Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/02441

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 4] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 23/02441 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNIN Minute : 24/00259 S.A. SEMIPFA Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118 C/ Monsieur [D] [X] Madame [C] [X] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me BELMONT Laure Copie délivrée à : Mr & Mme [X] Le AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier, Après débats à l'audience publique du 21 DECEMBRE 2023 tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire Juge des contentieux de la protection Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier ENTRE DEMANDERESSE : S.A. SEMIPFA, [Adresse 5] - [Localité 6], représentée par son Président en exercice dûment habilité à cet effet et domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par Me BELMONT Laure, avocat au Barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [D] [X], demeurant [Adresse 3] - [Localité 6] non comparant, ni représenté Madame [C] [X], demeurant [Adresse 3] - [Localité 6] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART Page sur 8 EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 05/01/2015, la société d’économie mixte intercommunale des pays de France et de l’Aulnoye (ci-après la « S.A SEMIPFA ») a donné à bail à M. [D] [X] et à Mme [C] [X] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 9], sur la commune de [Localité 6]. Par courrier reçu par les services de la S.A SEMIPFA le 26/06/2023, les locataires ont donné congé du logement respectant un préavis d’un mois à compter de la réception du courrier. Il en a été accusé réception le 26/06/2023 par la société bailleresse qui leur a proposé un rendez-vous pour un état des lieux contradictoire. Par courriel du 25/07/2023, les époux [X] ont demandé le bénéfice d’un délai complémentaire de 37 jours. Un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé entre les parties le 06/09/2023. Par acte de commissaire de justice du 07/11/2023, la SEMIPFA a fait citer M. [D] [X] et Mme [C] [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de les voir solidairement condamnés à lui payer les sommes suivantes : - 6 862,42 € au titre des impayés de loyers et de charges restant dus, avec intérêts au taux légal à compter du 12/05/2023, date du commandement de payer, - 16 127,76 € au titre du supplémentaire de loyer de solidarité, - 137,04 € correspondant au solde des réparations locatives estimées à 655,31 € après déduction du dépôt de garantie de 518,27 €, - 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - 298,03 € au titre des frais des commandements de payer et d’avoir à justifier de l’attestation d’assurance du logement délivrés le 12/05/2023. et de les voir condamnés au paiement des dépens conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile. A l’audience du 21/12/2023, la S.A SEMIPFA, représentée par son avocat, a réclamé le bénéfice de l’acte introductif d’instance en précisant qu’il s’agit de sommes réclamées dans le cadre d’un solde de tout compte après départ des locataires. M. [D] [X] et Mme [C] [X], cités dans les formes des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu ni personne pour eux. Le courrier ayant été envoyé conformément à ces dispositions et retourné à l’expéditeur avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » a été remis au dossier. La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 08/02/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été indiqué à l’audience. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers et charges Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 24, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et notamment du bail et de l’état des lieux de sortie que les consorts [X] ont occupé les lieux en vertu d’un contrat de location à compter du 05/01/2015 et jusqu’au 06/09/2023. La S.A SEMIPFA réclame paiement de la somme de 6 862,42 € au titre des loyers et charges demeurés. Il ressort toutefois de l’examen du décompte locatif produit et arrêté au 30/09/2023, que cette somme comprend 25 € au titre de frais de dossier relevant de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation qu’il convient de déduire. Aux termes du contrat de location, les locataires sont solidairement engagés à toutes les obligations contractuelles, dont le paiement des loyers et charges. Par conséquent, il convient de les condamner solidairement au paiement de la somme de 6 837,42 € au titre du solde de loyers et charges restant dus pour la période du 30/09/2021 au 06/09/2023, date à laquelle ils ont quitté le logement, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la demande en paiement du supplément de loyer de solidarité Conformément à l’article L. 441-8 du code de la construction et de l’habitat, le supplément de loyer de solidarité appliqué par l’organisme d’habitations à loyer modéré est calculé par ses soins en fonction : - des valeurs du coefficient de dépassement du plafond de ressources, déterminées par décret en Conseil d’Etat, - du montant par mètre carré habitable du supplément de loyer de référence fixé par décret en Conseil d'Etat selon les zones géographiques tenant compte du marché locatif. Selon l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitat, « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “mobilité inclusion” portant la mention “invalidité” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article ». A défaut de réponse du locataire, le bailleur liquide provisoirement le SLS sur la valeur maximale du coefficient de dépassement des plafonds de ressources fixée à 14,90. Selon l’arrêté du 22/10/2008 relatif au montant maximum de l’indemnité pour frais de dossier prévu à l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, celle-ci est égale à 25 €. En l’espèce, la société demanderesse réclame le paiement du supplément de loyer de solidarité pour un montant total de 16 127,31 €, calculé provisoirement, arguant de l’absence de production par les locataires de leur avis d’imposition, cependant, elle ne produit aucun document permettant d’établir que les locataires ont été vainement mis en demeure de justifier de leur situation fiscale et de leur composition familiale. La demande ne saurait prospérer ni pour le SLS provisoire ni pour les frais de dossier facturés à hauteur de 25 € sur le loyer du mois de février 2023 et la S.A SEMIPFA sera déboutée de ce chef de sa demande en paiement. Sur la demande en paiement du solde des réparations locatives L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Il résulte de l’article 1353 du code civil combiné à l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions » et que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Aux termes du d) de l’article 7 de la loi de 1989, le locataire a l’obligation de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, énumère les réparations locatives mises à la charge du locataire et considérées comme des travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Il convient de rappeler que la durée d’occupation des lieux, en l’espèce, 8 années, est prise en considération. Au soutien de sa demande, la S.A SEMIPFA verse aux débats notamment le bail conclu entre les parties le 05/01/2015, les états des lieux d’entrée du 05/01/2015 et de sortie du 06/09/2023, la fiche travaux, les factures de l’entreprise P.R.S n° F26174, F26175 et F26177 des travaux réalisés pour la remise en état du logement, ainsi que l’ordre de service n° 20231489 de nettoyage de l’appartement. La S.A SEMIPFA considère que le montant des travaux nécessaires à la remise en état du logement à la charge des anciens locataires s’élève à la somme totale de 655,31 €, dont elle déduit le dépôt de garantie à hauteur de 518,27 € qu’elle conservera. La fiche travaux, justifiée par les factures détaillées communiquées, met à la charge des locataires la pose de réglette et la dépose de luminaire dans la cuisine, le remplacement de la serrure de la boîte aux lettres, la révision des portes pour la cuisine et pour le séjour, le remplacement de plinthe de bois dans la cuisine, le remplacement des serrures à condamnation de la salle de bain et de celle dormant du débarras, le remplacement de la vitre sur la porte du séjour et la dépose d’étagère dans les WC ainsi que le nettoyage complet du logement. Il convient d’examiner et de comparer l’état des lieux réalisé à l’entrée et l’état des lieux lors de la reprise des lieux contradictoires et signés par les parties, et de vérifier dans le détail les opérations de la facture communiquée. De façon générale, lors de la signature du contrat et la remise des clefs aux locataires, le logement était dans un en état moyen d’usage puisque seul le balcon est noté comme étant en bon état et l’aération et vitrerie/volets de la cuisine, les plafond, murs-faïence et aération de la cuisine, l’aération des WC, les vitrerie/volets du séjour, les vitrerie/volets et l’aération des deux chambres sont notés comme étant neufs. Il ressort de l’état des lieux de sortie que l’état général du logement est dégradé puisque seuls la menuiserie/serrurerie de l’entrée, l’électricité des WC, le balcon du séjour, l’électricité/TV de la première chambre et du débarras sont notés en « bon état ». les autres éléments sont notés comme dans un « état moyen » ou en « mauvais état ». Dans la cuisine, ont été remplacés des plinthes puisque l’état des lieux indique qu’il manque 50 cm de plinthes, ainsi que des réglettes. Le luminaire a été déposé alors qu’il s’agit d’un embellissement qui ne saurait être facturé aux anciens locataires. La peinture est écaillée sur la porte de la cuisine et la serrure qui ne fonctionne plus a été remplacée. Le coût du remplacement de plinthes, de l’installation de la réglette, de la révision de la porte de la cuisine et du changement de la serrure sera supporté par les défendeurs. Dans la salle de bain, l’état des lieux de sortie précise que la « serrure à condamnation » ne fonctionne pas alors que la menuiserie et la serrurerie sont notées en « état moyen » d’usage dans l’état des lieux d’entrée. Le coût du changement de cette serrure sera pris en charge par les locataires.   Dans le débarras, les locataires devront régler les frais de remplacement de la serrure cassée, selon le constat des lieux. Toutefois, la « dépose d’étagères » restera à la charge de la société bailleresse. Dans le séjour, l’état des lieux contradictoire précise que la vitre est cassée et que la « porte ne ferme pas, gonflée du bas ». Les locataires devront supporter son remplacement. S’agissant de la révision des portes de la cuisine et du séjour, compte tenu de leur état initial, seul 10 % de leur remise en état sera laissé à la charge des anciens locataires. Il apparaît que toutes les clefs remises lors de la signature, n’ont pas été restituées mais que seule le coût du remplacement de la serrure de la boîte aux lettres a été réclamé auquel il convient de faire droit. Le nettoyage complet du logement sera écarté puisque l’état des lieux sortant ne fait pas état de lieux sales. Dans ces conditions, Mme et M. [X] seront condamnés à rembourser les réparations locatives suivantes : . pose de réglette cuisine : 84,50 € TTC . remplacement serrure boîte aux lettres : 44,54 € TTC . révision porte cuisine et porte séjour (10 %) : 5,66 € TTC . plinthe cuisine de 50 cm : 11,13 € TTC . serrure à condamnation salle de bain : 24,64 € TTC . serrure dormant débarras : 24,64 € TTC . vitrage porte séjour : 136,11 € TTC Par conséquent, Mme et M. [X] restent redevables de la somme totale de 331,22 € TTC au titre des réparations locatives qui leur incombent et la S.A SEMIPFA sera déboutée du surplus de sa demande en paiement. Sur la compensation du dépôt de garantie En vertu de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. (…) Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. (…) Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Selon l’article 1347 du code civil, la compensation permet l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. En vertu de l’article 1347-1 du même code, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles, notamment les obligations de somme d’argent ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre. En l’espèce, au jour de la signature du bail, les preneurs ont versé 518,27 € au titre du dépôt de garantie. Les lieux ont été restitués le 06/09/2023, le dépôt de garantie prévu pour garantir l’exécution des obligations des locataires sera déduit de la dette locative. Dans ces conditions, la société bailleresse sera autorisée à compenser le dépôt de garantie avec le montant de la dette locative. Sur la demande de condamnation au paiement des commandements La S.A SEMIPFA réclame le paiement de la somme totale de 298,03 €, correspondant au coût de deux commandements délivrés le 12/05/2023 visant tous les deux à la résiliation du bail par application de la clause résolutoire du bail, le premier pour des impayés et le second pour absence de justification de l’assurance de logement. Dans ces conditions, rien n’empêchait de ne délivrer qu’un seul acte. Les consorts [X] seront condamnés au paiement de la somme de 73,38 € au titre du commandement de produire l’assurance locative et la S.A SEMIPFA sera déboutée du surplus de sa demande. Sur les demandes accessoires Les consorts [X] succombent à l’instance. Ils seront condamnés aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation. Il n’apparaît pas enfin inéquitable de les condamner à participer aux frais irrépétibles que la SEMIPFA a été contrainte d’engager pour faire valoir ses droits et selon la proportion qui sera déterminée au dispositif de la présente décision. En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, rien ne justifie de l’écarter. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant après débats publics par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction, Fixe le montant du solde de l’arriéré de loyers et charges sur la période comprise entre le 30/09/2021 et le 06/09/2023, terme du mois de septembre 2023 inclus et calculé au prorata à la somme de 6 837,42 euros (six mille huit cent trente-sept euros et quarante-deux centimes) ; Fixe le montant des réparations locatives dont les locataires restent redevables à la somme de 331,22 euros (trois cent trente et un euros et vingt-deux centimes) Autorise la SEMIPFA à conserver et à déduire le dépôt de garantie 518,27 € du montant des réparations et de la dette locative par compensation ; En conséquence, Constate que M. [D] [X] et Mme [C] [X] ne sont redevables d’aucune somme au titre des réparations locatives ; Condamne solidairement M. [D] [X] et Mme [C] [X] à payer à la S.A SEMIPFA la somme de 6 650,37 euros (six mille six cent cinquante euros et trente-sept centimes) au titre du solde de l’arriéré de loyers et charges sur la période comprise entre le 30/09/2021 et le 06/09/2023, terme du mois de septembre 2023 inclus et calculé au prorata, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation de la présente décision ; Déboute la S.A SEMIPFA de sa demande en paiement du supplément de loyers de solidarité (SLS) ; Condamne in solidum M. [D] [X] et Mme [C] [X] à payer à la S.A SEMIPFA la somme de 73,38 euros (soixante-treize euros et trente-huit centimes) au titre du coût du commandement de produire l’assurance locative du 12/05/2023 ; Déboute la S.A SEMIPFA du surplus de sa demande en paiement ; Condamne in solidum M. [D] [X] et Mme [C] [X] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation du 07/11/2023, sans autre frais antérieur à la présente décision ; Condamne in solidum M. [D] [X] et Mme [C] [X] à payer à la S.A SEMIPFA une indemnité de 150 euros (cent cinquante euros) en participation aux frais de l’article 700 du code de procédure civile de celle-ci a dû engager et non compris dans les dépens ; Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ; Rappelle que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé ; Ainsi jugé le 08/02/2024, Et ont signé, LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE