Cour d'appel, 07 décembre 2022. 21/13095

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 07 DECEMBRE 2022 N° 2022/ 559 N° RG 21/13095 N° Portalis DBVB-V-B7F-BICGO [F] [I] [S] [X] épouse [I] C/ [M] [U] [N] épouse [D] [V] [B] [N] [A] [Z] [N] [R] [T] [O] épouse [N] [C] [E] [L] [N] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Rachel COURT-MENIGOZ Me Carole ROMIEU Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARTIGUES en date du 06 Juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 1120001809. APPELANTS Monsieur [F] [I] né le 26 Février 1970, demeurant [Adresse 5] Madame [S] [X] épouse [I] née le 22 Février 1973, demeurant [Adresse 5] représentés par Me Rachel COURT-MENIGOZ, membre de la SCP FRANCOIS DUFLOT COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMES Madame [M] [U] [N] épouse [D] née le 06 Mars 1949 à MARTIGUES (13), demeurant [Adresse 8] Monsieur [V] [B] [N] né le 14 Février 1961 à MARTIGUES (13), demeurant [Adresse 9] Monsieur [A] [Z] [N] né le 29 Mai 1969 à MARTIGUES (13), demeurant [Adresse 2] Madame [R] [T] [O] épouse [N] née le 03 Avril 1965 à AUBAGNE (13), demeurant [Adresse 1] Madame [C] [E] [L] [N] demeurant [Adresse 3] représentés par Me Carole ROMIEU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Pauline NGOMA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 11 Octobre 2022 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Suivant bail en date du 30 septembre 2016 à effet au 1er octobre 2016, Mme [L] [N] a donné en location aux époux [I] une villa de type T5 d'environ 100m² avec un terrain de 601m² et deux garages, à [Adresse 7], moyennant un loyer de 650€ par mois à compter du 1er juin 2018, pour une durée de 6 ans, à charge pour les locataires de procéder à la remise en état intérieure et extérieure. Mme [L] [N] est décédée le 6 avril 2019. Le 29 juillet 2020, il était notifié aux locataires un commandement de payer les loyers. Par exploit d'huissier du 9 octobre 2020, Mme [M] [N] épouse [D], M.[V] [N], M. [A] [N], Mme [R] [O] épouse [N] et Mme [C] [N], ayant droits de Mme [L] [N], ont fait citer M.et Mme [I] en résiliation de bail et expulsion. Par jugement rendu le 6 juillet 2021, le Tribunal de proximité de MARTIGUES a : Condamné, solidairement, M.et Mme [I] à payer aux consorts [N], à titre provisionnel, la somme de 18 850 euros, en deniers ou quittances, à valoir sur les loyers et charges échus au 28 février 2021, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, Ordonné l'expulsion de M.et Mme [I] et de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 4] au besoin avec l' assistance de la force publique, si besoin est, Condamné, à titre provisionnel, solidairement, M.et Mme [I] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 650 euros, jusqu'à la libération complète des lieux, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, Rejeté le surplus des demandes, Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement, Condamné solidairement M.et Mme [I] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, ainsi que les frais de dénonce au représentant de l'Etat dans le département, les frais de citation et de signification de la présente ordonnance. Par déclaration au greffe en date du 9 septembre 2021, M.et Mme [I] ont interjeté appel de cette décision. Ils sollicitent: DECLARER l'appel des époux [I] recevable et bien-fondé ; ANNULER le jugement pour défaut de base légale, EN TOUTE HYPOTHESE, REFORMER le jugement et statuant à nouveau, A titre principal, JUGER que le contrat de bail est nul DEBOUTER les consorts [N] de toutes leurs demandes et prétentions ; A titre subsidiaire JUGER que selon l'intention des parties aucun loyer n'était dû avant la rénovation totale de la maison DEBOUTER les consorts [N] de toutes leurs demandes et prétentions ; A titre plus subsidiaire JUGER fondée l'exception d'inexécution opposée par les époux [I] DEBOUTER les consorts [N] de toutes leurs demandes et prétentions ; A titre infiniment subsidiaire JUGER qu'après compensation entre la dette de loyer et les travaux effectués (matériaux et main d''uvre), les époux [I] ne sont redevables d'aucune somme, REJETER la demande en paiement d'une indemnité d'occupation, ACCORDER à M.et Mme [I] les plus larges délais de paiement s'il était mis à leur charge quelque somme que ce soit. ORDONNER que les sommes dues porteront intérêt au taux légal sans majoration, et que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. En tout état de cause CONDAMNER les consorts [N] in solidum au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC CONDAMNER les consorts [N] aux entiers dépens A l'appui de leur recours, ils font valoir : -que le jugement n'a pas répondu aux moyens exprimés par eux dans le courrier remis au juge il n'a pas répondu sur l'indécence du logement, ni sur le manquement des propriétaires aux règles imposées en matière de congé pour vendre, ne respectant pas le principe du contradictoire, -que le bail ne contient aucune clause résolutoire de sorte que le juge ne pouvait constater l'acquisition de cette clause pour ordonner leur expulsion, le jugement est nul pour défaut de base légale, -qu'il avait été convenu avec la de cujus qu'au regard de l'insalubrité de la maison laissée à l'abandon et squattée aucun paiement de loyer ne devait intervenir avant que le logement n'ait les caractéristiques d'un logement décent, elle n'a d'ailleurs demandé aucun paiement de loyer après la période de 21 mois prévue au bail, -qu'ils ont le 23 octobre 2019 subi un dégât de eaux en raison de la dégradation de la toiture outre une panne de la chaudière sans que les propriétaires n'acceptent de remédier à ces désordres, -que l'insalubrité de la maison a été constaté par la mairie, qui a transmis au procureur pour poursuites pénales des propriétaires, -que le bien ne pouvait être donné à la location du fait de son indécence, que le bail est nul, -subsidiairement, que la commune intention des parties était la gratuité du logement jusqu'à la rénovation totale effectuée par eux, -plus subsidiairement que du fait de l'indécence du logement ils pouvaient opposer l'exception d'inexécution à compter de décembre 2019, -plus subsidiairement encore, s'ils devaient être condamnés aux loyers ces derniers se compenseront avec le montant des travaux réalisés, plus de 12 951€, outre la main d'oeuvre évaluable à 9 840€. -qu'en tout état de cause ils sollicitent de larges délais de paiement. Les consorts [N] concluent : -à la confirmation du jugement entrepris, y ajoutant -au prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires pour défaut de paiement des loyers, -au débouté de M.et Mme [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, -à la condamnation solidaire de ces derniers à 4 000€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens. Ils soutiennent : -que l'échange des conclusions et pièces entre les parties a eu lieu dans le respect du contradictoire, les appelants ayant eu la possibilité de se faire assister par un avocat et ayant remis au juge un courrier explicatif résumé dans le jugement, -qu'il a été omis de statuer sur la résiliation du bail aux torts exclusif des locataires et le juge s'est trompé en constatant l'acquisition de la clause résolutoire, d'autant que leur assignation a été notifiée au préfet, -qu'aucun accord verbal n'est intervenu pour poursuivre le non paiement du loyer au delà des 21 mois d'exonération prévus au bail, -que les locataires ne se sont plaints de l'état de la maison qu'en novembre 2019 postérieurement à la réclamation des loyers, -qu'ils n'ont pas réalisé les travaux prévus au bail, -qu'ils ne justifient pas des démarches auprès de leur assureur quant au dégât des eaux ni que le dysfonctionnement de la chaudière est imputable au bailleur ne justifiant pas de l'entretien de cette dernière, -qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé ni constat d'huissier des travaux réalisés, qu'il n'est pas établi que les factures sont relatives à la maison objet du bail, qu'aucune compensation ne peut intervenir d'autant qu'ils ont bénéficié de 21 mois de gratuité, -que les locataires ne démontrent pas l'indécence de leur logement depuis la prise à bail, -que le bail n'est donc pas nul, -que le bail doit être résilié aux torts exclusifs des locataires pour non paiement des loyers depuis juin 2018, -qu'en matière de bail seule l'impossibilité totale d'occuper le logement justifie l'exception d'inexécution, -que le dégât des eaux déclaré tardivement à l'assureur et le problème de chauffage résolu par l'achat de chauffages d'appoint ne sauraient justifier l'impossibilité totale d'occuper le logement, -qu'ils s'opposent à tout délai de paiement pour les locataires. Les locataires ont quitté les lieux le 4 avril 2022. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'annulation du jugement Il résulte de l'article 542 du code de procédure civile que l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel. Les époux [I] reproche au jugement entrepris : -de ne pas avoir respecté le principe d'un débat contradictoire à défaut d'avoir été invités à formuler leurs prétentions à l'audience ayant juste été autorisés à remettre au juge un courrier explicatif, -de ne pas avoir donné aux faits exposés par eux leur exacte qualification juridique, -de ne pas s'être prononcé sur la résiliation du bail alors qu'il a ordonné l'expulsion, ainsi qu'un défaut de motivation pour ne pas avoir répondu sur l'indécence du logement et sur le manquement des bailleurs aux règles imposées en matière de congé pour vendre. Pour autant, il résulte du jugement que l'argumentation des époux [I] y a été résumé en page 2 et que pour le reste, il s'agit d'omission de statuer le principe du contradictoire ayant été respecté. En outre, le juge n'a pas prononcé d'expulsion sans statuer sur la résiliation du bail, il a retenu l'acquisition d'une clause résolutoire, certes non prévue au bail, ainsi l'expulsion n'est pas sans base légale même si une erreur a été commise. Par ailleurs, il importe peu qu'alors que les consorts [N] ont saisi le juge des contentieux de la proximité ce soit le tribunal de proximité qui ait statué, le juge des contentieux de la proximité étant un magistrat spécialisé du tribunal judiciaire dont le tribunal de proximité fait partie. En conséquence, les époux [I] sont déboutés de leur demande en nullité du jugement entrepris. Sur la réformation du jugement Sur la recevabilité de la demande des consorts [N] Il résulte de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi 90-449 du 31 mai 1990. Le paragraphe IV du même article précise que ces dispositions sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Il résulte des pièces versées aux débats qu'en l'espèce, par acte d'huissier du 9 octobre 2020, les consorts [N] ont attrait en justice les époux [I] aux fins de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires à raison du défaut de paiement des loyers depuis juin 2018. Or, il est justifié de la notification de cette assignation à la préfecture des Bouches du Rhône de sorte que la demande des consorts [N] est recevable. Sur la nullité du bail, l'absence d'obligation au paiement de loyer et l'exception d'inexécution Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 comme de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent. Il ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l'expulsion d'un locataire dans le cas d'un logement indécent impropre à l'usage d'habitation. En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé de sorte qu'en application de l'article 1731 du code civil les preneurs sont présumés avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Les photographies non datées ni circonstanciées versées aux débats pas plus que les factures de travaux, dont il n'est pas établi pour certaines qu'elles se réfèrent au bien objet des présentes, se sauraient être de nature à combattre cette présomption. Si la mairie de [Localité 6] par courrier du 5 février 2021 indique que l'enquête diligentée sur place a permis de mettre en évidence certains désordres et par courrier du 9 juin 2021 précise saisir le procureur de la république, ces éléments sont très postérieurs au bail, l'enquête n'est pas versée aux débats pas plus que la suite donnée par le procureur de la république. Ainsi, ces courrier n'établissent pas l'indécence du logement et ce depuis la prise à bail. Pour autant, le bail contenait une clause d'exonération de loyers à compter du 1er octobre 2016 et pour une période de 21 mois, en contrepartie de la rénovation de la maison aux frais des locataires. Les époux [I] devaient régler les loyers à compter de juin 2018, faute d'établir l'accord verbal qu'ils allèguent qui aurait repoussé l'exigibilité des loyers à la réalisation définitive de la rénovation, or ils n'ont réglé qu'octobre et novembre 2019. Ils ne se sont jamais plaints de l'état de la maison avant novembre 2019 et ne l'ont fait que postérieurement à la demande en paiement des loyers et suite à un dégât des eaux intervenu le 23 octobre 2019. Ils font également état d'une panne de la chaudière le 25 mai 2020. Or, si les locataires établissent avoir fait une déclaration à leur assurance, le rapport expertal de cette dernière a été établi un an après le sinistre, il fait état de 'dommages aux embellissements locatifs de plusieurs pièces du logement' de 'plusieurs traces jaunâtres dans plusieurs pièces du logement' et de 'quelques tuiles déplacées en divers endroits', ce qui n'est pas de nature à prouver leurs diligences et ce qui permet de penser que ce dégâts ne les a pas empêchés de jouir des lieux loués. En outre, les locataires, qui ont en charge l'entretien de la chaudière, ne justifient pas de ce dernier et donc échouent à prouver l'imputation de la panne à leurs bailleurs. En tout état de cause, ces éléments qui pourraient être de nature à justifier un préjudice de jouissance non sollicité ne saurait permettre aux preneurs d'opposer une exception d'inexécution à leurs bailleurs, faute de rendre le logement totalement inhabitable. Ainsi, les époux [I] échouent à établir l'indécence du logement dès l'origine du bail et la nullité de ce dernier qui en résulterait, tout comme l'absence d'obligation au paiement du loyer du fait d'un accord verbal ou la possibilité d'opposer aux bailleurs l'exception d'inexécution et seront déboutés de leurs demandes à ces titres. Sur la résiliation du bail et la dette locative Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement. Il n'est pas contesté que les époux [I], à l'exception des mois d'octobre et novembre 2019, n'ont pas réglé leur loyer, alors qu'il était prévu au bail, qu'ils devaient s'en acquitter à compter du mois de juin 2018. Il a été signifié aux preneurs un commandement de payer les loyers par huissier de justice en date du 29 juillet 2020, régulièrement notifié à la CCAPEX, qui n'a pas été régularisé par ces derniers dans les deux mois de sa délivrance. Selon décompte arrêté au 28 février 2021, il est dû par les appelants la somme de 18 850€. Il n'est, par ailleurs, pas contesté que les preneurs ont quitté les lieux le 5 avril 2022 suivant procès verbal de reprise de la même date. Aussi, tant la demande en résiliation du bail, que celle en expulsion ou en condamnation à une indemnité d'occupation sont devenues sans objet. En revanche, les époux [I] sont condamnés à la somme de 18 850€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 28 février 2021, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, sans majoration et en précisant que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Sur la demande de compensation entre la dette locative et les travaux réalisés Il résulte de l'article 1347-1 du code civil que la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Il convient tout d'abord de constater que bon nombre de factures versées aux débats par les appelants mentionnent une adresse différente de celle du bien objet des présentes de sorte qu'il n'est pas établi qu'elles soient relatives à des travaux réalisés sur ce bien. En outre, les appelants indiquent avoir dépensé 12 951€, sans avoir conservé toutes les factures, au titre des matériaux de remise en état du logement et demandent à ce que soit ajoutée la main d'oeuvre pour 9 840€ puisqu'ils ont réalisé aux mêmes les travaux. Or, il convient de rappeler qu'ils ont bénéficié de part le bail de la gratuité du logement durant 21 mois correspondant à la somme de 13 650€. Il en résulte que les appelants ne justifient pas détenir une créance certaine exigible et liquide à l'encontre des intimés justifiant de la compensation qu'ils revendiquent et sont déboutés de leur demande à ce titre. Sur la demande de délais de paiement Il résulte de l'article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. A défaut pour les appelants de justifier de leur situation financière en versant aux débats les justificatifs de leurs ressources et de leurs charges, ils ne permettent pas à la présente juridiction d'apprécier de leur capacité financière à faire face à leur dette dans les délais légaux, de sorte qu'ils sont déboutés de leur demande à ce titre. Sur les autres demandes M.et Mme [I] sont condamnés in solidum à 1500€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, DEBOUTE les époux [I] de leur demande en nullité du jugement, INFIRME le jugement rendu le 6 juillet 2021 par le Tribunal de proximité de MARTIGUES, SAUF EN CE QU'IL A: CONDAMNE solidairement les époux [I] à payer aux consorts [N] la somme de 18 850€ en deniers ou quittances au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 28 février 2021, DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum les époux [I] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, ainsi que les frais de dénonce au représentant de l'état dans le département, les frais de citation et de signification du jugement, STATUANT A NOUVEAU, DECLARE recevable la demande en résiliation du bail des consorts [N], DIT sans objet les demandes en résiliation du bail, en expulsion et en condamnation des époux [I] à une indemnité d'occupation formulées par les consorts [N], DEBOUTE les époux [I] de leurs demandes en nullité du bail, en absence d'obligation au paiement du loyer, en exception d'inexécution, en compensation des dettes et en délais de paiement, ORDONNE que les sommes dues porteront intérêt au taux légal sans majoration et avec imputation des paiements d'abord sur le capital à compter du prononcé du jugement entrepris, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, Y ajoutant, CONDAMNE in solidum les époux [I] à régler aux consorts [N] la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE in solidum les époux [I] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT