Tribunal judiciaire, 19 mars 2024. 23/03746

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 4] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 5] REFERENCES : N° RG 23/03746 N° Portalis DB3S-W-B7H-YS7Z Minute : 388/24 Association FAC HABITAT S.A. SEYNA Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164 C/ Madame [W] [K] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me LACOME D’ESTALENX Copie délivrée à : MME [K] Le 11 Avril 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 19 Mars 2024 ; par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 15.01.2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSES : Association FAC HABITAT, dont le siège social est situé [Adresse 9] S.A. SEYNA, dont le siège social est situé [Adresse 3] Représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX, Avocat au Barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDERESSE : Madame [W] [K], demeurant [Adresse 8] Comparante en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 23 novembre 2021, l'association Fac Habitat a sous-loué à Mme [W] [K] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 8] à [Localité 6], pour une mensualité de 538,42 euros, comprenant un loyer de 283,65 euros, une provision sur charges de 134,78 euros, des prestations et équipements spécifiques et internet de 199,99 euros, outre un dépôt de garantie d'un montant de 283,65 euros. Par acte en date du 24 novembre 2021, la société anonyme Seyna s'est portée caution solidaire du locataire. Des loyers étant demeurés impayés, le 20 juillet 2023, l'association Fac Habitat a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail. La société Seyna et l'association Fac Habitat ont ensuite fait assigner Mme [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 12 octobre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. L'affaire a été appelée à l'audience du 15 janvier 2024. A cette date, l'association Fac Habitat et la société anonyme Seyna représentées, se réfèrent à leur assignation. Elles demandent : -à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ; -l'expulsion de Mme [W] [K] ; -le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; -et la condamnation de Mme [W] [K] : -au paiement de la somme actualisée de 2 311,88 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, comprenant 574,48 euros dus au bailleur et 1 737,40 euros dus à la caution, -au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, -au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles -et aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer. Elles exposent, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1346-1 du code civil, que la locataire ne s'est pas acquittée des loyers dus et que la caution a versé au bailleur la somme totale de 1 737,40 euros. Elles s'opposent à l'octroi de délais de paiement et précisent que le loyer en cours n'est pas réglé. Mme [W] [K] comparaît. Elle explique qu'elle était étudiante non boursière et percevait seulement 180 à 500 euros par mois. Elle ajoute qu'elle travaille depuis le mois d'octobre 2023 et qu'elle a réglé la somme de 553,91 euros au mois de décembre et la somme de 1 000 euros le 17 novembre 2023. Elle indique être en congé maternité. Elle sollicite son maintien dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l'arriéré. Elle précise être dans l'attente d'un retour d'allocation logement de la CAF de 1 389 euros. Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. L'affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION I - Sur la résiliation L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ". Le bail conclu le 23 novembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juillet 2023 par l'association Fac Habitat pour la somme en principal de 978,33 euros. Or, selon quittances subrogatives versées aux débats et datés des 3 et 15 mars 2023, la société anonyme Seyna a payé au bailleur les sommes respectives de 1 395,33 euros et 342,07 euros, soit la somme totale de 1 737,40 euros. Il ressort en outre du décompte locatif produit aux débats qu'à la date de la délivrance du commandement de payer, la somme de 1 545,40 euros demeurait impayée par la locataire. Ainsi, au jour de la délivrance du commandement de payer, la dette détenue par l'association Fac Habitat était éteinte du fait des paiements effectués par la caution. Or, le commandement de payer a été délivré par l'association Fac Habitat. Aucune somme n'étant exigible à cette date à son bénéfice, le commandement de payer délivré le 20 juillet 2023 par l'association Fac Habitat était dépourvu de cause. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ne se sont donc pas trouvées réunies et la demande aux fins de constat de la résiliation du bail sera rejetée. Néanmoins, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges au terme convenu. Par ailleurs, aux termes des dispositions de l'article 1224 du code civil, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d'inexécution suffisamment grave d'une obligation contractuelle. Le paiement des loyers est une obligation essentielle du contrat de bail. En l'espèce, il ressort du décompte produit aux débats que Mme [W] [K] reste devoir la somme de 574,48 euros à son bailleur et 1 737,40 euros à la caution, soit la somme totale de 2 311,80 euros. Cette somme est inférieure au montant de 4 mensualités. Dès lors, l'inexécution constatée n'est pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 23 novembre 2021. La demande aux fins de prononcé de la résiliation du bail sera rejetée. En conséquence, les demandes subséquentes aux fins d'expulsion, de transport et séquestration des meubles et de paiement d'une indemnité d'occupation, dépourvues d'objet, seront rejetées. II - Sur les demandes de condamnation en paiement L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. L'article 1346-1 du code civil dispose en outre que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [W] [K] reste devoir la somme de 2 311,88 euros à la date de l'audience, échéance du mois de décembre 2023 incluse. Mme [W] [K] produit une attestation de paiement de la Caisse d'allocations familiales au terme de laquelle la somme de 1 389 euros a été versée à l'association Fac Habitat au titre d'un rappel d'aide personnalisée au logement pour les mois de juin à décembre 2023 inclus. Cette somme étant directement versée à l'association Fac Habitat, il convient de la déduire du montant de la dette, qui s'élève donc à la somme de 922,80 euros (2 311,80 € - 1 389 €). Il ressort en outre des quittances subrogatives produites aux débats que la société anonyme Seyna a réglé à l'association Fac Habitat la somme de 1 737,40 euros. Mme [W] [K] sera donc condamnée à payer à la société anonyme Seyna la somme de 922,80 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 12 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Il appartient à l'association Fac Habitat de reverser à la caution les sommes payées par la locataire qui lui ont déjà été remboursées par la caution. III - Sur les délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ". Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l'audience et du règlement par la locataire du dernier loyer, Mme [W] [K] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. IV - Sur les mesures de fin de jugement Mme [W] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens. Il n'y a pas lieu d'inclure dans les dépens le coût d'actes non prescrits par la loi. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme Seyna les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : REJETTE les demandes aux fins de constatation et de prononcé de la résiliation du bail conclu le 23 novembre 2021 entre l'association Fac Habitat et Mme [W] [K] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 8] à [Localité 6] ainsi que les demandes subséquentes d'expulsion, de transport et séquestration des meubles et de paiement d'une indemnité d'occupation ; CONDAMNE Mme [W] [K] à payer à la société anonyme Seyna la somme de 922,80 euros (décompte arrêté au 15 janvier 2024, incluant une dernière échéance du mois de décembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2023 ; AUTORISE Mme [W] [K] à s'acquitter de sa dette en 19 fois, en procédant à 18 versements de 50 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ; DIT que chaque versement devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible ; RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision ; REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [W] [K] aux dépens ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 19 mars 2024. LE GREFFIER LE JUGE