Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 21/07029

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 21/07029 N° Portalis 352J-W-B7F-CUPDK N° MINUTE : 3 Réputé contradictoire Assignation du : 04 Mai 2021 JUGEMENT rendu le 28 Mars 2024 DEMANDERESSE S.C.I. ALMA [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Olivia ZAHEDI de la SELAS GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0103 DÉFENDERESSES Société MARAIS MODE SARL [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1638 S.A.R.L. ASIKA [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0211 Décision du 28 Mars 2024 18° chambre 1ère section N° RG 21/07029 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUPDK S.A.R.L. [Localité 8] MARAIS RESTO [Adresse 1] [Localité 4] défaillante Madame [V] [S] enseigne SNOW BUNNY [Adresse 3] [Localité 6] défaillante COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DÉBATS A l’audience du 11 Décembre 2023 tenue en audience publique devant Madame SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 mars 2024. JUGEMENT Rendue par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire en premier ressort Par acte sous seing privé en date du 22 avril 1998, renouvelé à compter du 1er janvier 2011, la SCI Alma a donné à bail à la SARL Asika, un local à usage commercial situé [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 1998, moyennant un loyer principal annuel fixé judiciairement à compter du 1er janvier 2011 à 10.108 euros, à destination de l’exploitation de commerce de « FABRICATION, CREATION, DIFFUSION, COMMERCIALISATION de tout produit se rapportant à la mode », à l’exclusion de tous autres commerces. Les locaux donnés à bail se composent : - au rez-de-chaussée : d’une boutique, - au 1er étage : d’une pièce avec communication par escalier intérieur avec la boutique du rez-de-chaussée et accès par le 1er étage de l’immeuble, équipée d’un WC intérieur. Par acte du 6 novembre 2017, la société Asika a cédé son fonds de commerce incluant le droit au bail à la SARL Marais Mode, ce dont la bailleresse a été informée par acte extrajudiciaire du 28 novembre 2017. Par acte extrajudiciaire du 24 juillet 2018, la SCI Alma a fait délivrer à la société Marais Mode un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à respecter les clauses du bail en particulier la clause de destination. Par ordonnance du 25 janvier 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a rejeté la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire formée par la SCI Alma au motif que si les constats d’huissier mettaient en évidence une sous-location illicite, le commandement du 24 juillet 2018 n’avait pas été dénoncé au preneur pour ce manquement. Le 11 mars 2019, la SCI Alma a fait signifier à la société Marais Mode un nouveau commandement visant la clause résolutoire du bail aux motifs de la sous-location illicite, du non-respect de la clause de destination et de la tranquillité du voisinage. Par ordonnance de référé du 12 juillet 2019, le juge des référés a constaté la sous-location illicite et accordé un délai de deux mois afin de la faire cesser, à défaut, la clause résolutoire serait acquise et l’expulsion ordonnée. L’expulsion n’a pas été poursuivie, les locaux ayant été vidés. Par actes extrajudiciaires des 4, 7, 10, 11 mai 2021, la SCI Alma a assigné respectivement la société Asika, la société Marais Mode, la société [Localité 8] Marais Resto exploitant l’enseigne « [7] » et Mme [V] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion de la société Marais Mode, ainsi que de condamnation des défendeurs à payer diverses sommes en réparation de son préjudice financier. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2022, la SCI Alma demande au tribunal, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, 546, 547 et 1240 du code civil, de : - Prononcer la résiliation du contrat de bail, - Ordonner l’expulsion de la société Marais Mode et de tous occupants de son chef, immédiatement et sans délais, avec l’appui, si besoin est, de la force publique et d’un serrurier, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du prononcé du jugement à intervenir ; - Se réserver la liquidation de l’astreinte ; - Autoriser à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux, dans tel garde meuble qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de la défenderesse ; - Condamner la société Marais Mode au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui seraient normalement appelés, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, - Condamner la société Marais Mode au paiement des charges d’eau, qui n’ont jamais été réglées, selon le relevé du compteur qui sera effectué lors de la libération des lieux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du prononcé du jugement à intervenir, - Condamner la société Marais Mode à indemniser son préjudice financier et restituer les sous-loyers perçus par les sous-locations, soit 550.000 euros, entre décembre 2017 et juin 2022 (10.000 euros mensuels), - Condamner la société Marais Mode à indemniser son préjudice financier et restituer les sous-loyers perçus par la sous-location à la société Valentino Couture, soit 10.000 euros, - Condamner la société Marais Mode, conformément au contrat de bail, à rendre les locaux en bon état et effectuer les réparations utiles, notamment la remise en état des escaliers et du premier étage, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du prononcé du jugement à intervenir, - Condamner solidairement la société Asika, cédant du fonds de commerce, à garantir les condamnations et manquements contractuels de la société Marais Mode, - Condamner la société [Localité 8] Marais Resto, enseigne « [7] », solidairement avec la société Marais Mode, à l’indemniser de son préjudice financier, du fait de la sous-location illicite de son local commercial et à la restitution des sous-loyers, - Condamner Mme [V] [S], enseigne « Snow Bunny », solidairement avec la société Marais Mode, à l’indemniser de son préjudice financier, du fait de la sous-location illicite de son local commercial et à la restitution des sous-loyers, - Condamner l’ensemble des défendeurs au paiement de la somme de 4.000 euros, chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner solidairement la société Marais Mode et les défendeurs, aux entiers dépens, - Ordonner l’exécution provisoire du jugement. Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2022, la société Marais Mode demande au tribunal, au visa des articles 1104 et 1137 du code civil, et 122 du code de procédure civile, de : - Déclarer la « SCI ALMA » irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir, Subsidiairement, si la demanderesse était jugée recevable, - Débouter la « SCI ALMA » de l’ensemble de ses demandes, En tout état de cause, - Dire et juger le commandement de payer du 7 mai 2021 nul et de nul effet, ses causes en ayant été réglées et la société ALMA ne s’étant pas acquittée, de son côté, de l’indemnité article 700 de 1.500 euros mise à sa charge par le jugement du juge de l’exécution du 12 octobre 2020 donnant lieu, à tout le moins, à compensation, - Lui donner acte qu’elle s’en remet à justice sur les demandes en garantie formées par la « SCI ALMA » à l’encontre de la SA [Localité 8] Marais Resto, la SARL Asika et Mme [S], - Condamner la « SCI ALMA » à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et débouter la SCI ALMA de sa demande à ce titre, - Condamner la « SCI ALMA » aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit Maître Aussant, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile. Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2022, la société Asika demande au tribunal, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce et 699 et 700 du code de procédure civile, de : - débouter la société Alma de l’ensemble de ses demandes à son encontre notamment de ses demandes de condamnation solidaire à garantir les condamnations et manquements contractuels de la société Marais Mode, - condamner la société Alma à lui verser la somme 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Alma aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Yves Paquis, Avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile. Assignée à étude dans les conditions prévues par les articles 656 et 658 du code de procédure civile par exploit d’huissier du 10 mai 2021, la société [Localité 8] Marais Resto (enseigne « [7] ») n’a pas constitué avocat. Assignée à étude dans les conditions prévues par l’article 659 du code de procédure civile par exploit d’huissier du 11 mai 2021, Mme [S] n’a pas constitué avocat. * L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2022. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 23 mai 2023, reportée au 11 décembre 2023 pour des contraintes de service liées au départ de plusieurs magistrats de la chambre. L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024, étant précisé aux parties que le jugement est mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile. * MOTIFS DU JUGEMENT A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « donner acte » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif. Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI Alma La société Marais Mode soutient que le commandement de payer du 7 mai 2021 et l’assignation ont été délivrés au nom d’une « SCI Alma » alors que la bailleresse est une « société civile » et non une « société civile immobilière », qu’il existe une « SCI Alma » immatriculée au RCS de Paris mais qu’elle n’est pas sa bailleresse et n’a donc pas qualité à agir. Elle soutient que la demanderesse doit être déclarée irrecevable et le commandement de payer du 7 mai 2021 annulé à ce titre. La SCI Alma fait valoir qu’elle est parfaitement identifiée par sa dénomination sociale, son numéro de RCS et son siège social de sorte qu’aucune confusion ne peut exister sur son identité. A l’audience du 11 décembre 2023, le tribunal a mis dans le débat la question de l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir au motif qu’elle n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état pendant le cours de l’instruction alors que sa cause existait depuis l’introduction de l’instance et la saisine de ce magistrat. Les parties n’ont pas fait d’observation additionnelle à leurs écritures sur ce point. Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir tel que notamment le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Aux termes de l’article 789, 6°, du même code, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. En l’espèce, la société Marais Mode a soulevé la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI Alma dans ses écritures au fond notifiées par voie électronique le 15 septembre 2021 puis à nouveau le 22 avril 2022, sans saisir le juge de la mise en état en charge de l’instruction de l’affaire par des conclusions spéciales, distinctes des conclusions au fond, conformément à l’article 791 du code de procédure civile. Il en résulte que la société Marais Mode est irrecevable à invoquer cette fin de non-recevoir devant le tribunal judiciaire. En tout état de cause, les assignations visent le numéro de RCS et l’adresse du siège social de la SCI Alma qui correspondent aux informations du K-bis de la société et à l’adresse de siège figurant sur le bail du 22 avril 1998, de sorte qu’il n’existe pas de doute sur l’identité de la demanderesse. En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par la société Marais Mode sera déclarée irrecevable et la demande de nullité du commandement de payer du 7 mai 2021 rejetée. Sur la résiliation judiciaire du bail La SCI Alma fait valoir : - que la locataire a manqué à son obligation d’exploiter le local commercial, - que le local a été transformé de façon illicite, la locataire ayant déposé l’escalier intérieur, rebouché la trémie et installé une cabine de douche à l’étage, et ce, afin de loger un de ses salariés, ce qui constitue des transformations de la configuration et de l’usage du local contraires à sa destination ; - que la société Marais Mode a procédé à diverses sous-locations illicites constatées par plusieurs constats d’huissiers ; - que la locataire a usurpé la qualité de bailleur en concluant un contrat de bail dérogatoire avec la société Valentino Couture ; - que les constats d’huissier établissent que le local n’a pas été utilisé conformément à l’usage prévu au bail, tant le premier étage que le rez-de-chaussée, - que les manquements répétés au bail, malgré les procédures mises en œuvre par la bailleresse, justifient la résiliation du bail. La société Marais Mode soutient : - que s’il lui est reproché d’avoir sous-loué le local cela signifie que le local était bien garni et exploité, de sorte qu’il ne peut être reproché un défaut d’exploitation, - que les constats d’huissier de septembre 2020 et janvier 2021 démontrent que des travaux de rénovation ont eu lieu, raison pour laquelle le local n’était pas exploité, - que la sommation interpellative du 21 janvier 2021 atteste que les locaux ne sont pas laissés à l’abandon puisque le premier étage est occupé par un employé de la défenderesse, - que la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire ne peuvent être invoqués que si l’infraction, qui doit être établie par le bailleur, porte sur des obligations contractuelles résultant d’une stipulation expresse du bail et que les demandes ne sont pas justifiées en l’espèce, - que le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation de la gravité du manquement invoqué, - que, s’agissant de la sous-location, par jugement du juge de l’exécution du 12 octobre 2020, il a été constaté que la sous-location avait pris fin et que la bailleresse ne fait état d’aucun élément postérieur à ce jugement pour solliciter la résiliation judiciaire, - que, s’agissant de la mise à disposition du local à la société Valentino Couture pendant la « fashion week », il s’agissait d’un contrat de mise à disposition et de prestations de services échappant au statut des baux commerciaux et des sous-locations, que cette activité de boutique éphémère entrait dans la destination du bail commercial, que ce bail dérogatoire relève de l’exercice par le preneur de son activité par le biais d’un partenariat ; que si ce partenariat était qualifié de sous-location, il s’agirait d’un manquement mineur aux clauses du bail au regard de sa durée et qui ne pourrait constituer une cause de résiliation, - que la pièce du premier étage n’a pas été transformée illicitement, l’ajout d’une douche n’a entrainé aucune transformation, la trémie n’a été que temporairement bouchée et l’occupation de cet étage par un employé ne contrevient pas aux clauses du bail dès lors que le premier étage n’est pas la boutique et est simplement qualifié de « pièce » dans le bail, - que l’attitude procédurière de la bailleresse dénote de sa mauvaise foi et fait obstacle à la mise en œuvre de la clause résolutoire de même qu’à la résiliation judiciaire du bail. Selon les articles 1134, devenu 1103, et 1728 du code civil, le preneur est tenu de respecter les obligations mises à sa charge par le bail, des manquements à ces obligations pouvant justifier, en vertu de l'ancien article 1184 du même code, le prononcé de la résiliation du contrat s'ils sont suffisamment graves pour interdire la poursuite des relations contractuelles. En l’espèce, il ressort des stipulations contractuelles du bail du 22 avril 1998, que le local commercial est composé de : « - au rez-de-chaussée : d’une boutique, - au 1er étage, une pièce avec communication par escalier intérieur avec la boutique du rez-de-chaussée et accès par le 1er étage de l’immeuble, équipée d’un WC intérieur. » Il est précisé dans les conditions particulières que « L’accès au 1er étage par la clientèle devra se faire par l’intérieur du magasin ». La destination du bail est « FABRICATION, CREATION, DIFFUSION, COMMERCIALISATION de tout produit se rapportant à la mode » et le bail précise que le preneur « ne pourra sous-louer en totalité ou partie, ni prêter les lieux, même temporairement ». Ces stipulations sont expressément reprises dans l’acte de cession de fonds de commerce du 6 novembre 2017 entre la société Asika et la société Marais Mode, laquelle ne pouvait donc les ignorer. Les différents constats d’huissiers réalisés à la demande de la SCI Alma ont établi : - qu’au 30 mars 2018 et au 6 janvier 2019, le premier étage était utilisé à des fins de stockage de boissons appartenant de toute évidence au commerce voisin, [7], les photographies mettant en évidence la présence d’un grand nombre de caisses de bouteilles de différentes boissons, notamment d’alcool, et de fûts de bière, avec le nom du café apposé sur certaines caisses, - qu’au 30 mars 2018, le rez-de-chaussée du local était occupé par des articles de mode et des chaussures, conformément à la destination du bail, sans qu’aucun document administratif ou aménagements relatifs à des moyens de paiement ne soit pourtant constaté et puisse être relié à la société Marais Mode, et alors qu’une affiche portait les mentions « VCR – Soldes – Pop up Outlet », - qu’au 6 janvier 2019, le rez-de-chaussée était exploité comme boutique de prêt à porter et accessoires, sous le nom de « Snow Bunny Make up », et la responsable rencontrée sur place par l’huissier, Mme [V] [S], déclarait exploiter la boutique depuis fin octobre 2018 en vertu d’un contrat de louage conclu avec une société « VCR », - qu’au 29 mai 2019, Mme [S] exploitait toujours le rez-de-chaussée de la boutique. Il ressort de ces constats qu’en dépit d’une interdiction de sous-location expressément stipulée dans le bail et dans l’acte de cession du fonds de commerce, la société Marais Mode a procédé à des sous-locations interdites, lesquelles ont également été constatées par ordonnance de référé du 12 juillet 2019 constatant l’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif. Si la société Marais Mode a mis fin aux sous-locations interdites dans le délai imparti par le juge des référés, évitant ainsi les effets de la clause résolutoire, il convient de relever : - qu’entre septembre 2020 et janvier 2021, la SCI Alma a fait constater à plusieurs reprises par huissier que le local du rez-de-chaussée était vide et inexploité, - qu’aux termes d’une sommation interpellative du 21 janvier 2021, confirmée par la société Marais Mode dans ses écritures, il était constaté que le premier étage du local était occupé à titre de logement par un employé de la société preneuse, - que, postérieurement à l’ordonnance de référé du 12 juillet 2019, la société Marais Mode a encore sous-loué le local à la société Valentino Couture, du 28 septembre au 7 octobre 2021. Sur cette dernière location, aux termes de l’acte intitulé « bail commercial dérogatoire », la société Marais Mode, désignée comme « le bailleur », « donne en location » le local litigieux à la société Valentino Couture pour une courte durée et moyennant un « loyer » de 1.000 euros HT par jour. La société Marais Mode ne saurait contester qu’il s’agit d’une sous-location interdite pour prétendre qu’il s’agirait d’un « partenariat » entrant dans la destination du bail de 1998, la société Valentino Couture ayant indiqué par la voie de son conseil « A l’exception du bail dérogatoire susvisé, la société Valentino Couture n’a aucun lien de fait ou de droit avec la SARL MARAIS MODE ». Aucun partenariat entre les deux sociétés n’est justifié. Les pièces versées aux débats par la SCI Alma établissent que la société Marais Mode a exploité à plusieurs reprises le premier étage du local à des fins étrangères à la destination contractuelle. La défenderesse ne saurait prétendre que le premier étage n’a pas vocation à être exploité comme le reste du local pour justifier son utilisation comme local de stockage pour le commerce voisin ou sa mise à disposition d’un employé à titre d’habitation, les dispositions du bail ne faisant pas de différence d’exploitation entre le rez-de-chaussée et le premier étage et l’accès de la clientèle au premier étage étant expressément prévue. Il ressort également des pièces qu’en dépit d’une ordonnance de référé constatant la sous-location interdite et malgré une assignation en résiliation judiciaire du bail, la société Marais Mode a réitéré les actes de sous-location interdite en sous-louant à la société Valentino Couture en septembre 2021, renouvelant ainsi les manquements au bail. La réitération des manquements, malgré leur condamnation et plusieurs actes de procédure délivrés par la bailleresse, caractérise la gravité rendant impossible la poursuite des relations contractuelles. En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du présent jugement, aux torts de la société Marais Mode, et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, selon les termes du dispositif. Le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur l'indemnité d'occupation Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. En l'espèce, la société Marais Mode doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du présent jugement et jusqu'à la libération complète des lieux. L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. Par conséquent, la société Marais Mode sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer contractuel indexé, majoré des taxes et charges. Sur les demandes en paiement de la SCI Alma La SCI Alma soutient avoir subi un préjudice financier qui devra être indemnisé par le remboursement par la société Marais Mode des sous-loyers perçus qui auraient dus revenir au bailleur. Elle estime ces sous-loyers à un total de 550.000 euros entre décembre 2017 et juin 2022, correspondant à 10.000 euros par mois, ainsi qu’à 10.000 euros pour les 10 jours de location de la société Valentino Couture. Elle soutient que la société [Localité 8] Marais Resto et Mme [S] ont engagé leur responsabilité en utilisant le local sans contrat et sans accord de la bailleresse et qu’elles doivent être condamnées solidairement à garantir l’indemnisation des sous-loyers perçus par le preneur lors de leur occupation. La société Marais Mode fait valoir que la demande d’indemnisation d’un préjudice financier doit être rejetée en ce que la sous-location n’a pas été durablement établie par la bailleresse, que la somme demandée est fantaisiste et que la défenderesse ayant régulièrement réglé ses loyers, la bailleresse ne peut se prévaloir d’aucun préjudice. En tout état de cause, elle estime que le préjudice ne pourrait être constitué que de la différence entre le montant du sous-loyer et le loyer commercial perçu qui n’est pas démontré en l’espèce. Elle soutient que si quelques éléments du commerce voisin, [7], ont pu être temporairement entreposés, il ne s’agissait pas de sous-location mais de rendre service dans le cadre de relations de bon voisinage pour réceptionner des commandes ponctuelles en l’absence d’employés dans le restaurant. Sur la demande de restitution des sous-loyers Aux termes de l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. En l’espèce, la SCI Alma demande la réparation d’un préjudice financier qu’elle ne justifie pas avoir subi, la bailleresse ne faisant pas état d’impayés de loyers. En application des article 546 et 547 du code civil, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. En l’espèce, il est établi que la société Marais Mode a procédé à des sous-locations interdites et qu’elle a perçu des loyers. La SCI Alma produit des annonces de location de locaux commerciaux dans le quartier du Marais pour justifier une demande d’indemnisation à hauteur de 10.000 euros par mois de 2017 à 2022. Il est établi par les constats d’huissier versés aux débats que le local a été loué à Mme [S], laquelle a déclaré payer un montant de 500 euros par mois, de fin octobre 2018 à fin mai 2019, soit pendant 7 mois. Il est également établi que le local a été loué à la société Valentino Couture pour un montant de 1.000 euros par jour pendant 10 jours, du 28 septembre au 7 octobre 2021. La SCI Alma ne rapporte pas la preuve d’autres sous-loyers que la preneuse aurait pu percevoir de sorte que sa demande à hauteur de 550.000 euros fondée sur une projection à partir des annonces de location ne correspond pas à des fruits réellement perçus par le preneur qui lui appartiendraient par accession. En conséquence, la société Marais Mode sera condamnée à payer à la SCI Alma la somme de 13.500 euros, dont 10.000 euros au titre de la sous-location à Valentino Couture, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les demandes de condamnation solidaire La SCI Alma expose : - qu’en application du bail signé avec la société Asika, en cas de cession du bail, cette-dernière doit la garantir des paiements des loyers et de l’exécution de toutes les clauses du bail ; - que la limitation du délai de garantie à trois ans implique une garantie jusqu’au 7 novembre 2020, si elle est applicable ; - qu’aucune clause du bail ou de l’acte de cession n’exonère la société Asika de sa garantie et n’oblige la bailleresse à l’informer des défaillances de son successeur, - que la société [Localité 8] Marais Resto et Mme [S] doivent être condamnés solidairement avec la société Marais Mode à garantir l’indemnisation de la SCI Alma au titre des sous-loyers perçus par la preneuse en ce qu’ils ont engagé leur responsabilité en occupant illicitement le local. La société Asika soutient : - qu’en application de l’article L. 145-6-2 du code de commerce, en qualité de cédant du fonds de commerce, elle n’était tenue qu’à une garantie d’une durée de 3 ans à compter de la cession, et que cette garantie a expiré le 6 novembre 2020, - qu’elle n’a pas été informée des défaillances de la société Marais Mode avant l’assignation du 4 mai 2021, de sorte que la bailleresse qui invoque des manquements depuis décembre 2017 a agi avec négligence en ne l’informant pas des manquements. Aux termes de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L'article L. 145-16-2 du code de commerce, issu de loi 2014-626 du 18 juin 2014, qui institue des limites et conditions à la mise en œuvre de la garantie solidaire du cédant du fonds de commerce, n'est pas d'application immédiate et ne s’applique qu’aux baux conclus postérieurement à son entrée en vigueur. En l’espèce, le contrat de bail du 22 avril 1998, renouvelé à compter du 1er janvier 2011, stipule que « le Preneur ne pourra céder son droit au présent bail si ce n’est à un successeur dans son fonds de commerce et ce, en restant garant et répondant de ses cessionnaires pour le paiement des loyers et l’exécution complète des conditions du présent bail ». En l’absence de précision sur la durée de cette garantie solidaire, elle doit être considérée comme ayant effet pour la durée du bail en cours. A défaut d’un nouveau bail conclu entre la SCI Alma et la société Marais Mode postérieurement à la cession du fonds de commerce de la société Asika, les manquements du cessionnaire au cours du bail doivent être garantis par la société cédante. En conséquence, la société Asika sera condamnée solidairement avec la société Marais Mode à réparer le préjudice subi par la bailleresse évalué à 13.500 euros. S’agissant de la demande de garantie de l’indemnisation du préjudice financier de la bailleresse par la société [Localité 8] Marais Resto exploitant l’enseigne [7], il n’est pas établi que l’occupation du premier étage du local commercial a donné lieu à des sous-loyers, ni pour quel montant. Le préjudice financier de la SCI Alma n’est donc pas établi à ce titre. S’agissant de la demande de garantie par Mme [S], seul le locataire étant tenu de restituer au propriétaire les sous-loyers constitutifs de fruits civils lorsque la sous-location n'a pas été autorisée par le bailleur, la demande de remboursement des sous-loyers dirigée par la bailleresse contre Mme [S] à titre solidaire sera rejetée. Sur la demande en paiement des charges d’eau Aux termes de l'article 1315 du code civil dans sa version applicable au présent litige, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l’espèce, la SCI Alma ne développe aucun moyen et ne produit aucune pièce à l’appui de sa demande de paiement sous astreintes des charges d’eau qui n’auraient pas été payées. En conséquence, cette demande en paiement sera rejetée. Sur la demande de restitution des locaux en bon état et sous astreinte La SCI Alma ne développe aucun moyen et ne produit aucune pièce au soutient de cette prétention. Les locaux n’ayant pas encore été restitués, il n’y a pas lieu de condamner la société Marais Mode à effectuer des réparations locatives non justifiées et hypothétiques. La SCI Alma sera donc déboutée de cette demande. Sur les demandes accessoires La société Marais Mode et la société Asika succombant à l’instance, elles seront condamnées aux dépens à hauteur respectivement de 70% pour la société Marais Mode et 30% pour la société Asika. Elles seront condamnées à payer à la SCI Alma la somme de 4.000 euros pour la société Marais Mode et la somme de 1.500 euros pour la société Asika au titre de l’article 700 du code de procédure civile et elles seront déboutées de leur demande sur ce fondement. L’exécution provisoire étant de droit, il n’y a pas lieu de l’ordonner. * PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort : - Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SARL Marais Mode et tirée du défaut de qualité à agir de la SCI Alma, - Déboute la SARL Marais Mode de sa demande de nullité du commandement de payer du 7 mai 2021, - Prononce à compter du présent jugement la résiliation du bail du 22 avril 1998, renouvelé le 1er janvier 2011, liant, la SCI Alma et la SARL Marais Mode et portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse 1] à [Localité 4], - Ordonne l'expulsion de la SARL Marais Mode des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que celle de tous occupants de son chef à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai et pendant une durée de quatre mois, - Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - Condamne la SARL Marais Mode à payer à la SCI Alma une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer contractuel indexé, majoré des taxes et charges, à compter du présent jugement et jusqu'à la libération des locaux par la remise des clés, - Condamne solidairement la SARL Marais Mode et la SARL Asika à payer à la SCI Alma la somme de 13.500 euros en restitution des sous-loyers, avec intérêts légal à compter du prononcé de la présente décision, - Déboute la SCI Alma de sa demande en paiement solidaire d’un préjudice financier contre la SARL [Localité 8] Marais Resto et contre Mme [V] [S], - Déboute la SCI Alma de sa demande en paiement des charges d’eau sous astreinte, - Déboute la SCI Alma de sa demande de restitution des locaux en bon état de réparations sous astreinte, - Condamne la SARL Marais Mode et la SARL Asika à payer à la SCI Alma respectivement la somme de 4.000 euros et 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Déboute la SARL Marais Mode et la SARL Asika de leur demande sur ce même fondement, - Condamne la SARL Marais Mode et la SARL Asika aux entiers dépens de l’instance à hauteur de 70% pour la SARL Marais Mode et 30% pour la SARL Asika, Fait et jugé à Paris le 28 Mars 2024. Le GreffierLe Président Christian GUINANDSophie GUILLARME