Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/05324

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/05324 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GAD N° MINUTE : 16/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 février 2024 DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIERE 3F, [Adresse 2] représentée par la SCP MENARD - WEILLER, avocat au barreau de PARIS, 286 Boulevard Saint Germain 75007 Paris, Toque P0128 DÉFENDEURS Monsieur [W] [K], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté Madame [E] [K], demeurant [Adresse 1], représentée par Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, 68 Boulevard Malesherbes 75008 Paris, Toque E1567 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 17 novembre 2023 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 février 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05324 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2GAD FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 14/01/2021, la société IMMOBILIERE 3F avait donné en location à Monsieur [W] [K] et à Madame [E] [K] un appartement (avec parking) situé [Adresse 1] à [Localité 4] (logement 0251) moyennant le paiement d'un loyer mensuel en dernier lieu de 848,78 €, provisions sur charges comprises (hors régularisations). Par acte du 04/01/2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à Monsieur [W] [K] et à Madame [E] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 3199,19 €. Par acte du 21/06/2023, la société IMMOBILIERE 3F a assigné Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir : -la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; -l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; -le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par la société IMMOBILIERE 3F aux frais, risques et périls des époux [K] ; -le paiement de la somme provisionnelle de 5011,62 € au titre des loyers et charges impayés ; -le versement par provision d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer normalement exigible, majoré de 50 %, outre les charge, jusqu'à la reprise effective des lieux. Enfin, la société IMMOBILIERE 3F a réclamé une indemnité de 350 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le préfet de [Localité 3] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 22/06/2023. La CCAPEX a été régulièrement saisie. Régulièrement cité, l'acte ayant été déposé à l'étude, Monsieur [W] [K] ne s'est pas présenté à l'instance. Représentée par son avocat, Madame [E] [K] a tout d'abord soulevé l'irrecevabilité des demandes en l'absence de justification d'une notification de l'assignation à la préfecture. Au delà, ne contestant pas la créance, elle a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a proposé de s'acquitter de sa dette en 35 échéances mensuelles de 10 € puis en une 36ème correspondant au solde. Madame [K] a sollicité à défaut un délai pour quitter les lieux de 12 mois. En tout état de cause, elle a contesté la majoration du montant de l'indemnité d'occupation au regard du loyer. Elle a conclu au rejet de la demande en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle a elle-même réclamé une indemnité de 1000 € au titre de l'article 37 de la loi du 10/07/1991. Madame [K] a confirmé qu'elle avait repris le paiement du loyer courant, ce que la société bailleresse n'a pas contesté. Elle a évoqué le dépôt d'un dossier FSL et à précisé qu'elle allait retrouver le bénéfice de l'APL. A l'audience, la société IMMOBILIERE 3F a actualisé sa créance, portant sa demande à 7304,39 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 09/11/2023. Elle accepté la demande de délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire, souhaitant toutefois le paiement d'échéances mensuelles au minimum de 200 €. MOTIVATIONS Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Tout d'abord, il est établi que l'assignation a été régulièrement notifiée à la préfecture de [Localité 3] dans les conditions du délai légal. Il n'y a donc aucune irrecevabilité à ce titre. Au-delà, il est produit à l'instance : -le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ; -un commandement de payer en date du 04/01/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ; -un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 09/11/2023. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que les locataires ne s'en sont pas acquittés totalement à la date du 04/03/2023. Si en conséquence, au 05/03/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Madame [E] [K] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. En effet, tout d'abord, il n'est pas contesté que le paiement du loyer courant ait été repris. Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F a accepté l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence. Enfin, des démarches sociales ont été engagées pour faciliter le paiement de la dette. L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que : -Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil. -Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande. -Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. -En tout état de cause, il peut être dérogé à la condition de reprise du paiement du loyer courant si le bailleur consent aux délais de paiement demandés par le locataire ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence, l'accord des parties, plus favorable au locataire, se substituant à l'exigence légale susvisée. Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion du locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes. Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement A ce titre, la société IMMOBILIERE 3F justifie d'une créance de 7304,39 €, arrêtée au 09/11/2023, somme non contestée (le dernier loyer compris dans cette somme étant l'échéance d'octobre 2023, devenue exigible à terme échu le 31/10/2023). Malgré l'absence de Monsieur [K] à l'instance, il sera pris en compte la créance actualisée et ce, en raison de l'octroi de délais de paiement, étant précisé de plus que l'assignation avait réclamé une indemnité d'occupation en cas de résiliation. Il y a lieu d'autoriser Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] à s'acquitter de la somme susvisée en échéances mensuelles de 10 € sur un an, en plus des loyer et charges exigibles et ce, le temps de l'octroi du FSL, puis en échéances mensuelles de 200 €. Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement Les locataires, s'ils ne s'acquittent pas des sommes dont ils seront redevables au principal au titre de la présente décision, deviendront occupants sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser la société IMMOBILIERE 3F du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles de l'instance. En revanche, il convient de débouter Madame [K] de sa demande au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort Constate l'acquisition au 05/03/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 14/01/2021 par la société IMMOBILIERE 3F à Monsieur [W] [K] et à Madame [E] [K], portant sur le logement (avec parking) situé [Adresse 1] à [Localité 4] (logement 0251). Condamne solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme provisionnelle de 7304,39 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 09/11/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 21/06/2023 sur 5011,62 € et à compter de ce jour sur le surplus. Accorde à Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] des délais de paiement et les autorise à s'acquitter de leur dette tout d'abord en 12 échéances mensuelles de 10 €, puis en 25 échéances mensuelles de 200 € et enfin en une 36ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/05/2024, et que la dernière sera majorée des intérêts, dépens et frais. Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement. Dit que si Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] se libèrent de leur dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact : 1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet; 2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 3/à défaut par Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré aux locataires, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 4/Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] seront solidairement condamnés au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif. Condamne Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute les parties du surplus de leurs demandes. Condamne Monsieur [W] [K] et Madame [E] [K] solidairement aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification de l'assignation à la préfecture. Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Le Greffier Le Président