Cour d'appel, 20 février 2024. 21/16914

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANçAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANçAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 20 FÉVRIER 2024 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16914 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEMJB Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juillet 2021 -Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire PARIS - RG n° 11-20-007171 APPELANTS Madame [S] [D] née le 24 juin 1951 à [Localité 3], [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Cyril DRAI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1231 Monsieur [H] [D] né le 09 décembre 1948 à [Localité 2] (Algérie), [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Cyril DRAI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1231 INTIMÉE Madame [J] [O] épouse [W] née le 18 août 1958 à [Localité 6] (Tunisie), [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : G608 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Nicolette GuiIlaume, président de chambre Marie Mongin, conseillère Claude Creton, président magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, présente lors de la mise à disposition. ****** Par contrat de bail signé le 12 février 2007, M. [X] [W] a donné en location à Mme [S] [D] et M. [H] [D] un bien situé [Adresse 1] et une place de parking située [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 4 500 euros. Le bien a ensuite été attribué suite à un acte notarié reçu le 23 juin 2016, à Mme [J] [O] divorcée [W]. Par acte d'huissier en date du 27 juillet 2018, Mme [O] a fait délivrer à M. et Mme [D] un congé pour reprise pour M. [U] [W], à effet du 21 janvier 2019. Puis suite à des loyers impayés, un commandement de payer a été délivré le 23 juin 2020 pour la somme en principal de 165 002,75 euros. Par acte d'huissier en date du 17 septembre 2018, Mme [S] [D] et M. [H] [D] ont assigné Mme [J] [O] divorcée [W] devant le tribunal d'instance de Paris, sous bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins de : - leur accorder les plus larges délais de paiement ; - dire que pendant le cours des délais accordés les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus ; - déclarer nul le congé pour reprise signifié le 27 juillet 2018 ; - condamner Mme [J] [O] divorcée [W] au paiement de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Saisi aussi par Mme [J] [O] par acte d'huissier de justice délivré le 1er septembre 2020, par jugement contradictoire rendu le 22 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - ordonné la jonction des procédures n°11 20-7171 et la procédure n°11 20-8998 sous le n°11 20 7171 ; - prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu entre (M. [X] [W]) Mme [O] et M. et Mme [D] pour les lieux situés [Adresse 1] (appartement et cave) et un parking situé [Adresse 5] aux torts des preneurs, à compter de ce jour ; - ordonné en conséquence à M. et Mme [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ; - dit qu'à défaut pour M. et Mme [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [O] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné M. et Mme [D] à verser à Mme [O] la somme de 225 323,2 euros (décompte arrêté au 10 mai 2021, incluant la mensualité de mai 2021), correspondant à l'arriéré de loyers, charges ; - condamné M. et Mme [D] à verser à Mme [O] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er juin et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; - débouté M. et Mme [D] de leur demande de délai de paiement ou pour quitter les lieux; - débouté Mme [O] de sa demande au titre de la clause pénale ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - condamné M. et Mme [D] à verser à Mme [O] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par déclaration reçue au greffe le 24 septembre 2021, Mme [S] [D] et M. [H] [D] ont interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision sauf celle relative à la clause pénale. Dans leurs dernières conclusions déposées le 24 décembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [S] [D] et M. [H] [D] demandent à la cour de : - infirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf celle relative à la clause pénale ; et statuant à nouveau, - les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes fins et conclusions ; - déclarer non valable le congé pour reprise signifié en date du 27 Juillet 2018 à la demande de Mme [O] ; - juger que l'obligation au paiement de la dette de loyers arrêtée au 28 juillet 2018 d'un montant de 40 937,44 euros est suspendue jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir et devra être réglée dans le mois suivant la signification de l'arrêt ; - les dispenser de leur obligation d'avoir à régler les loyers du bail pour la période courant du 28 juillet 2018 à la date de l'arrêt à intervenir ; - condamner Mme [O] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l'instance ; - débouter Mme [O] de toutes demandes plus amples ou contraires ; à titre subsidiaire, - suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire visée aux termes du commandement de payer en date du 23 juin 2020 signifié à la requête de Mme [O] en leur accordant un délai de paiement, ce paiement devant intervenir dans le mois suivant la signification de l'arrêt d'appel. Dans ses dernières conclusions déposées le 12 janvier 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [J] [O] demande à la cour de : - dire M. et Mme [D] irrecevables et mal fondés dans leur appel et dans toutes leurs demandes ; en conséquence : - la dire bien fondée dans toutes ses demandes ; - confirmer le jugement rendu par tribunal judiciaire de Paris en date du 22 juillet 2021 dans toutes ses dispositions ; y ajoutant : - condamner M. et Mme [D] à lui payer la somme de 10 000 euros pour procédure abusive ; - condamner M. et Mme [D] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance. Par ordonnance sur incident du 17 mai 2022, le conseiller le mise en état a débouté Mme [J] [O] de sa demande de radiation du rôle de la cour de la présente affaire. Un procès-verbal d'expulsion de M. et Mme [D] a été dressé le 9 juin 2022 à la demande de Mme [J] [O]. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Mme [O] sollicite la confirmation du jugement qui a prononcé la résiliation du bail aux torts du preneur, relevant une absence totale de paiement depuis le 1er novembre 2017 à l'exception d'un versement le 8 mai 2018, ainsi qu'une dette de 225 323,20 euros au 10 mai 2021, somme que les locataires ont été condamnés de payer, excluant l'existence d'un trouble de jouissance. Dans ses dernières conclusions, c'est encore d'abord la dette locative qui justifie pour la bailleresse la résiliation du bail. Dans ces conditions, et contrairement à la présentation qui est faite du litige par les appelants, l'examen du bien fondé de la délivrance du congé reprise n'est que secondaire. Il résulte en effet des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Un manquement du locataire à cette obligation de paiement caractérise une faute qui peut justifier la résiliation du bail. Or en l'espèce, M. et Mme [D] ne contestent nullement cette dette locative alléguée par la bailleresse. La délivrance du congé reprise ne peut caractériser un manquement du bailleur à son obligation de garantir à ses locataires une jouissance paisible des lieux susceptible de justifier l'exception d'inexécution qu'ils allèguent. L'argumentation en ce sens de M. et Mme [D] est rejetée et le jugement attaqué sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation aux torts des locataires, avec toutes les conséquences concernant la mesure d'expulsion et le paiement d'une indemnité d'occupation. La demande de suspension de la clause résolutoire est sans objet et sera également rejetée. La somme de 269 368,64 euros au titre de l'arriéré locatif actualisé au 13 janvier 2022 (janvier 2022 inclus) est due d'après le décompte produit par la bailleresse et l'absence de critique des locataires. Néanmoins, au regard des prétentions de la bailleresse aux termes de son dispositif, le jugement sera seulement confirmé de ce chef. Les locataires demandent devant la cour des délais de paiement en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, selon lequel le juge peut, même d'office, accorder de tels délais « au locataire en situation de régler sa dette locative ». Ils ne produisent cependant aucune pièce à l'appui de cette demande et n'établissent pas quelle est leur situation personnelle, familiale et financière, de sorte que cette demande de délais de paiement sera donc rejetée. Le droit de défendre ses intérêts en justice ne dégénère en abus de nature à justifier l'allocation de dommages-intérêts qu'en cas d'une attitude fautive génératrice d'un dommage, la mauvaise foi, l'intention de nuire ou une erreur grossière sur ses droits. Une telle preuve n'est pas rapportée à l'encontre des appelants et la demande de dommages-intérêts formée par l'intimée doit être rejetée. Partie perdante, M. et Mme [D] seront condamnés aux dépens d'appel et à verser à Mme [O] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 22 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, Y ajoutant, Condamne M. [H] [D] et Mme [S] [D] à verser à Mme [J] [O] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Rejette toute autre demande, Dit que M. [H] [D] et Mme [S] [D] supporteront la charge des dépens d'appel. La greffière, La présidente de chambre,