Cour d'appel, 16 juin 2022. 21/09512

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 16 JUIN 2022 N° 2022/ 464 Rôle N° RG 21/09512 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHWI2 [O] [Z] C/ S.C.I. BEAHEL Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nino PARRAVICINI Me Jennifer GABELLE-CONGIO Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 29 avril 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/04588. APPELANT Monsieur [O] [Z] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Nino PARRAVICINI de la SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE INTIMEE S.C.I. BEAHEL prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Me Jennifer GABELLE-CONGIO de l'AARPI O.G.C, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Valérie REDON-REY de la SELARL REDON REY & ASSOCIE, avocat au barreau de TOULOUSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Catherine OUVREL, Présidente Mme Sylvie PEREZ, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 juin 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 juin 2022 Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Selon bail sous seing privé du 4 septembre 2012, la SCI Beahel a donné en location à monsieur [O] [Z], un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 515 € outre 25 € de provision sur charges. La SCI Beahel a fait délivrer un commandement de payer daté du 9 janvier 2020 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure monsieur [O] [Z] de lui régler la somme de 2 937,34 €. Par ordonnance de référé en date du 29 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Nice a : constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 9 mars 2020, 'ordonné l'expulsion de monsieur [O] [Z] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 'dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 'fixé l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle à 564,30 € à compter du 10 mars 2020, 'condamné monsieur [O] [Z] à payer à la SCI Beahel à titre provisionnel une indemnité d'occupation à compter du 10 mars 2020 et jusqu'à libération complète et effective des lieux, 'condamné monsieur [O] [Z] à payer à la SCI Beahel la somme de 10 686,68 € à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 1er mars 2021, terme de mars 2021 inclus, 'dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 9 jvr 2020 sur la somme de 2 937,34 € et, à compter du 30 septembre 2020 pour le surplus, 'condamné monsieur [O] [Z] à payer à la SCI Beahel la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 'rejeté les autres demandes des parties, 'condamné monsieur [O] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 janvier 2020 et l'assignation. Selon déclaration reçue au greffe le 25 juin 2021, monsieur [O] [Z] a interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 5 juillet 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [O] [Z] demande à la cour de : réformer l'ordonnance entreprise, rejeter toutes les demandes de la SCI Beahel, lui octroyer les plus larges délais pour apurer sa dette locative soit 36 mois, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais octroyés, statuer ce que de droit sur les dépens. Par dernières conclusions transmises le 7 février 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Beahel sollicite de la cour qu'elle : constate la mauvaise foi évidente du locataire, déboute monsieur [O] [Z] de toutes ses demandes, confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant : condamne monsieur [O] [Z] au paiement d'une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'appel. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 4 avril 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...) III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 4 septembre 2012 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer. Par acte délivré le 9 janvier 2020, la SCI Beahel a fait commandement à monsieur [O] [Z] de payer la somme de 2 937,34 € et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. En l'espèce, le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n'a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé. Tout en concluant au rejet des prétentions de la SCI Beahel et à la réformation de l'ordonnance entreprise, monsieur [O] [Z] reconnaît dans ses écritures la réalité et l'ampleur de sa dette locative. Monsieur [O] [Z] met en avant sa bonne foi et fait valoir les démarches par lui entreprises en vue d'obtenir un logement social, en vain, à raison notamment du caractère insalubre du logement loué. Tout en invoquant ce point et en le développant longuement, monsieur [O] [Z] n'en tire aucune conséquence, ni en terme d'exception d'exécution de ses obligations issues du bail, ni en termes de préjudice de jouissance. Au demeurant, il résulte des pièces produites que, si l'inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 3] qui a visité le logement loué en mars 2019 a constaté 'l'absence d'évacuation d'air vicié en partie haute dans la cuisine équipée en gaz de ville ainsi que la présence d'humidité favorisant la prolifération de moisissures sur plusieurs murs du logement', il est acquis que plusieurs entreprises missionnées par le mandataire du bailleur n'ont pas pu réaliser les travaux requis, à raison du refus d'accès au logement par l'occupant, soit par monsieur [O] [Z]. En effet, l'intimée ne conteste pas l'existence d'un dégât des eaux en 2019 dans le logement, mais justifie de ce que les travaux de reprise n'ont pas été réalisés du fait des refus manifestés par l'appelant. Par jugement du 25 mai 2021, le tribunal administratif de Nice n'a pas reconnu d'état d'insalubrité du logement. En tout état de cause, il ne saurait être tirée aucune conséquence de ces difficultés sur l'acquisition de la résiliation du bail, en l'état des demandes des parties, et alors qu'il est admis que les travaux ont finalement été réalisés à l'été 2020. En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 9 mars 2020 par l'effet de la clause résolutoire. De même, monsieur [O] [Z] se trouve occupant sans droit ni titre depuis lors, de sorte que son expulsion et celle de tous occupants de son chef s'impose, ainsi que la fixation d'une indemnité d'occupation provisionnelle à sa charge. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ces chefs. Sur la provision pour dette locative Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'occurrence, la dette de loyer court depuis décembre 2017, plus aucun paiement n'étant intervenu depuis novembre 2018, seules les allocations logement ayant été servies au bailleur jusqu'en octobre 2019. Cela n'est pas contesté par monsieur [O] [Z] qui vit toujours dans les lieux. En l'état du dernier décompte produit et des prétentions de l'intimée qui ne demande que la confirmation sur ce point de l'ordonnance entreprise, il appert que le montant non sérieusement contestable de la dette de monsieur [O] [Z] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au 1er mars 2021, terme de mars inclus, s'élève à 10 686,68 €, de sorte que l'ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu'elle l'a condamné à ce paiement provisionnel. Sur les délais de paiement En vertu des dispositions de l'article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Par application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. En l'occurrence, tout délai de paiement a été rejeté en première instance. Monsieur [O] [Z] a été reconnu travailleur handicapé et ne perçoit que le revenu de solidarité active. Monsieur [O] [Z] est marié et a trois enfants à charge. Il ne produit aucune pièce financière justifiant de sa situation. Aucun paiement n'est intervenu depuis novembre 2018 à ce jour, de la part du locataire, en dehors de l'allocation logement versée directement par la caisse d'allocation familiale jusqu'en octobre 2019. Dans ces circonstances, monsieur [O] [Z] qui a déjà bénéficié de fait de larges délais de paiement, ne démontre pas en quoi des délais de paiement lui permettraient de remplir ses obligations à l'égard de l'intimée en l'état de sa situation financière difficile et de l'ampleur de sa dette, un échelonnement conduisant à des mensualités exorbitantes au regard des capacités de paiement énoncées. Il n'y a donc pas lieu de leur accorder des délais de paiement, ce que le premier juge a justement apprécié. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens Monsieur [O] [Z], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle il a été condamné en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 1 200 € sera mise à sa charge au bénéfice de la SCI Beahel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant : Condamne monsieur [O] [Z] à payer à la SCI Beahel la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute monsieur [O] [Z] de sa demande sur ce même fondement, Condamne monsieur [O] [Z] au paiement des dépens. La Greffière La Présidente