefs de l'ordonnance entreprise qui ne lui donnent pas satisfaction en ce qu'ils ont rejeté ou sous-évalué certaines de ses prétentions. Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d'un 'statuant à nouveau'. La cour ne peut donc que confirmer, comme n'étant pas saisie par un appel incident, total ou partiel, les chefs critiqués dès lors que l'intimé modifie en appel ses prétentions initiales, par suite d'une réactualisation de sa créance, sans autant en demander, dans le dispositif de ses conclusions, l'infirmation ou la réformation. En l'espèce, le dispositif des conclusions de Mme [G] ne contient qu'une demande de confirmation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, en ce compris les sommes provisionnelles, à valoir sur l'arriéré locatif échu et portant sur les indemnités d'occupation à échoir, auxquelles les appelants ont été condamnés par le premier juge. Pour autant, et sans qu'aucune demande d'infirmation ne soit faite sur ce point, Mme [G] demande à la cour de tenir compte de l'actualisation de sa créance locative en condamnant les appelants à lui verser la somme provisionnelle de 7 210 euros arrêtée au 21 juin 2023. Il reste que, dès lors que le premier juge a statué sur la créance locative de Mme [G], la prétention formulée en cause d'appel par celle-ci devait être formulée sous forme d'appel incident et, à ce titre, précédée d'une demande d'infirmation ou de réformation des dispositions de l'ordonnance entreprise la concernant. La prétention de Mme [G] ne peut s'analyser comme une demande nouvelle dès lors que le premier juge l'a déjà tranchée dans son principe et montant. Dès lors, dans le cas où il ne serait pas fait droit à l'appel principal formé par les apelants, lequel porte sur toutes les dispositions entreprises, la cour s'estimera ne pas être saisie des chefs de l'ordonnance entreprise portant sur le montant des provisions allouées à Mme [G]. Sur l'exception d'incompétence matérielle En application de l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire et le juge des contentieux de la protection peuvent, dans tous les cas d'urgence, et dans les limites de leur compétence, et en particulier lorsque le fond du litige est de nature à relever, ne serait-ce qu'en partie, de la compétence des juridictions de l'ordre auquel il appartient, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il en de même de l'article 835 du même code aux termes duquel le président du tribunal judiciaire et le juge des contentieux de la protection peuvent ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et allouer des provisions à valoir sur l'indemnisation d'un préjudice, lorsque le fond du litige est de nature à relever, ne serait-ce qu'en partie, de la compétence des juridictions de l'ordre auquel il appartient. Or, les articles L 213-4-3 et L 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire disposent que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre, ou dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. En l'espèce, se prévalant d'un commandement de payer un arriéré locatif visant la clause résolutoire insérée au bail, Mme [G] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon, statuant en référé, afin de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion des appelants et obtenir leur condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel. S'agissant d'un litige de droit privé et d'une action fondée sur les dispositions des article 834 et 835 du code de procédure civile, les demandes de Mme [G] relèvent bien de la compétence du juge des référés. Les contestations soulevées par les appelants relatives à l'indécence du logement doivent être appréciées par le juge des référés lors de l'examen du bien-fondé des demandes, sachant qu'en cas de contestations sérieuses, il n'y aura pas lieu à référé. Il y a donc lieu d'ajouter à l'ordonnance entreprise, qui a tranché ce point dans les motifs de sa décision sans le reprendre dans son dispositif, en rejetant l'exception d'incompétence matérielle soulevée par les appelants. Sur les demandes de l'intimée en référé-expulsion Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire et ses conséquences Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 I de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il est admis que le moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse sur la validité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire ne constitue pas une exception de procédure mais un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés. En l'espèce, le contrat de bail stipule dans un paragraphe VIII qu'en cas de non-paiement à son échéance de l'une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables, le bail sera résilié deux mois après un commandement de payer délivré par huissier et resté sans effet. Un commandement de payer de payer la somme principale de 1 555 euros a été délivré le 24 janvier 2022 correspondant à un arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2022, échéance du mois de janvier 2022 incluse. Les appelants, qui ne contestent pas ce décompte, se prévalent de l'existence d'une contestation sérieuse portant sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de manquements de Mme [G] à ses obligations justifiant les impayés. Ce faisant, ils font état d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil, qui énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne. Il reste qu'il est admis que l'inexécution, qui est dénoncée, doit être suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre. Les appelants dénoncent des problèmes de plomberie, d'électricité et d'humidité affectant la maison, à l'origine de moisissures, et du fait que l'une des chambres ne respecte pas la surface minimale requise par la réglementation comme ayant une superfice de 8,64 m2. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. Par ailleurs, l'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En outre, en vertu de l'article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes : « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...) ». L'état des lieux d'entrée, en date du 17 juin 2021, fait état d'un appartement propre dans l'ensemble voire dans un état neuf comme ayant été repeint. Des traces d'humidité sont relevées sur les murs de façade des chambres 1 et 2 ainsi que des zones de peintures écaillées dans la chambre 3. Il est prévu que le peintre intervienne pour procéder à des retouches. Les appelants justifient avoir dénoncé, à plusieurs reprises, dès leur entrée dans les lieux, et notamment par courrier recommandé en date du 16 décembre 2021 adressé au gestionnaire du bien, les problèmes de plomberie et d'électricité qu'ils rencontrent, à savoir la sonnette extérieure qui ne fonctionne plus depuis le mois de juillet, les tuyaux d'arrivée d'eau du lave-vaisselle obstrués par le calcaire, des tâches d'humidité dans la salle à manger, des moisissures dans la salle de bain, une puissance électrique insuffisante, des odeurs d'égoûts, les robinets de la cuisine et salle de bain entartrés, le tiroir de la cuisine défectueux et la peinture qui s'éclate dans les WC et la pièce donnant sur la cour. Ils ont par ailleurs déclaré un dégât des eaux le 20 avril 2022, sans qu'aucune précision ne soit apportée dans le constat amiable versé aux débats. Ils font état, dans des courriers recommandés adressés au gestionnaire du bien, en date des 7 mars et 20 avril 2022, de deux grandes tâches au plafond de la salle à manger. Ils se plaignent à nouveau, dans ces courriers, des mêmes désordres que ceux susvisés, et en particulier de l'humidité et des problèmes de plomberie et d'électricité qu'ils rencontrent. Ils ont fait appel à l'organisme Urbanis qui, après avoir visité les lieux le 22 février 2022, a dressé un rapport le 24 février 2022. Il conclut à un logement ne répondant pas aux critères de décence concernant trois points, les équipements électriques et de chauffage, l'humidité et l'aération et l'habitabilité, le confort et l'entretien. Il relève que le chauffage est vétuste dans la cuisine. Il constate la présence d'une VMC dans la salle d'eau, de deux grilles passives en partie haute de la cuisine, de grilles d'aérations sur les menuiseries des pièces séches ainsi qu'une ventilation basse dans la cuisine non visible pour les locataires. Il préconise au propriétaire d'en signaler la présence et, en cas d'absence, d'installer une grille d'aération en partie basse. Il fait état de traces d'infiltrations sur le plafond du séjour, ainsi que de moisissures, et dans la salle de bain. Il préconise aux locataires de déclarer le dégât des eaux à leur assureur afin d'en déterminer l'origine et de laisser la VMC de la salle de bain en état de marche continuellement. Il souligne enfin que le détecteur incendie n'a pas été installé et de l'absence de Diagnostic de Performance Energétique, Constat de Risque d'Exposition au Plomb et diagnostic de l'état de l'installation intérieure d'électricité. Sur ce dernier point, il relève que les locataires signalent l'instabilité de l'installation électrique du WC. Concernant les problèmes de plomberie et d'électricité dénoncés par les appelants, l'intimée justifie, avant même que les locataires ne fassent appel à l'organisme Urbanis, l'intervention de M. [V], électricien, suivant facture en date du 12 septembre 2021, pour remettre aux normes toute l'installation électrique pour un montant total de 1 225 euros. Elle démontre également avoir fait appel à l'entreprise Berthier Multiservices, suivant factures en date des 11 juillet et 19 août 2021, laquelle a procédé à différents travaux, et notamment à la reprise de l'évacuation de l'évier et du lave-vaisselle. Ce n'est que, suite au rapport de cet organisme, que l'entreprise Berthier Multiservices a, suivant factures en date du 15 mai 2022, créer un passage d'air sur le battant de la fenêtre en bois du séjour, remplacer le convecteur de la cuisine, installé un détecteur de fumée, isolé les câbles électriques des WC et installé un robinet d'arrivée d'eau pour le lave-vaisselle ainsi qu'un mitigeur au niveau de l'évier. Par courriel en date du 25 mai 2022, l'organisme Ubanis relève qu'un chauffage a été installé dans la cuisine, que la ventilation basse de la cuisine est visible, que le détecteur incendie a été installé, que la gaine des WC a été raparée et fixée correctement au mur et que tous les documents ont été remis. Concernant l'humidité affectant la salle d'eau, alors même que l'organisme Urbanis relève la présence de dispositifs de ventilation du logement permettant un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité, il préconise aux occupants de laisser la VMC de la salle de bain en permanence en marche. Sur ce point, les locataires indiquent, dans un courrier recommandé en date du 18 novembre 2022, que de la moisissure réapparaît dans la salle de bain, après l'avoir eux-mêmes nettoyée à la javel, et ce, alors même qu'ils laissent la VMC en permanence en route, excepté la nuit en raison du bruit qu'elle génère. Il reste qu'ils ne versent aux débats aucun élément permettant d'étayer leurs allégations, sachant que l'organisme Ubanis, dans son courriel en date du 25 mai 2022, indique que la VMC de la salle de bain fonctionne et qu'il a insisté auprès des locataires pour la laisser fonctionner en permenance afin d'éviter des problèmes d'humidité. Concernant l'humidité affectant la salle de salle à manger, les appelants indiquent, dans leur courrier du 18 novembre 2022, que cette dernière revient au niveau des meubles et des niches malgré le fait qu'ils aient tout nettoyé à la javel. Ils exposent, dans un courrier en date du 21 décembre 2022, que le plombier qui devait passer pour repeindre les murs n'est jamais passé et que le mur du plafond a été repeint par un plombier mandaté par leur assureur. L'organisme Urbanis relève, dans son courriel du 25 mai 2022, qu'il a été remédié aux traces d'infiltration affectant le plafond du salon ayant pour origine un dégât des eaux provenant de l'appartement du dessus et qu'un plombier doit passer pour remédier aux moisissures du séjour en recréant un accès aux grilles d'aération situées en partie basse, obstruées par le placo. Ces éléments établissent qu'il a été remédié aux infiltrations et moisissures affectant le séjour. Si des désordres dénoncés par les appelants, très rapidement après leur entrée dans les lieux, sont démontrés, sachant qu'ils ont persisté, pour certains, au moins jusqu'au mois de mai 2022, il n'en demeure pas moins qu'ils ne démontrent pas une impossibilité de vivre dans leur logement, ni même que la gravité des désordres était telle, au regard des critères de décence, qu'elle justifiait la décision qui a été prise de suspendre, en tout ou partie, le paiement de leurs loyers et charges. Enfin, si les appelants font état d'une chambre présentant une surface inférieure à 9 m2, il ne s'agit pas de la seule pièce principale du logement, dès lors que ce dernier se compose de quatre pièces principales. Or, un logement décent ne doit comporter, au moins, qu'une seule pièce principale ayant une surface habitable de 9 m2 et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres au moins ou un volume habiltable de 20 m3 au moins. Tel est le cas en l'espèce, de sorte que les appelants ne peuvent sérieusement se prévaloir d'un logement indécent résultant de la surface minimale d'une des chambres à coucher. Le moyen tiré de l'indécence du logement ne constitue donc pas une contestation sérieuse à la validité du commandement de payer qui a été délivré. En conséquence, dès lors que les appelants ne peuvent sérieusement se prévaloir d'une exception d'inexécution justifiant les impayés résultant du commandement de payer, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail à effet au 25 mars 2023. Sur la demande de provision à valoir sur les loyers, charges locatives et indemnités d'occupation Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur. En l'espèce, les appelants, qui discutent la provision allouée par le premier juge à Mme [G], se prévalent de la même contestation que celle soulevée pour remettre en cause la validité du commandement de payer. Or, dès lors que les appelants ne peuvent sérieusement se prévaloir d'exceptions justifiant qu'ils n'exécutent pas leur obligation première en tant que locataires, à savoir régler leurs loyers et charges aux termes convenus, et compte tenu de l'étendue de la saisine de la cour, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme et M. [C] à verser à Mme [G] la somme provisionnelle, non discutée en son montant, de 5 691,76 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 février 2023. Sur les demandes reconventionnelles des appelants Sur la demande de provision à valoir sur le préjudice de jouissance Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. En l'espèce, il résulte de ce qui précède que, si le logement a été décrit dans l'état des lieux d'entrée comme étant dans un bon état général voire neuf en raison des travaux de rénovation et de peinture entrepris par Mme [G], suivant facture en date du 7 juillet 2021, il n'en demeure pas moins que Mme et M. [C] démontre avoir rencontré, à l'évidence, peu de temps après leur entrée dans les lieux, des difficultés concernant l'intallation électrique et de plomberie. S'il apparaît que des interventions de professionnels en juillet, août et septembre 2021 ont permis de remédier aux principaux désordres résultant de ces installations, il a fallu attendre le mois de mai 2022 pour qu'il soit remédié aux autres désordres. En outre, s'il n'est pas possible d'imputer, avec l'évidence requise en référé, l'humidité affectant la salle de bain à un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, il en va différement de celle affectant la salle à manger, étant donné que l'organisme Urbanis expose, dans son courriel en date du 25 mai 2022, que la bailleresse lui a indiqué que l'origine du dégât des eaux affectant le plafond provenait de l'appartement situé au-dessus. Il reste que les appelants n'apportent pas la preuve, avec l'évidence requise en référé, du préjudice de jouissance subi résultant en particulier de l'impossibilité pour eux d'utiliser le lave-vaisselle, la sonnette extérieure, la lumière du couloir, en même temps que celle de la cuisine, du fait que le compteur disjoncte lorsque plusieurs équipements fonctionnent en même temps et de meubles abîmés par la moisissure. Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté les appelants de leur demande de provision à valoir sur le préjudice de jouissance subi. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Par ailleurs, aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l'espèce, le dernier décompte locatif produit par Mme [G] mentionne un arriéré locatif de 7 270,80 euros à la date du 1er juin 2023, échéance du mois de juin 2023 comprise. L'examen de ce décompte revèle que les appelants ne règlent pas l'intégralité de leurs loyers et charges courants depuis le mois de novembre 2021. Alors même qu'ils ne régleront pas le mois de novembre 2021, ils vont verser en décembre 2021 et janvier 2022 les sommes respectives de 400 euros et 370 euros. S'ils ont repris le paiement de leurs loyers et charges en février 2022, ils ne vont pas régler le mois de mars 2022. Les paiements effectués en avril, mai et juin 2022 à hauteur de 870 euros ne vont pas leur permettre d'apurer leur dette locative. Ils ne vont rien régler en juillet 2022 puis verser la somme de 300 euros en août 2022 avant de régler leurs loyers et charges des mois de septembre et octobre 2022 mais pas ceux de novembre et décembre 2022. Ils vont régler leurs échéances de janvier et février 2023 avant de ne régler que partiellement les échéances de mars et avril 2023. Les échéances de mai et juin 2023 ne seront pas réglées. Ces versements qui interviennent certains mois et pas d'autres et, pour les mois où ils sont réglés, à des montants variables, révèlent, plus que la volonté affichée par les appelants de dénoncer un manquement de Mme [G] à son obligation de délivrance, des difficultés, pour eux, à honorer leurs engagements, en raison d'échéances qui apparaissent manifestement trop élevées pour eux compte tenu de leur situation personnelle et financière. En effet, les appelants, qui se contentent de verser aux débats un relevé de situation dressé par pôle emploi attestant d'une allocation d'aide au retour à l'emploi d'un montant de 1 201,87 euros versée à Mme [C] en mai 2022 et d'un salaire de 1 022 euros perçu par M. [C] en mai 2022 en tant que technicien de quai, soit un total de 2 223,87 euros, ne démontrent pas leur situation actuelle et, dès lors, leurs capacités financières à faire face à leurs loyers et charges courants de plus de 788 euros par mois, en plus de régler des mensualités d'au moins 200 euros par mois sur trois ans pour apurer leur dette locative, et ce, en ne tenant compte que de l'arriéré locatif arrêté en juin 2023. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté les appelants de leur demande de délais de paiement et suspension de la clause résolutoire. Elle sera donc confirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion des appelants des lieux et les a condamnés solidairement à verser une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 25 mars 2022, et ce, jusqu'à la libération des lieux. Sur la demande de délais portant sur l'expulsion L'article L 412-1 du code des procédure civile d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. L'article L 412-2 du même code dispose que lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois. L'article L 412-3 du même code énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. L'article L 412-4 dispose que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. L'article L 412-6 du même code dispose que nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait. En l'espèce, en plus du délai de deux mois prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et du sursis de la trêve hivernale prévu par l'article L 412-6 du même code dont ils bénéficient pour quitter les lieux, Mme et M. [C] sollicitent des délais supplémentaires pour ce faire. Outre le fait que les délais supplémentaires pouvant être octroyés ne peuvent excéder trois ans, les appelants n'établissent aucune démarche entreprise auprès d'autres bailleurs, privés ou sociaux, pour pouvoir se reloger. De plus, nonobstant les difficultés recontrées par les appelants, il convient de relever qu'ils occupent les lieux sans droit ni titre depuis plus d'un an, et ce, sans verser l'intégralité des échéances auxquelles ils sont tenues. En l'état de ces éléments, les circonstances de l'affaire ne commandent pas de faire droit à la demande de délais supplémentaires sur le fondement des articles L 412-3 et L 412-4 susvisés pour un logement occupé indûment depuis le 25 mars 2023. Il y a donc lieu d'ajouter à l'ordonnance entreprise, le premier juge n'ayant pas été saisie de cette demande, en déboutant les appelants de leur demande de délais pour quitter les lieux. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Succcombant en appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme et M. [C] aux dépens tout en les condamnant à verser à Mme [G] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme et M. [C] seront également condamnés in solidum aux dépens de la procédure d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 24 janvier 2022. L'équité commande en outre de les condamner in solidum à verser à Mme [G] la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans les limites de sa saisine ; Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ; Y ajoutant ; Déboute Mme [F] [W] épouse [C] et M. [Y] [C] de leur demande tendant à voir déclarer le juge des référés incompétent au profit du juge du fond ; Déboute Mme [F] [W] épouse [C] et M. [Y] [C] de leur demande de délais pour quitter les lieux ; Condamne in solidum Mme [F] [W] épouse [C] et M. [Y] [C] à verser à Mme [O] [G] la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Mme [D] [E] [Z] et de M. [P] [Z] aux entiers dépens de la procédure d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 24 janvier 2022. La Greffière La Présidente