Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 24/00120

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/00120 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WGT N° MINUTE : 8/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 juin 2024 DEMANDEUR Monsieur [T] [F] [E], demeurant [Adresse 3], représenté par Maître Joël ROUACH , avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque D0577 DÉFENDEUR Monsieur [H] [D], demeurant [Adresse 1], comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 23 avril 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 juin 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00120 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WGT EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé à effet au 03/06/2022, [T] [E] a donné à bail à [H] [D] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1], bât. A, 1er étage à gauche porte face, pour un loyer annuel initial de 20520 euros. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 08/08/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 7055,77 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 05/12/2023 remis selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, [T] [E] a fait assigner [H] [D] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référés, aux fins de voir : - constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ; - ordonner l'expulsion de [H] [D] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier ; - autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de [H] [D] ; - condamner [H] [D] au paiement d'une somme provisionnelle de 15260,77 euros selon décompte arrêté au mois d'octobre 2023, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; - condamner [H] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle, jusqu'au départ effectif des lieux loués, d'un montant égal au loyer et charges ; - condamner [H] [D] au paiement d'une somme de 1000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le commandement de payer. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 06/12/2023. L'affaire était appelée à l'audience du 13/02/2024 et faisait l'objet d'un renvoi avant d'être examinée à l'audience du 23/04/2024. Le bailleur, représenté par son conseil, maintient sa demande au titre de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 27653,27 euros arrêté au 11/04/2024, et maintient toutes ses autres demandes. Il s'oppose aux demandes reconventionnelles de suspension des effets de la clause résolutoire, d'octroi de délais de paiement et de délai pour quitter les lieux. [H] [D], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, des délais de paiement sur 36 mois pour régler la dette locative et le rejet de la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, il demande l'octroi d'un délai supplémentaire pour quitter les lieux. Il indique avoir eu des difficultés de passeport en mai 2023, l'empêchant de revenir sur le territoire français jusqu'en janvier 2024. Il explique percevoir un salaire de 8500 euros par mois et être en capacité de régler la dette et le loyer courant. Il indique avoir un accord amiable avec le bailleur afin de régler des mensualités de 655 euros en sus du loyer, qu'il applique. La décision était mise en délibéré au 27/06/2024 par mise à disposition au greffe. La juge des contentieux de la protection sollicitait la production d'un décompte locatif actualité en cours de délibéré, qui était transmis le 23/05/2024. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation . Le bailleur, personne privée, est dispensé de la saisine de la CCAPEX. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l'audience en application des textes applicables au jour de l'assignation. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 08/08/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. [H] [D] n'ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 08/10/2023 à minuit, soit à compter du 09/10/2023. Il résulte du décompte produit arrêté au 16/05/2024 que [H] [D] a réglé l'intégralité du loyer courant et des charges du mois d'avril 2024 le 12/04/2024, soit avant l'audience. Par conséquent, il y a lieu d'accorder la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l'article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [H] [D], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et périls de [H] [D], à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, le cas échéant. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que [H] [D] reste devoir une somme de 22547,02 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 16/05/2024, mois de mai 2024 inclus, hors frais (dépôt de garantie, honoraires de location, frais d'état des lieux). Il convient en conséquence de condamner [H] [D] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation compte tenu des règlements intervenus après le commandement de payer. Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et des charges et de la capacité de remboursement du locataire, il y a lieu de mettre en place les délais de paiement prévus au présent dispositif. Sur l'indemnité d'occupation En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu'au départ effectif de [H] [D] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [H] [D] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit. Compte tenu de la situation des parties et des frais nécessairement exposés par le demandeur au cours de la présente procédure, il y a lieu de faire droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros. Il y a lieu de condamner [H] [D] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 08/08/2023 et de l'assignation. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort, mise à disposition au greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 09/10/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 1] A, 1er étage à gauche porte face, pour défaut de paiement des loyers et charges ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE [H] [D] à payer à [T] [E] la somme provisionnelle de 22547,02 au titre des loyers et charges dus au 16/05/2024, mai 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; AUTORISE [H] [D] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 626 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ; RAPPELLE qu'en cas de respect par [H] [D] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ; RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception resté infructueux ; DIT que [T] [E] pourra alors faire procéder à l'expulsion de [H] [D], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISE, en ce cas, [T] [E] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de [H] [D] à défaut de local désigné ; CONDAMNE, en ce cas, [H] [D] à payer à [T] [E] à titre de provision, l'indemnité d'occupation due du lendemain de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi ; CONDAMNE [H] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 08/08/2023 et de l'assignation; CONDAMNE [H] [D] à payer à [T] [E] la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. LE GREFFIER LA PRESIDENTE