Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/01076

Minute n° 24/304 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION ============ JUGEMENT du 28 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : Madame [D] [G] [Adresse 2] [Localité 5] Demanderesse représentée par Me Laura SIRGANT, avocat au barreau de NANTES - 67 D'une part, DÉFENDEURS : Monsieur [L] [M] Etage 3 [Adresse 1] [Localité 6] Madame [H] [M] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 4] Défendeurs non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Cécile HENOUX GREFFIER : Aurélien PARES PROCEDURE : date de la première évocation : 17 Mai 2024 date des débats : 17 Mai 2024 délibéré au : 28 Juin 2024 RG N° RG 24/01076 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M43N COPIES AUX PARTIES LE : CE+CCC Me Laura SIRGANT CCC Monsieur [L] [M] CCC Madame [H] [M] Copie dossier FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par contrat en date du 26 octobre 2022, Madame [D] [I] a donné à bail à Monsieur [L] [M], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 500 euros, outre 50 euros de provision de charges. Le contrat mentionne en outre le versement d’un dépôt de garantie d’un montant d’un mois de loyer hors charge. Enfin, le contrat mentionne des travaux de peinture réalisés par le locataire en contre-partie d’un mois de loyer et charges. Madame [H] [M] s’est portée caution solidaire par acte du 24 octobre 2022 des loyers, charges, indemnités d’occupation, dégradations, réparations locatives et accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure, dans la limite d’un montant de 500 euros. Par acte de commissaire de justice signifié le 13 mars 2023, Madame [D] [I] a adressé au locataire un commandement de payer les loyers. Un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie a finalement été dressé par un commissaire de justice en présence de Madame [D] [I] et de Monsieur [L] [M] le 28 juin 2023. Madame [D] [I] a finalement fait assigner Monsieur [L] [M] et Madame [H] [M] par actes de commissaire de justice en date des 7 et 13 mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 4058,44 euros dont 3850 euros au titre des loyers et charges arrêtés du 26 décembre 2022 au 28 juin 2023 et 208,44 euros au titre des frais de Commissaire de justice ; - leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 2723,38 euros, dont 2471,68 euros au titre des réparations locatives et 251,70 euros au titre des frais de Commissaire de justice ; - la condamnation de Monsieur [L] [M] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 mai 2024. A cette audience, Madame [D] [I] a maintenu les demandes formulées dans son assignation, exception faite de la demande de condamnation solidaire au titre des frais de Commissaire de justice relative aux loyers impayés actualisée à la somme de 256,34 euros. Monsieur [L] [M], cité à étude, et Madame [H] [M] , citée à personne, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés. A l’issue de l’audience, la vice-présidente chargée des contentieux de la protection a avisé les parties que le prononcé du jugement aura lieu le 28 juin 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du tribunal. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande au titre des impayés de loyers L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”. L’article 22 de la même loi prévoit que le dépôt de garantie prévu au titre d’un contrat de location soit restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clefs par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il résulte de l’article 1 du décret du 26 août 1987 et de la jurisprudence constante (Cass. 3ème civ., 10 juin 1998, Dalloz 1999) que la liste des charges locatives est limitative et que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est récupérable pour autant qu’elle apparaisse de façon individualisée dans le budget de la commune et donc sur les avis fiscaux. L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”. En l’espèce, en application du bail du 26 octobre 2022, Monsieur [L] [M] est tenu au paiement des loyers. Il ressort des pièces versées aux débats par la demanderesse que le locataire n’a réglé aucun loyer depuis son entrée dans les lieux, soit la somme de 550 euros par mois de décembre 2022 (le loyer de novembre 2022 étant offert en échange des travaux de peinture réalisés par le locataire) à juin 2023, soit 3850 euros. Monsieur [L] [M] n’apporte pas la preuve du paiement de cette somme. Compte tenu de cette dette, le bailleur est fondé à conserver le dépôt de garantie d’un mois de loyer qui vient en déduction de cette dette, ramenant les montants restant dus à la somme de 3350 euros. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [M] à payer à Madame [D] [I] la somme de 3350 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés. Sur la demande au titre des réparations locatives Il résulte des dispositions des articles 1728 du code civil et 7d) de la loi du 06 juillet 1989 que le preneur a l'obligation d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d'état, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, enfin de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire. Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil le preneur répond des dégradations et des pertes survenues pendant sa jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. L'article 1720 du code civil dispose que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Aux termes de l'article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale, et en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties. S'agissant des dégradations locatives, le bailleur n'est pas tenu de produire une facture, il suffit qu'il précise le fondement des sommes qu'il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes, notamment des devis. En l’espèce, Madame [D] [I] sollicite le paiement de la somme de 2471,68 euros au titre des réparations locatives. Elle produit aux débats à cet effet un chiffrage et des devis à hauteur de 2471,68 euros, comme suit : - un devis de l’entreprise Sylvain MENARD pour des travaux de peinture et revêtements à hauteur de 2222,73 euros en date du 1er juillet 2023 ; - une facture LEROY MERLIN de 96,10 euros pour l’achat de matériel ; - une facture SAINT MACLOU de 152,85 euros en date du 19 janvier 2024 ; Il convient de comparer l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice, afin de contrôler si la nature des travaux et les sommes afférentes listées dans les demandes de réparations locatives fournies par Madame [D] [I], et devant être dûment justifiées, résultent de dégradations commises par Monsieur [L] [M]. Sur les travaux de peinture et revêtements L’état des lieux d’entrée souligne des “problèmes de peinture” pour les murs, menuiseries et plafond dans le salon/pièce de vie et dans la chambre. Le contrat de bail indique d’ailleurs que le locataire exécutera des travaux de peinture en contre partie d’une réduction de loyer de 550 euros. L’état des lieux de sortie mentionne pour le salon/pièce de vie “un mur de gauche recouvert d’un papier peint usagé. Le locataire a posé de l’isolant sur deux murs, épais d’environ 5 centimètres. Le mur de droite présente une peinture avec une surface irrégulière. Dans la partie cuisine, mur peinture usagée, bon état. Présence de traces occasionnées par les fixations d’anciennes étagères. Faïence murale : bon état. Présence de coulures de peinture. Plafond : peinture usagée, mauvais état. Je constate que des morceaux d’enduit se sont décrochés.” Pour la chambre, le commissaire de justice dans le procès verbal de constat mentionne “la présence de coulures et de traînée, une peinture usagée, état moyen.” Au regard de l’état des lieux de sortie, il est indéniable que la peinture des murs et plafonds est en mauvais état et nécessite des travaux. Néanmoins, l’état des lieux d’entrée mentionne, quant à l’état des murs et plafonds, des “problèmes de peinture” sans plus de précision. En conséquence, d’une part, il apparaît que la peinture n’était pas en bon état lors de l’entrée dans les lieux du locataire. D’autre part, il n’est pas possible de lui imputer des dégradations dès lors que la comparaison des deux états des lieux ne permet pas de constater une détérioration de l’état des peintures au cours de la location. Sur l’achat de matériel dans les magasins LEROY MERLIN et SAINT MACLOU La lecture des deux factures LEROY MERLIN et SAINT MACLOU ne permet pas de déterminer quelles réparations ont été réalisées avec l’achat de ces matériels. En effet, la facture LEROY MERLIN est peu lisible et la facture SAINT MACLOU ne fournit aucun élément compréhensible (“BOOSTER sherwood nature et NDMAVIS 10V ALU OR”). De plus, Madame [D] [I] ne fournit pas d’explication sur l’utilisation de ces matériels permettant, le cas échéant, de les relier à des dégradations imputables au locataire. En conséquence, Madame [D] [I] sera déboutée de sa demande au titre des réparations locatives. Sur la demande au titre des frais de commissaire de justice Il résulte de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 que “si l'état des lieux ne peut être établi amiablement et contradictoirement, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat.” Madame [D] [I] fournit une facture de 251,70 euros établie par le Commissaire de Justice au titre des frais de constat d’état des lieux de sortie. En application de l’article 3-2 sus-visé, il est justifié que ces frais soient partagés par moitié. En conséquence, Monsieur [L] [M] sera condamné à verser à Madame [D] [I] la somme de 125,85 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Sur l’acte de caution solidaire L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017- art. 121 (V) dispose, en ses deux derniers alinéas, que : “ Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.”. Madame [H] [M], dans son cate de caution solidaire signé le 24 octobre 2022, s’est engagée à payer au propriétaire en cas de défaillance du locataire : “les loyers dus qui s’élèvent à 550 euros par mois [...], les charges provisionnelles ou forfaitaires d’un montant de 50 euros, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure, dans la limite de 500 euros.” Ce cautionnement répond aux exigences de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et applicable au présent litige et doit être déclaré valable pour les dettes nées postérieurement au 24 octobre 2022 de sorte que la solidarité sera retenue mais uniquement à concurrence de 500 euros, conformément à l’engagement signé par Madame [H] [M]. En conséquence, Madame [H] [M] sera condamnée solidairement au titre des loyers impayés et des frais d’état des lieux de sortie (aucune solidarité n’étant sollicitée par Madame [D] [I] au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile), dans la limite de 500 euros. Sur les mesures de fin de jugement Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Monsieur [L] [M] qui succombe, est condamné aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer du 13 mars 2023 et du 24 mars 2023. Monsieur [L] [M] sera condamné à payer à Madame [D] [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 1000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile . Le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. PAR CES MOTIFS La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Condamne Monsieur [L] [M] - et solidairement Madame [H] [M] dans la limite de 500 euros - à payer à Madame [D] [I] la somme de 3475,85 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés (3350 euros) et au titre des frais d’état des lieux de sortie (125,85 euros) ; Déboute Madame [D] [I] de sa demande au titre des réparations locatives; Condamne Monsieur [L] [M] à verser à Madame [D] [I] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [L] [M] aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer du 13 mars 2023 et du 24 mars 2023 ; Rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 28 juin 2024. Le greffierLa vice-présidente chargée des contentieux de la protection Aurélien PARESCécile HÉNOUX